투자이야기] 인천 서구 광명아파트 경매투자 3년 후 매도하여 수익율 60% 달성하다.

[방글스]

초보자분들이 가장 궁금하고 그리고 이야기를 듣고싶은 것이 경매실전 투자이야기 일듯 합니다.

그러나 '얼마 투자해서 얼마 벌었다'라는 식상한 이야기를 굳이 할까 말까!!!

그런 생각도 많았습니다. 중요한 수익보다는 그동안 처리하는 과정에 더 관심있게 보셨으면 합니다.

그래서 오늘 새벽시간에 짬을 내서 글을 올려봅니다.

인천아파트 경매 투자이야기를 조금 할까 합니다.

작년 2014년 11월 10일 빌라경매투자로 15채를 소유하고 있다가 일가족이 자살한 사건 기억하시나요?

기사가 보이네요.

[일가족 자살 전말] 인천 빌라 등 15채 소유 억대…생활고 때문

http://www.ilyoseoul.co.kr/news/articleView.html?idxno=102944

위 링크를 하시면 자세하게 나옵니다.

이분의 경우 2006년부터 2008년까지 인천지역 빌라와 아파트를 법원경매로 낙찰받아서

매수하여 15채를 가진 재산세기준으로 10억대 자산가입니다.  물론 대출포함입니다.

기사내용은...

"경찰에 따르면 A씨의 부동산 15채에 대한 근저당 설정액은 9억여 원이다. 일반적으로 근저당 설정액이 대출액의 120~130%인 점을 고려하면 A씨의 대출금은 7억 원 이상으로 추정된다. A씨는 연이자만 4천만 원이 이상이었을 것이다. 월급 210만 원으로는 대출 이자도 갚을 수 없었다."

인천이 2008년까지 청라국제지구, 송도신도시, 검단신도시와 영종도까지 인천지역은 핫 이슈된

투자자가 몰려서 기존 아파트나 빌라가 두배까지 뛰었습니다. (정확한 상승기를 기억이 잘...)

그러나, 2008년도 9월 미국발 리먼브라더스 사태로 인하여 그리고 인천지역의 거품이라는 이슈로

인천지역은 부동산가격이 거의 절반정도로 서서히 하락했습니다.

고로 인천지역은 너무 가파른 상승과 하락으로 인하여 이때 공격적인 법원경매의 추격매수로 인한

리스크관리부재로 안타까운 일가족 자살소식이 장안에는 화재가 되었습니다.

리먼브라더스 사태의 관점을 보자면..

초저금리 시대가 열렸다. 한국경제 사상 첫 1%대 기준금리 시대다. 한편에선 우려의 목소리가 나온다. 대출금리가 낮아져 가계부채가 더 늘어나는 게 아니냐는 거다. 정부 관계자들은 “가계부채는 한국경제에 별 영향을 끼치지 않을 것”이라고 낙관론을 편다. 하지만 시장에선 어떤 일이 벌어질지 모른다. 2007년 미국 서브프라임 사태를 키운 것도 ‘괜찮겠지’라는 낙관론이었다.

▲ 2007년 발생한 서브프라임 모기지 사태의 근본적인 원인은 저금리에 따른 가계부태채증가에 있다.[사진=더스쿠프 포토]

2010년 6월 18일. 미국 주택도시개발부가 ‘2010년 연례 노숙인 평가보고서’를 발표했다. 내용은 대략 이랬다. “… 2007~2009년 노숙인 보호소를 찾는 인구는 159만명에서 156만명으로 감소했다. 하지만 보호소를 찾는 가족 단위의 노숙인은 2007년 13만100명에서 2009년 17만명으로 30%나 증가했다….” 2007년 이후 거리로 내몰린 가족이 늘어났다는 거다. 2007년 10월 터진 ‘서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태’는 이렇게 미국의 가계를 흔들고 있었다. (기사내용 출처 : http://www.thescoop.co.kr/news/articleView.html?idxno=15405)

여러분들은 기준금리하락으로 좋아하실 테지만... 저는 글쎄요 입니다.

하락이 있으면 상승이 있는법~~~

즉. 금리와 주식, 국제유가, 부동산 등등 모든 시장은 하락이 있으면 상승이 있습니다.

물론 저 기억속의 자료와 신문스크랩이므로 정확한 시점이 기억이 안난다는 사실을 감안해주세요.

경매로 수익을 내실려면 아주 낮은가격에 낙찰받아서 비싼가격에 팔아야 올바른 투자법입니다.

그러나 장기 임대로 갈경우는 리스크관리를 위한 일종의 관리통장을 준비하셔야 합니다.

자.. 다시 원점으로 돌아가겠습니다.

2010년 후반부터 2011년도 초반까지 인천지역을 임장을 하였습니다.

그 이유는 인천 남동공단의 회사다닐때 계열사가 있었기에 자주 출장을 갔었던 지역이라

학군, 교통인프라, 역세권, 지리도 알게 되었습니다. 서울보다도.. ^^*

그래서 2011년도는 인천지역을 1주일에 하루나 이틀을 시간내어서 제가 사는 창원에서 올라갔습니다.

오냐하면 대구처럼 역발상투자가 생각 났습니다.

인천은 2014년 아시안게임을 개최하고 인천지하철 2호선이 인천아시안게임 개최전에 개통할 것이라고 해서

미리 선점하는 효과를 보고 투자하였습니다.

그러다가 인천 서구지역이 아무래도 남동구나 연수구에 비해 서민층이 많이 살고 교통이 낙후된 지역이었습니다.( 혹시 인천 서구지역 사시는 분들 지역 편견하신다고  생각하지 마세요!! 저의 개인적인 견해입니다.. )

그러다 보니 2010년 6월 인천 서구 가정동 빌라를 낙찰받아 매도하는데 힘들었습니다.

그곳의 상황은 재개발로 오히려 빌라가 상승해야 하는데 분위기는 글쎄였습니다.

2010년도의 인천 부동산 시황은 한마디로 상승했다가 절반으로 떨어지니 부동산중개사장님들의 비관적인

이야기만 들었습니다. 빌라를 낙찰받아 매도하고.. 이 물건은 다음에 제가 포스팅하겠습니다.

2011년 인천지방법원은 한산했습니다. 지금 투자열기보단 덜합니다.

제가 경매와 공매투자를 전업이 아니었기에 투자금이 회수되면 투자하였습니다.

대구지역보다는 그래도 인천법원은 한산하고 개찰속도는 빨라 아주 마음에 들었습니다.

그러나 여러분.. 지방서 수도권을 임장하고 입찰과 패찰을 자주하면 그 경비가 얼마나 들까요?

경비가 많이 지출되다보니... 인천 도화에 스파시스 찜질방을 자주 이용하게 되었습니다.

모텔비까지 지출하면... 경비가 두배이니깐요...

인천법원을 10번째 였던거 같습니다.

드디어 2012년 2월 22일 낙찰을 받았습니다.

그것도 인천 서구 심곡동 광명아파트 32평 남향 8층을 요..  

이때는 인천법원이 한산했습니다. 지금은 이 정도가격이면 한 30명전후로 입찰합니다.

자.. 이등하고 약 1,300만원을 차이로 중고차 한대 값을 날렸습니다.

그때의 낙찰 기분은 좋았으나.. 취하나 단타로 투자하니 사실 투자수익율은 그다지 좋지 않았고, 회사생활하면서 병행하기엔 너무나 현실이 가혹했습니다.

사람의 마음이라 참 간사한가 봅니다. 낙찰이 안되고 2등과 몇만원차이면 더 쓸껄 .. 낙찰되어 2등과

천만원이상 차이나면.. 기분이 좋지 않았습니다. 바로 낙찰받아 단타 매도로 수익을 낼려고 했는데...

역시나 매도가가 2억선이라고 합니다. 경비빼고 양도소득세빼면 남는 게 별로 없습니다.

이때 낙찰받아서 소유자와 연락을 취하여 바로 협상에 들어갔습니다.

다행히 명도는 그때가 더 잘한거 같습니다. 그때는 저도 물러서지 않았는데... 지금은 명도비를 많이 주는 것

같습니다. 보통 명도할때 보면 여러가지 사유가 많지요..

이 물건은 보시면 채무자는 남편, 소유자는 부인입니다. 즉. 남편이 사업을 하다보면 대부분 현재 사는 아파트는

부인명의로 다 돌려놓습니다. 일종의 최소한의 보금자리는 지키겠다는 의지입니다.

그러나, 이 물건은 남편이 부인의 소유가 된 집에다가 대출 및 신보, 기보등 가압류까자 잡혔습니다.

낙찰받고 저는 바로 찾아가서 연락이 안되자.. 현관문에 쪽지를 남겼습니다.

1주일 후 교양이 있어보이는 목소리 주인공인 전 소유자분께서 전화가 왔습니다.

전형적인 서울말씨 40대 아줌마 였습니다. 제가 경상도 지방에 살다보니 경상도 아줌마들의 입김이 엄청 쎕니다.

그러나 부드럽도 조용조용한 서울 아줌마는 정말이지 명도하기엔 너무 좋았습니다.

신경질 내더라도 제 귀엔 너무나 매너있는 목소리로 들렸습니다. ^^*

2012년 3월 16일

 잔금내기도 전에 인천 부평역 1번출구의 커피숖에서 전 소유자와 만났습니다.

잔금일이 2012년 3월 20일인데.. 명도협상은 2012년 3월 16일 이었습니다.

오픈된 커피숍이라 멀리서 보아하니 고생을 많이 안하신 사모님처럼 보였고, 저 보다 나이가 두살 정도 많았던

것으로 기억됩니다. 3년전 이라..

명도는 수월하게 진행되었습니다.

항상 먼저 저는 경매를 당하시는 분의 마음을 사뭇이해하고자 다 들어줍니다. 30분이던지,, 1시간이던지..

그냥 고개를 끄떡하고 맞장구 치고... 음  아무리 생각해도 그때가 명도를 잘한것 같아요..^^*

경매를 진행되기까지의 사유는 남편분의 사업실패로 집담보대출까지 지원해줬으나. 현재는 남편은 중국으로

피신간 상태로 연락두절이고 시부모님과 같이 산다고 했습니다. 그리고 명함을 한 주더라구요.

현재 인천에서 작은 꽃집을 열었습니다. 생활은 해야하니깐요...

다 듣고 나서 결론은 언제 이사갈꺼냐?? 미납관리는 어떻게 할꺼냐?? 등등 이죠!!!

시부모님들은 경매로 집이 날라갔는지 모르신다고. 그리고 알면 건강이 안좋아서 위험할 것이라고 합니다.

그리고 올 연말(2012년 3월이었으니 12월) 주공임대아파트를 분양받아서 그쪽으로 이사를 갈예정이라

지금은 마땅히 갈때가 없기에 선처를 요구하였습니다.

저 또한, 명도하고 매도할려고 하니 현재 부동산 시장이 너무 안좋아져서 매도하면 그렇게 좋은 수익은 아니었습니다. 임장할 때보다 더 떨어졌으니... 쩝..

그래서 명도협상 결론을 내었습니다. 정확하게 1시간 30분간의 이야기로...

1. 올해 2012년 10월말까지 살게해준다고 약속.. 보증금은 100만원에 월세 70만원 선입금 기준.

2. 인도명령을 하여 결정문은 집으로 날라갈 것이다. 만약 올연말에 이사를 안나갈경우를 대비한다.

3. 현재 미납관리비는 전 소유자가 낸다.

4. 명도비 즉. 이사비는 없다.

5. 연말까지 사시되 별도의 처리는 안하겠다. 다면 월세가 1개월 지연되면 법적처리 하겠다.

6. 장기수선충담금은 청구하지도 않는다. 아파트 선수금은 별도로 지불하지 않는다.

  의 조건이었습니다.

전 소유자 부인께서는 연신 고맙다고 하십니다. 저 또한 바로 합의서를 쓰고 보증금 100만원을 받았습니다.

합의한 사진과 잔금내고 날라온 등기필증 인증샷 ^^*

 

이 아파트는 감정가는 높았지만.. 시세가 떨어져.. KB시세 또한 떨어졌습니다.

 낙찰가 : 183,555,500원

 대출가 : 138,000,000원 (LIG손해보험, 금리 4.2%, 이때부터 금리가 내려갔습니다.)

 잔금 : 45,555,500원

 취등록세 외 대출비용 : 8,800,000원 ( 취등록세가 4.4%였습니다. 이때는)

 순 투자금 : 54,355,500원

 보증금 : 1,000,000원 월세 700,000원

 대출이자 : 월483,000원(Cofix 6개월변동금리)

 대출이자 빼고 월 수익 : 217,000원 * 8개월 = 1,736,000원

 실투자금 53,355,500원 대비 연수익율은 3.2%로 그다지 좋지는 않았습니다.

 여기서 투자금은 경매투자 1,500만원을 시작으로 보유한 부동산 외 그때 살았던 아파트 자가담보를 추가하여 

 들어간 비용이었습니다.

2012년 11월 1일 드디어 전 소유자가 이사를 갔습니다. 7개월하고 10일정도 사시고 순수하게

이사를 나갔습니다. 그것도 시부모님과 주공에서 제공한 임대소형아파트로 이사가시면서 연신 고맙다고

전화가 왔습니다. 그날 이사나가고 인천아파트 현장가서 사직을 찍었습니다.

 

베란다에서 내려본 아파트 전경

아파트 상태는 그렇게 수리를 하시고 산 것은 아니고 좋은 것은 일조량이 풍부했습니다.

이 아파트는 인천아시안게임 주경기장 바로 옆에 위치한 아파트였기에 남동구, 연수구지역 아파트 시세가

반등할 시점에도 그렇게 오르지 않았습니다.

2012년 11월 17일 세입자가 나타났습니다.

자주 올라갔던 터라 인근 부동산 소장께 의뢰를 했고 원격으로 보증금도 받았습니다.

보증금 2,000만원에 월세 50만원

여기서 보증금을 가지고 바로 대출금을 상환하면서 대출금리도 조금 낮추었습니다.

즉. 투자금은 5,435만원 - 전 소유자의 월세수익 173만 =5,262만원 실투자금

     대출금은 13,800만원 -2,000만 상환 = 11,800만원 대출금리 3.9%

       거치없이 30년간 원리금균등분할이고 원금의 절반만 30년동안 내기로 했습니다.

       그렇게 하니 같은 LIG손보였고 원금이자 포함 월 38.3만+원금 5.4만=43.7만원 대출원금이자

      수익율은 현저하게 떨어졌습니다.

       싵투자금 대비 연 수익율(월 50만-43.7만=6.3만*12개월=75만원) 거의 0.1% 정도였습니다.

  바로 매도하여도 1년미만이고 50% 양도소득세도 내야하고... 시세가 더 떨어졌습니다.

  아.. 나에게도 시련이 오나보나... 하고 그냥 반듯이 반등할 것이라 생각하고 장기투자 모드로 생각했습니다.

물론. 여러분들은 이 돈으로 경매 단타로 한다면 더 많은 기회를 잡을 수 있었죠!!

그러나, 이때 저는 회사생활을 그만두고 프리랜스를 활동하면서 더 많은 월급을 받았습니다.

그냥.. 인천투자물건은 월세만 꼬박꼬박 들어오니 연체없이 관리만 했습니다.

2014년 2월 8일 세입자가 월세내기 힘들어서 다른 세입자로 대체가 되었습니다.

 그냥. 저는 새로운 세입자에게 보증금 받아 기존 세입자에 송금하면서 월세를 더 올렸습니다.

  그때 시세는 약간 반등하여 2.1억 전후가 되었습니다.

  그러면서 전월세도 2,000만원에 월 65만원인데.. 도배,장판 안하고 그냥 사는 조건으로

   보증금 2,000만원 월세55만원으로 5만원만 올려 받았습니다.

그러다가 가지고 있는 물건을 두달에 한번씩 Monitoring을 합니다. 부동산 시장이 좋은지 나쁜지도 그 물건관리하는

지역의 부동산소장께 전화도 드리고...

2014년도는  인천아시안게임이 개최됩니다. 물론 인천 지하철 2호선도 개통되지요.. 호재라고 판단했습니다.

이걸 왠걸... 인천시가 완전 적자도시입니다. 그려... 지하철 2호선도 인천아시안게임에 맞추어 개통하고자 했으나 자금부족으로 연기되었습니다. 2016년으로...

이왕 이렇게 된거 월세는 꼬박들어오고 하니 3년보유토록 생각했습니다.

왜냐구요? 3년보유하면 장기특별공제구간이 들어가기에 양도소득세에 조금 더 비용이 공제됩니다.

따로 세법도 공부를 하셔야 합니다. 경매투자로 살아남으실려면....

2015년 1월 수도권 분위기가 좀 틀려집니다. 네이버에 부동산 매물현황보니 시세가 23,000만원에 나와있습니다.

오잉!! 드디어 때가 왔구나 하면서 인천 거래했던 부동산 소장께 매도의견을 타진했습니다.

그러나, 그건 인테리어 수리가 잘 되어있는 제일 선호하는 앞동이야기 였고 제가 가지고 있는 물건으 뒷 동이라

22,000만원이면 잘 받는다고 합니다.

이 물건을 소유권이전하기 전에 매매사업자로 첫 세무소에 신고하였습니다. 명도비도 경비에 포함시키고자..

2015년 1월 다른 투자물건도 보입니다. 그래서 그냥 매도하기로 인천 서구청 근처 잘 아는 부동산소장님께

매도의사를 비추었습니다. 22,000만원으로...

그런데. 세입자가 말썽입니다. 월세가 3일 지연.. 다음달은 5일지연... 그다음달은 10일지연...

계속지연되기에.. 문자보내고 전화를 해도 안받습니다. 1년도 안된 세입자인데...

2015년 1월 말에 세입자에게 문자로 집을 팔기로 했다. 전화를 달라고 했습니다.

그날 저녁 전화가 왔지요. 안그래도 현재 세입자도 월세내기가 버거워서 지연되었다고 죄송하다는 말과

계약기간이 남아 있으므로 매수자에게 협조를 하면 이사비용정도 생각한다고 저의 의견도 말했습니다.

문제는 명도비도 안들고 전 소유자를 보냈는데... 현재 세입자가 비 협조적입니다. 매수자가 나타나서 부동산소장과 현재 물건 구경하러 가면 집에 사람이 없다고 다음에 오라는 둥 도저히 집을 안보여줍니다.

그래서 부동산 소장에게서 전화가 왔고 세입자에게 연락했지요.

"사모님! 월세도 지금 연체되었고 지금 형편이 어려워 월세도 부담이 가셔서 이왕 이렇게 된거 나가신다고 

들었습니다. 그럼 협조를 해주시고 매수자와 계약이 되어야 이사비정도 제가 드릴께 아닙니까?"

세입자 사모 " 현재 집도 못구했고 갑자기 나가라고 하시면 어떻게 하나요?"

나 " 그래서, 매수자와 계약하면 3달정도 시간을 안배해 달라고 할껍니다.! 걱정하지 마시고 천천히 알아보세요.."

그렇게 전화를 끊기 시간이 흘렀다.. 부동산소장은 중개업무를 하기위해 매수자를 두분을 모시고 갔으나 현 세입자의 부재로 집구경을 못해서 계약체결은 커녕 하소연을 들었다.

또 시간이 흘러... 2015년 2월 구정 앞날에 연락없던 세입자 남편으로 부터 전화가 온다.

세입자 남편"사장님! 이사갈 집을 구해서 계약했습니다. 2015년 3월 20일 이사를 가니 보증금 돌려주세요."

나 "아니. 아직 매매계약도 안했는데 벌써 통보를 주시면 어떻게 하나요? 협조를 해주시고 게약이 되시면

이사비를 드린다고 했는데요.. 갑자기 일방적인 통보는 좀 그렇습니다."

세입자 남편" 사장님! 집 팔꺼라면서 나가라고 하신거 아닌가요? 그래서 급하게 집을 구했는데요...

 그리고 월세도 내기가 형편이 어렵구요.."

나 " 제가 말씀드린것은 매매계약이 되고 천천히 집 알아보셔도 되는데.. 굳이 나가시면 대출이자와 이사비를

  제가 부담되면 저 또한 손해입니다. 제가 왜 그래야 되나요 계약기간이 남았는데... 또 구정전에 통보라..."

그때 갑자기 세입자 남편에서 부인으로 전화기를 바꿔 목소리가 들린다.

세입자 부인 " 아니... 사장님!!!(한번도 전화통화를 안해봤다. 전월세 계약체결때 한번 보고 끝..)

  나가라고 할때는 언제고 이제 이사간다고 하니 딴 소리하십니까?"

나 " (참.. 이번 세입자 골머링 아프네.) ㅎㅎ 물론 집팔꺼니깐 협조해달고 했지.. 막무가내로 나가라고 통보는

 안했습니다. 사모님! 평상시에 전화나 문자보내도 답을 안주시더만.. 나가신다니 전화를 주시네요.. 송구스럽게..

 월세 밀린거 알고 계시죠?"

세입자 부인 " 아.. 월세는 형편이 힘들어서 그렇구요... 그리고 계약기간이 남았는데 이사가라면 저희 세입자들은

  마음이 급해서 일이 손에 안잡힙니다."

나 " 긴 대화를 전화상으로 했으니 일단 알겠습니다. 3월20일 이사가신다고요? 구정지나고 전화드릴께요!"

그렇게 시간이 흘러 3월달이 되었다. 그동안 거래했던 부동산 소장에게 전후사정을 이야길 하니 매수자분을

모시고 집구경하러 가면 갑자기 왔다는 둥 집에 사람이 없다는 둥 저핑계 이핑계 대면서 집을 안보여줫다고

.. 그리고 이사비는 먼저 매매계약이 되고나서 이사갈 집을 구하시면 조절해서 집주인이 드릴 수 있지..

 현재 상황에서는 줄 필요가 없다고 한다. 월세까지 1달반 밀렸으니... 임대차계약서상에 월임차료 2기이상

연체되면 계약을 파기한다는 명시가 있다.

2015년 3월 10일 세입자 남편으로부터 전화가 온다.

세입자 남편 " 사장님! 이사갈려고 하니 돈이 좀 필요한데 보증금의 일부를 좀 주실 수 없나요?"

나 " 네.. 다 드릴께요.. 2천만원 다 송금할까요? 그리고 어차피 월세도 연체되었으니.. 매매계약도 안되었고

    비 협조적이라고 부동산소장이 전화왔고 해서 이사비는 없는 것으로 합시다.!!!"

세입자 남편 " 사장님! 그건 알겠는데요.. 이사비는 주셔야 합니다........ 머뭇거린다..."

나 " 아니!! 협조를 해주시고 집구경도 보여주시고 계약이 되시면 이사비를 실비비용정도 생각했는데요..

   그동안 제가 전화 드렸는데 전화도 안받으시고 이거 참.. 너무들 하시네요.. 그러면서 이사비도 요구하실꺼죠?

   그냥 보증금 다 돌려드릴테니 빨리 나가셔도 됩니다.! 이사비는 모르겠고요..."

세입자 남편 " 사장님의 말씀도 틀린말은 아니시네요.. 그러나 서민 한번 살려주신다고 생각하시고 좀

   도와주세요. 전화 못받은것은 죄송합니다. .. " 그렇게 30분정도 통화하고 이사비에 대해서 결론을 못지었다.

이틀 후 또 전화를 하니 이젠 세입자 남편이 받는다..

이사비를 세입자 남편과 협상하다. 보통 이사비는 32평대에서 그기서 같은 동네로 갈경우 사다리차를 이용하면

대략 100만원~120만원 정도 예상한다. 손없는 날 말고...

그래서 이사비는 절반부터 시작해서 70만원에 합의를 보고 전화내용도 녹취를 했다.

2015년 3월 20일 세입자 이사일이자 새로운 매수자와의 가계약금 받다.

 그 전화 이후로 부동산소장이 매수자와 집을 방문한다고 하니 엄청 적극적으로 집을 구경시켜줬다고 한다.

 그것도 햇볕이 잘 들어온다는 오전10시부터 오후 34까지의 시간대를. 

 나는 그것까지 생각을 안했는데... 아마 이사비 100% 다 받을 욕심일듯.. 월세 연체료도 말을 안꺼냈는데...

 결국 세입자 이사 당일 부동산소장으로 부터 매매가계약금 100만원이 입금되었다. 매매체결가는

 22,000만원에서 수리가 안되어 있다는 내용으로 깎아 계약체결했다.

 현장 방문하니 세입자 짐을 다 빼고 근처에 기달렸다고 한다. 보증금 1,000만원으로 넘겨줘야 한다.

 이사비도 협상되었고 장기수선충당금을 이야기하면 주고 안하면 그냥 넘어갈려고 했다.

 그런데 이걸 왠걸... 세입자 남편과 부인과 아파트 현장서 만났다. 바로 이사비때문일듯...

 1시간동안의 이야기 오고갔다 큰소리도 오고 가고...

 내용인즉. 이사비로 220만원을 달라고 한다. 나는 협상가가 70만원이고 미납된 월세 연체비용도 안받는데..

  세입자 남편은 세입자 부인에게서 완전 힘없는 존재였다. 사업실패로 월세로 옮겼고, 세입자 부인의 성격

  정말 장난이 아니었다.. 내가 보는 자리에서 남편보고 담배를 달라해서 피우고 완전 대판 싸울자세다...

 쩝.. 경매 명도하러 왔나? 갑자기.. 나는 준비가 안된상태고 이사비는 협의 끝났는데 이제와서 무슨소리냐?

 그리고 매매계약된 것도 아니다.. 오늘 가계약금 100만원 받았고 집을 한번 봤다고 한다..

  그럼 정식계약도 쓴 것도 아니고 먼저 집을 구해서 이사하신다고 하시고. 세입자 사장님과 이사비도 합의봤는데

  오늘와서 무슨소리냐~~  등등 의견이 안맞았다.

 결국.. 총 이사비 220만원에서 125만원으로  합의 봤다.. 장기수선충담금도 주고...

  (사실 친구가 인천 남동구 소래포구 근처 32평아파트에서 경남김해로 32평이사하는 비용이 총 180만원인데..)

  인천 서구에서 같은 동으로 이사가는 무슨 이사비가 220만원이라니... 짐이 많아서 그렇다고 우긴다..

 역시 혼자서 두명을 상대가 버겁다.. 1시간 30분동안 설교아니 설교와 반협박.. ㅎㅎㅎ 대화단절...

  나는 빨리 처리하고 부동산가서 계약체결하고 집으로 내려와야하는데....

 이사비 협상서 완전 내가 졌다.. 쩝.. 연체된 월세도 보증금서 공제하고 다 정리해서 열쇠를 받았다.

 기분이 정말이지 정말이지 좋지 않았다.. 짜증 났다.. 그래도 매도하면 수익이 나는거 아닌가..

 그렇게 그날 오후 늦게 정식계약을 했다. 21,500만원으로 하는조건중 오늘이후 관리비는 매수자가 내고

  공사는 당장 다음주부터 하고, 2015년 4월 3일 금요일 잔금을 치루는 조건으로...

2015년 4월 3일 금요일 오전 11시 드디어 3년이상 보유했던 인천 서구 아파트 시집보냈다..

그동안 대출원금도 갚았다..월세수익도 봤고... 

잔금을 다 받았다. 수표들의 행진이다..

드디어 3년이상 보유하고 월세받아서 가지고 있다가 매도한 인천 서구 아파트다.

투자금도 작은금액도 아니다. 5천만원이 투자되었다.

마무리를 하자면...

  매도가 21,500만

  대출원금 11,300만(그동안 많이 갚았다.)

  실투자금 5,000만

  취등록세와 부동산중개수수료, 장기특별공제 등 경비처리 하면..

   3년간 월세수익 약 390만원 

 즉. 투자금 5,000만원으로 3,000만원 수익낸 물건이다. (원금 투자대비 수익율 60%)

여러분들의 투자전략은 어떠하신가요? 장기 임대수익이냐? 단타냐?

오천만원 투자에 3년간 3천만원 수익을 냈으면 1년에 천만원 번 셈이다.

역시 장기투자로 이 것밖에 수익이 안나? 라고 생각하실지 모른다.

단타 한건으로 1천만원도 수익을 내 봤지만.. 투자그 대비 이번 인천물건은 성공투자라고 하기엔...

좀 부족한 거 같다.

그러나.. 실패한 것도 아니니 이 것으로 인천 서구 아파트 경매 3년 보유 매도이야기를 마칠 까 한다.

'실행하지 않으면 성공도 실패도 없다.' 라는 책이 있다. 도전하지 않으면 발전이 없다.

여러분들은 시간없다, 돈이 없다. 능력이 없다. 이런 저런 핑계로 자기자신을 위안 삼을 것인가?

3%대의 저 성장모드인 대한민국 경제의 현실이다.

평생직장은 절대 없는 법!!! 꼭 경매나 공매가 아니어도 좋다..

월급만으로 살기 힘든 세상이다.

그럼에도 불구하고 여러분들은 재테크에 열광해 이 카페 저 카페 그리고 오프라인 참석만 할 것인가?

왜 실행에 옮기기 힘든가? 자신이 없어서? 투자금이 없어서???

Action=Result 보단 하나씩 풀어가는 과정에서 성취감을 느껴보시길...

투자 원칙을 깨지말고 소신껏 자기만의 스타일로 '대박보단 소박'이란 철학으로 투자한다면...

지금보다 3년후의 모습은 더 여유로운 생활 패턴으로 변화 될 것이라고 주장하는 바다.

역시 글재주가 없고 늦게 글을 작성하다보니 문맥흐름도 뒤죽박죽이다.

지금은 부동산경매 활황기이다... 또 언젠가 쇠퇴기가 올 테니...

그때 부동산 대형할인매장(=법원경매)으로 가라!!!

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

2015.05.06 새벽 방글스

[겐시로]

보통 부부를 둘다 상대하면 안됩니다. 한쪽은 상대 안하고 당신하고만 얘기하겠다고 명확히 선을 긋고 시작해야 합니다. 부부중 아내가 갑인 경우가 대부분입니다. 처음 시작은 남편이 가장이니 협상시작은 합니다만, 위의 상황처럼 마지막은 아내가 정리하게 되어있습니다. 남자들이 우유부단하고, 소심한 놈들이 많아요. 그러다 사업 말아먹고, 경매당하구...전화도 안받는것으로 이미 말썽의 소지가 있는 사람들이었으니 협상이 되었다면 이행각서 쓰고 서명하면 후에 변심은 안합니다. 저도 막판에 뒤통수 여러번 맞았는데 여자만 상대하고 이행각서 쓴후로는 그런적 없어요. 그렇게까지 하면 지도 쪽팔리거든요~

[소주에감자탕]

잘 봤습니다.^^.

[호근이아빠]

고생하셨네요..그래도 돈 벌었으니까~~

[민지만세]

리얼한 이야기 잘 봤습니다. 드라마 보는듯 했어요
그래도 수익내셨으니 대!박!

[kangdol]

잘 보았습니다.

[집좀사자!]

스트레스 많이 받으셨을듯.. 어쨌든 해피엔딩이라 다행입니다.