흑석뉴타운 7구역 감정평가 내용...

[북두칠성]

안녕하십니까, 북두칠성입니다.

흑석뉴타운 7구역은 전형적인 한강 및 강북 (남산권) 조망권을 가진 매우 탁월한 입지를 보유하는 곳입니다.

'13.12월에 사업시행인가를 득하였으며, 74000여m2에 용적율 205%를 적용 받은 것 같습니다.

흑석7구역은 실태조사도 실시한 바 있으며 최근 관리처분을 목표로 동분서주 하고 있는 것 같습니다.

총 건립세대수는 1,079세대 (임대 168, 분양 911)이며 중소형이 대부분을 차지하는 것 같습니다.

최근 조합에서 전체조합원들에게 개인별 감정평가금액 (권리가액)을 통보해 준 것 같습니다.

그런데 예상보다 한참 적게 감정평가가 되었다는 목소리가 많은 것 같습니다.

실태조사보다도 한참 적게 평가가 되었다는 불만들도 많네요. ㅠ.ㅠ.

전체가 아닌 일부에 대한 수치이지만,

나대지의 경우 평당 평가금액이 1150만원을 통보 받았으며,

나대지 기준 공시지가 대비 104% 혹은 어떤 사람은 110% 수준밖에 평가를 못 받았다,

빌라인데 평당 1820만원을 평가 받았다,

대지 30평(건평30평) 빌라인데 5.8억을 평가 받았다 ('13년 공동주택가격은 5억),

대지 28평 단독점포인데 4.8억밖에 안된다,

고지대 단독은 평당 1000만원 수준이다.. 등등...

제가 보기에 이런 감정평가 금액이 제대로 평가된 것인지 아니면 부적당하게 평가된 것인지

판단하려면 흑석7구역의 전체적인 사업성에 대한 분석이 먼저 선행되어야 할 것입니다.

흑석7구역 전체의 사업비는 얼마이며, 전체 지분의 감정평가 금액은 얼마이며,

흑석7구역 전체적으로 보았을 때 땅 1평당 평균 감정평가 금액은 얼마나 되며,

사업을 통해 벌어들이는 돈은 총 얼마나 되는지 등을 먼저 확인해야 합니다.

전체적인 사업성을 기초로 개인별 감정평가의 적절성을 이해하기 위해서는 최소한,

(1) 흑석7구역 전체 지분들의 감정평가 (부동산가격) 총액

(2) 흑석7구역 전체 사업비 총액

(3) 흑석7구역 전체 수입 총액

정도에 대한 검토를 하여야 할 것입니다.

저도 인터넷을 대충 찾아 보았습니다만, 상기 3가지 내용을 제대로 찾아 보기가 힘들었습니다.

개인별 감정평가금액을 통보해 주었다는 말은 구역 전체적인 사업성 분석을 끝마쳐야 가능한 것입니다.

분명 어딘가에서 찾아 볼 수 있을 것 같습니다만..

우리 한남뉴타운 또한 남의 일이 아닐 것입니다.

가깝게는 한남3구역이 건축심의 단계를 거쳐 조만간

사업시행인가 --> 조합원별 감정평가금액 통보 --> 관리처분 --> 이주라는 단계를 거치게 될 터이며,

순차적으로 다른 구역들도 착착 사업이 전개되어 갈 터인데요..

최소한 자기 물건의 감정평가 금액이 얼마나 될 것인지,

내가 가진 지분으로 몇평을 들어가게 될 것인지,

일반분양가격 대비 조합원분양가를 얼마나 저렴하게 책정받게 될 수 있을지,

혹은 구역 전체적인 사업성이 얼마나 훌륭한지 혹은 보통인지, 열악한지 등을 이해할 필요가 있는 것입니다.

흑석 7구역 조합원 분들의 감정평가 금액에 대한 불만의 목소리가 팽배한데..

향후 우리 한남뉴타운 주민분들이 감정평가금액을 통보받게 되면 어떤 입장이 될까요?

모두 함께 사업성 제고를 위해 노력을 기울여야 하겠습니다.

감사합니다, 북두칠성 드림.

[은총]

수고 많으셨읍니다.잘 읽었읍니다.

[한남동5]

자료 감사합니다~

[대기]

감정평가 기준이 바뀌었을까요? 실거래가를 참고한것은 아닌지 모르겠네요.

[북두칠성]

대기님. 감정평가 기준이 바뀐 것은 아닐겁니다. 감평의 기준은 법으로 정해져 있지요..
물건 종류별로 거래사례비교법이니, 원가법이니, 또 적산법이던가요?? 그런 방법에 따라 시점사정을 포함한 여러 보정사항들을 반영해서 하죠..
흑석7구역의 실태조사 때 대비 현재의 감평금액이 상당 폭 하락하게 된 사유는 아마도 말씀하신 실거래가 하락 같은 것을 포함해서 분양가격 재조정,
조합원분양가격의 현실화(?), 사업비 현실화(?) 등을 이유로 조정하게 된 것이 아니겠는가 생각됩니다.

[과유불급]

좋은 정보 고맙습니다.
감정평가라도 잘 받았으면 합니다.