토지이용계획에 담긴 토지의 가치분석
토지이용계획은 「토지이용규제기본법」에 근거한 토지의 활용 용도를 확인하는 문서로 토지에 대한 각종 법적 규제와 허가 가능한 용도를 확인하는 서류이다.
토지이용규제정보서비스(http://www.eum.go.kr)에서 발급 및 열람할 수 있는데, 계획구역 내의 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하고 도시공간 속에서 이루어지는 제반 활동들의 양적수요를 예 측하고 그것을 합리적으로 배치하기 위한 계획이다.
토지이용자가 원하는 목적대로 사용 가능한지 여부를 확인할 수 있고 향후 개발가능성과 토지의 활용 여부를 알 수 있다.
토지를 낙찰받기 위해서는 토지이용계획분석을 통해 개발 가능한 땅과 아닌 땅을 구분할 줄 알아야 하고 얼마나 잘 분석하느냐에 따라 투자의 성공 여부가 결정된다.
또한「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제132조」에 따라 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정, 토지의 이용 및 도시계획시설의 결정 여부 등에 관한 계획을 확인할 수 있다.
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생소한 용어가 많아 어렵다고 느낄 수 있으나 자주 보고 익숙해지면 땅을 보는 안목이 넓어지고 토지 경매에 자신감이 붙는다.
확인 도면에는 대략적인 토지 모양과 위치, 경계 등이 표시되고 용도지역, 용도구역, 용도지구 안에서의 행위제한 내용을 확인할 수 있다.
토지이용계획은 공법상의 제한사항을 확인할 수 있는 서류로 토지가 어떻게 이용가능한지, 어떤 종류의 건축물을 지을 수 있는지 등 토지이용 전반에 관한 각종 규제사항과 토지의 현재 상태와 활용가능성 여부를 보여주기 때문에 토지 경매에 입찰하려 한다면 반드시 살펴봐야 하는 중요한 서류이다.
http://www.eum.go.kr
토지이음
확인도면서비스, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공
특히 용도지역에 건폐율과 용적률, 건축 가능한 종류가 정해지기 때문에 분류에 따라 토지의 가치와 용도가 정해져 토지의 가치를 판단할 수 있어 매우 중요하다.
이처럼 토지이용계획에 기재사 항이 많으면 그만큼 규제사항이 많은 토지이다.
상업지역 〉 주거지역 〉 녹지지역 순으로 지가의 차이가 있고 지가상승에 관해서는 지목변경(전 → 대지)이 중요한 것이 아니라 용도변경이 중요하다.
녹지에서 주거지역으로 변경 시 2~3배 지가가 상승하고 녹지에서 상업지역으로 변경시에는 3~6 배 지가가 상승한다.
또한 용도지구에서 풍치지구는 자연풍치 보존목적으로 건폐율과 용적률에 제한이 있고 개발제한 구역은 예전에 그린벨트라 불렸고 기간에 제한 없이 개발을 억제한다.
또한 재개발지역은 낡고 불량한 지역을 현대화하여 토지효용성을 극대화하는 목적으로 사업시행까지 건축이 금지된다.