[왕비재테크빌딩발품] 강남 유일의 뉴타운 재개발 호재가 있는 서울 송파 거여동 빌딩 발품

[여의주]

건물 만개 보기 공부의 일환으로 뉴타운급 재개발 호재가 있는 송파 거여동 빌딩을 임장하고 왔습니다.
 
그럼 뉴타운은 무엇일까요~
 
 - 서울특별시의 경우 지역간 균형 있는 발전을 도모하기 위하여 뉴타운사업을 시행하였는데 뉴타운사업이란 동일생활권의 도시 기능을 종합적으로 증진시키기 위하여 시행하는 제반사업을 말하며, 신시가지형뉴타운사업, 도심형뉴타운사업, 주거중심형뉴타운사업으로 구분한다. - 
[네이버 지식백과] 
 
더 찾아보니 소규모의 재개발 사업과는 다르게 광역 단위 생활권을 중심으로 하여 노후된 불량 주택을 재개발함과 동시에 공원이나 도로, 학교 등의 기반시설을 확충,정비하는 새로운 개념의 주거 정비사업이 바로 뉴타운사업이라고 하네요.
 
뉴타운 너 쫌 맘에 든다~~~~

제가 본 송파 빌딩이 위치한 거여·마천뉴타운은 ~~
총 2만여 가구의 '미니 신도시' 규모로 개발되고 104만3843㎡ 부지에 거여동 3개 구역과 마천동 6개 구역(마천시장 포함) 총 9개 구역 대부분이 1000~2000가구로 조성될 예정이라고 합니다.
 
그럼 그 중요하다는 호!재!
송파 거여동 근처의 호재를 정리해 볼게요.

 - 1~2정거장 거리로 인접한 가락동, 문정동에 법조타운이 개발, 성동구치소 이전, 가락시장 현대화 
 - 5호선 마천역세권 정비
 -성내천 복원사업( 한강~성내천~남한산을 연결하는 수변 생태축을 조성하는 사업) 본격화
 - GBC·수서역세권 개발로 달라지는 동남권 위상, 마천·거여동이 수혜지
 
교통도 많이 좋아지네요~~
 
 -5호선 역세권(마천역, 거여역) 입지에 더해 5호선을 통해 3호선, 9호선 환승 역시 가능, 이에 따라 도심(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD)을 포함한 서울 3대 업무지구로의 접근성 향상
 - 위례신도시를 관통할 위례선은 이르면 2024년 개통될 계획으로, 거여·마천뉴타운에선 기존에 도보로 이용 가능한 5호선은 물론, 트램을 이용해 8호선, 분당선도 손쉽게 이용할 수 있음
 - 기존에 서하남IC와 송파IC를 통해 수도권제1순환고속도로와 경부고속도로에 접근 용이.  감일신도시 방면으로 서울세종고속도로와 서울양평고속도로가 개통될 예정, 위례신도시 지구 북측 도로, 감일~초이간 도로 신설 및 위례성길 연결로 확장 등 사업이 추진 중

이처럼 사통팔달 교통망이 갖춰지면서, 마천역은 향후 위례신도시 및 감일신도시 인구까지 집중되는 일대 중심지 역할을 할 것으로 기대가 된다고 합니다. 와우~~~
 
앗! 송파강동 시티투어 때 왕비님 말씀이 떠오릅니다.
'저 지하철역 같지 않은 곳에 왜 마천역을 만들어놨겠느냐~~ 생각을 해봐라~~'
다 계획이 있었던 거군요 흠~~~~
아 왕비재테크 시티투어는요,
한 지역의 수많은 아파트들 중 여건만 된다면 이건 꼭 사야해! 하는 아파트들을 직접 가보고 주변 임장도 해보고요. 왜 그 아파트들이 좋은지도 알아보고,
여러 코스의 시티투어를 다녀보면 같은 가격이면 어느 지역에 투자하는 것이 가치 있는지 비교할 수 있는 눈이 생기는, 그런 수업이라고 할 수 있습니다.
신규분들을 위해 깨알 설명 드렸어요~^^
 
자, 그럼 이런 호재 밭에 있는 송파 빌딩을 보겠습니다.
5호선 거여역에서 도보 2분 거리에 있고요,
완전 대로변은 아니지면 바로 다음 도로 코너에 위치하고 있어요.

5호선 거여역 사거리에서부터 가보았습니다.
 
거여역 사거리에서 마천 1동 방향

마천2동 방향

오금동 방향
오른쪽에 2층 짜리 건물 보이시나요? 야채 과일 상점 있는건물이요.
역 근처 사거리에 있는 2층 건물인데, 사진엔 잘렸지만, 전면이 옆으로 넓어서 저런 건물을 사서 새로 올리면 어떨까 생각이 들었어요.
넓게 위로 더~~~

위례방향

물건지로 향하는 지하철역 앞에 자전거가 있네요.
타고 집까지 가라는 건가요???

전철역 10초 거리에 주유소가 있더라구요.
전철역이 저렇게 가까운데 주유소를 밀고 건물을 올려도 될 것 같은데...
왜 아직 주유소가 있을까요? 그만큼 이 지역이 개발이 덜 되었다는 뜻일까요??

거여역에서 물건지 방향으로 대로변을 따라 올라가는 길입니다.
저기 보이는 높은 아파트가 무엇이지 아십니까?
바로 송시캐! 송파시그니쳐롯데캐슬!
총 1945가구 중  429가구 모집에 총 2만 3,565명이 몰리며 최고 420대1 경쟁률을 기록한 그 아파트입니다.
저희 회원 중 한 분이 모델 하우스에 줄 선 분들 사진을 올려주시기도 했죠~
송파 강동 시티투어 때 지나가면서 송시캐 자리야~ 하고 지나갔는데 버얼써~~~.
피 오르는 소리가 막 들립니다 ㅎㅎ

대로변엔 상가건물들이 있고요 물건지가 있는 안쪽으로 가는 도로변에는 상가주택들이 있습니다.

 
 
정면 사진이 본 물건입니다.

송파구 거여동 42, 대지 약 67평, 연면적 170평 ,지하1층~ 4층, 1989년 건축, 3종일반주거지역
70억에 나와있으니 평당 1억천600만원 정도네요, 아무리 빌딩 가격이 상승하고 있다지만 너무 비싼 것 아닐까요?
 
바로 앞에 현대 아파트 단지 입구가 있고 송시캐가 입주하면 근접해서 이점도 있을것 같고 바로 앞의 펜스 쳐진 곳도 개발되면 곳곳에 호재가 있어보이기는 하네요.
하지만 지금은... 여기저기 공사로 많이 어려운가봐요. 2층이 공실로 임대를 내놓은 상태에요.
내년 송시캐 입주 후광 효과로 나아지지 않을까 생각됩니다.
.

건물 앞에 거여 현대 2차 아파트가 있고요. 저 위로 송시캐 올라가는 것 또 보이시죠?

건물에서 본 다른 방향

건물 맞은 편에 이렇게 넓게 펜스 치고 공사하고 있는 곳이 뭘까? 부동산에 여쭤보니 롯데에서 기부채납한 부지인데 무슨 공사를 하는지는 알 수가 없답니다.
그게 비밀인가? 싶어서 저 공사장 안에서 나오시는 분께 여쭤보니 역시 모른다시네요. 오잉?
뭔데 알 수 없을까?? 모른다니 더 궁금하더라구요.
롯데에서 기부채납했으면 공원이나? 뭐 그런 거 아닐까요? 도서관?
기부채납지가 주변에 더 있을것 같아 확인해 보았더니 또 있었네요. 여기도 펜스가 쳐져있어요

여기도 송시캐 인근지역인데요.
기부채납 부지를 공원으로 만든다고 하네요.
바로뒤의 아파트 단지는 앞이 공원으로 조성되어 혜택을 받는군요, 마치 단지 내 공원처럼요 ㅎㅎ.
기부채납 지역을 지도로 확인해보니 아래 노란색 부분과 같습니다.

그동안 기부채납하면 항상 단지의 끝자락, 모퉁이 활용도가 떨어지는 부분에 공원, 도서관등 공공시설 지어진 것만 생각했는데 이번에 발공하면서 메인 단지와 떨어진 곳을 기부채납 하는 경우도 알게 되었네요.
이렇게 떨어진 곳의 부지로 기부채납을 하면 메인 단지는 더 집중적으로 거주민을 위한 시설을 보강해서 더 안락한 공간을 만들수 있는 장점이 있겠어요.
 
다시 해당 건물에 대해서 이야기해 볼까요? 잠시 옆길로~~ ㅎㅎ
 
건물 내부는 번호키로 잠겨 있어서 외부에서 편지함만 확인 할 수 있었어요.
지하1층 1개, 1층3개, 2층1개, 3층1개, 4층 주거용1개로 되어 있는 건물입니다
 
토지이용계획확인원을 보니 3종 일반이네요(건폐율 50%, 용적률 200~300%)
재정비촉진지구라니,촉진, 빨리 개발이 진행 되도록 특별히 도와줄게, 뭐 이런 의미인가 봅니다.

 
그럼 등기부등본을 볼까요?
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 되어 있는데
우리는 갑구의 소유권 변동사항과 을구의 소유권 이외 사항(대출등)을 자세히 봐야겠죠^^
왕비재테크 꼬마빌딩 수업 때 들었는데 기억나시나요~~
 

등기부등본을 확인하면서 이 건물의 역사를 조금이나마 알게되었습니다. 추측입니다만~
어머니와 2형제가 1989년도에 건축을해서 1991년도에 등기를 했구요 각1/3지분을 가지고 있다가
첫째 형의 여러 가지 사정으로 다른 사람에게 권리가 넘어갔다가 다시 동생이 찾아오고 어머니 돌아가신 후 동생 분이 어머니의 지분을 상속받아서 건물 전체를 단독 소유하신 상황입니다.
현재 근저당 8억76백만원있구요.
근저당은 130%정도 잡는다고 가정하면 아마도 6억7~8천만원 대출이 있는것 같구요.
즉 현재까지는 건축 후 실제 소유자는 한번도 바뀌지 않고 쭉~~ 가지고 계시네요.
 
 
자 , 건축물대장도 한번 봐야겠죠?
건축물대장에 위반건축사항이 기재되어 있다면 매수 전 확실하게 정리하고 매수해야 하는 것 잊지마세요^^.

지하1층~3층은 상업용으로 4층은 주거용으로 사용 중이군요.
건축물 대장을 보니 2011년과 14년에 불법건축 지적사항이 있는데 현재는 다행히 모두 해소되어 있는 상태입니다.
 
토지대장도 한 번 볼까요?

21년 평당 공시지가는 1,968만원이네요
3년전인 2018년 대비 16.8% 상승한것 인데요. 요즘의 상승세를 감안하면 토지의 공시지가는 많이 오르지 않았어요.
 
온김에 거여/마천지역의 대장 아파트가 될 송파 시그니쳐 캐슬도 살짝 보고 가겠습니다~.
내년 1월부터 입주를 시작한다고 하는데 그래서인지 외부에서 보면 이미 아파트의 모습을 갖춘것 같아요.

송시캐의 입주가 과연 주변 아파트 가격에 어떠한 영향을 줄지 벌써부터 궁금해지네요. 흐드드 안 봐도 비디오~~
 
그럼 주변 빌딩의 매매사례와 매물 가격들과 비교해 봤습니다.
아무리 입지가 좋고 물건이 맘에 든다고 하더라도 과연 이 건물이 적당한 가격인지는 검토해봐야겠죠?
주변의 실거래 매매 사례와 현재 매물을 찾을수 있었어요. 
임장한 물건 포함 5개의 매물과 19년 20년 실거래 사례가 있어요.
 

노란색이 현재 매물, 빨간색이 실거래사례, 파란색이
송파 빌딩 임장물건입니다.
 
먼저 최근 실거례사례와 비교해 보았습니다.

아무리 최근 상승을 많이 했다고는 하지만..발품한 건물은 지하철, 대로변과의 접근성, 용도지역까지 고려한다 하더라도 과거 실거래사례보다 너무나 높은 호가이네요.
 
갑자기 싸~한 느낌이 드네요. 어서 빨리 현재 나온 다른 매물들과 비교해 봐야겠어요.

음...  현재 나온 매물들과 비교해보아도 할 말이 없는 가격이군요. 2배를 올려서 제안한 건가요!!!
용도지역, 역과의 접근성, 대로변과의 접근성 다 떨어지는데 왜 이렇게 높은 가격으로 올려 놓았을까요?
난 이 가격 아니면 안된다 사든지 말던지 싫으면 말고... 이건가요???
 
왕비재테크에서 꼬마빌딩반을 하며 건물에 대해 공부하지 않았다면
지역의 호재와 발전 계획에 대한 사탕발림에 넘어가서~~
호구 1등급 되도 모르는 상황이 생겼을 수 도 있었겠어요.
아무리 좋아도 비싸게 살 수는 없는데 하물며...ㅠㅠ
 
결론, 강남 유일의 뉴타운 재개발 호재가 있는 송파 거여동 빌딩이지만 , 현재 주변 시세에 비해 너무 비싸다!
이 가격이면 다른 물건을 찾아 보겠습니다!

우리가 왜 더 공부하고 배우고 발품 팔고 임장하고 해야 하는지를 절실히 느낀 순간입니다.
강남, 송파 건물을 보고 공부하면서 건물의 가치와 사야 한다? 말아야 한다? 를 판단해야 하는 것이 어려웠는데
왕비님의  '판단하려고 하지 말고 일단 만개를 봐라~, 그럼 보인다' 라고 하셨던 말씀이 이해가 갔어요.
실전반 공부는 그 기반이 되겠구요.

앞으로도 계속 발품 팔고 공부해서 우리 모두 좋은 물건의 건물주 됩시다.
부자 부모가 되어야 하는 이유는 만가지 ~
돈이 좋은 이유도 만가지 ~
그러니 실전반 마치신 분들도 주말에 꼬마빌딩 만개보기 함께 해요~~~^^
강남 가야죠!!!
 
 
100억클럽 가자^^
 

[멋진성공]

오우. 송파에 평당가격 1억이 넘는 저 곳.... 정말 왕비재테크 왕비님의 교육 덕분에, 저 가격이면 강남 사야지~~!!! 라는 결론을 깨닫게 됩니다. 이렇게 정성들여 쓰시려면 시간을 많이 빼셨을텐데.... 아이둘 키우시며, 여의주님 정말 너무나 감사드려요. 컴 앞에서 손쉽게 이렇게 공부해도 되나 그런 생각마저 드네요. 귀한 글 정말 너무나 감사드립니다.

다시 본론으로, 왜 그런 때 있잖아요~~~ "아무 문제 없다. 혹은 아무 병도 아니다" 라는 그 한마디의 말을 들으러 병원 예약하고, 가슴 졸이며 혹시나 하며 예약일을 기다리다, 정작 의사선생님이 걱정하지 마세요. 하면 진짜 통증마저 순식간에 씻은 듯 사라지는 신기한 경험. 바로 그 경험을, 수업을 들으며 왕비님께서 해주시는 단 한 마디로 진단 받는 것 같달까요...? 저에게는 정말 목숨을 좌지우지하는 의사선생님 같은 분이 왕비님이시네요!!!! 많은 분들께서 공감하시리라 싶고요~~

[레버리치]

친절하고 차분하고 정성 스러운 강남대디님 아내분 다우십니다. 우와!! 정독 합니다.

[[에이블]]

오늘 공부했던 곳 중에 하나군요. 사진으로 보니 더 실감납니다.
정성어린 글 감사합니다 :)

[레버리치]

작년에 왕비쌤이랑 갔었어요. 그 날 제가 늦는 바람에 저 곳 어딘가 슈퍼에서 커피 샀던게 기억나네요. 그날 늦었던걸 생각하면 지금도 쥐구멍으로 숨고 싶네요..

[해와별]

아무것도 모르고 봐도 다 알수 있겠습니다.
너무너무 정리가 잘 되어 있어요^^
잘 봤습니다. 감사합니다.

[쑤웅]

시티투어로 마천거여를 갔던 기억이 새록새록 납니다.
롯데시그니처캐슬 6개월 후 입주하면 주변이 얼마나 들썩일지 궁금해집니다.

여의주님 너무나도 상세하고 정성이 듬~~뿍 담긴 발품후기 감사합니다 !!!

[왕비]

어느 어설픈 사람들이
호구뒤통수 치려고 부동산시장을 교란시킬때

진정한가치를 볼수있는 눈
그 안통의 힘이 느껴지는 이 전율
이미 고수이십니다

읽는사람
보는사람은
잠
시
지
만

대단한 시간의 재능기부.시간기부
감사합니다

[여의주]

저희가 감사드려야지요
빌딩은 남의 세계야~
쳐다도 감히 못 봤는데
우물 밖으로 꺼내주신 분이 왕비님이신걸요
~~^^

[왕비]

고수가 되어가시는 모습에
이 밤 왜이렇게 이토톡 행복할까요?

당신의성장이 눈물겹습니다

우리
처음만났던
그 시간이 헛되지않음이겠죠

[여의주]

저는 수업 듣고 하라고 말씀해주신 것만 했을 뿐입니다
젊은 분들, 더 열정있는 분들이 왕비님
잘 따라가면 훨씬 더 많이 성장할 거라고 확신하고, 더 많은 분들이 왕비재테크 오셔서 공부하셨으면 좋겠습니다 ~

[왕비]

여의주님
강의 준비하셔야 되실듯 해요
멋지세요

[여의주]

감사합니다 ㅎㅎ
옆에 쥐구멍이 없네요 ㅠ

[o해랑o]

여의주님~~~~상세한 호재 정보와 인근 아파트, 최근 거래 물건, 현재 나온 비슷한 물건까지 해주시다니요~~~멋진 분석글 감사히 잘 읽었습니다 새롭게 배워가요^^
대디님의 왕카 대하소설(?), <대디의 원조> 속 여의주님 소개글이 떠올랐어요 ㅋㅋㅋㅋㅋ 발품의 여신!!! 이제는 분석의 여신으로~~~!!

턱없이 높은 가격으로 내놓다니...이보다 사이즈 더 큰 거 보여준 후 이걸 보여주면 싸게 보이는 효과로 홀랑 계약금 쏘면 그야말로 대형사고네요
건물만 보지 말고 주변을 통해 가치를 판단해야한다는 사실을 다시금 되새깁니다

왕비님 통해 성장하신 모습 넘 멋지시고 왕비님께선 제.대.로. 가르쳐주신다는 것을 보여주시는 것 같아요!!! 왕비님께도 감사드립니다~~~^^

[구름당근]

거여와 마천 뉴타운 뉴타운 하지만 정확하게 그것이 무엇인지 감조차 오지 않았습니다.
여의주님의 상세한 사진과 설명 덕분에 다녀온 듯한 느낌이 듭니다.
이 건물이 평당 1억.. 이 정도 가격이면 좀 더 강남 중심지로 갈 수 있으니 사면 안되는 가격이군요.
주변 거래 물건과 현재 나온 건물들의 단가만 보아도 알 수 있는데
그 물건을 찾기 귀찮다면 이렇게 비싼 가격에 거래할 수도 있을 것 같아요.

주변의 아파트 단지나 풍경을 생생하게 묘사해주셔서 건물을 이렇게 보는구나~ 느낍니다.
어디서 고수분들의 향기가~~ ㅎㅎ

건물 만 개 보기 프로젝트! 왕비재테크에서 이루어보아요~~
건물 제대로 배워서 제대로 사는 노하우 꼭 배워야 겠어용~

[럭키하늘]

와. 이 곳의 평단가에 입을 다물지 못하겠어요..ㅠ
이 가격이면 강남으로 가야지요. 암요 암요 ^^

발품의 시간과 정리를 저희에게 아낌없이 쏟아주셔서 감사합니다.
왕비님의 수제자다우신 안목에 경이롭기까지 합니다.

정말 만개의 물건을 보면 깨우치게 된다는 왕비님 말씀 잘 새기고 새겨.
지금부터라도 더 열심히 발공해야겠어요.

다시한번 감사드립니다. ^^ 백억클럽 가즈아.~

[나는빌딩주]

여의주님 상세한 설명덕분에 거여동에 다녀온것 같아요!
건물 보는데 도움이 많이 되었어요~ 정성가득한 글 감사합니다 ♡👍

[J.D록펠러]

와🤩 처음엔 제가 너무 잘 아는 곳이라
어느 물건지지? 했었는데 . .왜 있잖아요
평소 잘 아는 단어인데 아이가 물어보면 그 단어를 설명해주려고 뭐라고하지? 하고 정리한번하고 얘기하는. .
그런 느낌을 받았어요. .정리가.잘 되서 내것으로 소화한 느낌. .여의주님의 발품을 보면서 많이 배웠습니다. 항상 여의주님보면서 배웁니다.

그리고 왕비님의 가르침을 토대로 만개의 물건을 보고 안목을 기르고 발공열심히 해야겠습니다. . .백억클럽화이팅!

[2프로]

공부 제대로 하고 갑니다. 밥먹고 졸린 시간인데 글 읽다보니 잠도 깨고 집중하는 저의 모습을 발견할 수 있었습니다.
가장 소중한 시간을 발공하는데 사용하셨으니 분명 보상받으실 거라 생각합니다. 감사합니다^^

[태백21]

여의주님~ 대단하십니다~
크~~ 너무 많은 공부되었습니다.
소중한 공부자료 공유해주셔서 너무 감사합니다.
잘 읽어보고, 저도 잘 다녀봐야겠습니다.

[펜트하우스]

어쩜 ㅜㅜ 이렇게 자세히도 잘... 정말 강의 준비하시는거 같아요! 너무나 분석기를 잘 써주신 덕분에 아하~ 이렇게 공부하는거구나! 팁을 얻습니다. 감사합니다^^

[여초]

만개의 물건을 봐야 안목이 생긴다는 말씀이 정말 와닿습니다..이렇게 잘 분석해놓은걸 보니 감사드립니다..잘보고 배우겠습니다~~감사합니다~

[수다]

이해하기 쉽게 꼼꼼하게 해주시네요 감사드립니다

[만두엄마5]

어마어마 하게 잘 정리해주셔서 감사해요 완전 짱짱♡ 열심히 보고 배울 수 있도록! 읽고 또 읽고 할게요!!

[쌀미]

너무 잘 정리해 주셨어요. 정말 감사합니다.세번 정독입니다.