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서울 부동산 시장 아파트 매매가 및 전세가 시세 동향
서울 아파트, 매매 누르니 전세 뛴다..집값 올라도, 내려도 문제
집을 보유한 기존 다주택자는 향후 종부세 부담이 커질 것으로 예상된다. 그러나 이미 임대사업자등록을 한 경우 높아질 종부세보다 돌려받는 세제 혜택이 클 것으로 보여 급하게 부동산을 처분하는 분위기는 아니다. 또한 종부세가 현실화하려면 공시지가가 얼마나 반영될지 내년 상황을 지켜봐야 하기 때문에 이 역시 시간이 걸린다.
집값 향방을 가늠할 수 없게 되자 집값이 떨어지면 매수에 나서겠다며 전세 연장을 선택하는 이가 적잖다. 서울 마포구 상암동에 거주하는 30대 워킹맘 박모 씨는 내년 초 전세 만기를 앞두고 최근까지 아파트 매매를 알아봤지만 9·13 부동산대책 발표 이후 전세를 연장하기로 마음먹었다. 그는 “남편이 집값 하락을 강하게 주장하고 있고, 나 또한 정부 대책이 효과를 나타내려면 일정 시간이 필요하다고 본다. 여유 자금을 모아뒀다 적당한 때 매수하기로 하고 전세 연장을 결심했다”고 말했다.
전세로 눈을 돌린 수요자들이 생기면서 전세가 향방에 관심이 모아진다. 일각에서는 정부의 연이은 주택 매매시장 규제로 서울 전세가 상승폭이 커질 것이라는 전망도 나온다. 삼성증권은 9월 21일 주간 부동산 보고서에서 ‘다주택자에 대한 대출 및 보유세 강화로 전세주택의 공급은 줄어들 것으로 예상된다. 이사철을 앞두고 정부의 규제 강화로 주택 매입보다 전세시장으로 수요가 몰리면서 전세가 상승이 빨라지는 상황’이라고 분석했다.
실제로 10월 1일 온라인 주택거래 정보 사이트 부동산114가 내놓은 ‘서울 아파트 매매 및 전세가 월간 변동률 추이’를 보면 전세가의 경우 3~6월 소폭 하락 조정됐지만 7월부터 상승세로 전환돼 8월 0.26%, 9월 0.28%를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간과 비교할 때 각각 0.05%p, 0.01%p 높은 수치다(그래프 참조).
한국감정원이 10월 1일 발표한 ‘9월 주택가격동향보고서’ 결과도 비슷하다. 보고서에 따르면 전국 전세가격지수 변동률은 전달 대비 -0.08%, 지난해 같은 달 대비 -1.39%로 하락세를 기록했다. 특히 입주물량이 풍부한 경기도는 전달 대비 -0.11%, 지난해 같은 달 대비 -2.42%로 하락폭이 컸다.
반면 서울시 전세가격지수는 두드러지게 상승했다. 전달 대비 0.26%, 지난해 같은 달 대비 0.74%를 기록했는데, 이는 전국에서 두 번째로 상승세가 높았던 광주(0.11%)와 비교해도 차이가 상당하다. 특히 강북에서는 마포구 0.41%, 종로구 0.39%, 강남에서는 동작구 0.71%, 서초구 0.68%, 강남구 0.55%, 강서구 0.4%, 영등포구 0.4%로 전달 대비 상승폭이 확대됐다(지도 참조).
강남 뺨치는 전세가지만 이마저도 귀한 편이다. 경희궁자이 단지 내 S공인중개사사무소 직원은 “지난해 2~7월 입주를 시작한 아파트라 아직 전세 물량이 많지 않다. 내년 초 전세 만기 시점에 매물이 나올 수 있다. 지난해 입주 시기와 비교하면 전세가가 전용면적별로 2억~3억 원가량 올랐다. 그래도 광화문 접근성이 좋아 가을 이사철을 맞아 전세 문의가 꾸준히 들어오는 편이다. 물량은 없고 호가는 높아 거래가 안 되지만, 집주인들이 전세가를 낮추려 하지 않아 크게 조정될 것 같지 않다”고 말했다.
전국적으로 전세가가 하향 안정세를 보이는 반면, 서울의 전세가 오름폭이 큰 원인으로 입주물량 부족이 꼽힌다. 한국감정원 자료에 따르면 경기도의 경우 신규 입주물량이 누적된 파주시(-0.96%), 평택시(-0.47%) 등은 전세가격지수 하락폭이 8월에 비해 더 확대됐다. 반면 서울은 경기도처럼 1000~2000가구 신규 입주물량이 없는 데다 1인 가구도 증가하는 추세라 전세가가 지속적으로 오르고 있다.
게다가 재건축 아파트의 이주 수요까지 겹쳐 향후 전세가 상승은 불가피한 상황이다. 실제로 9월 서초구와 동작구의 전세가격지수 상승은 7월부터 이주를 시작한 서초구 반포동 신반포3차, 경남아파트의 이주 수요 때문인 것으로 추정된다. 해당 지역에서는 내년 상반기 반포주공1단지(1·2·4주구)에 거주 중인 2090가구가 이주를 앞두고 있으며, 한신4지구 역시 올해 안으로 관리처분인가를 받고 내년 상반기 2898가구가 이주할 계획이라 주변 지역의 전세가 상승이 예상된다.
전세 만기가 다가오는 해당 지역 세입자는 전세가 상승을 우려하고 있다. 자녀 학군 문제로 지난해 서초구 반포동의 한 신축 아파트로 이사한 30대 주부 김모 씨는 “남편 직장인 여의도와 가깝고 학군도 좋아 전세로 살다 매매하려고 들어왔다. 2년 전 입주할 때는 전세 매물이 많고 가격도 낮았는데 집주인이 최근 전세가를 2억 원 올려달라고 해 다른 곳을 알아보고 있다. 그런데 이 동네의 경우 인기 아파트의 전세 매물이 잘 나오지 않는 데다 전세가도 2년 전에 비해 1억 원씩 올라 마땅한 곳을 찾기 어렵다”며 고민을 토로했다.
신규 입주단지도 전세 조정폭 크지 않아일각에서는 연말 송파구 가락동 헬리오시티(9510가구)와 강남구 일원동 래미안루체하임(850가구), 내년 초 강남구 개포동 래미안블레스티지(1957가구) 입주물량이 풀리면 전세가가 안정될 것이라는 전망도 나온다. 그러나 이 역시 영향을 미치는 지역이 제한적일뿐더러 인근 정비사업 이주 수요, 학군 수요가 풍부하기 때문에 조정 폭이 크지 않으리란 시각도 만만치 않다.
실제로 이들 지역의 전세 시세를 문의해봤다. 11월 입주를 앞둔 일원동 래미안루체하임 전세가는 전용면적 59㎡ 8억~8억5000만 원, 71㎡ 9억~9억5000만 원, 12월 입주를 앞둔 헬리오시티의 전세가는 전용면적 59㎡ 5억5000만~6억5000만 원, 84㎡ 6억5000만~8억5000만 원에 형성돼 있었다.
래미안루체하임을 중개하는 G공인중개사사무소 대표는 “입주 시기가 다가오지만 전세물량이 많지 않다. 대치동 학원가에서 멀지 않고 학군도 빠지지 않는 데다, 신축 아파트라 전세 수요도 꾸준해 집주인들이 전세가를 낮추려 하지 않는다”고 말했다.
헬리오시티도 비슷한 분위기였다. H공인중개사사무소 대표는 “이곳은 조합원이 6000가구 이상이고 일반분양이 1500가구 정도라 전세물량이 생각보다 많지 않다. 조합원들은 잔금 부담이 없어 전세보다 월세나 반전세로 내놓고 있다. 내년 입주 시기에 잔금을 치러야 하는 일반분양분의 전세 매물이 늘어날 수도 있다. 다음 달부터 재건축 이주가 시작되는 잠실 미성·크로바, 장미아파트 거주자들이 미리 전세를 구하고 있어 전세가가 떨어지지 않는 분위기”라고 전했다.
서울 전세가가 상승한 데는 정부가 1주택자 양도세 비과세 요건을 강화한 탓도 있다. 지난해 8·2 부동산대책 발표 당시 정부는 조정대상지역 내 1주택자에 한해 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주할 경우 양도가액 9억 원 이하 비과세를 적용하기로 했다. 이후 9·13 부동산대책에서 정부는 양도세 장기보유특별공제 요건을 대폭 강화해 10년 이상 장기 보유한 1주택자라도 2년 실거주 요건을 충족하지 못하면 비과세 혜택을 주지 않기로 했다.
게다가 1주택자의 경우 부부합산소득이 1억 원 이상인 경우 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사의 전세보증도 제공되지 않는다. 즉 자기 집을 전세 주고 다른 집에 전세 사는 부부합산소득 1억 원 이상인 맞벌이 부부의 경우 거주 중인 전셋집의 계약기간이 만료되면 전세 기간 연장이 어려우며, 자기 집에 들어가 살아야 할 가능성이 높다.
이런 가운데 내년 공시지가 현실화로 다주택자의 종부세 부담이 커지면 전세가가 더 오를 것이란 전망도 나온다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “최근 서울 아파트 전세가 상승은 가을 이사철 수요 증가와 서울 아파트 입주물량 부족, 정부의 1주택자 양도세 비과세 요건이 주원인이다. 그런데 내년 보유세 부담이 커질 경우 집주인들이 전세 혹은 월세를 올려 부담을 전가할 수 있다. 이는 보통 임대우위시장일 때 전가가 된다. 보유세 인상 관련 효과는 단기적이라기보다 장기적으로 효과를 나타내기 때문에 내년 이후 영향을 미칠 것으로 보인다”고 분석했다.
내년 수도권 입주물량은 올해보다 더 줄어들 예정이라 이러한 전망이 힘을 얻고 있다. 2019년 서울과 인천, 경기도의 아파트 입주물량은 18만 가구로 지난해 23만 가구보다 5만 가구가 감소할 전망이다. 서울 역시 2019년 약 3만8000가구, 2020년 3만 가구 등으로 소폭 줄어든다. 또 최근 정부가 서울 시내 재건축 정비사업이 집값 상승을 견인할 것을 우려해 속도를 늦추는 형국이라 향후 신규 입주물량도 줄어들 것으로 예상된다.
다만 집주인이 임대사업자로 등록하고 계약을 맺었을 경우 전세 혹은 월세 계약 갱신 시 연간 5% 이하로 인상이 가능해 이 경우 세입자 부담이 적을 수 있다. 그러나 임대사업자가 기존 세입자에게 보증금을 반환하고 새로운 세입자를 구해 신규 계약을 맺는다면 전세가를 올려 받을 수 있어 영향이 제한적이다. 이런 여러 가지 이유로 향후 매매가 향방만큼이나 전세가 향방도 안심할 수 없어 정부의 세심한 관리가 필요해 보인다.
[주간동아] 정혜연 기자
최선이정답6시간전
오르라고 고사를 지내라~ 동아는 집값이고 전세고 올리는게 특기~ 전세입자들 불안감 조성해서 아파트 팔아먹을려는 하이에나같은 놈들~
진연6시간전
전세값 아무리 뛰어도 집값보단 높아지지 않는다..
집값 잡으면 자연스레 잡히는게 전세인데..
조중동이 발악을 하는구나..
uraki6시간전
올해말에만 2만가구가넘는 물량이 나오는데 입주부족 ㅋㅋ 서울인구는 줄어드는데 어디서 바람잡이니
괜찮아5시간전
기레기 소설쓰지마라
아파트값이 내려가면
전세값도 내려간다
찌라시 기레기넘들이
아파트 값을 폭등시켜
문재인정부의 지지도를 끌어내리려고
개 제 랄 떨고 있다
노무현정권 때 처럼
ehdgus6시간전
강남전세가율이 50%이하로
떨어졌는데
개솔 작작 지껼여
빨리 내던져야
덜 죽는다
leejj16215시간전
엊그제는 전세가가 내려서 큰 문제라고 보소언론신문에서 떠들어 댔다. 조중동 니들은 못믿겠다.
Sybk90185시간전
아파트 상투다 지금이
글고 집값은 내리야 젊은세대 결혼이라도 한다
집값 높아 ㅡ결혼해도 출산 못한다
그러니 집값은 반이상 내리야 정답이다
chungchung7776시간전
동아 거지들 지값 떨어질까 몸부림친다
동아 거지들 올라가는 빛내서 1채씩 더사라
우리집 30%할인한다
kim6시간전
세금. 금리. 올려라
DVM-본슈6시간전
역세권에다 50층짜리 ~~서민아파트, 임대전용 아파트 지어라 ~~!
젊은이들 결혼해서 애낳고 육아하며 살림하게 ~~!
solar3376시간전
전세금인상 상한제 즉시시행하라....거품가격으로인한 전세금인상은 서민죽이는 것이다.
절대불허하라...상가임대차계약법처럼
금리인상해라....은행돈가지고 전세끼고 이자납부하는것이 더낫다고하는세상이다..
이또한지나가리라6시간전
눈만 뜨면, 부동산 부동산~~~
언론도 그만해라!
스트레스 받는다!
-4시간전
거짓말 전세 구하고 있는데 집보로 오는 사람 없어서 집값 내리고 있다는데 부동산에서
스누피5시간전
서울에 주택이 부족한 것이 아니다.
소수가 금융 세제 금리 정책적인 혜택을 모두 독차지 하면서, 암묵적 공개적으로 가격 담합하기 때문이다.
소득 및 GDP대비 집값 거품이 전세계적으로 유례가 없을 정도인데, 전세난은 당연하지 않은가?
선동질하지 마라.
우미량3시간전
집값이 잡히니까 전세값으로 부동산 군불 때는 조중동...
이 사회의 암이다 암..
ok시골4시간전
조,중,동.한경,매경 기자들
니네 부모님들은
너희들이 이런 짓 하면서 사는거 아시나
불쌍한 중생들
DOP7315시간전
집값 떨어질까봐 기레기님 앞세워서 발악을 하고 있구만....부동산 떨어질까봐 금리도 안올리고 버티고 있는데.... 제발 미국은 금리 더 팍팍 올려라. 왜 미국가서 언론 플레이 해보지? 금리 올리면 뭐가 어째서 큰 일 난다고.
mong5시간전
집값 떨어지는거 막으려는 조중동의 전세 바람잡기 술책 !!
대단하다
촌장3시간전
그럼 집값 오르면 전세 내리냐? 헛소리 제조기레기야.
유쾌한싸나이3시간전
일단 집값잡고 전세금은 세입자 보호를위해 집값은 70프로 상한선 두세요.그래야 전세끼고 무리하게 집사는 사람도 줄겁니다.
juk23384시간전
한마디 하면 우리나라는 조.중.동아일보만 없어지면 제자리로 돌아온다..
쇠뇌당하지 않았다면 반대로만 생각하세요.
그들 집단은 그들만의 리그..
부자만 잘사면된다는 친일파놈돌의 광적인 집단입니다..
missile4시간전
금리나 올려러..... 집값, 전세 ..관심 없다.....
남극곰6시간전
정말 용산에 영구임대주택 50만호라도 지어야 하나
David_rang2시간전
제목만 보고 동아인줄 알았음. 조선 중앙하고 다르게 모두까기. 독자들이 한 지면에 다른 이야기가 나오면 어쩔. 데스크는 동아가 젤 멍충함.
李浩明3시간전
조중동 전세값 오르라고 또 기래기 짓거리 하네.. 전세가뉼 50% 대로 떨어 졌는데 또 오르게 하려고 지랄을 하는구나
비타민3시간전
전세?
손님이 없어요.
가격 내려야 할판에 무슨?
기레기야 부동산 들러보고
기사 쓰거라.
대한민국 토론의 왕3시간전
정혜연 동아기자는 왜 늘 이런식으로 정부정책이 안먹힌다는 식의 부동산기사를 매번쓰지 한번 확인해보셔요 동아가서 정혜연치고 너무 냄세가 남
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