주택재건축 정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.
- 공공관리제가 시행되는 서울특별시의 경우 시공자를 선정할 때 인가된 사업시행계획서를 반영한 설계도서를 작성하여 입찰에 부쳐야 하므로, 시공자 선정 시기는 사업시행인가 이후가 됩니다[「도시 및 주거환경정비법」 제77조의4제6항 및 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시 조례 제5466호, 2013. 3. 28. 발령·시행) 제48조제2항 참조].
※ 공공관리제는 주택재건축사업을 비롯한 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위한 것으로 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함)은 특별시·광역시 또는 도의 조례에서 정하는 정비사업에 대하여 사업시행 과정을 지원하거나, 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “주택공사 등”이라 함)에 공공관리를 위탁할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의4제1항).
시공자 선정 절차
입찰 공고
- 조합은 시공자 선정을 위해 입찰에 부치려 할 경우에는 현장설명회 개최일부터 7일 전에 1회 이상 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 다음의 내용을 공고해야 합니다(「
정비사업의 시공자 선정기준」 제8조 본문 및 제9조).
· 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)
· 입찰의 일시 및 장소
· 현장설명회의 일시 및 장소
· 입찰참가 자격에 관한 사항
· 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반(합동홍보설명회 관련 위반 포함) 시 자격 박탈에 관한 사항
· 그 밖에 조합이 정하는 사항
- 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 내용증명우편으로 발송해야 하며, 반송된 경우에는 반송된 다음 날에 1회 이상 재발송해야 합니다(「
정비사업의 시공자 선정기준」 제8조 단서).
현장설명회 개최
· 설계도서(사업시행인가를 받은 경우 사업시행인가서를 포함해야 함)
· 입찰서 작성방법·제출서류·접수방법 및 입찰유의사항 등
· 건설업자 등의 공동홍보방법
· 시공자 결정방법
· 계약에 관한 사항
· 그 밖에 입찰에 관하여 필요한 사항
입찰서의 접수 및 개봉
- 입찰서를 개봉하려는 경우에는 입찰서를 제출한 건설업자 등의 대표(대리인을 지정한 경우 그 대리인) 각 1명과 조합임원, 그 밖의 이해관계인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 합니다(「
정비사업의 시공자 선정기준」 제11조제2항).
대의원회의 의결
- 대의원회는 총회에 상정할 6명 이상의 건설업자 등을 선정해야 하며, 입찰에 참가한 건설업자 등이 5명 이하인 경우에는 모두 총회에 상정해야 합니다(「
정비사업의 시공자 선정기준」 제12조제2항).
- 건설업자 등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결해야 하며, 이 경우 서면 또는 대리인을 통한 투표는 인정되지 않습니다(「
정비사업의 시공자 선정기준」 제12조제3항).
합동홍보설명회 개최
- 조합은 대의원회에서 총회에 상정될 건설업자 등이 결정된 경우에는 조합원에게 이를 즉시 통지해야 하며, 건설업자 등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최해야 합니다(「
정비사업의 시공자 선정기준」 제13조제1항)
· 이 경우 조합은 총회에 상정하는 건설업자 등이 제출한 입찰제안서에 대하여 시공능력, 공사비 등이 포함되는 객관적인 지표를 작성하여 조합원에게 제공해야 하며, 미리 개최 일시 및 장소를 정하여 조합원에게 이를 통지해야 합니다(「정비사업의 시공자 선정기준」 제13조제1항 및 제2항).
- 건설업자 등 관련자는 조합원을 상대로 개별적인 홍보(홍보관·쉼터 설치, 홍보 책자 배부, 세대별 방문, 인터넷 홍보 등을 포함함)를 할 수 없으며, 홍보를 목적으로 조합원 또는 정비사업전문관리업자 등에게 사은품 등 물품·금품·재산상의 이익을 제공하거나 제공을 약속해서는 안 됩니다(「정비사업의 시공자 선정기준」 제13조제3항).
총회의 의결
- 총회는 조합원 총수의 과반수 이상이 직접 참석(정관이 정한 대리인이 참석한 경우 포함)하여 의결해야 합니다(「정비사업의 시공자 선정기준」 제14조제1항).
- 조합원은 총회 직접 참석이 어려운 경우에는 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 이 경우 직접 참석자의 수에는 포함되지 않습니다(「정비사업의 시공자 선정기준」 제14조제2항).
· 서면결의권 행사는 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출해야 하며, 조합은 조합원의 서면결의권 행사를 위해 조합원 수 등을 고려하여 서면결의서 제출기간·시간 및 장소를 정하여 운영해야 하고 시공자 선정을 위한 총회개최 안내 시 서면결의서 제출요령을 충분히 고지해야 합니다(「정비사업의 시공자 선정기준」 제14조제3항 및 제4항).
- 조합은 총회에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자 등별로 조합원들에게 설명할 수 있는 기회를 부여해야 합니다(「정비사업의 시공자 선정기준」 제14조제5항).
계약의 체결
- 조합은 총회의 의결을 거쳐 선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 않는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있습니다(「
정비사업의 시공자 선정기준」 제15조).
- 조합은 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 경우에는 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제11조제4항).
추가부담금·무상지분율
추가부담금·무상지분율 |
◇ 추가부담금
기존의 아파트 가격보다 입주를 원하는 신축아파트의 분양가격이 더 높을 경우 그 차액을 부담하게 되는 데 이를 추가부담금 또는 부담금이라 합니다. 이 추가부담금을 분양대금의 일종으로 간주하여 시공자들은 현재 일반분양 비용처럼 중도금의 형태로 받고 있습니다. 이와 관련된 법규정은 별도로 있지 않아 시공자와 조합 간의 공사도급계약 내용에 언급되고 있습니다.
◇ 무상지분율
시공자가 조합의 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가부담금 없이 조합원들에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율로서, 재건축 대상 아파트의 지역·위치 등 주변의 요건과 사업성 등에 따라 조합과 시공자 간의 계약으로 결정됩니다.현재 거주하고 있는 아파트가 75㎡이고 무상지분율이 150%라면, 추가부담금 없이 입주할 수 있는 아파트는 최대 112.5㎡입니다.
<참고: 한국도시개발연구포럼, 『새로운 재건축·재개발이야기(2010)』> |
시공자 선정 시 금지행위
- 누구든지 시공자 선정과 관련하여 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 할 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제11조제5항).
· 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위
· 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공받거나 제공의사 표시를 승낙하는 행위
· 제3자를 통해 위에 해당하는 행위를 하는 행위
- 위의 행위를 하는 사람은 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제84조의2제1호).
시공보증
시공보증서 제출
※ “시공보증”이란 시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 않을 경우 보증기관에서 시공사를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 30% 이상 50% 이하의 범위에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제54조의5).
- 조합이 주택재건축사업의 시행을 위하여 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정(공동사업시행자가 시공하는 경우 포함)한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위하여 다음의 어느 하나에 해당하는 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제14조).
· 「건설산업기본법」에 따른 공제조합이 발행한 보증서
· 「주택법」에 따른 대한주택보증회사가 발행한 보증서
· 「은행법」 제2조제2호에 따른 금융기관, 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행, 「한국수출입은행법」에 따른 한국수출입은행 또는 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행이 발행한 지급보증서
· 「보험업법」에 따른 보험사업자가 발행한 보증보험증권
시공보증서 제출 확인
- 시장·군수는 「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 받는 경우에는 시공보증서 제출 여부를 확인해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제2항).