부동산중개업법 A형 16번 정답에 대한 저의 견해입니다.

【부동산중개업법 A형 16번 정답에 대한 견해】 ■ 서 론 저는 모 학원에서 중개업법을 강의하고 있는 강사입니다. 합격자 발표전에 수험생 여러분에게 조금이나마 도움이 될 수 있으면 하는 바램에서 정리해봤습니다. 많은 도움되시길 바랍니다. ■ 해당문제 16. 부동산분양대행업에 관한 설명으로 가장 옳은 것은? ① 부동산분양대행업자는 타인 소유 부동산의 판매에 종사하는 자로서 자신의 명의로 부동산의 판매업무에 종사할 경우에는 상법상 위탁매매인의 지위를 갖게 된다. ② 우리나라는 부동산분양방법이나 분양가액, 분양시기, 분양자격자 등에 대하여 규율하고 있지 않다. ③ 우리나라는 부동산분양과 관련한 표준약관이 없으므로 분양대행사업자는 자신이 작성한 분양계약서를 사용하는 것이 바람직하다. ④ 부동산중개업법상 부동산분양대행이란 분양대행계약에 의거 건물이나 토지 등을 포함한 모든 형태의 부동산을 판매하는데 관련된 대리서비스를 수행하는 산업활동이다. ⑤ 부동산분양대행업이란 자신이 직접 개발한 택지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양 ․ 판매하거나, 구입한 부동산을 임대 또는 재판매하는 산업활동이다. ■ 견 해 산업인력관리공단은 정답을 ① 번으로 발표하였지만 아래와 같은 사유로 정답은 없다고 사료 됩니다. 저의 의견이외에 다른 좋은 의견이 있으면 지도바랍니다. ■ 사 유 1. 부동산분양대행업자는 건설회사, 건축주, 또는 地主의 부동산(APT, 토지, 상가 등)분양에 대해서 분양, 홍보, 판촉 등의 행위를 대행받아 업무를 수행하거나, 동시에 부동산분양계약 서의 서명날인행위 및 분양대금 수금행위 등도 위임받아 업무를 수행하는 분양대행 서비스 업자를 말합니다. 2. 그런데 공정거래위원회는 매도인(건설회사, 건축주 등)이 부동산분양계약, 특히 APT분양계 약을 할 경우에는 공정거래위원회가 정한 표준약관(별첨 참조)을 사용토록 하고 있습니다. 3. 따라서 부동산분양대행업자가 분양을 대행받아 APT분양계약 등의 업무를 수행하는 경우에 도 매도인(건설회사, 건축주 등)이 표시된 표준약관인 분양계약서를 내용으로 하는 아파트공 급계약서를 사용하여야 할 것입니다. 4. 즉, 부동산분양대행업자는 APT분양, 홍보, 판촉 등의 행위라든지 분양계약서 서명날인행위 및 수금행위 등의 업무를 매도인(위탁자 : 건설회사, 건축주 등)으로 부터 위임받아 매도인 을 대신하여 수행할 수는 있겠지만, 상법 제101조의 규정에서 말하는 상법상 위탁매매인처 럼 자기명의로써 직접 자기가 분양계약서상에 매도인명의가 되어 법률행위(분양계약 등)의 당사자 또는 권리 의무의 주체로는 될 수가 없다고 봐야 할 것 입니다. 5. 만약에 위탁매매인이 자기명의로 부동산을 매도 매수하는 경우에는 登記移轉의 복잡 한 문제가 생길 뿐만 아니라 위탁자(매도자)의 이익을 해할 수 가 있기 때문에 많은 상법 학자들이 위탁매매인이 자기명의로 할 수 있는 업무중에 부동산 위탁매매업무를 제외하고 있습니다(『 상법학신론 : 최기원-박영사』참조, 그외 다수). 또한 상법의 다른 규정에도 「물건의 운송」「물건운송의 주선」「물건의 보관」이라고 표현하는 규정이 있는데 이 경우 의 물건에는 당연히 부동산을 제외하고 있습니다. 6. 즉, 상법 제101조에서 말하는 「위탁매매인은 자기의 명의로 물건 또는 유가증권의 매매행위 를 한다」는 규정의 내용 중 「물건」의 해석은 부동산을 제외한 동산으로 축소해석하여야 할 것입니다. 7. 결국 상법상 위탁매매인은 동산 또는 유가증권 등의 매매에 대한 위탁(대행)을 받아 자기의 명의로 매매를 할 수 있지만, 부동산은 위탁매매를 할 수 없다고 하여야 할 것입니다. 따라서 부동산분양대행업자는 자신의 명의로 부동산의 판매업무에 종사할 수 없으므로 부동산에 대해서는 상법상 위탁매매인의 지위를 갖을 수 없다고 해석하여야 할 것입니다. 8. 그러므로 16번문제 지문인【① 부동산분양대행업자는 타인 소유 부동산의 판매에 종사하 는 자로서 자신의 명의로 부동산의 판매업무에 종사할 경우에는 상법상 위탁매매인의 지위를 갖게 된다.】은 옳지 않은 문장이라고 판단됩니다. 그래서 저는 부동산중개업법 A형 16번문제는 정답이 없다는 견해입니다. 판례여부는 계속 검토해 보도록 하겠습니다. <첨부> : 공정거래위원회 표준약관 제1001호(개정 가능있슴) 아파트표준공급계약서 +---------+ □ 재산의 표시 | ㎡ | | ( 평형) | +---------+ 아파트 동 호 구 분 면 적 ㎡ 평 건 물 전용면적 ㎡ 평 주거공용면적 ㎡ 평 공급면적 ㎡ 평 세대별기타공용면적 (초과 지하면적) ㎡ ( ㎡) 평 ( 평) 계약면적 ㎡ 평 대 지 공유지분 ㎡ 평 □ 부대시설(공용) : 이 아파트에 따른 전기·도로·상수도시설 및 기타 부대시설 위 표시 재산을 공급함에 있어 매도인을 "갑"이라 칭하고 매수인을 "을"이라 칭하며 다음과 같이 계약을 체결한다. □ 입주예정일 : 년 월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별통보키로 함) 제1조(공급대금 및 납부방법) "갑"은 위 표시재산을 아래방법으로 공급하고 "을"은 해당금액을 "갑"에게 납부하여야 한다. 구분 대지 가격 건물 가격 부 가 가치세 총공급 금 액 계약금 중 도 금 잔금 (입주시) 계약자 선택날인 1회( ) 2회 ( ) 3회 ( ) 4회 ( ) 5회 ( ) 6회 ( ) 기본형 (인) 선택형 ( %) (인) 제2조(계약의 해제) (1) "갑"은 "을"이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다. ① 제1조에서 정한 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회이상 최고하여도 납부하지 아니한 때(단, 주택공급에관한규칙에서 이와 달리 정하는 경우에는 이 규칙에 따라 따로 정할 수 있다) ② 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니하였을 때 ③ "갑"의 보증에 의하여 융자가 알선되고 "을"이 이자등을 납부하지 아니하여 금융기관에서 "갑"에게 대신이행을 청구하는 경우에 "갑"이 14일이상의 유예기간을 정하여 2회이상 최고하여도 "을"이 금융기관에 그 이자등을 납부하지 않을 때, 단, 최고시「당해 유예기간이 지나도록 금융기관에 그 이자등을 납부하지 아니하면 이 계약을 해제하며, 계약해제시에는 이미 납부한 계약금과 중도금에서 대출원리금, 위약금을 공제한 후 나머지 금액을 반환한다」는 취지의 내용을 밝혀야 한다. ④ "을"이 청약저축등 입주자저축을 타인명의로 가입하였거나, 가입한 자의 청약 저축 등 입주자저축을 사실상 양도받아 계약을 체결한 때 ⑤ 기타 주택공급에관한규칙에 위배되는 행위를 하였을 때 (2) "을"은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 "갑"이 인정하는 경우에 한한다. (3) "을"은 "갑"의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다. (4) "을"은 주소변동이 있을 때에는 10일 이내에 "갑"에게 서면으로 통보하여야 한다. 이를 이행하지 아니할 경우 "갑"의 "을"에 대한 계약의 해제통고 등은 종전주소지로 발송하며 발송후 15일이 경과함으로써 그 효력이 발생하는 것으로 추정하며 이에 대한 "을"의 불이익은 "갑"이 책임지지 아니한다. 또한 계약서상의 주소가 부정확한 경우도 이와 같다. 제3조(위약금) (1) 제2조제1항 제1호 내지 제3호 및 제2조제2항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 공급대금 총액의 10%는 위약금으로 "갑"에게 귀속된다. (2) 제2조제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 "갑"은 "을"에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다. (3) 제1항과 제2항의 경우 "갑"은 "을"이 이미 납부한 대금(단, 제1항의 경우에는 위약금을 공제한다)에 대하여는 각각 그 받은날로부터 반환일 까지 연리( )%에 해당하는 이자를 가산하여 "을"에게 환급한다. 제4조(분양권 전매) (1) 분양권 전매는 "갑"의 승인을 득해야 한다. (2) 제1항에 의한 분양권 전매는 승인신청시 "갑"에 대한 채무를 이행한 경우에 한하며, 또한 대출기관으로부터 위 표시재산을 대상으로 대출받은 자는 대출기관이 발행한 전매당사자간의 대출승계 증거서류를 "갑"에게 제출하여야 하며, 그러하지 아니할 경우에는 대출금을 상환하여야 한다. 제5조(할인료, 연체료 및 지체보상금) (1) "갑"은 "을"이 중도금을 약정일 이전에 납부하는 경우에는 선납금액에 대하여 년( )%의 할인율을 적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인한다. 단, 잔금에 대하여는 입주지정 최초일 기준으로 하여 할인하며 입주지정 최초일부터 종료일까지는 할인료 및 연체료 규정을 적용하지 아니한다. (2) "을"은 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정납부일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연체기간에 공급계약 체결 당시 한국은행에서 발표한 예금은행가중평균여신금리{가계대출, 신규취급액 기준, 연 ( )%}와 가계자금 대출시장 점유율 최상위 은행(계약일 전년도 기준)이 정한 연체기간별 가산금리 연 ( )%(다만, 1개월 미만 연체시는 민법 소정의 법정이율인 연 5% 또는 가계자금 대출시장 점유율 최상위 은행이 정한 가산금리 중 낮은 금리)를 합산한 연체료율 연 ( )%를 적용하여 산정된 연체료를 가산 납부하여야 한다. 단, 계획된 공사일정이 당초 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 "갑"과 "을"은 합의하여 위 중도금 납부일정을 조정할 수 있다. * 이 경우 '갑'은 연체기간별 가산금리를 아래 예시와 같이 '을'이 알기 쉽게 명시적으로 표시하여야 한다. * 예시 1개월 미만 연체 시 : 연 5 % 1개월 이상 ∼ 3개월 이하 연체 시 : 연 ( ) % 3개월 초과 ∼ 6개월 이하 연체 시 : 연 ( ) % 6개월 초과 연체 시 : 연 ( ) % (3) 전항의 경우 경제사정의 변경 등으로 합산한 연체료율이 공급계약 체결시점에 비추어 연 2% 이상 증감한 때에는 '갑'과 '을'은 그 때부터는 그 증감된 연체료율을 적용하여 연체료를 산정한다. 다만, '갑'이 합산 연체료율의 2%이상 증가를 이유로 새로이 연체료를 산정하고자 할 경우에는 '을'에게 미리 그 사실을 통지한 이후부터 이를 적용한다. (4) "갑"은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정 기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 "을"에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다. (5) 천재지변 또는 "갑"의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인하여 준공이 지연될 경우에는 "갑"은 이를 "을"에게 통보키로 하며 이 경우 제4항에서 정한 지체보상금을 지급하지 아니하기로 한다. 제6조(중도금 및 잔금납부) (1) 중도금 및 잔금의 납부장소는 "갑"이 지정·통보하는 은행으로 하며 "갑"은 중도금 납부일을 "을"에게 별도로 통보할 의무를 지지 않는다. (2) 개인별로 은행에 신청하여 융자받은 중도금은 제1조에 명시된 중도금 납부일자에 "갑"에게 입금(납부)되어야 하며 납부일의 경과시는 이 계약서상의 연체요율에 의거 연체이자를 부담한다. 제7조(보증책임) "갑"이 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 분양보증 또는 연대보증을 한 자가 보증내용에 따라 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)의 이행 또는 납부한 입주금의 환급(입주자가 원하는 경우에 한한다)의 책임을 진다. 제8조(국민주택기금 대출이자의 부담) 국민주택기금으로 대체되는 잔금에 대한 이자는 입주여부에 관계없이 입주지정기간 만료일 다음날로부터 은행융자금이 "을"에게 지급(대환)되는 날까지 은행대출금리에 의하여 "갑"에게 납부하여야 한다.(단, 국민주택에 한함) 제9조(소유권 이전) (1) "갑"은 본 건물의 준공일로부터 60일 이내에 소유권 보존등기를 하도록 한다. (2) "을"은 공급대금 및 기타 납부액을 완납하고 "갑"의 소유권 보존등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 "을"의 비용으로 소유권 이전등기를 필하여야 하며 "을"이 이전절차를 완료하지 않음으로써 발생하는 제피해 및 공과금은 "을"이 전액 부담하여야 한다. (3) "갑"의 귀책사유가 아닌 천재지변이나 행정명령, 기타 택지개발사업 미준공, 공부 미정리등의 부득이한 사정으로 소유권 이전절차가 지연될 경우 "을"은 이에 대하여 이의를 제기하지 못한다. (4) 이 계약서상의 공유대지는 전용면적비율에 의거 배분하여 공유지분으로 이전되며 "갑"은 "을"에게 위치를 지정 또는 할양하지 아니하며 "을"은 공유지분의 분할청구를 할 수 없다. (5) 계약시 체결된 건물의 공급면적 및 대지의 공유지분은 공부정리 절차등의 부득이한 경우에 한해 법령이 허용하는 오차 범위내에서 증감이 있을 수 있으나 증감이 있을 때에는 계약서와 등기부상의 면적차이에 대하여 분양당시 가격을 기준으로 계산하여 소유권 이전등기시까지 상호 정산하기로 한다. 제10조(지번의 변경) 목적물의 지번은 필지분할 또는 합필에 의하여 변경될 수 있다. 제11조(제세공과금의 부담) 입주지정일 이후 발생하는 제세공과금에 대하여는 입주 및 잔금완납이나 소유권이전 유무에 관계없이 "을"이 부담한다. 단, "을"의 불이행으로 인해 "갑"이 입은 손해는 "을"이 배상한다. 제12조(공유물 및 부대시설의 공동사용) "을"은 공유시설물(기계실, 전기실, 관리사무소 지하주차장등)및 부대복리시설(공중변소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 공동으로 이용하여야 한다. 제13조(관리) 건물 준공후의 관리는 주택건설촉진법 및 공동주택관리령에서 정하는 바에 따라 시행한다. 제14조(특별수선충당금의 적립) "갑" 또는 주택건설촉진법에 의하여 선정된 주택관리주체는 공동주택의 주요시설의 교체 및 하자보수를 위하여 주택건설촉진법 및 공동주택관리령의 규정에 의한 특별수선충당금을 "을"로부터 징수, 적립하여 필요시 사용토록 한다. 제15조(하자보수) (1) "갑"은 당해건물의 시공상 하자에 대하여는 공동주택관리령의 규정에 의하여 보수책임을 진다. (2) "을"의 관리부실로 인하여 발생하는 당해건물의 제반 훼손부분은 "을"이 보수 유지한다. 제16조(화재보험) 화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률에 의하여 "을"은 본 아파트를 인도받음과 동시에 집약관리를 위해 동법에서 지정하는 보험회사와 화재보험계약을 "을"의 부담으로 체결하여야 한다. 또한 화재보험에 가입하지 않음으로써 화재 기타 이와 유사한 재해 등으로 발생하는 제반피해는 "을"이 책임진다. 제17조(입주절차) (1) "을"은 공급대금 및 연체료를 기일내에 완납하고 "갑"이 요구한 제반서류를 제출한 후 입주일이 명시된 입주증을 발급받아 입주하여야 한다. (2) "을"은 입주시 관리예치금을 납부한다. (3) "을"은 "갑"이 지정하는 입주지정기간 만료일 다음 날로부터 입주여부에 관계없이 관리비를 부담해야 한다. 단, 입주지정기간 만료일 이전에 입주시는 실입주일로부터 관리비를 부담해야 한다. (4) 본 아파트의 입주일은 공사 진행결과에 따라 단축될 수 있으며, 이 경우 미도래된 중도금과 잔금은 실입주일 이전에 납부해야 한다.(단, 이경우 선납할인은 적용하지 아니한다) 제18조(기타사항) (1) 견본주택(모델하우스)내에 시공된 제품은 다른 제품으로 변경될 수 없다. 단, "갑"의 귀책사유가 아닌 자재의 품절, 품귀 등 부득이한 경우에 한하여 동질, 동가이상의 다른 제품으로 변경 시공될 수 있다. (2) 견본주택(모델하우스)및 각종 인쇄물과 모형도상의 구획선 및 시설물의 위치, 설계도면 등의 표시가 계약체결일 이후 사업계획 변경승인 및 신고 등에 따라 일부 변경될 경우에는 "갑"은 이를 "을"에게 통보키로 한다.(단, "갑"은 경미한 사항의 변경에 대해서는 6개월 이하의 기간마다 그 변경내용을 모아서 "을"에게 통보할 수 있다.) (3) 이 계약에 관한 소송의 관할법원은 "갑"과 "을"이 합의하여 결정하는 관할법원으로 하며 "갑"과 "을"간의 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 위 주택 소재지를 관할하는 법원 또는 민사소송법에 의한 법원으로 한다. (4) 이 계약에 명시되지 아니한 사항은 "갑"과 "을"이 합의하여 결정하되 합의되지 아니한 사항은 관계법령 및 일반관례에 따른다. 이 계약의 내용을 증명하기 위하여 계약시 2통을 작성하여 "갑"과 "을"이 각 1통씩 보관한다. 년 월 일 매도인 ○ ○ 시 구 동 번지 ○ ○ 건 설 주 식 회 사 대표이사 ○ ○ ○ (인) 매수인 주 소 주민등록번호 성 명 (인) 전화번호(자택) (직장) 附則(2002. 5. 30.) 제1조 (시행일) 위 개정된 아파트표준공급계약서는 2002. 7. 1.부터 시행한다. 제2조 (적용례) (1) 위 시행일 이전에 체결된 아파트 공급계약의 경우에도, 시행일 이후의 연체료 산정 및 증감에 관하여는 위 개정 아파트표준공급계약서 제5조 제2항과 제3항을 적용한다. (2) 전항의 경우 연체료는 시행일 당시 한국은행에서 발표한 예금은행가중평균여신금리{가계대출, 신규취급액 기준}와 가계자금 대출시장 점유율 최상위 은행(2001년도 기준)이 정한 연체기간별 가산금리(다만, 1개월 미만 연체시는 민법 소정의 법정이율인 연 5% 또는 가계자금 대출시장 점유율 최상위 은행이 정한 가산금리 중 낮은 금리)를 합산한 연체료율을 적용하여 산정한다.