[부천/상권분석반11기] 4주차 수업 후기 - 표면이 아닌 본질, 현재가 아닌 미래를 보여주는 프리즘: 공법!!!

[송건(송도건물주)]

안녕하세요, 상권분석반 11기 송건 입니다! J

이번 달도 어김없이 출장을 나오게 돼서 ㅠㅜ 우크라이나의 정기를 받으며!! 후기를 쓰게 됐네요

(후기를 쓰는 동기분들이 많아져서 순서로 후발주자이지만, 그만큼 선생님 수업에 빠진 분들이 많다는 말이니 기쁜일이네요 J)

지난 토요일에는 상권분석반 4주차 수업 ‘초보들이 빠지기 쉬운 함정’에 대한 수업이 있었습니다~!

이번 강의도 역시 알차고 유익했지만 저에게는 특히나 다음 2가지가!!! 아주 인상 깊었는데요~

첫번째는, 공법을 이해하면서 얻을 수 있는 기회!!!에 대한 부분입니다.

우선 부동산 공법이라함은 부동산 분야에 대한 국가와 개인간에 공적인 것들을 규율하는 법을 의미하는데요,

국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 건축법, 주택법, 농지법 등이 이에 해당 됩니다.

자, 이렇게 관련법을 열거 시키는 것만으로도 얼마나 초보자들로 하여금 접근하기를 꺼려지게 하는지…확 와닿는데요.

‘아..이건 아무나 하는게 아니겠구나’라는 마음이 들게하는 그 공법!!

그걸 홍소장님께서 ‘전부 알 필요가 없다! 중요한 사항만 숙지하면 된다! 그 사항들은 무엇무엇이다!’라고 정리를 해주셨습니다.

그 중요한 사항은 바로 XX물대장이라는 문서로 시작과 끝을 맺게 되는데요~

이 문서 상에 나와있는 정보를 기반으로 낙찰을, 또는 구매/분양을 고민하고 있는 투자자는

현재 이 물건의 본질적인 가치는 물론(평가 절하 되고 있는지, 또는 위험요소를 지니고 있는지),

어떻게 이 물건의 가격을 상승시킬 수 있을지에 대한 예측과 판단을 내릴 수 있다고 합니다.

다시 풀어 설명하면, 주거형은 일반적으로 누구나 아는 표면적인 가치를 바탕으로 시세가 형성되고, 수익률이 어느 정도 정해져 있습니다.

반면 상가의 경우, 이 공법적인 이해를 통해 가치를 올릴 수 있는 가능성 유무를 판단하고,

고수익을 노려볼 수 있다는 게 주거형과 본질적인 차이가 나는 부분이라는거죠~

예를 들어 현재는 단독주택으로 사용되고 있는 1층 물건을

주변의 상가 수요와 공급, 적정 월임대료 등에 대한 이해를 바탕으로

낙찰받아 상가로 종을 상향시켜 세를 놓는다면,

현재 물건이 지닌 주거형으로서의 가치보다 더 큰 세를 받아 매매 시 고수익을!!!

내볼 수 있다는 그런..아주 신박한 내용이었습니다.

두번째는, 공법을 잘 모르고 투자를 했을 때 얼마나 큰 위험이 발생할 수 있는지에 대한 부분입니다!!!

상동역 인근 부천터미널 소풍에는 약 10년 전 ‘워터조이’라는 대형 워터파크가 있었는데요,

약 2000평 규모의 시설로 홍소장님 말씀에 따르면 인테리어에만 수십억대의 비용이 들었을걸로 예상된다 합니다.

그런데, 이런 어마어마한 비용을 들여 문을 연 워터파크가 왜 운영한지 얼마 되지도 않아 문을 닫았을까요?

투자금을 회수하기도 전에 말이죠.

그럴 수 밖에 없었던 배경은, 수업 중 설명하신 공법에 대한 이해를 바탕으로 유추해 볼 수 있었습니다

워터조이는 최초 공법 상 체육시설로 신고를 하고 영업을 시작했으나, 수영장 외 유원시설이 동반돼 있다는 점을 들어

지자체로부터 ‘유원시설로의 용도변경’이라는 필요사항을 전달 받고, 원미구청에서는 용도변경 없이는 영업을 계속할 수 없음을 통보했었다 합니다.

워터파크 내에는 어린이들이 즐길 수 있는 시설이 많은 부분을 차지하고 있었는데,

이를 운영하기 위해서는 유원시설업 신고증, 즉 허가증 필요하다는 것이었죠.

이에 워터파크 측에서는 신고증을 받으려했지만, 여기서 문제가 발생했죠.

그것은 바로 워터파크가 위치한 부천터미널이 여객터미널이라는 점에서 운수사업법을 적용받고,

운수사업법에 적용을 받는 건축물의 용도에는 ‘유원시설’이 빠져있다는 것이었습니다.

이 신고증이 뭔데, 수십억이나 들여서 만든 워터파크를 폐점할 정도로 받기가 어려운거야?

라고 생각이 들었지만, 현실은 그랬나봅니다.

워터파크 측에서 얼마나 많은 노력을 기울였을지 굳이 깊게 생각하지 않아도 예상이 가지만

워터파크는 어린이를 대상으로 하지 않는 일부 시설만을 사용하겠다는 편법에도

각종 언론에 봐주기식 규제라며 지탄을 받다가, 끝내 문을 닫고 말았습니다.

수백, 수천 만원짜리 인테리어도 아니고, 수십억 규모의 공사를.

게다가 장사가 안되는 곳도 아니고 그렇게 손님이 많은 입지에서.

공법 상 용도변경이 불가하다는 이유로 문을 닫을 수 밖에 없었다는 것이, 신기하고, 놀라우면서도,

건축물이 가지고 있는 본래의 용도와 계획에 맞게 사용되는 것이, 얼마나 큰 강제력을 갖게 되는 것인지,

공법의 무시무시한 위력을 느낄 수 있었습니다.

솔직히 조금 무섭기도 했는데요.

안되는게 어딨어, 다 되지. 라고 하는 생각을 갖고 살고 있지만, 정말 안되는게 있기도 하구나라는 걸 느꼈습니다.

그 중 하나인 공법. 이런 공법을 잘 모르면서 투자를 진행할 때 겪는 문제들은

고시원을 받아서 취사가 가능하게 하기 위해 싱크대를 놓거나,

헬스장으로 사용되던 상가와 연결된 몇 개 호실을 받아서 큰 운동시설을 만들 때에도,

다세대 주택 중 일부를 근린생활시설로 변경하고자 할때도,

그 외에 다양한 방법을 통해 고수익을 노리고자 할 때

우리에게 큰 위협이 될 수도, 또는 남들은 모르는 보물 같은 기회가 될 수도 있다는 걸 알게 됐습니다.

주거형에 대한 제대로 된 이해를 위해서도, 또 상가를 통한 고수익을 위해서도

상권분석 수업 수강이 필요하다구나라고 매 강의때마다 느꼈었습니다.

이번 수업에서는 더 나아가서 투자자로서 ‘현재’의 단면만을 보는게 아니라

변경이 허용되는 범위 안에서 ‘미래의 모습’을 보고 과감한 투자를 할 수도,

숨겨진 위험요소를 사전에 파악할 수 있게 하기 위해 공법 강의는 들어야겠구나!!! 

라고 생각하게 됐습니다.

한시간씩이나 넘겨서 많은 걸 알려주신 홍소장님, 중요성이 수차례 강조되신 건축물대장(반장님)님,

애플망고 부반장님, 핑크레빗 지킴이님 모두 수고하셨습니다!! J

저는 출장 때문에 현장학습을 못가니 ㅠㅜ 누가 나중에 인사이트 좀 공유해주심 감사할 것 같습니다…

즐거운 임장 되세요 ^^^

[꽃너미]

자세한 후기 감사합니다

[송건(송도건물주)]

꽃너미님~ 댓글 감사합니다! :)

[SARAH]

오..근생이 원룸으로 바뀐 여러사례도 정말 위험하드라고요..

[송건(송도건물주)]

SARAH님 안녕하세요! :)
그렇군요 ㅠㅜ 역시 현황만 볼게 아니라 과거, 미래를 다 봐야하는데 그러기 위해선 공법 이해가 필수적인것 같습니다!!

[럭키향]

읽는 내내 송건님의 열정을 느낄 수 있었습니다 ^^
덕분에 많은 도움이 되었습니다 ~

저도 올초에 선생님과 임장 갔던 날이 생각나네요 ~
선생님께서 알려주시는 것 하나하나가 소중했어요 ~
이번 임장 자료를 선생님께서 새롭게 만드셨다고 하시더라구요 ~
출장으로 임장 참여 못하시니 자료라도 꼭 전달받으셔서 공부하시길 응원드려요 ~

[송건(송도건물주)]

럭키향님!! 정성스런 댓글 감사합니다 :)
도움이 되셨다니, 제가 더 마음이 좋네요~

홍소장님 수업을 미리 들으셨군요! 댓글에 써주신걸 보니, 수업도 이후의 투자도 열심히 하셨을 것 같은데
작성하신 글을 하나씩 읽어봐야겠네요~
화양/건대 임장은 따라가지 못해서 정말 피눈물이 납니다 ㅠㅜ
수업 때 배운 내용의 정수를 느낄 수 있는 시간이라고 하셨는데..
지역 분석 반에서 조금이라도 캐치업할수 있길 기대해보려구요~
응원감사드리고, 럭키향님께서도 성투하시길 응원하겠습니다!!! ^ ^

[핑크레빗]

송건님 해외출장가신건가요?? 건대 임장 같이 못가서 넘넘 아쉬웠습니다 ㅠㅠ 인사이트는 아니지만.. 궁금하시면 제가 아는 선 안에서 필기했던거라도 토요일에 잠깐 얘기드릴게요~^^

[송건(송도건물주)]

안녕하세요 지킴이님!! 넵 해외 출장중이랍니다 ㅠㅜ
건대 임장 어땠나요~~? 저 완전 999 궁금합니다 ㅠㅜ 애플망고님이랑 유료로라도 청해듣고 싶네요..
토요일에 꼭!! 부탁 드릴게요 ^^^