<서울동부지방법원 2001타경 4785>
1. 서울 강남구 도곡동에 사는 곽**씨는 2002년 서울 광진구 군자동 157-9 대지 169㎡(약51평)를 112,000,000원에 낙찰받아 2002.4.3. 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 당시 지상건물(연와조 슬라브 2층 단독주택 1동, 1층 23평9홉, 2층 22평1홉, 지하실 1평6홉)은 경매에서 제외되어 대지만 경매에 나왔던 물건이다.(참고로 이 대지 및 건물의 소유권에 관련된 이는 부 박씨와 모 임씨 및 6인의 자녀이고 부는 1990.2.8. 사망한 상태였다)
3. 소유권변동내역은 다음과 같다.
(1) 토지 : 가. 1977.4.4. 제3자인 “홍길동” 명의로 소유권 이전.
나. 1995.6.23. 상속인(자녀) 중 1인인 “박**” 명의로 소유권 이전.
다. 2002.4.3. 낙찰.
(설정) 1995.9.30. 조흥은행 채권최고액 3,900만원의 1번 근저당권 설정. (2001.4.25. 경매신청)
1995.12.29. 남양상호신용금고 채권최고액 2억 2,500만원의 2번 근저당권 설정.
기타 등기부등본 "갑구"에 가압류 및 압류 몇 건 있음. (참고로 근저당 설정은 등기부 을구에, 가압류는 등기부 갑
구에 표시됨)
(2) 건물 : 가. 1978.12.30. 또다른 제3자인 “장길산” 명의로 소유권 보존.
나. 1978.12.30. “부 박**” 명의로 소유권 이전.
다. 1990.2.8. 위 부 박** 사망.
라. 1999.9.4. 모 임** 및 자녀6인 명의로 채권자 남양상호신용금고의 대위에 의하여 지분별 상속등기 완료.
(설정) 없음. 다만 위 남양상호신용금고에서 1999.9.11. 상속인 중 토지소유자 박** 등 2인의 지분에 가압류.
4. 낙찰자 곽**씨는 법정지상권이 없음을 이유로 건물철거를 청구하였는데 결과는 어떨까요 ?
2005.10.31.
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1. 법정지상권 또는 관습법상의 법정지상권 성립 여부
(1) 법정지상권 : 근저당권 설정 당시 토지 및 건물이 동일인 소유였다가 근저당권 실행(임의경매)으로 각 소유권이 달라졌을 경우 건물 소유자가 법정지상권 취득합니다.(민법 366조, 민법 305조, 가등기담보등에관한법률 10조, 입목에 관한 법률 6조)
(2) 관습법상의 법정지상권 : 법정지상권에는 해당하지 않으나 토지와 건물이 매매, 기타 사유로 각 소유권이 달라지게 되었을 때 건물 소유자가 관습법상의 법정지상권 취득합니다.(판례)
(3) 사례의 경우
가. 근저당권이 설정된 시점은 1995.9.30. 이 시점에 토지소유권은 상속인 중 1인인 아들 “박**”씨, 건물소유권은 1990.2.8. 사망한 위 아들의 부 “박@@”씨에게 있습니다. 그렇다면 근저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유권이 다르므로 법정지상권이 성립하지 않을까요 ?
나. 건물 소유자인 부 “박@@”씨는 1990.2.8. 사망한 사실이 중요합니다.
우리민법은 186조에서 부동산 물권변동(예컨대 매매)은 “등기해야” 효력이 생긴다고 규정하여 형식주의(성립요건주의)를 취하고 있습니다. 다시 말해 등기하기 전까지는 계약서를 쓰고 매매대금을 다 지급 해도 (대외적으로는) 내것이 아닌 것입니다. 이에 대한 예외로서 민법 187조는 “상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득”은 등기를 요하지 아니한다고 규정하여 등기없이도 소유권이 변경된다고 규정하고 있습니다. 이 사례에서는 1990.2.8. 부 “박@@”씨가 사망함으로써 위 일자에 이미 위 민법 187조 규정에 의하여 처 임**씨 및 자녀들 앞으로 모두 상속이 되었고, 이는 등기없이도 소유권이전의 효력이 발생한 것입니다. 즉 1999년에야 비로소 상속등기가 된 것은 소유권이전 효과와 무관하다는 것입니다.
그렇다면 아들 “박**”씨가 토지 소유권을 취득한 1995.6.23. 이미 건물에도 자신의 상속지분만큼 소유권을 취득하고 있었던 것입니다.
다. 토지 전체와 건물의 일부(공유지분)이 동일인 소유인 상태에서 토지에 근저당권이 설정된 경우에도 법정지상권이 성립할까요 ? (위 동일인, 이 사례에서 아들 박**씨가 재판중 법정지상권을 포기하지 않고 권리 주장을 할 경우를 상정. 실제 그러하였음)
판례(대법원 1977.7.26. 76다388)는 대지 및 건물의 일부(공유지분)가 동일인 소유였다가 대지만 매도하여 대지소유자가 바뀐 경우 건물의 각 공유자는 모두 관습법상의 법정지상권을 취득한다고 판시하였습니다. 이 판례에 비추어보면 대지소유자는 건물의 공유지분만 소유하고 있어도 대지 및 건물이 동일인 소유인 때에 해당한다고 하겠습니다. 따라서 사례는 근저당권이 설정될 당시 대지 및 건물이 동일인 소유이므로 법정지상권이 성립하게 됩니다.
라. 결론은 법정지상권이 성립하는 것입니다.
2. 지료청구 문제
(1) 법정지상권이 성립할 때 소유권등기일부터 매달 일정한 지료(임료)를 내라는 청구를 할 수 있습니다. 협의가 안될 때는 소송중에 법원을 통하여 지료감정신청을 하고, 법원에서 지정한 감정평가사가 감정을 하게 됩니다. 통상 법정지상권의 경우 감정가의 5% 내외의 수익률을 기대할 수 있고, 저가에 낙찰받으면 그만큼 수익률이 높아집니다. 사례의 경우 매달 95만원 가량의 지료가 인정되었는데 투자금액이 1억 1,200만원 가량이고 은행이자율이 낮은 점에 비추어 상당한 수익률이라 하겠습니다.(연 10% 가량)
(2) 지료를 과연 받아낼 수 있는지 의문이 있을 것입니다. 통상 사업이 부도나거나 하여 경매당한 사람이 무슨 돈으로 매달 일정한 지료를 낼 것인지가 문제입니다. 대개 지료를 낼 능력이 없거나 낼 의사가 없는 경우입니다. 이 때는 2년간 기다려서 “지상권 소멸통고”를 하고 다시 건물철거청구를 할 수 있습니다. 2년치 지료를 받지 못했다는 점을 주장하고 법정지상권자가 이를 냈다는 것을 입증하지 못하면 건물철거 판결이 나게 되고, 이후 집행을 할 수 있습니다.(다시 협의하는 것은 당사자 자유)
(3) 건물의 소유자, 즉 법정지상권자의 수가 많을수록 유리합니다. 왜냐하면 각 공유자들은 모두 대지소유자에게 지료지급의무가 있는데 이를 민법 411조에 규정한 “불가분채무”라고 합니다.(일종의 연대채무입니다) 판례도 예컨대 공유부동산을 임차한 임차인의 임대차보증금은 모든 공유자가 각자 반환의무가 있다는 것입니다. 지료도 마찬가지입니다.
사안의 경우 상속이므로 건물 공유자가 7인에 이릅니다. 7인에 대하여 주소지 부동산 소유 여부를 조사하였더니 일부는 미국으로 이민을 간 상태였고, 1인이 서울 강동구에 재건축 대상 아파트를 소유하고 있었습니다. 소송전에 지료채권을 원인으로 하여 즉시 이에 대하여 가압류 조치를 취하였습니다.(지료채권 확보)
대개는 법정지상권자로부터 지료채권을 확보하기가 어렵고 다만 지상건물을 압류, 다시 이를 강제경매에 부치고 이 건물을 낙찰받는 방법도 있습니다.(대지권이 없으므로 거의 입찰에 참여하지 않을 것임) 이 때 건물에 선순위자가 많다면 지료채권에 대하여 배당을 받기가 어려울 것이고 건물이 근저당, 가압류 등이 없이 깨끗하다면 지료채권액으로 낙찰가액 일부를 상계할 수도 있을 것입니다.
지상건물 소유자는 잠적해 버리고(원룸, 다가구 등 보증금을 많이 받은 “깡통건물”에서 다수 발생함) 다수의 세입자만 남은 경우 적절한 수익을 붙여 세입자들에게 되파는 방법도 있습니다.(잠적한 "전 소유자"와 세입자간 법률문제는 그들이 알아서 처리하기로 하고)
3. 사례의 후기
곽**씨는 위 대지를 낙찰받은 후 서울시 주차장 기준이 강화되기 전에 원룸 건축허가를 받아두었으며 원매자가 3억원 이상을 제시한 바 있습니다. 지상권자에게 5,000만원 가량의 위로금을 주고 협의하려고 하였으나 거절하여 매각하지 못한 사례입니다. 채무자의 형제가(가압류 부동산 소유자) 연10% 가량의 지료를 물고 결국 건물도 철거될 예정에 있습니다.
첫댓글 잘 읽었습니다.^^