매도인이 부담하는 세금 매도인은 농지의 매각으로 인해 양도소득세 등의 세금을 부담합니다.
여기에서는 농지양도와 관련하여 당사자가 납부해야 할 세금의 대강을 기술한 것이므로 세액의 산출에 관한 자세한 사항은 국세청이나 지역별 세무서, 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.
양도소득세란
- “양도소득세”란 자산의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말합니다(
「소득세법」 제4조제1항제3호).
· “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다(
「소득세법」 제88조제1항).
· “양도소득”이란 매매·교환계약을 통한 농지의 양도로 인하여 발생하는 소득을 말합니다(
「소득세법」 제94조).
- 농지의 양도로 인해 발생하는 소득을 얻은 사람은 그 양도소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 집니다(
「소득세법」 제2조제1항).
- 납부의무의 성립 시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산(즉, 잔금을 완불)한 날로 합니다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외합니다(
「소득세법」 제98조,
「소득세법 시행령」 제162조).
양도소득세 산정 순서
양도가액 - (취득가액 + 그 밖의 필요경비)
양도차익 - 장기보유특별공제액(양도차익 × 장기보유특별공제율)
양도소득금액 - 양도소득기본공제(연간 250만원)
양도소득산출세액 - 감면세액 + 신고불성실가산세액 + 납부불성실가산세액
양도소득세 산정 방법
양도가액 - (취득가액 + 그 밖의 필요경비)
- “양도차익”이란 양도가액에서 취득가액과 그 밖의 필요경비를 공제한 금액을 말합니다(
「소득세법」 제95조).
· 양도차익을 산정함에 있어 양도가액이 실지거래가액에 의할 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액이 기준시가에 의할 때에는 취득가액도 기준시가에 따릅니다(
「소득세법」 제100조).
- “양도가액”이란 해당 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액, 즉 실지거래가액을 말합니다(
「소득세법」 제96조제1항).
양도차익 - 장기보유특별공제액(양도차익 × 장기보유특별공제율)
- “장기보유특별공제”란 토지 또는 건물의 양도에 있어서 그 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 양도소득금액의 계산 시 장기보유특별공제액을 공제하는 것을 말합니다(
「소득세법」 제95조제1항).
- “장기보유특별공제액”이란 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함)에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는
「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 주택분의 양도차익으로 한정)에 다음에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말합니다(
「소득세법」 제95조제2항).
보유기간별 공제율보유기간 | 공제율 |
---|
3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 |
4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 |
5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 |
6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 |
7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 |
8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 |
9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 |
10년 이상 | 100분의 30 |
양도소득금액 - 양도소득기본공제(연간 250만원)
· “양도소득기본공제”란 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하는 것을 말합니다(
「소득세법」 제103조제1호 본문).
· 다만, 미등기양도자산의 경우에는 양도소득기본공제가 적용되지 않습니다(
「소득세법」 제103조제1호 단서).
- “양도소득산출세액”이란 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 양도소득세의 세율을 곱한 금액을 말합니다(
「소득세법」 제93조제1호).
구분 | 세율 |
보유기간 1년 미만 | 100분의 50 |
보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만 | 100분의 40 |
보유기간 2년 이상 | 2010년 1월 1일 이후 부터 2011년 12월 31일 까지의 기간에 발생하는 소득분 | 1200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
1200만원 초과 4600만원 이하 | 72만원+(1200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) |
4600만원 초과 8800만원 이하 | 582만원+(4600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) |
8800만원 초과 | 1590만원+(8800만원을 초과하는 금액의 100분의 35) |
2012년 1월 1일 이후 발생하는 소득분 | 1200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
1200만원 초과 4600만원 이하 | 72만원+(1200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) |
4600만원 초과 8800만원 이하 | 582만원+(4600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) |
8800만원 초과 3억원 이하 | 1590만원+(8800만원을 초과하는 금액의 100분의 35) |
3억원 초과 | 9010만원+(3억원을 초과하는 금액의 100분의38) |
비사업용토지 | 100분의 60 |
미등기양도자산 | 100분의 70 |
- 신고 후 납부하는 경우의 세액(양도소득결정세액)은 양도소득산출세액에서 감면세액을 뺀 금액입니다(
「소득세법」 제93조제2호).
※ 2009년 12월 31일 공포, 2010년 1월 1일 시행된
「소득세법」(법률 제9897호) 부칙 제16조에 따라, 기존의 '예정신고납부세액공제'는 폐지되었습니다. 다만, 거주자(부동산매매업자 제외)가 토지, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 전세권과 등기된 부동산임차권을 2010년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 양도하여 발생하는 소득에 대해 예정신고와 함께 납부하는 때에는 그 산출세액에서 다음에 따른 납부할 세액의 100분의 5에 상당하는 금액을 공제합니다(
「소득세법」 제104조제1항제1호,
「소득세법」(법률 제9897호) 부칙 제16조제1항).
2. 과세표준이 4600만원을 초과하는 경우: 산출세액을 582만원으로 하여 계산한
「소득세법」 제106조에 따른 납부할 세액
※ 거주자가
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 부동산으로서 사업인정고시일이 2009년 12월 31일 이전인 부동산을 2010년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 사업시행자에게 양도하여 발생하는 소득에 대해서 예정신고와 함께 납부를 하는 때에는 그 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 5에 상당하는 금액을 공제합니다(
「소득세법」(법률 제9897호) 부칙 제16조제2항).
※ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면
- 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상
「조세특례제한법 시행령」으로 정한 방법으로 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지 중 일정한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(
「조세특례제한법」 제69조제1항 본문).
√ 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역
√ 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역
양도소득산출세액 - 감면세액 + 신고불성실가산세액 + 납부불성실가산세액
예정신고 후 또는 확정신고 후 납부하는 경우
- 부동산을 양도한 거주자는 양도소득과세표준을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고(양도소득과세표준 예정신고)해야 합니다(
「소득세법」 제105조제1항).
- 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 해당 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(토지거래허가구역 내에서의 토지거래는 토지의 거래계약허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 납세지 관할 세무서장에게 신고(양도소득과세표준 확정신고)해야 합니다. 이와 같은 내용은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용됩니다(
「소득세법」 제110조제1항 및 제2항).
· 예정신고를 한 자는 위와 같은 규정에도 불구하고 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있습니다(
「소득세법」 제110조제4항).
· 거주자는 해당 과세기간의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을
「소득세법」 제111조제1항에 따른 확정신고 기한까지 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 합니다. 이를 ´확정신고납부´라 합니다(
「소득세법」 제111조제1항).
결정고지를 통해 납부하는 경우
- 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때에는 납세지 관할 세무서에서 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정·고지합니다. 이 경우 무신고가산세액 및 납부불성실가산세액을 가산하여 납부해야 합니다(
「소득세법」 제114조제1항).
- 법정신고 기간 내에 과세표준신고서를 제출하지 않은 경우(즉, 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우)에는 산출세액의 100분의 20에 상당하는 금액의 일반 무신고 가산세액을 가산하여 납부해야 합니다(
「국세기본법」 제47조의2제1항).
· 부당한 방법으로 이를 신고하지 않은 경우에는 산출세액의 100분의 40에 해당하는 금액의 부당무신고가산세액을 가산하여 납부해야 합니다(
「국세기본법」 제47조의2제2항).
- 세법에 따라 납부기한 내에 양도소득세를 납부하지 않거나 납부한 세액에 미달한 경우에는 납부불성실가산세액을 가산하여 납부해야 합니다(
「국세기본법」 제47조의5제1항).
√ 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액 × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 10000분의 3
분할납부·물납
- 거주자로서 예정신고납부 또는 확정신고납부에 따라 납부할 세액이 각각 1천만원을 초과하는 자는 그 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있으며, 이에 따라 분할납부할 수 있는 세액은 다음과 같습니다(
「소득세법」 제112조,
「소득세법 시행령」 제175조).
· 납부할 세액이 2천만원 이하인 때에는 1천만원을 초과하는 금액
· 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 100분의 50 이하의 금액
※ 양도소득세의 중과세
□ 비사업용 토지의 양도소득세 중과세
- 비사업용 토지의 경우 양도소득세율이 100분의 60으로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높습니다(
「소득세법」 제104조제1항제8호).
√ 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당할 것(이 경우 기간의 계산은 일수로 함)
√ 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당할 것(이 경우 기간의 계산은 일수로 함)
√ 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간, 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당할 것(이 경우 기간의 계산은 일수로 함)
√ 소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지(전·답 및 과수원)
√ 토지의 소유기간이 2년 미만인 경우에는 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간에 해당할 것(이 경우 기간의 계산은 일수로 함)
구분 | 세율 |
보유기간 1년 미만 | 과세표준의 100분의 50 |
보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만 | 과세표준의 100분의 40 |
보유기간 2년이상 | 2010년 1월 1일 이후 부터 2011년 12월 31일 까지의 기간에 발생하는 소득분 | 1200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
1200만원 초과 4600만원 이하 | 72만원 + (1200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) |
4600만원 초과 8800만원 이하 | 582만원 + (4600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) |
8800만원 초과 | 1590만원 + (8800만원을 초과하는 금액의 100분의 35) |
2012년 1월 1일 이후 발생하는 소득분 | 1200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
1200만원 초과 4600만원 이하 | 72만원 + (1200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) |
4600만원 초과 8800만원 이하 | 582만원 + (4600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) |
8800만원 초과 | 1590만원 + (8800만원을 초과하는 금의 100분의 33) |
- 다만, 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 그 지역을 '지정지역'으로 지정할 수 있는 바(
「소득세법」 제104조의2제1항), 이에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서
「소득세법」 제104조의3에 따른 비사업용 토지를 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 위와 같은 양도소득세율을 적용하지 아니하고,
제55조제1항에 따른 세율에
100분의 10을 더한 세율이 적용됩니다(
「소득세법」 제104조제4항제3호). 구체적인 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
구분 | 세율 |
보유기간 1년 미만 | 과세표준의 100분의 50 |
보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만 | 과세표준의 100분의 40 |
보유기간 2년이상 | 2010년 1월 1일 이후 부터 2011년 12월 31일 까지의 기간에 발생하는 소득분 | 1200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
1200만원 초과 4600만원 이하 | 72만원 + (1200만원을 초과하는 금액의 100분의 25) |
4600만원 초과 8800만원 이하 | 582만원 + (4600만원을 초과하는 금액의 100분의 34) |
8800만원 초과 | 1590만원 + (8800만원을 초과하는 금액의 100분의 45) |
2012년 1월 1일 이후 발생하는 소득분 | 1200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
1200만원 초과 4600만원 이하 | 72만원 + (1200만원을 초과하는 금액의 100분의 25) |
4600만원 초과 8800만원 이하 | 582만원 + (4600만원을 초과하는 금액의 100분의 34) |
8800만원 초과 | 1590만원 + (8800만원을 초과하는 금의 100분의 43) |