주택시장이 서로 대체 관계에 있는 아파트와 빌라로 구성되어 있으며, 아파트 가격에 대한 빌라 수요의 교차탄력성은 0.8 이라고 가정하자, 아파트 가격이 1,600만원에서 2,000만원으로 상승한다면, 빌라의 수요량은 1,200세대에서( ) 세대로 증가할 것 이다.(단, 탄력성 계산시 기준가격과 수요량은 최초의 값으로 한다.) |
① 1,280 ② 1,380 ③ 1,440
④ 1,600 ⑤ 1,860
정답) ③ 테마5. 수요공급 일반론 (P26)
아파트가격에 대한 빌라수요의 교차탄력성이란 (아파트와 빌라를 대체재로 보고) 아파트의 가격이 상승하면 빌라의 수요량이 몇 %나 상승하는가를 나타내는 지표이다.
즉 교차탄력성 = 빌라의 변동량 / 빌라의 기준수요량
아파트의 가격변동분 / 아파트의 기준가격
= X / 1,200 = 0.8
400 / 1,600
따라서 X = 240이므로 1,200(원래) + 240(변화분, 증분) = 1,440이 된다.
15. 부동산권리분석에 대한 설명 중 틀린 것은?
①부동산권리분석에서는 분석과 판단의 범위를 넓혀서 보도록 노력해야 한다.
②토지이용을 규제하는 법률의 수가 많고 규제내용이 복잡할수록 부동산거래사고를 많이 발생시킬 수 있다.
③등기부상 소유권 이전은 완료하였으나, 타인이 불법으로 점유하고 있는 경우는 인수불가 능한 거래사고 유형에 해당된다.
④자료의 판독에서는 자료의 내용을 확인 ․판단하는 일도 중요하지만 자료 자체의 진위 판단도 중요하다.
⑤부동산권리분석은 공부 및 자료상의 하자를 발견하기 위한 활동이므로 임장활동이 필요 없다.
정답) ⑤ 테마20 : 부동산권리분석 (P70)
부동산권리분석은 부동산거래사고의 방지를 위해 목적부동산의 권리관계를 조사.확인.판단하는 작업이며 권리분석에서는 안전성이 중시되므로 범위를 최대한 넓게 분석하여야 한다. 따라서 이러한 범위확대의 원칙에 가장 부합하기 위해서는 소급권리분석과 최광의(현장확인까지도 병행)의 권리분석이 필요하다.
16. 표준산업분류상 부동산업의 분류에 대한 설명으로 틀린 것은?
①부동산업은 부동산임대 및 공급업, 부동산관련서비스업으로 분류된다.
②부동산임대업은 주거용 건물임대업, 비주거용 건물임대업, 기타 부동산 임대업으로 분류 된다.
③부동산공급업은 주거용 건물공급업, 비주거용 건물공급업, 기타 부동산공급업으로 분류된 다.
④부동산관련서비스업은 부동산관리업, 부동산감정업, 부동산컨설팅업, 부동산중개업으로 분류된다.
⑤부동산관련서비스업 중 부동산관리업은 주거용 부동산관리업과 비주거용 부동산관리업 으로 분류된다.
정답) ④ 테마 29 : 부동산업 경영 (107P)
한국표준산업분류표 L 부동산 및 임대업(70~71)
┌부동산임대 및 공급업 ┬ 부동산임대업 (주거용/비주거용/기타부동산)
부동산업┤ └ 부동산공급업 (주거용/비주거용/기타부동산)
└ 부동산관련서비스업 ┬ 부동산관리업 (주거용/비주거용)
└ 부동산중개 및 감정업 (중개업/감정업)
참고 : 학문상의 분류 ⇒ 거래업(부동산임대업+부동산서비스업) + 공급업
현재 우리나라의 부동산관련서비스업은 국가공인자격시험이 있는 업종이라고 생각하면 된다. 즉 주택관리사시험, 공인중개사시험, 감정평가사시험이 있으므로 서비스업은 관리업, 중개업, 감정업이 있다. 아직 컨설팅업은 없다.
17. 도시 A 와 도시 B간에 도시 C가 있다. 레일리의 소매인력법칙 (Reilly's law of Retail Gravitation)을 이용하여 도시 C로부터 도시 A와 도시 B로의 인구유인 비율을 구하시오
① 도시 A 33.3%, 도시 B 66.7% ② 도시 A 40.0%, 도시 B 60.0%
③ 도시 A 50.0%, 도시 B 50.0% ④ 도시 A 60.0%, 도시 B 40.0%
⑤ 도시 A 66.7%, 도시 B 33.3%
정답) ② 테마 22 : 상업입지론(P79)
레일리의 소매인력의 법칙 : 소매인력의 크기(중심지나 상점이 고객을 끌어들이는 힘)는 중심지의 인구나 면적에 비례하고 중심지 상호간의 거리의 제곱에 반비례한다.
┌ 도시 A의 인력 : 7/100 = 0.07
├ 도시 B의 인력 : 42/400 = 0.105
└ 인구유인비율 = A : B = 0.07 : 0.105 = 40% : 60%
18. 상점은 입지특성과 구매습관에 의해 분류된다. 이와 관련된 설명으로 옳은 것은?
①집심법(潗心法) 점포는 같은 업종이 서로 모여 입지해야 유리한 유형의 점포이다.
②선매품점(選買品店)은 구매의 노력과 비용에 크게 구애받지 않고 수요자의 취미․기호 등에 따라 구매하는 상품을 취급하는 점포이다.
③집재성(潗在性) 점포는 동일 업종의 점포끼리 국부적 중심에 입지해야 유리한 유형의 점 포이다.
④산재성(散在姓) 점포는 분산입지해야 유리한 유형의 점포이다.
⑤전문품점(專門品店)은 여러 상점들을 상호 비교한 후에 구매하는 상품을 취급하는 점포 이다,
정답) ④ 테마 22 : 상업입지론 (P81, P83)
┌ 집십성 점포 : 배후지의 중심지 (시내 중심지)에 입지하는 것이 유리한 점포
┃ ⇒ 도매점, 백화점, 고급의류점, 고급음식점, 보석점, 서점, 극장 등
├ 집재성 점포 : 유사업종간 모여서 입지하는 것이 유리한 점포
┃ ⇒ 은행, 가구점, 보험회사, 사무실, 관공서 등
├ 산재성 점포 : 상호 분산입지하는 것이 유리한 점포
┃ ⇒ 미용실, 목욕탕, 잡화점, 어물점, 과자점 등
└ 국부적 집중성 점포 : 동업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지하는 것이 유리한 점포
⇒ 농기구점, 석재점, 철공소, 비료상점 등
19. 부동산분석은 단계별 분석과정을 거처 이루어진다. 단계를 순서대로 나열한 것은?
①지역경제분석 → 시장성분석 → 시장분석 → 타당성분석 → 투자분석
②지역경제분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 투자분석
③지역경제분석 → 시장분석 → 타당성분석 → 시장성분석 → 투자분석
④지역경제분석 → 시장성분석 → 타당성분석 → 시장분석 → 투자분석
⑤지역경제분석 → 타당성분석 → 시장분석 → 시장성분석 → 투자분석
정답) ② 테마 17 : 부동산개발 1 (P62)
㉠ 지역경제분석
대상시장지역의 인구, 고용, 소득 등 특정유형이 아닌 모든 부동산의 수요와 공급에 영향을 미치는 요인을 분석하는 작업이며 거시적 시장분석에 해당한다.
㉡ 시장분석
일정한 지역시장(상권-공급과 관련된 시장세분화와 수요자의 특정에 의한 수요세분화로 구분된 부분시장의 단위) 단위에서 특정 유형의 부동산에 대한 수급을 분석하여 전반적인 가격수준과 통 태적 경로를 분석하는 것을 말한다.
㉢ 시장성분석
시장분석의 한 부분으로서 해당 개발사업이 시장에서 어느 정도로 흡수될 수 있을 지에 대한 경쟁 력을 분석하는 작업을 말한다. 시장성분석에서는 미시적인 개발환경(인근지역과 부지의 분석)의 분석, 구체적인 법적 제약의 분석, 기술적인 분석이 행해진다.
㉣ 타당성분석 (경제 + 법 + 기술)
해당 개발사업이 개발자금을 충분히 끌어들일 수 있는 사업인가(수익성이 충분한가)에 대한 분석 이다. 즉 개발사업의 기대수익률이 투자자의 요구수익률을 충족시킬 수 있는지 여부를 판단하는 것이다. 재무적 타당성 분석이라고도 볼 수 있다.
㉤ 투자분석
부동산의 구입여부, 보유기간, 자금동원방법, 세금분석, 보유형태, 투자의 위험분석 등을 통해 부동산투자의사결정에 필요한 정보를 제공하는 작업이다.
20. 가격이 10억인 아파트를 구입하기 위해 3억원을 대출받았다. 대출이자율은 연리 7%이며, 20년간 원리금균등분할상환방식으로 매년 상환하기로 하였다. 첫 회에 상환해야 할 원금은? (단, 연리 7%․기간 20년의 저당상수는 0.094393이며 매기 말에 상환하는 것으로 한다.)
① 7,290.000원 ② 7,317,900원 ③ 8,127,400원
④ 8,647,200원 ⑤ 8,951,200원
정답) ② 테마 25 : 1차 저당시장 (P93)
원리금균등상환의 경우 원금의 계산절차
┌ 매기 원리금 : 저당대부액 x 저당상수 = 3억 x 0.094393 = 0.283179억
├ 매기 이자지급액 : 부채잔금 x 이자율 = 3억 x 0.07 = 0.21억
└ 매기 원금상환액 : 원리금지급액 - 이자지급액 = 0.2832억 - 0.21억 = 0.073179억
21. 주택시장에 대한 정부 정책의 효과에 대한 설명 중 옳은 것은? (단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다.)
①주택의 공급곡선이 완전비탄력적일 경우 주택에 부과되는 재산세는 전부 수요자에게 귀 착된다.
②정부가 규제하는 임대료의 상한이 시장균형임대료보다 높다면, 임대료규제는 시장에서 임대주택 공급량에 영향을 미치지 않는다.
③일반적으로 임대료 규제는 기존 임차인들의 이동을 활발하게 만든다.
④저소득층에게 임대료를 보조할 경우 주택 소비량은 증가하지만 다른 재화의 소비량은 항 상 감소한다.
⑤임대주택 공급자에게 보조금을 지급하는 방식은 임차인에게 보조금을 지급하는 방식보다 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점이 있다.
정답) ② 테마 31 : 임대료규제 및 임대료보조 ((p115)
①세금은 비탄력적일수록 많이 부담하므로 공급이 비탄력이면 공급자(임대인)가 상대적으로 수요자 보다 많이 부담하며 공급이 완전비탄력이면 모든 세금을 공급자가 다 부담한다.
②임대료규제는 최고가격제이므로 (얼마 이상 받지마) 가격상한을 정하는 정책이다. 따라서 시장가 격이 100원인데 정부가 시장에 대해 120원 이상 받지 말라고 하는 것은 시장에 아무런 영향을 미 치지 않는다. 임대료규제는 정부가 시장에 대해 80원 이상 받지마 라고 하는 것을 말한다.
③임대료를 규제하면 초과수요현상이 나타나며 이 경우 기존임차인들은 다른 임대주택을 구하기 힘 들게 되므로 직장을 옮기더라도 먼 거리를 출퇴근해야 하는 경우가 많이 발생한다. 즉 기존임차 인들이 고정되며 따라서 사회적비용이 많이 발생하는 부작용이 우려된다.
④임대료를 보조하면 이는 현금보조이므로 다른 재화의 소비량도 일반적으로 증가한다.
⑤임차인에게 보조금을 지급하는 것이 주거지 선택의 자유를 더 보장한다.
22. 정부는 사회 간접자본시설 등 확충하기 위해 민간투자사업방식을 활용하고 있다. 다음 설명에 해당하는 민간 투자 사업방식은?
○ 만간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속 시킨다. 사업시행자인 민간은 일정기간 시설관리 운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용한다. ○최근 우리나라에서는 학교 건물. 기숙사, 도서관, 군인아파트 등의 개발에 활용하고 있다. |
① BOT(build-operate-transfer) 방식 ② BTO(build-transfer-operate) 방식
③ BLT(build-lease-transfer) 방식 ④ BTL(build-transfer-lease)방식
⑤ BOO(build-own-operate) 방식
정답) ③ 테마 27 : 공급자금융 (p99)
㉠ BTL사업 개요 (기획예산처 자료)
민간이 자금을 투자해서 공공시설을 건설(Build)
⇒ 민간은 시설완공시점에서 소유권을 정부에 이전(Transfer)하는 대신 일정기간 동안 시설의 사용 과 수익권한을 획득
⇒ 민간은 시설을 정부에 임대 (Lease)하고 그 임대료를 받아 시설투자비를 회수
㉡ 다른 민간투자방식과의 차이점
ⓐ 민간이 건설한 시설은 정부로 소유권이 이전(기부채납)된다는 점에서 민간이 시설소유권을 갖 는 BOO (Build-Own-Operate)방식과 구별된다
ⓑ 정부가 직접 시설임대료를 지급해 민간의 투자자금을 회수시켜준다는 점에서 시민들에게 시 설이용료를 징수해서 투자자금을 회수하는 BTO(Build-Transfer-Operate) 방식과 구별 된다.
ⓒ 정부가 적정수익률을 반영하게 임대료를 산정·지급하게 되므로 사전에 목표수익률 실 현을 보장한다. ⇒ 시민들로부터의 이용료 수입이 부족할 경우 정부재정에서 보조금 을 지급(운영수입보장)해 사후적으로 적정 수익률 실현을 보장하는 BTO방식과 구별.
㉢ 추진배경
■ 긴요하고 시급한 공공시설을 앞당겨 공급함으로써 국민들이 시설편익을 조기에 향유할 수있습니다. 매년 예산을 확보해 시설투자하는 현행 방식으로는 국민이 원하는 시설을 적기에 제공하기 어렵습니다.
☞ 30년이상 노후화된 초중등학교(전체학교의 17%) 교사를 증·개축하는데 20년 소요 ☞ 지방국립대 기숙사의 학생수용율(현행 11.3%)을 30%로 확대하는데 28년 소요
☞ BTL투자를 통해 국민들에게 태어나서 죽을때까지 필요한 양질의 공공시설을 앞당겨 제공할 수 있습니다.
■ 민간의 창의를 활용해 투자효율을 높이고자 합니다.
☞ 창의적인 사업발굴·설계도 국민의 요구수준에 부합하게 사업내용을 다양화 할 수 있 습니다.
☞ 정부가 직접 건설할 때에 비해 목표공기준수률과 총사업비 준수률을 높일 수 있습니 다.
☞ 민간의 경영기법을 활용해 시설운영의 효율성과 이용자의 서비스 만족도를 높일 수 있습니다.
■ 정부재정운영방식의 탄력성을 높일 수 있습니다.
☞ 단년도 예산주의 제약을 벗어나 중장기관점에서 규모있게 시설투자를 해나갈 수 있 습니다.
☞ 경직적인 예산편성·집행절차에서 벗어나 연중으로 필요할 때마다 탄력적으로 시설을 공급할 수 있습니다.
■ 민간유휴자금을 장기 공공투자로 전환할 수 있습니다.
☞ 부동자금화 되고 있는 금융자금과 저수익의 연기금 등에게 매력적이고 안정적인 투 자처를제공합니다
☞ 금융권에서만 맴돌고 있는 자금을 실물 공공투자로 유치함으로써 국민경제의 선순환 을유도할 수 있습니다.
■ 경제활성화와 일자리 창출을 뒷받침할 수 있습니다.
☞ 부족한 소비·투자의 보완이 필요합니다. BTL사업을 통해 생산적인 공공투자를 늘릴 수 있습니다.
☞ 건설부문 일감부족을 해소하고 새로운 일자리 창출에 기여합니다.
23.토지은행(land banking)제도에 관한 설명 중 틀린 것은?
①공공이 장래에 필요한 토지를 미리 확보하여 보유하는 재도이다.
②토지선매를 통해 장래에 필요한 공공시설용지를 적기에 저렴한 수준으로 공급할 수 있 다.
③개인 등에 의한 무질서하고 무계획적인 토지개발을 막을 수 있어서 효과적인 도시계획 목표의 달성에 기여할 수 있다.
④적절한 투기방지대책 없이 대량으로 토지를 매입할 경우 지가상승을 유발할 수 있다.
⑤토지양도 의사표시가 전제된다는 점에서 토지수용제도보다 토지소유자의 사적 권리를 침 해하는 정도가 크다.
정답) ⑤ 테마 30 : 부동산문제 및 정책 (p113)
㉠ 토지정책의 수단
┌ 직접개입 : 정부나 공공기관이 토지시장에 수요공급자로 직접 개입하는 방식이다.
│ 예시) 토지은행, 토지구획정리, 공영개발 및 공공임대보유, 공공투자 등
├ 간접개입 : 세금, 금융, 보조금 등 수급자에게 영향을 미치는 정책
│ 예시) 토지세 ⇒ 거래세는 줄이고 가치세(보유세)는 늘리는 주장이 많아짐
└ 규제 : 소유규제, 이용규제, 거래규제 등이 있으면 이 중 이용규제가 대표적인 정책
㉡ 토지은행제도 (이정전 토지경제학 408p)
ⓐ 개념
미래의 용도를 위해 정부가 미리 저렴한 가격으로 미개발토지를 대량 구입하여 공공자유보유 또는 공공임대보유의 형태로 비축하였다가 토지수요의 증가에 대응하여 이 비축된 토지를 수요 자(주로 민간 토지개발업자)에게 팔거나 대여하는 제도를 말한다. 이 제도는 토지비축제도라고 도 불리는데, 스웨덴에서 매우 오래 전부터 실시해 오고 있고, 오늘날에는 북구의 여러 나라와 캐나다의 여러 도시에서 실시하고 있는 것으로 알려져 있다. (북구의 여러 나라에서는 정부가 방대한 개발후보지를 국공유화해서 토지의 개발권을 실질적으로 독점함으로써 아예 개인에 의 한 산발적인 토지개발을 원천 봉쇄하고 있음)
┌ 일반토지은행제도 : 취득된 토지의 궁극적 용도를 사전에 지정하지 않음 / 주로 수용방식으 │ 로 필요한 토지를 취득한다
└ 사업토지은행제도 : 사전에 구체적으로 설정된 목적을 위해 토지를 비축하는 제도 / 규모가 작고 비축기간도 짧다
ⓑ 장점 : 개인들에 의한 무질서하고 무계획한 토지개발의 방지 / 공공재나 공공시설을 위한 토지 를 값싸게 적시에 공급 / 공공가치(개발이익)의 사회적 환원
ⓒ 단점 : 막대한 토지매입비 / 공공자유보유 상태의 토지관리의 문제 / 토지매입시 사전누설 등 으로 인한 지가상승의 가능성, 또는 정부가 투기자가 되는 문제
24. 정부의 부동산 시장 개입에 대한 설명 중 틀린 것은?
①시장실패를 보완하고 자원배분의 효율성을 높이기 위해 개입할 수 있다.
②소득재분배, 주거복지의 증진 등 사회적 목표를 달성하기 위해 개입할 수 있다.
③부(-)의 외부효과가 발생하는 경우 세금 부과나 규제 등을 통해 자원분배의 비효율성을 감소시킬 수 있다.
④공원 등과 같은 공공재의 경우 과소생산의 문제가 발생 될 수 있기 때문에 개입할 수 있 다.
⑤중산층 이상의 주택수요에 부응하기 위해 최저주거기준을 설정하여 운용할 수 있다.
정답) ⑤ 테마 30 : 부동산문제 및 정책 (p112)
(1) 정치적 기능
① 정부는 사회적 목표를 달성하기 위해 시장에 개입한다. 사회적 목표란 주로 형평성 측 면 즉 공평한 소득분배 측면이 강조되는 기능이다.
② 예컨테 저소득층을 위해 임대료를 규제하거나 모기지론을 시행하거나 세금을 누진세로 부과하거나 하는 등의 정책이 정치적 기능에 해당한다.
(2) 경제적 기능
① 경제적 기능이란 시장실패가 발생한 경우 정부가 시장을 지원하여 효율적인 자원배분을 달성하기 위해 시장에 개입하는 것을 말한다.
② 즉 시장실패를 수정하기 위한 기능이 경제적 기능이다.
■ 외부효과에는 정의 외부효과와 부의 외부효과가 있는데 정의 외부효과가 발생하면 적정량(사회에서 필요한 양)보다 적게 생산되고 부의 외부효과가 발생하면 사회에서 필요한 양보다 많이 생산된다. 즉 시장실패가 발생한다. 따라서 정부에서는 정의 외 부효과가 발생하면 보조금 등을 지급해서 더 많이 생산하도록 유도하고 부의 외부효 과가 발생하면 이를 규제해서 공급량을 줄이도록 유도하는 것이다.
■ 최저주거기준
1. 최저주거기준의 개념
최저주거기준은 가구당 면적, 방 수, 화장실, 상수도, 부엌 등에 있어 인간이라면 기본 적으로 누려야 할 최소한의 주거수준을 말한다. 이미 서구 선진국은 20세기 초반부터 최저주거기준제도를 도입하여 이를 주거복지정책의 주요 수단으로 활용하고 있다.
2. 최저주거기준 도입의 필요성
① 주택보급률은 100%를 넘어서지만 침실수가 부족하거나 전용 부엌 또는 전용 화장실 이 없는 가구가 전체 가구의 20%가 넘는 현실은 정책지표로서 주택보급률이 갖는 한 계이다. 최저주거기준은 새로운 시대적 패러다임에 맞춘 주택정책 운용에 필요한 지 표 중 하나이다.
② 최저주거기준이 정책적으로 도입되면, 실태조사를 통해 최저주거기준이하에 해당하 는 저소득층 가구의 규모 및 지역적 분포가 파악되므로 매우 효과적인 주택정책을 구사할 수 있다
③ 최저주거기준은 모든 국민들의 인간다운 주거생활을 보장한다는 의미에서 사회적 권 리로서 주거권이 확립됨을 의미한다.
25. 부동산중개업 경영에서 고정비용에 해당되지 않는 항목은?
① 사무원 급여 ② 차입금이자 ③ 판매실적수당
④ 사무실 임차료 ⑤ 감가상각비
정답) ③
고정비 : 조업도나 생산량 등에 관계없이 매기 일정하게 소요되는 비용
ex) 감가상각비, 보험료, 임대료 등등
변동비 : 조업도나 생산량에 비례하여 증가하는 비용
ex) 영업사원의 판매수당, 직접재료비, 공장근로자의 임금 등
26. 다음은 주택의 수요․공급에 관한 그림이다. 수요곡선 DO를 D1으로 이동시킬 수 있는 요인은? (단, 다른 요인은 일정하다고 가정하며, S는 공급곡선이다.)
① 주택거래규제의 완화 ② 수요자의 소득증가
③ 모기지대출(mortgage loan) 금리의 하락 ④ 대체재 가격의 하락
⑤ 주택건축자재 가격의 하락
정답) ④ 테마 05 : 수요와 공급 일반론 (p25)
수요곡선이 좌측으로 이동한다는 것은 수요가 감소한다는 것을 의미한다.
① 주택거래규제의 완화 : 규제가 완화되면 수요는 증가한다.
② 수요자의 소득증가 : 소득이 증가하면 수요는 증가한다. (주택은 정상재임)
③ 모기지대출(mortgage loan) 금리의 하락 : 금리가 하락하면 자본비용이 하락하므로 수요는 증가.
④ 대체재 가격의 하락 : 대체재의 가격이 하락하면 대체재의 수요가 증가하고 따라서 대상주택의 수 요는 감소한다.
⑤ 주택건축자재 가격의 하락 : 생산요소비용이 감소하므로 공급이 증가한다.
27. 다음 보기와 관련이 깊은 부동산가격원칙을 맞게 나열한 것은?
○ 기능적 감가 - ( ㄱ ) ○경제적 감가 - ( ㄴ ) ○가격시점의 필요 - ( ㄷ ) |
ㄱ ㄴ ㄷ
① 기여의 원칙 균형의 원칙 변동의 원칙
② 적합의 원칙 기여의 원칙 예측의 원칙
③ 대체의 원칙 기여의 원칙 예측의 원칙
④ 균형의 원칙 대체의 원칙 예측의 원칙
⑤ 균형의 원칙 적합의 원칙 변동의 원칙
정답) ⑤ 테마 35 가격제원칙 (p129)
균형의 원칙 : 내부 구성요소간의 균형을 강조하는 원칙이며 위배되면 기능적 감가가 발생한다.
적합의 원칙 : 주변 환경과의 균형을 강조하는 원칙이며 위배되면 경제적 감가가 발생한다.
변동의 원칙 : 부동산가격은 계속 변화의 과정에 있으므로 부동산평가시 가격시점을 확정할 필요성을 제기한다.
28. 부동산금융과 관련된 설명 중 틀린 것은?
①MBB(mortgage backed bond) 의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물(mortage pool)에 대한 소유권을 갖지 않는다.
②한국주택금융공사는 보유하고 있는 주택저당채권 집합물을 기초로 주택저당증권을 발행 하고 있다.
③MPTS(mortgage pass-through security)란 지분형 주택저당증권으로 관련 위험이 투자 자에게 이전된다.
④역모기지론(reverse mortgage loan)은 한국은행에서 채권형태로 발행된다.
⑤CMO(collateralized mortgage obligation)의 발행자는 주택저당채권 집합물의 소유권을 갖는다.
정답) ④ 테마 25 : 1차 저당시장 (p94)
역모기지론 : 주택을 담보로 맡기고 보통 연금형태로 대출을 받아서 노후생활을 하고 나중에 사망 후에 집을 금융기관이 처분하여 그 동안의 대출금 및 이자를 일시금으로 상환하게 되는 방식을 말한다. 현재는 신한은행, 조흥은행, 흥국생명 등의 시중은행에서 5년 -20년 정도의 기간을 정해 판매하고 있다.
■ 2007년 상반기 도입예정인 공적보증 종신형 역모기지론
㉠ 개요
현행 시중은행의 역모기론은 대출기관이 5-15년인데 반해 공적보증 종신형 역모기지론은 부부가 집을 담보로 맡기면 사망할 때까지 평생 매달 생활비를 지급해주는 제도다
㉡ 가입대상 : 65세 이상 부부, 65세 이상 독신 고령자
㉢ 대상주택 : 1년 이상 거주한 1가구 1주택 + 기준시가 6억 이하
㉣ 연금액수 : 주택가격과 가입시점에 따라 다르다. 3억짜리 주택이면 대충 100만원 안밖이다.
㉤ 일시금의 가능성 : 연금지급이 원칙이나 자녀결혼 등의 경우 총 대출액의 30%이내에서 가능
㉥ 혜택 : 일정한 경우 근저당 설정시 등록세, 국민주택채권매입의무, 재산세감면, 연금소득에서 이자 부분공제 등
㉦ 대출이자 : 변동금리가 원칙 = 기준금리(3개월 CD금리) + 스프레드
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29. 재무비율과 승수에 대한 설명 중 옳은 것은?
①종합자본환원율(overall capitalization rate)의 역수는 순소득승수(net income multiplier) 이다.
②부채감당률 (debt coverage ratio)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다 고 판단할 수 있다.
③총자산회전율(total asset turnover ratio)은 투자된 총자산에 대한 순영업소득(net operating income)의 비율이다.
④대부비율(loan to value ratio)이 높을수록 투자의 레버리지 효과가 작아진다.
⑤채무불이행률(default ratio)은 순영업소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.
정답) ① 테마 13 : 타당성분석과 투자결정
②부채감당률 (debt coverage ratio) (=순영업소득/부채서비스액)이란 대상부동산의 순영업소득이 부 채서비스액을 감당할 능력이 있는가를 보는 지표이다. 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소 득으로 부채를 감당하지 못한다는 것을 의미한다. 대출자의 입장에서는 안전율을 고려하여 부채감 당률이 최소한 1.2정도는 되어야 된다고 본다.
③총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 조소득의 비율이다.
④대부비율(loan to value ratio)이 높다는 것은 융자를 많이 받았다는 것을 의미하므로 이 비율이 높을수록 투자의 레버리지 효과는 커진다.
⑤채무불이행률(default ratio)은 조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는 가를 측정한다.
30. 공공부문이 직접 공급자나 수요자의 역할을 수행하면서 부동산시장에 개입하는 방법은?
① 용도지역․지구지정 ② 개발부담금 부과
③ 공영개발사업 시행 ④ 개발권양도제(TDR) 시행
⑤ 종합부동산세 부과
정답) ③ 테마 30 : 부동산문제 및 정책 (p113)
토지정책의 수단
┌ 직접개입 : 정부나 공공기관이 토지시장에 수요공급자로 직접 개입하는 방식이다.
│ 예시) 토지은행, 토지구획정리, 공영개발 및 공공임대보유, 공공투자 등
├ 간접개입 : 세금, 금융, 보조금 등 수급자에게 영향을 미치는 정책
│ 예시) 토지세 ⇒ 거래세는 줄이고 가치세(보유세)는 늘리는 주장이 많아짐
└ 규제 : 소유규제, 이용규제, 거래규제 등이 있으면 이 중 이용규제가 대표적인 정책
31. A 부동산회사는 80실의 임대주택을 운영하고 있다. 임대주택 운영에 소요되는 고정비용은 월 3,600만원이고, 변동비용은 1실 당 월 20만원이다. 다른 조건이 일정할 경우, A 부동산회사의 손익분기점이 되는 1실 당 월임대료 수입은?(단, 공실은 없다고 가정한다.)
① 60만원 ② 65만원 ③ 70만원
④ 75만원 ⑤ 80만원
정답) ② 테마 10 : 비용과 편익분석 (P40)
손익분기점 : 총수입과 총비용이 같게 되는 판매량(수입), 이윤이 0이 되는 판매량(수입)
손익분기점에서의 수입을 묻고 있으므로 1실당 비용(고정비+변동비)이 얼마인가를 분석하면 된다.
┌ 고정비 / 1실 = 3,600만원 / 80실 = 45만원 / 1실
└ 변동비 / 1실 = 20만원 / 1실
따라서 손익분기점에서의 수입은 비용과 같아지면 65만원이 된다. (45만원+20만원)
32. 주택저당대출시 금융기관이 대출금리를 인상시킬 수 있는 요인으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정한다.)
①향후 인플레이션율이 상승할 것으로 예상된다.
②통화당국에서 콜금리를 인상하였다.
③차입자의 취업상태가 불안정하다.
④차입자의 과거 대출에 대한 연체실적이 많다.
⑤정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시켰다.
정답) ⑤ 테마 24 : 부동산금융 개요 (p88)
은행에서 결정하는 대출이자율은 통상 기준금리에 가산금리(스프레드)를 더하여 결정한다. 이 때 기준금리는 외국의 경우 미국 재무부 증권의 금리나 리보금리 등을 기준으로 하며 우리나라의 경우는 91일짜리 CD의 유통수익률을 기준으로 하는 경우가 많다. 기준금리는 무위험률에 인플레가 가산된 것이라고 보면 된다. 그리고 가산금리는 주로 채권발행자의 위험에 따라 가산되는 금리를 말한다. 위험이 높은 채권자(차입자)일수록 가산금리가 높아진다.
①향후 인플레이션율이 상승할 것으로 예상된다. : 기준금리가 높아지면서 대출금리도 상승.
②통화당국에서 콜금리를 인상하였다. : 기준금리가 높아지면서 대출금리도 상승한다.
③차입자의 취업상태가 불안정하다. : 가산금리가 높아지면서 대출금리도 상승
④차입자의 과거 대출에 대한 연체실적이 많다. : 가산금리가 높아지면서 대출금리도 상승
⑤정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소시켰다. : 차입자의 입장에서는 실질 금리가 상승한 것과 같으므로 화폐수요가 감소할 것이고 따라서 대출금리는 하락한다.
33. 오피스텔 빌딩의 순영업소득 (net operating income)을 추정할 때 필요한 항목이 아닌 것은?
① 임대료 수입 ② 공실률 ③ 주차료 수입
④ 화재보험료 ⑤ 이자비용
정답) ⑤ 테마 10 : 비용과 편익분석 (p40)
㉠ 가능조소득 (5원) : ⇒ 총 임대가능 소득
- 공실 및 대손충당금 + 기타소득 (1원)
㉡ 유효조소득 (4원)
- 영업경비 (1원) ⇒ 공실, 감가상각비, 부채서비스액, 소득세, 자본적 지출은 포함 안됨
㉢ 순영업소득 (3원)
- 저당지불액 (1원) ⇒ 저당지불액=저당대부액×저당상수(원리금 균등상환시)
㉣ 세전현금수지 (2원)
- 영업소득세 (1원) ⇒ 감가상각비와 이자지급분에 대해서는 비과세
㉤ 세후현금수지
■ 순영업소득을 추정할 경우 가능조소득. 공실 및 대손과 불량부채 및 영업경비는 사전적으로 알아 야 하지만 저당지불액이나 영업소득세 등은 알 필요가 없다.
34. 부동산감정평가에 관한 설명 중 틀린 것은?
①감가수정에 사용하는 내용연수는 경제적 내용연수이다.
②평가목적과 가격시점은 감정평가서에 필수적으로 기재해야 하는 사항이다.
③개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업이다.
④거래사례비교법은 시장성에 근거하므로 과도한 호황․불황기에도 매우 유용하다.
⑤신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 평가대상 물건에 대한 실지조사를 생략할 수 있 다.
정답) ④ 테마 39 : 거래사례비교법 (145P)
①감가수정에 사용하는 내용연수는 경제적 내용연수이다. Vs 감가상각(기업회계)에 사용하는 내용년 수는 법정내용년수이다.
②감정평가서의 기재항목은 필수적 기재사항과 임의적 기재사항이 있는데 평가목적과 가격시점은 감정평가서에 필수적으로 기재해야 하는 사항이다.
③개별분석은 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업이다. Vs 지역분석은 지역요인을 분 석하여 지역의 표준적이용과 가격수준을 판정하는 작업이다.
④과도한 호황․불황기의 경우 사례가격가 대상가겨과는 많은 괴리가 존재하므로 시점수정이나 시 장상황에 대한 수정작업이 필수적인데 이 경우 이러한 수정작업에는 평가사의 주관이 개입되므로 아무래도 신뢰성이 떨어진다.
⑤감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 다만 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 평가대상 물건에 대한 실지조사를 생략할 수 있다.
35. 부동산투자의 타당성 판단기준 중 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 것은?
①회계적수익률(accounting rate of return)법
②내부수익률(internal rate of return)법
③순현재가치(net present value)법
④수익성지수(profitability index)법
⑤현가 회수기간(present value payback period)법
정답) ① 테마 13 : 타당성분석과 투자결정 (46P)
■ 내부수익률법과 회계적수익률법
투자대상의 기대수익률은 크게 화폐의 시간가치를 고려하는 내부수익률과 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 수익률인 회계적수익률(회계적이익률, 평균회계적이익률)로 구분할 수 있다. 회계적 수익률이 동일한 투자안이라면 초기에 현금유입이 많은 투자안의 내부수익률이 더 높게 계산된다.
■ 현가 회수기간법
초기에 투자된 금액을 모두 회수하는데 걸리는 기간을 기준으로 그 기간이 짧을수록 좋은 투자안이 된다. 이 때 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법을 단순회수기간법이라고 하고 화폐의 시간가치를 고려하는 방법을 현가회수기간법이라고 한다. 회수기간법은 단순하며 일반기업에서 많이 사용하고 있지만 지속적인 투자의 경우나 준공 후 원상복구의 경우를 하는 경우는 적합지 않다.
■ 화폐의 시간가치를 고려하는 대표적인 투자분석기법
㉠ 순현가법 : “현금유입의 현가 - 현금유출의 현가 > 0”이면 타당성 있다.
㉡ 내부수익률법 : “내부수익률 > 요구수익률”이면 타당성이 있다고 본다.
㉢ 수익성지수법 : “수익성지수 > 1”이면 타당성이 있다고 본다.
36. 1,000억원의 부동산펀드가 빌딩 A, B, C 로 구성되어 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?
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빌딩 A |
빌딩 B |
빌딩 C |
매입가격 |
100억원 |
300억원 |
600억원 |
기대수익률 |
연 6% |
연 10% |
연 12% |
위험 (수익률의 표준편차) |
4% |
7% |
10% |
①부동산펀드의 기대수익률은 연 10.5%이다.
②빌딩 A는 빌딩 C보다 고위험․고수익의 투자 부동산이다.
③투자자의 요구수익률이 연 10%일 경우, 이 투자자는 부동산펀드에 투자하지 않을 것이 다.
④부동산펀드에 빌딩을 추가로 편입시킬 경우 이 펀드의 체계적 위험이 줄어들 것이다.
⑤빌딩 A, B, C 중에서 위험 1단위 당 기대수익률이 가장 높은 것은 빌딩 A다.
정답) ⑤ 테마 14 : 포트폴리오이론 (P48)
①부동산펀드의 기대수익률 : 10% x 0.06 + 30% x 0.1 + 60% x 0.12 = 0.108 (10.8%)
총 1,000억의 투자금액 중 100억에 해당하니까 10%
②빌딩 A는 빌딩 C보다 저위험․저수익의 투자 부동산이다.
③이 펀드의 기대수익률이 10.8%이므로 투자자의 요구수익률이 연 10%라면 “기대수익률>요구수익 률”이므로 투자타당성이 있다. 따라서 투자자는 부동산펀드에 투자할 것이다.
④상관계수가 1만 아니라면 포트폴리오의 자산수를 늘릴수록 비체계적위험을 줄일 수 있다. 그러나 체계적위험은 부동산시장 전체의 위험을 의미하므로 분산투자를 하여도 제거할 수 없다.
⑤위험1단위 당 기대수익률이란 “기대수익률/위험”을 의미한다. 따라서 옳은 지문이다. 단 변이계수 의 개념(기대수익률 1단위 당 위험 = 위험/기대수익률)과 헷갈리지 마시기를 바란다.
37. 인근표준획지와 비교한 대상토지의 특성은 다음과 같다. 인근표준획지와 대비한 대상토지의 개별요인 비교치는?
○대상토지의 전체 면적은 1,000㎡이다. 이 중 600㎡는 완경사이고 나머지는 평지이다. ○완경사 부분은 인근 표준획지에 비해 20%의 감가요인이 있으며, 평지 부분은 감가요인이 없다. |
① 0.86 ② 0.88 ③ 0.90
④ 0.92 ⑤ 0.94
정답) ② 테마 39 : 거래사례비교법 (P148)
사례의 정상화수치 = “대상 / 사례”이다. 이 때 사례가 표준지이며 표준지를 기준으로 평가하므로 표준지는 기준치인 100인 된다. 그리고 대상의 경우는 60%(1000중 600)는 20%가 감가되고 나머지 40%는 감가요인이 없으므로 “대상 = 0.6 x 80 + 0.4 x 100 = 88”이 된다. 따라서 인근표준획지와 대비한 대상토지의 개별요인 비교치는 88/100이 된다.
38. 부동산투자의 위험 및 위험관리에 관한 설명 중 틀린 것은?
①유동성위험(liquidity risk)이란 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장 가치의 손실가능성을 의미한다.
②수익은 가능한 한 낮게 그리고 비용은 가능한 한 높게 추정하여 수익과 비용의 불확실성 을 투자결정에 반영하기도 한다.
③위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가 (risk shifting)시키는 방법 의 하나다.
④수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 감응도 분석을 하기도 한다.
⑤투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우 금융위험(financial risk)을 제거할 수 있다.
정답) ③ 테마 11 : 위험과 수익 (p42)
①유동성이란 기업의 자산을 필요한 시기에 손실 없이 현금으로 전환할 수 있는 안정성의 정도를 유동성이라고 한다. 유동성위험(liquidity risk)이란 거래 일방이 일시적인 자금부족으로 인해 정해 진 시점에서 결제의무를 이행하지 못함으로서 거래 상대방의 자금조달계획 등에 악역향을 미치게 되는 위험을 말한다. 유동성리스크는 거래 상대방이 지급기일이 지난 이후 어느 시점에 가서 채 무를 결제할 수 있다는 점에서 거래 상대방이 파산하여 채권 회수가 불가능한 신용리스크와는 차 이가 있으나 실제로는 그 구별이 쉽지 않다. (유선종 - 부동산금융용어사전 219P) 또한 유동성위 험이란 투자자산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미하기도 하며 이 때에는 시장성위험을 의미한다. - 유동성위험이라는 용어는 포괄적인 개념으로 많이 사용 된다.
②수익은 가능한 한 낮게 그리고 비용은 가능한 한 높게 추정하여 수익과 비용의 불확실성을 투자 결정에 반영하는 방법은 위험을 처리하는 방법 중 보수적인 예측기법에 해당한다. 즉 시장상황을 비관적으로 예측한 경우에도 기대수익률이 요구수익률을 상회하면 투자하는 방법이다.
③위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가 (risk shifting)시키는 방법이 아니 고 위험을 처리하는 방법의 하나이다. 이러한 방법은 위험과 수익이 상쇄관계에 있다는 측면에서 즉 위험을 회피하면 수익도 기대할 수 없다는 측면에서 좋은 투자방법은 아니다.
위험을 전가하는 것은 주로 인플레위험이 이자율위험의 경우에 적용하는데 대출기관의 입장에서 는 고정금리가 아닌 변동금리로 자금을 대여하면 인플레위험을 차입자에게 전가시킬 수 있고, 임 대인의 입장에서는 임차인과 인플레 가산조항을 넣어 임대차계약을 맺으면 인플레 위험을 전가시 킬 수 있다.
④ 감응도분석 : 투자분석 모형 내에서 투입요소나 변수의 변화에 따라 그 결과가 어떤 영향을 받는 가를 분석하는 기법이다. 주요 변수들에 대한 낙관, 기대, 비관치에 의한 결과치의 범위를 파악 하 게 해주고 변수 중 상대적으로 어느 변수가 더 중요한 변수인지를 판단하게 해 준다.
⑤금융위험이란 타인자본을 차입하여 투자한 경우 기대한 수익이 나오지 않아 원리금을 갚지 못할 가능성을 말한다. 따라서 투자금액을 모두 자기자본으로 조달할 경우에는 금융위험(financial risk) 은 발생하지 않는다.
39. 다음 그림은 서로 다른 두 유형의 부동산 A와 B의 수요곡선과 공급곡선을 나타낸 것이다. 공급곡선(S)은 동일한 것으로 가정한다. 그림에 대한 설명 중 옳은 것은 모두 몇 개인가?(단 ,다른 조건은 일정하다고 가정한다.)
㉠일반적으로 B가 A에 비해 대체재가 더 많다. ㉡공급이 감소하면 B보다 A의 가격변화 폭이 더 크다. ㉢소득의 증가에 따라 A와 B의 수요곡선이 우측으로 이동한다면,A와 B 모두 정상재(normal goods)이다. ㉣가격이 상승하면 A의 수요량은 감소하지만,B의 수요량은 증가한다. |
① 없음 ② 1개 ③ 2개 ④ 3개 ⑤ 4개
정답) ④ 테마 05 : 수요와 공급 일반론 (p23)
㉠㉡㉢은 옳은 지문이고 ㉣은 틀린 지문이다.
㉠ B가 A보다 수요곡선이 더 완만하므로 더 탄력적이다. 탄력적이라는 것은 대체재가 많다는 것을 의미하므로 옳은 지문이다.
㉡ 직접 그래프를 그리는 것이 가장 현명하다. 공급곡선을 좌측으로 이동시키면 B보다는 A의 경우가 더 가격의 상승폭이 크다는 것을 알게 된다. 즉 비탄력적인 A의 경우 공급이 감소하더라도 수요 가 감소하는 것이 적기 때문에 가격은 크게 상승하게 된다.
㉢ 소득이 증가할 때 수요도 증가하는 재화는 정상재라고 하고, 소득이 증가하면 오히려 수요가 감소 하는 재화를 열등재(과거 돼지고기나 보리밥 등)라고 한다. 문제의 지문은 소득증가시 A와 B모두 증가한다고 하였으므로 A와 B는 모두 정상재이다.
㉣ A와 B는 모두 우하향하므로 수요의 법칙이 성립한다. 즉 A와 B모두 가격이 상승하면 수요량은 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가한다.
40. 원가법에서 사용하는 재조달원가에 관한 설명 중 옳은 것은?
①재조달원가는 신축시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하비용을 말한다.
②자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다.
③대체원가(replacement cost)를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 물리적 감가수정은 필 요하지 않지만 기능적 감가수정 작업은 필요하다.
④재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되지 않는다.
⑤복제원가(reproduction cost)는 동일한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용 이다.
정답) ② 테마 37 : 원가법 (p133)
①재조달원가는 신축(과거)시점이 아닌 가격시점(현재)을 기준으로 하여 투입되는 비용을 말한다.
②④재조달원가는 도급인(사업주)이 수급인(건설회사)와 도급계약을 맺고 건설한 경우를 기준으로 산정하므로 재조달원가에는 항상 수급인의 정상이윤이 포함되어 있다. 이는 사업주가 직접 건설 (자가건설)한 경우라도 도급계약을 맺고 건설한 것으로 간주한다.
③대체원가(replacement cost)에는 대상부동산의 효용증진에 기여치 않는 비용은 처음부터 포함되지 않으므로 대체원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 기능적 감가수정작업은 하지 않는다.
④재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되어 있다.
⑤복제원가(reproduction cost)는 물리적인 동일성을 전제로 하는 원가의 개념이고 대체원가는 동일 한 효용을 가진 건축물을 신축하는데 소요되는 비용이다.
제17회 부동산학개론 문제분석
1. 난이도 분석
올해 시험의 난이도는 15회 추가나 16회와 비교했을 때는 약간 난이도가 높아진 것으로 보이며 13회와 14회 때 보다는 조금 쉬운 정도이다. 그리고 앞으로도 이 정도의 난이도가 지속되리라고 판단된다.
2. 출제예상과 실제 출제된 내용
(1) 출제 예상에서 크게 벗어나지는 않은 모습이다. 그러나 수요와 공급 일반론 (일반 경제학적인 이론)에서 4문제 및 부동산문제 및 정책의 일반론에서 4문제가 나와 출제비중이 높았다.
(2) 학개론의 점수를 좌우하는 일반경제이론이 5문제, 부동산투자 6문제, 부동산금융 4문제, 감정평가 6문제가 출제되었다. 이 중 평소 난이도가 높았던 투자아감정평가에서 평이한 문제가 많아서 수험생들의 체감난이도를 많이 낮춘 것으로 보인다.
출제예상(요약집:테마40선) 제17회 기출 (A형)
01. 부동산학과 부동산
02. 복합개념의 부동산 01. 경제적 개념의 부동산(하) / 07. 정착물의 개념(중)
03. 토지의 용어와 분류 02. 지목에 따른 부동산의 분류(하)
04. 토지의 특성 04. 토지의 특성(하)
05. 수요와 공급 일반론 06. 균형가격의 변화(상) / 14. 교차탄력성(상) /
26. 수요요인(중) / 39. 정상재와 열등재 (상)
06. 부동산시장 05. 부동산시장의 특성과 기능(하)
07. 효율적 시장이론 등
08. 부동산경기변동
09. 부동산투자 개관
10. 비용과 편익의 분석 31. 임대수익의 계산 (중) / 33. 순영업소득 계산
11. 위험과 수익 38. 위험의 전가
12. 화폐의 시간가치 계산
13. 타당성분석과 투자결정 29. 어림셈법과 비율분석법(중) / 35. 회계적수익률법
14. 포트폴리오 이론 36. 종합문제
15. 부동산이용
16. 부동산관리 09. 혼합관리의 단점(하)
17. 부동산개발 1 08. 공실률 분석(중상) / 19. 시장분석의 순서
18. 부동산개발 2 03. 토지신탁방식(하)
19. 부동산개발 3
20. 부동산 권리분석 15. 최광의의 권리분석 (하)
21. 주거, 농업, 공업입지론
22. 상업입지론 17. 레일리의 소매인력의 법칙(중상) / 18. 산재성 점포
23. 중개, 보험, 컨설팅
24. 금융 개요
25. 1차 저당시장 20. 원금상환분 계산 (중상) / 32. 대출금리 결정요인 (상)
26. 2차 저당시장 28. 저당담보증권의 종류(중)
27. 공급자금융 22. BTL방식(상)
28. 부동산신탁
29. 부동산경영, 광고, 마케팅 10. 관계마케팅(하) / 16.부동산업 분류(중) / 25.고정비(하)
30. 부동산문제 및 정책 13.거래세(중) / 23.토지은행(중) / 24.최저주거기준(중)
30.직접개입(하)
31. 임대료규제 및 임대료보조 21. 임대료규제의 효과 (하)
32. 공공임대주택건설 및 조세
33. 지역지구제
34. 감정평가 개요 및 가격형성원리
35. 가격제원칙 27. 균형, 적합, 변동의 원칙(하)
36. 지역분석과 개별분석 12. 지역분석의 대상지역(하)
37. 원가법 40. 재조달원가 (중)
38. 수익환원법 11. 환원이율 산정방법(하)
39. 거래사례비교법 34. 거래사례비교법의 단점 (중) / 37. 계산문제(상)
40. 임료평가 등
41. 계산문제 총정리
3. 18회시험 출제예상과 공부방법
■ 기존의 패턴에서 크게 달라지지 않을 것으로 보인다. 실제 토공으로 이전된 이후에 나온 세 번의 시험은 거의 유사한 출제패턴을 보이고 있다.
■ 시사성이 강한 문제에 대한 대응 및 폭넓은 부동산관련지식을 미리 조금씩 익혀나가는 것이 필요하다. 기본서숙독만으로는 풀 수 없는 문제가 매년 조금씩 출제되기 때문이다. 평소 부동산이나 경제관련 신문 등을 읽어두는 습관이 필요할 것이다.
■ 기본서에 충실하되 출제가 예상되는 테마를 중심으로 확실하고 정확하게 학습하는 것이 필요하고 (28-30문제), 평소 부동산에 관심을 가지면서 부동산관련 뉴스나 신문 등에 관심을 기울여 전반적인 부동산지식을 올려가면 (3-4문제) 부동산학을 70-80점 정도 획득하는 것은 그리 어려운 것은 아니라고 생각된다.
■ 부동산공부를 즐기면서 하시면 합격 및 부동산전문가의 모습이 훨씬 빠르게 다가올 겁니다.
첫댓글 감사합니다 ^^
감사합니다^^
유익한 자료 감사합니다...^^
감사합니다
덕분에 열공하고 있습니다. 감사합니다.
감사합니다~