스크랩 돈되는 부동산 찾는 방법

[예스!한국]

우리가 못찾을 뿐이지 주변에 아직 제값을 못받고 있는 부동산은 의외로 굉장히 많다. 다만 그 시기를 못만나고 가치를 알아봐주는 주인을 못찾았을 뿐이다.

부동산의 특성상 부동산 자산은 움직이는 것이 아니기 때문에 저평가라는 것은 해당 부동산의 주변효과에 의해 저평가 신호를 보낸다. 따라서 오늘은 투자가치가 없는 부동산 이라도 내일이 되면 숨겨진 보석으로 변모를 할 수 있다는 말이다.

이 같은 변화는 규제완화로 나타나는 경우가 가장 많다. 예를 들어 판교신도시와 같이 오랫동안 그린벨트로 '-였었지만 신도시 지정으로 일시에 개발제한이 해제되면서 황금과 같은 땅으로 변모하는 경우다.

다만 이와 같은 경우는 그런지역을 찾기도 힘들 뿐더러 언제 규제가 풀릴지 장담할 수 없다는 점에서 그 위험성이 매우크다. 자칫 개발이 안될 경우 팔려고 해도 팔리지 않는 애물단지가 되기 쉽상이기 때문이다.

그렇다면 돈이 묶이는 위험도 줄이면서 투자가치도 기대 할 수 있는 저평가 부동산은 어떻게 찾아낼까?

위험과 수익률은 동전의 양면과 같아서 우리가 대박에 대한 환상을 접는다면 다이아몬드는 아니더라도 진주 정도는 찾아 낼 수가 있다.

첫번째 방법으로는 용도지역의 변경이다. 땅이란 위에서 말한바와 같이 땅자체가 변모해 가치를 만들지 않는다. 주변환경이나 그 땅의 용도가 좀더 개발이 자유로운 형태로 바뀌어질 경우 가치가 만들어 지는 것이다.

도심의 기간시설이나 한강변이나 남산자락과 같은 곳은 경관이나 시설물의 보호를 위해 고도제한이 걸려있는 경우가 많다. 이 같은 지역은 고도제한으로 인해 건축물의 높이를 올릴 수가 없어 개발이 이뤄지지 않아 노후 건축물 상태로 방치되는 곳이 많다. 이런 경우 고도제한을 가하는 요인이 해소되면 그땅의 가치는 급등하게 된다.

최근 지하화가 결정된 마포 당인리 발전소부근 지역이나 용산 개발로 가치를 되찾은 서부이촌동의 사례가 대표적이다. 이와 유사한 사례로 성남의 서울공항과 공군 시설 이전설로 인해 땅값이 급등해 있는세곡동이나 잠실주공 5단지 역시 공항이전으로 비행안전구역이 걷히면 고도제한 해제를 기대 할 수 있기 때문이다.

도심권개발이 전세계적인 트랜드로 자리를잡고 있는 만큼 서울 한가운데 개발을 제한하는 기간시설들은 그활용도의 떨어짐에 따라 없어지거나 외곽으로의 이전이 기대되는 것이다 사실이다. 따라서 개발 제한이 걸려 잇는 현재투자를 한다면 아주 저렴한 가격에 투자를 할 수 있는 셈이다.

다만 이 경우 앞서 말한대로 개발이 예정대로 진행이 안될 경우 장기적으로 돈이 묶여 잇을 수 밖에 없어 신중한 결정이 필요하다. 개발압력의 흐름과 고도제한의 주원인을 찾고 그 유용성등을 확인한 후에도 철저히 장기적인 관점에서 순수 여유자금을 가지고 투자하는 것이 방법이다.

둘째 큰 이슈에 일시적인 쏠린시선이 다음에 찾는 투자처를 선점하는 것이다. 예를 들어 판교 시분양과 같은 수도권 전주민의 관심이 쏠리는 사례를 보면 알 수 있다. 청약 전부터 사실 대부분의 사람들이 엄청난 경쟁률이 나올 것이라는 사실은 알고 있었다.

그렇다면 당연히 당첨 확률 역시 매우낮을 것은 명약관화한 일이었다. 현명한 투자자라면 확률이 낮은 분양결과에 메달리기 보다는 당첨자보다는 훨씬 많은 낙첨자들이 찾을 주변의 기존아파트를 사는 방법을 택했을 것이다.

아니나 다를까 판교당첨결과가 나온 직후 판교 신도시 주변의 기존 아파트들은 2배가까운 상승률을 기록했다. 물론 이 경우에도 무조건 신도시 주변물량을 사기전에 따져 봐야 할 것이있다. 신도시 예상 분양가와 비교해 주변에 입주 3년이내의 물건 가운데 신도시 예상 분양가의 80%수준의 시세를 보이고 있다면 이는 분명히 저평가 신호가 왔다고 볼 수 있겠다