스크랩 도심 ‘미니 신도시’ 개발 시동-③업무시설•대학가 배후 북아현 뉴타운

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북아현 뉴타운은 서대문구 북아현동 170번지 일대 89만9302㎡ 규모로 2015년까지 아파트 등 주택 총 1만2200여 가구와 교육•문화시설 등이 들어선다.

북아현 뉴타운 2월 5일 3차 뉴타운 14곳 중 3번째로 계발계획이 확정됐다. 재정비촉진지구로 지정된 지 1년4개월 만이다.

특히 1-1구역은 지난달 29일 3차 뉴타운 중 가장 먼저 조합설립인가를 받았다. 이 구역에선 이르면 내년 상반기 첫 주택공급 이뤄질 전망이다. 사업 진척 속도에 가속도가 붙으면서 수요자들의 큰 관심을 끌고 있다.

거주 인구 3만3000명의 친환경 도시로 탈바꿈

북아현 뉴타운은 서울시청까지 2㎞가 채 안 될 만큼 도심 중심부와 가깝다. 업무시설이 밀집한 여의도도 차로 5~10분여 거리다. 교통여건도 괜찮은 편이다. 서울 지하철 2호선 이대•아현역과 5호선 충정로역을 모두 이용할 수 있다.

이 같은 입지 여건을 감안해 서울시는 이곳을 도심 주거수요 해소에 주안점은 둔 ‘도심배후형 주거단지’로 기획, 인구 3만3000명이 거주하는 자연 친화적 도시로 만들 계획이다.

아파트는 용적률 232~240%가 적용돼 평균 16~20층짜리 8640가구가 건설된다. 충정로역 인근에 들어설 랜드마크 아파트는 높이가 최고 35층에 달한다. 아파트 가구별 면적은 전용 60㎡형 이하가 30% 이상, 60~85㎡형이 45% 이상, 85㎡ 초과가 25% 미만이다. 임대 아파트는 1498가구가 건립된다.

▲ 낡은 다세대주택 등이 새 아파트로 탈바꿈할 북아현동 일대.

‘부분 임대 아파트’라는 것도 건설된다. 한 집에 출입문을 두 개 만들어 각각 방 한 개를 사용할 수 있는 구조로 총 557가구가 건설된다.

대학이 많고 업무시설 밀집지역과 가까운 점을 고려한 1인 가구를 겨냥한 주택이다.

모두 5개 구역으로 나눠 개발

시는 또 현재 0.8%(7183㎡)인 공원녹지 비율을 지구 전체 면적의 9.5%(8만5209㎡)로

 

확대할 예정이다. 철도소음 등 주변 환경이 열악했던 경의선 철도부지 일부(1294㎡)는 복개해 친환경 공원으로 꾸밀 예정이다. 뉴타운 내부를 순환하는 길이 2.2㎞, 폭

20m의 순환형 친환경 가로도 조성된다.

개발사업은 1~3구역으로 나눠 진행된다. 뉴타운 동쪽 1구역(24만3391㎡)은 다시 1-1, 1-2, 1-3구역으로 나뉜다. 2구역(11만9881㎡)은 2호선 아현역과 인접해 있고, 3구역(27만1105㎡)은 면적이 가장 넓다.

북아현 뉴타운은 다른 뉴타운과 마찬가지로 토지거래허가구역으로 묶인 이후 거래가 뜸했다. 실거주자가 아니면 구입자격이 안 되는 탓이다. 하지만 올해 초 개발계획이 확정되고 1-1구역이 조합설립인가를 받으면서 거래가 늘었다.

지분값도 많이 올랐다. 사업 속도가 가장 빠른 1-1구역의 경우 33㎡ 안팎 지분이 3.3㎡당 3000만~3200만원 선이다. 새로 지어 주거여건이 괜찮은 신축 빌라는 3500만원을 호가한다. 연초에 비해 3.3㎡당 200만~300만원씩 뛴 것이다.

"지분값 많이 올랐지만 수익성은 충분"

토지거래허가 대상이 아닌 지분 20㎡ 이하 매물은 3.3㎡당 4000만~4500만원에도 매물이 나온다. 사업 속도는 현재 1-1구역이 가장 빠르다. 3구역도 2일 조합설립총회를 마치고 인가 신청을 했다. 시세는 모든 구역이 비슷하나 아무래도 면적이 가장 큰 3구역이 인기가 높은 편이다.

지분값이 많이 올랐지만 투자 수익성은 아직 충분하다고 중개업소들은 입을 모은다. 지금은 정확한 수익률 등을 계산하기 힘들지만 대략 지분 33㎡를 3억2000만원 안팎에 사서 99㎡대를 받는다면 추가분담금(약 3억원대 예상)을 더한 총 투자금액은 6억원 선이다.

현재 북아현동과 인접한 마포구 공덕동 일대 99㎡대 시세가 7억~8억원 안팎. 게다가 이 일대가 대규모 주거단지로 탈바꿈해 얻는 프리미엄까지 계산하면 적지 않은 수익을 낼 수 있다는 설명이다.

북아현 뉴타운은 특히 다른 뉴타운과 달리 지분쪼개기가 많지 않은 점도 장점으로 꼽힌다. 다만 간혹 쪼개진 지분이 매물로 나오는 경우가 있는데, 2003년 12월 30일 이후에 쪼개진 지분은 입주권을 받을 수 없으므로 주의해야 한다.

 

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북아현 뉴타운 개발 개요
위치	서대문구 북아현동 170번지 일대
면적	89만9302㎡
건립 주택	1만2221
계획 인구	3만2997명
용적률	203~240%
층수	16~30층
촉진지구	3개 구역(1구역은 3개로 분할)