［광주부동산전문변호사 최정희］공인중개사의 설명의무 위반과 손해배상책임의 범위

[최정희 전문변호사]

［광주부동산전문변호사 최정희］서울중앙지법은 세입자 A씨가 주택 임대차계약을 중개한 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구소송에서 "공인중개사 B가 세입자 A에게 다가구주택을 소개하면서 중개 대상물 확인·설명서에 단순히 '집 주인이 현재 임차보증금 합계액을 5억원 정도 받고 있다고 함'이라고 기재했다면 이는 설명의무를 충실히 이행한 것으로 볼 수 없다"면서 "이 주택이 경매에 넘어가 세입자가 보증금을 다 돌려받지 못했다면 공인중개사 측도 30% 배상책임이 있다"는 이유로 "1950만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다(서울중앙지법 2019가단5050270). 

A씨는 공인중개사 B씨의 중개로 집주인 C씨와 경남 거제시의 한 다가구주택을 보증금 6500만원에 2년 기한으로 정하여 임차하는 내용으로 임대차계약을 체결했다. A씨는 2015년 12월 집주인 C씨에게 보증금 전액을 지급한 뒤 전입신고를 마치고 확정일자까지 받았다.

그런데 이 건물은 2017년 8월 경매에 넘어갔고 경매에서 16억1600여만원에 매각됐지만, 이자를 포함해 건물에 16억9000여만원의 근저당권을 갖고 있던 금융기관 등 선순위권자들에게 돈이 우선 배당되었고, 이 결과 후순위 권리자였던 세입자 A씨는 자신의 보증금을 돌려받지 못했다.

A씨는 공인중개사 B씨가 부실 중개를 해 손해를 입었다며 B씨와 공제계약을 맺은 한국공인중개사협회를 상대로 "5200만원을 배상하라"며 공제금 등 청구소송을 제기했다. A씨의 청구원인은 다음과 같다. 공인중개사 B씨가 이 건물을 중개할 당시 이 건물에는 채권 최고액 19억5000만원의 근저당권이 설정돼 있었다. 하지만 임대차계약을 체결할 당시 B씨가 교부한 중개대상물 확인·설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항'란에 '계약시 임대인에게 현재 임차보증금 합계액을 물어보니 주인분이 5억 정도 받고 있다고 이야기함'이라고만 기재돼 있었기 때문에, A씨는 자신의 보증금을 돌려받지 못할 거라는 생각을 하지 못하고 임대차계약을 체결했다.

재판부는 손해배상책임의 발생과 관련하여 "근저당권이 설정돼 있음에도 중개대상물 확인·설명서에 다른 임차인의 임대차보증금이나 임대차기간에 관한 구체적인 기재가 없어 세입자가 추후 보증금 반환 여부 판단이 불가능하면 중개인이 설명의무를 위반한 것에 해당한다"면서 "중개인이 A씨에게 제대로 고지했더라면, 해당 계약을 체결하지 않았거나 보증금 감축 등 조건을 변경했을 것"이므로 "중개인 B씨의 불법행위와 A씨의 손해 발생 사이에 인과관계가 성립한다"고 밝혔다. 또한 "중개인인 B씨는 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 다하지 못했고, 이로 인해 A씨가 임대차 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입게 됐으므로 공인중개사협회는 A씨에게 손해를 배상할 의무가 있다"고 설명했다.

다만 손해배상의 범위와 관련하여 "임차인도 부동산 거래를 중개업자에게 위임했다고 해서 본래 본인이 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인의 책임이 전적으로 중개업자에게 귀속되는 것은 아니므로, A씨도 거래관계 조사·확인을 게을리 해 부주의 했던 점이 인정된다"며 "중개인의 책임을 A씨가 입은 손해액의 30%로 제한한다"고 판시했다.