안녕하세요. 오랜만에 글을 남겨봅니다..
부동산 상승은 전체적인 상승도 있지만 특정지역의 호재로 인하여 상승하게 되는 경우가 많습니다.
호재가 나타나게 되면 관심 있는 사람들은 그 효용성을 분석하려고 하며 수많은 다양한 분석들이 나올 수 있습니다.
하지만 호재가 시장에 대부분 반영된 이후와 완공 이후의 결과를 보면 확연하게 차이가 나게 됩니다.
다른집은 호재가 많이 반영 되었는데 왜.. 내가 산 집은 왜?? 라는 결과가 나올 수도 있습니다.
그리고 악재의 반영은 주변환경까지 모두 고려되지만(소음, 공해 등),
호재의 반영에서 기본은 '걸어서 이용할 수 있는 것' 이라고 생각합니다.
다음으로 호재를 읽는 방법에 대해서 생각해 봤습니다.
1. 조망은 대형, 고가 아파트일수록 조망권의 효과가 높다.
최고가의 아파트에서는 조망권 프리미엄만 억대단위로 나타납니다. 안그래도 고가의 집인데 매매할 때 확실하게 좋은 집으로 하겠다는 생각일 것입니다. 그만한 가치가 있는지는 고가주택 수요자들이 결정할 문제이죠. 하지만 지나친 조망권 프리미엄은 가격 하락시 하락폭도 큽니다. 그러므로 조망권은 단지 투자 측면에서만이 아닌 실거주자 입장으로 만족하는 수준에서 살펴봐야될 것입니다.
2. 지하철 연결 시에는 노선의 실용성과 단지 집 앞의 지하철이 아닌 전체적인 동선을 파악해야된다.
지하철 도보 1분, 2분이라도 어떤 지역에 어떤 지하철역인지도 매우 중요합니다. 그리고 집에서부터 어디로 연결되느냐도 매우 중요합니다. 예를들면, 양산신도시같은 경우에는 2호선으로 덕천역까지 연결되는 것보다 1호선으로 동래까지 바로갈 수 있는 것이 더욱 매력적일 것입니다. 용호선 같은 경우 경성대·부경대 역과 연결되기 때문에 그 지역의 대부분이 경성대 앞과 상호관령성이 높기에 그 효용성이 크다고 할 수 있습니다. 동해남부선 양정역 신설(확정아님)같은 경우는 도심지와의 접근성(상시이용노선으로 출퇴근용)보다는 부전역에서의 환승이나 울산과의 접근성을 염두에 두고 봐야 할 것입니다. 해운대에서는 부전역과의 연결이 접근성을 매우 높일 수 있는 효과가 날 것입니다. 다대선의 경우 1호선의 확장이라는 면에서 매우 고무적인 일이긴 합니다만 우선은 끝자락에 위치한 만큼 주요 도심, 부도심과의 접근성이 얼마 간 이루어질 것인지를 비교하여야 될 것입니다.
예를 들면 다대에서 하단까지 6~7코스, 남포동, 중앙동까지 15~17코스 정도 됩니다. 비교를 하면 범어사, 남산동, 구서동 역은 각각 부산대역까지 5~3코스가 되며, 동래역까지는 8~6코스, 연산동역까지는 10~8코스, 서면, 범내골까지 15~12코스로 나타납니다.
하지만 하단의 경우 사상과의 연결이 되고, 강서쪽의 발전과 교통이 확충된다면 부도심으로서 더욱 커질 가능성이 있겠죠. 추후에 하단-명지-가덕까지 연결된다면 명지/녹산으로의 통근이 편리해져 그 때 그 효과가 극대화될 것으로 생각합니다.
3. 단점을 해결할 수 있는 호재가 매력적이다.
교통이 편리하거나 시내중심지에서는 쾌적한 주거환경이 우선시되는 호재가, 교통이 다소 불편하거나 시내 외곽지역에서는 급행버스노선이나 광역전철 확충, 이외에도 도심지 까지 나오지 않더라도 즐길 수 있는 문화시설 등의 호재가 더욱 매력적입니다. 특히 신도시의 경우 교통망 확충에 가장 민감하게 반응합니다. 일전의 해운대신시가지 상승도 부산-울산간 고속도로 개통의 효과를 톡톡히 보았습니다. 입주한 지 오래되며 개발이 대부분 완료된 신도시지역은 투기수요보다 실수요 기반이 탄탄하기 때문에 실수요자의 움직임이 클 것이며, 매매가 전세가 동반상승이 예상됩니다. 화명동 지역은 산성터널 개통이 중요할 것으로 생각합니다. 그리고 도심지와 교통이 편리한 지역에서는 거리환경 정비, 공원조성, 공원과의 접근성 개선 등은 심리를 움직일 수 있는 것입니다.
4. 주변에 새 아파트가 들어서는 것은 수요/공급 측면에서 꼼꼼히 따져봐야된다.
기존 아파트 바로 인근지역에 새 아파트가 생긴다면 분양실적에 따라 가격의 변동이 민감하게 나타날 수 있습니다. 분양율이 저조하면 공급과잉과 심리적인 위축, 분양율이 높으면 수요증가에 관심증가로 나타날 수 있습니다. 예를들어 마리나/동부올림픽 등을 필두로 한 해운대 지역은 아이파크와 제니스의 매우 높은 분양가였는데도 분양율이 의외로 높다는 것이 신문에 보도되면서 가격이 상승하였습니다. 그리고 대단지 아파트가 많이 없었거나 주거인프라가 상대적으로 다소 열악한 지역에 대단지의 새 아파트가 형성된다면 지역 발전의 초석을 다질 수 있습니다.(ex, 엄궁롯데캐슬.. 그리고 사상역 주변에 신규 대단지 아파트가 형성된다면 잠재력 높을 것으로 기대)
5. 큰 개발 밑에 나타나는 부수적인 개발을 스스로 예상해보면 좋다.
큰 개발은 큰 개발로 끝나는 것이 아닙니다. 여기서 말하는 큰 개발은 말 그대로 대규모의 개발이 있지만, 상위호재에 따른 하위호재를 예측해보는 것입니다. 예를들어 남포동 상권같은 경우.. 광복동에 거리환경을 획기적으로 개선하여 매우 아름다운 길을 형성하였습니다. 우연히 2002년 광복동 거리의 사진을 봤는데 그 때와 비교해보니 생각보다 많이 바뀌었더군요. 광복동 거리환경 디자인사업은 그 사업 완료 이후에 새롭게 정비된 지역에 맞게 주변의 상가들까지 대부분 리모델링, 간판정비까지 하게 되는 효과가 나타났으며, 그 이후 전체적인 상권이 살아나는 효과가 나타났습니다. 대표적으로 빈폴, BSX매장, 최근에 대규모 리모델링 사업을 하였으며, 대부분의 매장이 이런 식으로 리모델링이 하여 전체적인 상권의 매력을 증가시켰습니다.
이러한 것과 같이 어떤 특정 호재가 성립하면 그에 따르는 부수적인 어느 지역에 호재가 어떻게 될 지, 뒬 수 있을 지 생각해 보는것도 좋습니다. 예를들면 어떤 특정한 지역에 대규모 새로운 시설이 들어서면 그 지역은 유동인구가 몰리고, 그와 인접한 지역의 상권과 거리환경까지 개선될 가능성이 높습니다. 그리고 이런 것은 동선, 연계성에 따라 크게 나타날 것입니다.
그리고 개인적으로 생각하는 호재의 반영효과에 대해 몇 가지 생각해봤습니다.
북항재개발 지역
북항재개발 지역은 센텀시티구역처럼 북항 일대의 구역 내에서 그 가치가 매우 클 것이며, 그 주변에 점차적인 파급효과가 나타날 것입니다. 그리고 북항재개발과의 접근성에 따라, 그 조망에 따라, 주변지역의 개발잠재력에 따라 파급효과가 분산적으로 나타날 것으로 생각합니다. 일례로 센텀시티의 파급효과가 어디까지 어떻게 영향을 미쳤는지 생각해보시면 도움이 될 것입니다. 하지만 센텀시티와 다른점이 있다면, 교통체계가 다르다는 점과 주변 면적이 넓다는 것입니다.
시민공원 지역
시민공원 지역은 시민공원 개발과 함께 시민공원까지의 접근성, 주변과의 연계성 강화를 최우선시 할 것입니다. 이러한 연계성 강화에서 부전역, 주변뉴타운, 중앙광장, 성지곡수원지는 필수로 연결하려 할 것입니다. 부산은 울산과 달리 대중교통이 매우 발달해 있습니다. 울산대공원을 갈 때에는 대부분 개인 승용차를 몰고 가지만, 시민공원은 대중교통을 타고 가는 사람이 더욱 많을 것입니다.
이번에 부산발전연구원 정책포커스에 부산시민공원에 대한 내용이 발간되었으니 관심있으신 분은 참고하시길 바랍니다.
(http://www.bdi.re.kr) - 회원가입 이후 다운로드 받으셔야 합니다.
참고사이트 : http://www.busan.go.kr/06_intro/04_future/01_06_05.jsp
지하철 2호선 연장
백병원 앞 역이 생긴다면, 대우2차가 가장 큰 수혜가 되며, 벽산2차, 롯데4차까지도 수혜가 됩니다. 하지만 장산역이 전체적인 역세권인 면도 있지만 전체적인 상권을 형성하고 있기 때문에 벽산1차를 뛰어넘기는 힘들 것입니다. 그리고 송정초등학교 주변으로 상권이 발달했지만 새로 생기는 역 주변으로 상권의 혜택이 나타날 가능성이 높습니다. 송정 저렴하고 많은 인원을 수용할 수 있는 숙박시설이 많아 대학생 최고의 MT장소이며, 대부분 중동역 E-MART에서 구입하지만, 나중에 모자랄 가능성이 높거나 즉흥적으로 이용할 수 있는 물품 위주로 좋을 것입니다.
지하철 4호선 개통
지하철 4호선(반송선)은 동래역과 그 관련성이 매우 높은 노선입니다. 그 지역의 열악했던 교통을 획기적으로 개선할 수 있습니다. 항상 정체현상이 나타났던 충렬로의 정체도 다소 완화될 것이고, 안락/명장/서/반송 등의 접근성과 지역주민 편의성이 매우 높아질 것입니다.
김해경전철 개통
김해의 쾌적한 환경으로 조성된 주거단지가 주목받을 수 있습니다. 그리고 개통 이후 사상역의 상권이 더욱 커질 것입니다.
경전선 직선화(부전-마산)
장유역이 어디 생기느냐에 따라 다르겠지만, 장유역 형성 주변으로 큰 혜택을 볼 가능성이 높습니다. 현재는 상호연관성이 미흡하지만 개통 이후에 부산-창원(마산)간 교류가 매우 활발해질 것입니다. 아직까지 정확한 역명과 위치는 모릅니다..
문현금융단지
행정구역상 남구 문현동이지만 부산진구, 동구와 인접합니다. 주거수요의 호재측면에서 금융단지 내와 바로 주변이 우선시될 것이며, 거리에 따라 전포-문현교차로 일대, 대연동, 남천동, 용호동, 시민공원주변 일대까지 수요가 미칠 것이지만 주거수요 측면에서 바로 인접한 지역 이 아니고서는 분산 효과가 나타날 것으로 생각합니다. 따라서 가장 큰 수혜구역은 누가 뭐래도 문현금융단지와 바로 인접한 지역(아파트로보면 센트럴스타, 대원, 두산위브, 한양, 삼익, 한라비발디 등 도보 5분 이내인 지역) 일 것입니다. 문현 지하철역 주변도 관련이 높을 것이나 고가도로가 동천으로 연결되는 한양, 삼익 등과는 달리 심리적 거리를 조금 멀리할 가능성이 있습니다.
철도노선 변경·이전
부산역은 향후 KTX 전용역으로 바뀔 가능성이 높습니다. 그리하여 기존의 무궁화, 새마을 노선이 모두 부산역에서 화명동으로 갔다면 이제는 부전역에서 출발합니다. 11월에 개통하는 KTX 2단계 구간이 지하로 운행되면 기존의 선로는 이전되거나 기차소음이 확실히 줄어들 가능성이 높습니다. 대표적 수혜단지는 범천 경남아파트가 될 가능성이 높습니다. 그러나 무궁화·새마을 노선이 언제 이전될 지 확실히 모르는 상황이기에 장기적으로 봐야될 것입니다. 그리고 가야, 당감, 범천동 일대 철도정비창 이전은 장기적으로 주목해볼 만한 지역입니다.
참고 사이트 : http://www.busan.go.kr/06_intro/04_future/01_06_02.jsp
폐선부지 활용
해운대구 시립미술관-해운대-중동-달맞이-송정으로 가는 노선인데 동해남부선이 복선전철화 되면서 이 노선이 사라지게 됩니다. 철도 매니아들은 이 노선을 매우 아름다운 길로 생각하고 있으며, 특히 달맞이길은 환상 그 자체입니다. 관광, 레저용으로 더할나위 없이 좋습니다. 대표적인 수혜 아파트로는 우동 반도보라, 자이(분양예정), 우동롯데, 롯데캐슬마린 등 철도와 바로 인접하여 소음이 있던 아파트일 것이며, 아름다운 관광코스로 개발될 시 이 구간을 이용할 수 있는 모든 지역이 즐기는 지역이 될 수 있을 것입니다.
참고 사이트 : http://www.busan.go.kr/06_intro/04_future/01_06_04.jsp
이상으로 생각나는 것만으로 몇 가지를 적어봤습니다.
모두 개인적인 생각이니 단순 참고로만 하셨으면 합니다.
그리스전 때 사직에 가서 재밌게 즐겼습니다. 하지만 이번에 아르헨티나 하이라이트를 보니 아르헨티나가 확실히 잘하긴 하더군요.
아르헨티나가 강적이지만 이겨서 미리 16강에 꼭 오를 수 있었으면 합니다~ (아니면 그리스vs나이지리아 무승부라도.. ㅎㅎ)
좋은 하루 보내세요..
요즘 원도심 일대의 산복도로는 이렇게 변하고 있습니다.
지난 광복동 트리축제때..
초읍 더 파크 조감도 입니다.
잦은 비로 공사가 지연되어 3개월 늦어져서 8월에 개장한다는데 그 때 할 수 있을까요??
동래역 복합환승센터 조감도 입니다.
혁신도시 조감도입니다. 옛날자료인것 같네요..
어제 신문기사에 정부는 팔짱끼고 지지부진하고 있다는데, 잘 마무리 되었으면 합니다.
부산영상센터(두레라움) 조감도 입니다.
문현금융단지 조감도 입니다.
서면 특화거리 조감도 입니다.
서면 특화거리 조감도 입니다. 1층에 연두색 배경 간판으로 통일한 것이 특징..
기네스북에 오른 신세계 센텀시티점..
지난 겨울에 촬영한 용두산공원 입니다.
이기대에서 본 광안대교와 마린시티 입니다.
첫댓글 좋은 글 감사합니다.
좋은정보/자료감사합니다^^