건축 전혀 모르는 사람의 집짓는 이야기 ＜4＞- 설계 ---퍼온글

[마니(이상만)]

오늘은 여기까지 입니다 ^^

1.  설계하기 전, 건폐율·용적률 복습

말했다시피, 나는 건축가, 건축사도 아니고 건축에 관해서 아는 지식이라 해봐야 집 지으면서 읽은 몇 권의 책과 현장에서 주워들은 잡지식과 인터넷에 굴러다니는 검증안 된 지식이 전부인 집지은 인간 그 이상도 이하도 아니야. 내가 하는 말 중에 오개념도 있고 오류도 있고 그렇다고 봐. 틀린 점 있으면 AS 부탁해.

일단 어디에서 누구와 지을 것인지 결정해서 땅을 구입했다면, 이제 그 땅에 자신의 취향에 맞는 건물을 지으면 되겠어.문제는 내 땅에 내 취향에 맞는 건물을 지을 때에도 법적인 한계가 있다는 거야. 

설치류를 닮았던 어느 계몽군주께서 용산에 랜드마크를 만든다나 어쨌다나 하면서 복잡하고 이해하기 귀찮은 문제들을 일반인들에게 마구 던져주었던 적이 있었어. 그 사건을 접하면서 나는 처음으로 ‘건폐율’과 ‘용적률’의 개념을 알게 되었더랬지. 지금은 딴지 서버가 테러당하고 난 이후라 그 기사 찾으려면 안 나오겠지만, 아무튼 계몽군주 님의 하해와 같은 은총으로 나는 집을 지을 때 이미 건폐율과 용적률 개념 정도는 탑재한 상태였지.

행여나 모를 딴지스를 위해 간단히 설명하자면,

건폐율

건폐율이란 전체 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻하고, 백분율로 표시해.(위키백과 참고) 하늘에서 내려다봤을 때 건축물의 면적이 대지면적에서 차지하는 비율을 말하는 거지.

 대한민국 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제77조에 따른 건폐율 상한선

표를 보면, 어떤 땅을 사느냐에 따라서 건폐율 상한선이 달라진다는 것을 알 수 있어. 같은 땅이라면 건폐율이 높은 땅에 한 층 바닥면적이 더 넓은 집을 지을 수 있겠지? 위의 표가 기본이지만 지방자치단체에 따라 저것보다 상한선이 약간 낮을 수도 있으니 참고해!

도시의 주거지역이 아닌 곳은 대충 죄다 20%가 상한선이라고 보면 되겠어. 100평의 땅에 1층면적이 최대 20평인 집을 지을 수 있다는 야그.

건폐율 20%의 예

건폐율 20%의 다른 예

건폐율 70%의 예

보면 회색 사각형의 70%에 해당하는 곳에 건물이 지어졌어. 이러면 건폐율 70%. 도시지역 주택에서 건폐율 상한선에 꽉 차게 지으면 저렇게 마당이 있는 둥 마는 둥이 되겠지.

70%의 건폐율 상한선은 내 집에만 해당되는 것이 아니고, 그 지역에 모두 해당되는 것이다 보니, 건폐율 상한선이 높은 곳이라고 좋아하기만 하기에는 좀 문제가 있다고 봐.

옆집도 건폐율 상한선 70%의 적용을 받는다는 말씀.

아랫집도 마찬가지라는 말씀.

저런 상황이면 상당히 깝깝하겠지?

워워~ 건폐율 70% 넘어부렀네

핵이라도 한 방 날리고 싶어서 핵사일로를 달았다고 치자. 이러면 안 되는 거야. 핵이 일단 반지구적, 반인류적이기 때문이기도 하지만, 건폐율 상한선이 70%인데 저렇게 땅을 차지하는 구조물을 달게 되면, 건폐율이 70%가 넘어간다고 판단될 수 있어.

그 판단은 해당지역 관청에서 하게 되는데 어떤 사람이냐에 따라서 잣대를 쫀쫀하게 대기도 하고 느슨하게 적용하기도 해. 또, 어떤 지역이냐에 따라서 상한선 관련 조례도 쬐금씩 다른 것으로 알고 있어.

그럼 용적률을 복습해보자.

용적률

용적률이란 전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻하고, 역시 백분율로 표시해. 땅 넓이에 대한 각 층의 바닥면적을 모두 더한 넓이의 비율을 말해.

용적률 상한선

위의 표가 기본이지만 지방자치단체에 따라 저것보다 상한선이 약간 낮을 수도 있다고 해. 가장 팍팍한 80%상한선을 적용시킨다쳐도 100평 땅에 연면적 80평의 집을 지을 수 있다는 얘기야. 80평 지을 돈이 어딨어...(대충 잡아도 건물 가격만 3~4억 하겠구만.)

그러니까 돈이 남아돌아서 빌딩을 올리거나 아파트를 짓는 것이 아니라면 단독주택 지으면서 용적률을 걱정할 일은 없을 거야.

연면적은 또 뭐냐고? 각 층의 바닥면적을 모두 더한 넓이정도로 이해하자.

위와 아래는 건폐율은 똑같이 20%지만, 용적률에서는 많은 차이가 있겠지.

요로코롬, 건폐율과 용적률을 한번 알아보았어.

2. 집 짓기 전에 고민할 시간을 많이 가지자.

집 짓는 과정이 직렬석으로 진행되면 좋겠지? 그러니까

1. 집주인의 희망사항
2. 땅구입
3. 설계계약/설계 상담
4. 허가도면작성/건축허가(건축신고)
5. 시공도면작성
6. 시공사선정
7. 착공신고
8. 집짓기
9. 사용승인
10. 이사/살아가기

요로코롬. 그런데 현실에서는 일단 시간과 돈이 많지가 않으니까 앞의 과정 중 두세 과정이 동시다발적으로 이루어지는 경우가 많아. 우리집만 해도 두세 가지가 겹쳐서 정신이 아주 없었어.

‘여기 이 땅을 구입할 예정인데, 설계를 좀 해보면 어떨까요?’라고 해서 설계를 하고는 시공사까지 정해놓은 상태에서 땅을 사면서 바로 집짓기에 들어가 건축 허가를 받는 식으로 시간 계획을 짠다면 글로 보기만 해도 얼마나 일이 바쁘게 돌아갈지 상상이 되지 않아?

내 경우에는 원래 땅 위에 누워 있는 아파트 형태의 동네(이런 곳을 타운 하우스라고 하나봐.)에 들어갈 예정이었어. 그러니까, 단독주택 동네이기는 한데 집집이 구조나 스펙은 동일한 그런 동네였던 거지. 그러다가 우여곡절 끝에 갑자기 가가호호 다른 설계로 가게 되면서 허둥지둥 우리집 설계를 하게 되었어.

주어진 시간이 대략 두 달 조금 더 되는 정도였나봐. 두 달 조금 더 되는 정도라고는 하지만, 주일 단위로 따져 보면 대략 13주 정도? 일주일은 7일이지만, 일하는 날은 5일이고, 내가 원하는 무언가를 전자우편으로 보내면 그 날 확인, 다음날 이해하고 그 다음날 도면에 적용하여 다시 나한테 변경된 시안을 보내고 그러다보면 일주일이 그냥 가버려. 같은 마을에 다른 사람들은 어떻게 지냈는지 모르겠지만, 나름 엄청 고민하면서 지냈던 시간이었어. 물론, 나중에 알고보니 내가 동네에서 가장 고민 안한 사람이었긴 하더라만. 동네의 다른 사람들은, 내 생각에 거의 고시생 수준으로 연구했다더라.

아무튼, 설계하는 데에 고민하는 시간은 되도록 길게 잡는 것이 좋다고 전문가들은 이야기하더라. 그 점에서는 나도 같은 생각이야.

3. 욕망의 목록을 작성하자.

백만 원짜리 수표로 똥 닦고 코 풀고 하는 놈들이라면 현관, 신발창고, 거실, 응접실, 식당, 주방, 서재, 창고, 야동 영화 감상실, 악기 연주실, 공부방, 놀이방, 침실 1~10, 옷방 1, 2, 3 이런 거 다 넣으면 되겠지만, 다 넣을 땅도 없을 뿐더러 돈도 없다. 돈이 없으면 상상할 권리도 제한당하는 것 같아서 씁쓸하지만, 솔직히 저런 게 다 필요하겠나 싶기도 하다. 뭐, 1000평짜리 집에 안 살아봐서 뭐라 말은 못하겠네.

사실, 우리가 집을 짓는다 치면 바닥면적이 고만고만하다보니 방 1~4개 사이, 거실, 주방, 화장실 1~2개 정도로 땡이지 않겠나 싶어. 그러니까, 일단 중요한 것이 건축사무소를 찾아가기 전에, 집에서 거주할 사람들이 ‘집’이라는 공간에서 무엇을 욕망하는지를 겁나 고민해 보는 것이 중요한 것 같아.

강신주 무려 박사 말씀처럼, ‘내 욕망의 목록, 집편’을 작성해 보는 거지. 동거인들과 같이 작성해 본다면 더 좋겠지. 서로 몰랐던 것들도 알 수 있고 이 주제를 핑계로 대화도 많이 하고 말이야. 예를 들면, ‘나는 죽어도 서재를 갖고야 말테야’ 이러면 책을 바글바글 넣을 만한 장소를 고민해 보면 되겠지. ‘나는 꼭 작업실이 있으면 좋겠다’ 싶으면 꼭 작업실을 만들면 되겠지. ‘나는 꼭 부엌 옆에 광이 있어야겠다’ 싶으면 넣어보고. 공간은 한정되어 있는데 요구되는 것은 많으니 서로 협박도 하고 타협도 하고 합치기도 하고 나누기도 하고 그러면서 이야기 하는 거지.

‘현재의 집이 갖고 있는 불만’을 수정하는 방향으로 고민해 보는 것도 좋아. 쓰레기 버리는 것이 아주 불만이라면, 이 사항을 고려해서 쓰레기를 편리하게 버릴 수 있는 시스템이나 구조를 생각해 본다든지, 걸레질 안한다고 맨날 구박받는 것이 불만이라면, 때가 잘 안보이게 바닥을 어두컴컴한 색으로 생각해 본다든지, 애들 땜시 명랑 생활에 지장을 받고 있다면 명랑 생활을 고려한 공간을 생각해 본다든지, 뭐 그러면서 이야기 하는 거지.

절대 해서는 안 될 짓거리, 하면 후회하는 짓거리, 남들이 한다고 따라하는 것 정도는 딴지스들에게는 안 해도 되겠지? 이렇게 쓰다보니까 마치 ‘나처럼 한 번 해봐. 너도 할 수 있어.’ 같은데, 보다시피 다 내가 못했던 것들이야. 너님들은 한 번 잘해 보기를 바라 마지않은 바야. 갑자기 친구 녀석의 쓰레기 군대 고참이 늘 했다던 말이 생각 난다.

“잘~해 봐. 아마 잘 안 될거야.”

 

4. 누구한테 설계를 맡길 것인가?

시간을 좀 길게 잡고, 거 뭐시냐, 건축학개론에 나왔던 한가인이랑 엄태웅처럼 자주 만나면서 이야기도 하고 고민 거리도 이야기 하면서 집의 컨셉을 만들어 가면 좋지 않을까? 이거 누가 모르는 사람 있겠어?

그런데, 자주 만나려면 먼 곳에 있는 사람을 자주 만난다는 건 좀 힘들겠지?

그러니까, 집에서 가까운 곳에 위치한 건축사무소에서 진행하는 것이 설계 상담이라는 측면에서는 유리한 점이 많다고 봐. 유명하고 멀~리 있는 사람보다는 안 유명하고 조금 가까이 있는 사람이 더 나을 공산이 큰 것 같아. 물론, 뭐 의지의 한국인 중에는 대전에서 일주일에 두세 번씩 서울에 있는 건축사무소까지 꼭꼭 와서 상담하고 내려가고 하는 사람도 없지는 않지만. 내가 그래본 적이 없어서 잘 모르겄네.

5. 허가방

참, 설계관련해서 ‘허가방’이라는 곳이 있어. ‘내 땅에 이러이러한 건물을 지으려고 하는데, 나 지어도 돼?’라고 관청에 일단 먼저 물어봐야 되는데, 그냥 물어보면 안 되고 도면을 관청에 제출해야 돼. 인허가 관련 도면만 훌러덩 그려주는 곳이 ‘허가방’이라는 곳인데, 말그대로 허가의 달인이 있는 곳이겠지.

가끔, 건축설계사에게 몇천만 원씩 주고 설계 도면을 작성했는데 마음에 안 들거나 수가 틀렸을 때 ‘동네 허가방 만도 못하다.’라는 말을 관용적으로 사용하게 되는데, 비유하자면, ‘임요환인 줄 알고 비싸게 데려왔더니 동네 겜방 알바생만도 못 하잖아.’라는 비아냥거림이라고 보면 되겠어. 나름 자부심을 갖고 있는 건축설계사들을 열폭하게 만드는 아주 멋진 관용어구니 알아두도록 해.

허가방에서는 1천만 원 이하 500만 원 정도의 금액으로 설계 진행이 가능하다고 하는데, 인터넷을 디비보면, 비추하는 사람도 있고, 추천하는 사람도 있고 그래.

예를 들어, 내 경우 유명 건축가와 진행하면서 2000만 원도 안 되게 돈을 줬으니까 당연히 5000만 원짜리의 친절하고 자상한 상담을 꿈꾸면 안되는 것일 수도 있겠지. 그런데, 계약하기 전에 2000만 원도 안 되는 돈으로 진행하게 되시니까 평면도, 입면도, 그리고 알 수 없는 하중 계산식 구조 계산서가 들어있는 도면만 받게 되고, 전기 도면이나 배관설비 도면이나 그런 거는 없다고 미리 알려줬다면? 

미리 알려주지

그랬더라면, 생각 좀 해봤을 것 같아. 건축가 입장에서는 2000만 원 이하가 껌 값이겠지만, 지불하는 입장에서는 거의 1년 봉급에 가까운 돈인데 그 돈 받고 A4 10장 정도 받은 것이 끝이라고 생각하면 좀 아쉬움이 많이 남지. 물론, 유형의 도면 외에도 ‘설계상담’ ‘허가 받기 위한 수고’ ‘우리 집을 위한 고민의 시간들과 노력’ ‘도면 작업의 고단함’ 이런 것들도 고려해 주어야할 것 같다는 생각이 들기는 하지만 말이야.

거기다가 ‘허가방에서 진행해도 집주인에게 입면도 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 전기도면, 배관설비도면,어쩌고 저쩌고 별별 도면 다 넣어서 책 한 권 분량은 준다.’는 말 들으면 속이 좀 쓰려. 게다가 실제로 우리집의 경우 입주해서 살다가 배관도설비도면이 없어서 배관공 아저씨가 속수무책으로 있다가 그냥 가버린 일도 있고. 덕분에 엄동설한에 며칠동안 옆집에 가서 샤워하는, 그런 이웃의 정을 느낄 수 있는 알흠다운 사건들을 겪기도 했어.

전기배선도전기도면이 없어서 에어컨 설치하러 오신 기사님이 ‘실외기 구멍을 어디에 뚫어야될지 모르겠다. 혹시 구멍뚫다가 전기배선 잘라먹으면 우야노?’ 그러면서 가버리시는 등의 일도 있었지.

6. 설계 계약

건축사무소와 설계 계약을 작성해야 되겠지. 무슨 계약이든지 마찬가지겠지만, 찬찬히 정말 찬찬히 계약서를 작성해야겠어. 아리송한 문구가 있으면 꼭 물어보고, 미안한 말이지만, 계약서를 작성하면서 하는 대화 내용 정도는 녹음도 해 두자. 정말 이런 말을 하는 이런 상황이 정말 싫다. 빌어먹을 스티브잡스는 왜 아이폰에 통화 녹음 기능은 안 넣어둔거냐...ㅜㅜ 덕분에 증거가 될 만한 것들 정말 많이 놓쳤다. 죽은 사람 욕해서 미안.

전체 계약금의 10% 정도는 꼭 모든 일이 마무리 되고 나서 지급하는 것으로 정해 두는 것도 잊지 말고. 혹시, 설계와 감리를 동시에 계약한다면, 꼭 감리 횟수(혹은 빈도) 그리고 감리가 발견한 꾸리꾸리한 내용은 꼭 알려주도록 하고, 감리를 어리버리하게 해서 하자를 발견하지 못했거나, 집주인에게 알리지 않았거나 해서 발생하는 돈에 대한 처리 내용도 명시해 놓으면 좋겠어.

명시 안 할라 그러면 작성 중에 물어보면서 대화 내용을 녹음해 두는 것도 좋겠지. 죽지 않는 돌고래 기자가 잠입 취재용으로 사용하는, 4기가 USB 기능도 있다는 볼펜형 녹음기가 유용할 것 같아.

요런 거? 관심 있으면 여기

이거 이거 쓰다보니까 넋두리 성격이 점점 짙어진다. 정말 두서도 없고 결론도 없네.

감수 medio(건축사) 님의 부연 설명

계약서는 대한건축사협회 홈페이지에 가면 ‘건축물의설계표준계약서’ 라는 게 있으니 고민하기 싫으면 찾아서 사용하도록 해. 그리고 건축사가 구체적으로 어떤 일을 서비스하는지 궁금하다면 ‘공공발주사업에대한건축사의업무범위와대가기준 (국토해양부 고시 제 2011- 750호)’를 찾아보고 내가 어느 선까지 서비스를 받아야 겠다고 미리 생각한 다음 상담 및 설계비를 조정하는 방법도 있어. 가장 쉬운 방법은 건축사한테 업무범위와 기간, 설계비에 대한 견적서를 요청하는 거야. 여러 건축사에게 견적서를 받아보고 내용이 구체적이고 명확한 건축사를 선택하는 게 좋아. 물론 그 사람의 포트폴리오를 받아보거나 홈페이지를 확인해서 디자인 성향도 함께 고려하도록 해.

7. 말도 안되는 결론

무작정 결론을 내자.

먼저, 내가 원하는 집은 어떤 집인지 많은 고민을 해봐야 할 거야. 그리고 믿을 만한 건축설계사를 잘 만나야겠어. 기왕이면 지역의 가까운 곳이라면 더 좋겠지. 나처럼 급박하게 설계를 진행 하고 나면 집이 다 지어지고 나서 ‘아~ 이거 좀 신경쓸 걸...’ 이런 아쉬움이 굉장히 많이 남을 거야. 주변에 보면, 일 년을 고민하고 집을 지어도 아쉬움은 남더라만.

정당한 댓가에 계약을 하고 계약금을 지불하고 설계를 진행하고 서로가 ‘계약’이라는 약속을 지킨다면 정말 아름답게 집을 지을 수가 있겠지. 업자는 제시된 가격으로는 계약사항을 못 지킬 것 같으면 계약서에 도장을 안 찍어야 된다고 봐. 제대로 가격을 제시하고 계약을 성실하게 이행 한다면 ‘허가방에 가도 이것보다는 잘 하겠다’는 말은 안 듣지 싶어. 그런데, 이런 블루오션이 이 생지옥 대한민국 상황에서 형성될 수 있을까? 계약서를 철저하게 읽어보고, 문구 하나하나 잘 따져서 최악의 경우를 대비해 놓는 것이 어떨까 싶어. 

감수 medio(건축사) 님의 부연 설명

우리 동네에 있는 좋은 건축사를 어떻게 찾을 수 있을지 막막하지? 내가 좋은 방법을 알려 줄게. 우리나라에는 여러가지 건축상이 많아. 인터넷에서 ‘건축상’을 검색해서 작은 건축물로 상받은 건축사를 찾아낸 다음 홈페이지 찾아가서 디자인 성향이 맞는 사람을 찾아봐. 요즘엔 지방자치단체에서도 각종 건축상을 주고 있으니 지방에 사는 딴지스도 시도해 보도록 해. 또 이번에 서울시에서 공공건축가라는 걸 수십 명 선발했는데 대충 믿을 만한 사람들이니 참고해. 이 사람들이 상 받았다고 어려워 할 것도 없고 생각보다 비싸지도 않아. 돈이 부족하다고 하면 알아서 업무를 조정해 주거나 정 안되면 다른 건축사를 소개시켜주기라도 할 거야.

다음번에는 공사 시작하고 집이 완성될 때까지의 이야기를 해줄게. 아주 가관이야.

 다음 이야기, 기대해

[머슴]

대한건축사협회 홈페이지에 ‘건축물의설계표준계약서’ 찾아서 사용. 그리고 건축사가 구체적으로 어떤 일을 서비스하는지 궁금하다면 ‘공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준 (국토해양부 고시 제 2011- 750호)’를 찾아보고 내가 어느 선까지 서비스를 받아야 겠다고 미리 정한다.

[까치]

집을 짓는 과정들이 어럽군요~

마니님의 왕성한 카페활동에 고마워용^^

[마니(이상만)]

저희입장하고는 다르겠지만 기냥 참고로 봐 주세요 줗은 이웃이 되고자 후배는 노력 하겠습니다 선배님들이 이쁘게 봐주세요^^

[신밧드]

네..마니님..이뻐 죽겠어요..그냥...ㅋ...^^