추천(185) 댓글 수정 삭제 2017.09.11 23:16:32.
글쓴이 태양은 가득히
중략...
부동산 정책과 더불어, 문재인 정권의 경제, 사회 정책 방향 전반에 대해 간단히 평가해 본다.
원론적으로, 소득 주도 성장을 통한 국민경제 선순환 구조 구축, 가계부채 위험 완화, 서민 주거안정, 부동산 시장의 공정, 투명성 확보 등등에 관한 문재인 정권의 부동산 정책들은 일견 바른 방향이며 여태까지의 과제, 숙제와 상당한 싱크로율을 보여주고 있는 듯하다.
최협으로만 볼 때, 그리고 겉포장, 형식으로 만 볼 때는 그렇단 말이다.
너그들의 주장만이 아니라 누구나 다 알 수 있는,
경제가 성장해야 세수가 더 많이 걷히는 것부터 부동산 관련한 건축, 건설산업과 그전, 후방 관련 산업이 국민경제에서 차지하는 비율, 중요성 등등까지의 알맹이, 실질로, 또 최협의가 아닌 협의, 광의, 최광희로 접급해 보면 문재인의 부동산 정책은 모순, 허점, 어리바리 투성이 들이다.
일자리 창출의 주체는 기업이고...
너그들 주장 외, 문재인 정권에서 소비와 더불어 내수의 핵심이자 일자리 창출의 원동력인 기업 등 민간 투자, 그것도 국내 투자는 늘어나기는커녕 줄어들 가능성도 농후하다.
국민경제를 선반영 하는 주식 시장이 탄광의 카나이아 처럼 문가 정권의 경제 역량을 앞서 증며ㅇ시켜 줄 것이다.
경제성장의 지속 가능성과 일자리 창출의 상관관계, 조세, 재정의 효과와 재정건전성 등 국민경제의 기초는 아몰랑,
닥치고 한 점 옹이인 세금 왕창, 서울 집값 잡기에만 관심집중하며 미래세대 부담이 될 돈풀기에만 골몰하는 한 줌 폭락기 문재인 정부여당은 임기 내 경제 영역 하나만의 책임정치 추궁으로 몰락할 수도 있을 것이다.
주식 시장, 코스피가 3천, 5천 포인트로 가야 할 정도로 주둥이 아닌 결과로서 우리 국민 경제를 안정적으로 발전 시키는 것이 경제 영역에서의 문가 정권 기본 밥값인데,
반대로 코스피가 십년 전의 수준인 2000 포인트를 깰 만큼 문가 정권의 경제 실적이 엉망진창이라면 차기 정권에서라도 문가 패거리들은 혹독한 법적, 정치적 책임을 져야 할 것이다.
문가 정권 임기 내, 대안세력이 없어 패대기는 칠 수 없을지라도 곤장, 종아리 회초리는 불가피하겠지?
원전 삽질 등을 제외하고, 문가 정권 하 내수 중 투자 하나만 해도, 건설투자 급감은 누구나 예측 가능하고 설비투자마저 줄어들게 되면 미래세대의 부담인 재정을 아무리 많이 풀어도 고용난, 실업난은 해소할 수 없기 때문이다.
국가는 영속성을 가지나 정권은 유한하다.
그런데도 겁대가리를 상실한 문재인 정권의 경제정책들은 어떠한가?
그럼에도 불구하고, 우리나라는 직접민주주의가 아닌 간접 민주, 대의민주제이니, 주권자인 국민은 각 정권이 책임 있는 행정, 집행을 할 기회를 주어야 한다.
차후 책임정치 평가는 별론으로 하고 말이야.
앞으로 어떤 정권이 들어서더라도 국민의 자산, 소득 증대, 국토균형 발전 등 여태까지의 제 영역과 마찬가지로 사회, 경제 영역의 과제는 불변이고 과제에 배치되는 각종의 정부 정책들은 되돌려지게 되어있다.
문가 정권을 비판하는 모든 잉간들은 문가 정부의 각종 경제 정책들에 대해 질 높고 객관, 합리성 있는 주장, 반론들을 제시해 봐.
주장과 반론이 설득력을 가진다면 정권 말기가 아닌 정권 초기, 내년부터 책임정치 평가가 시작될 수도 있으니까.
중략...
마지막으로, 아무리 작고 하찮은 부동산 이바구일 망정,
너그들의 주장에 대한 사소한 오류 하나만 지적하고 마무리한다.
여기에는 재건축, 재개발에 대한 관심들이 지대한 것 같네.
기존의 한남 뉴타운 등 각종 재개발 투자자들과 반포, 압구정, 이촌동, 여의도, 잠실, 고덕, 둔촌 등등의 재건축 투자자들뿐만 아니라 전에 없던 목동, 흑석동, 상계동 등등의 투자자들, 심지어 대구, 대전 등지의 재건축 투자자들까지 합세하여 버그버글 대고 있는 것을 보니.
너그들 말인, 입지는 영구불변이기에 대도시의 최선호 지역에 대한 재정비사업 투자는 언제나 유효하다는 결론은 위험하다.
또한 너그들 주장인, 언젠가 국민경제, 부동산 경기가 좋아지기에 최요지의 주택 재정비사업에 대한 투자는 절대 실패하지 않는다는 결론도 위험하긴 마찬가지다.
주택을 투자 아닌 주거공간으로만 본다면 위험하지 않겠지만...
이유, 근거로, 시범 케이스 지역의 재건축에 대한 객관적인 사례들을 들어 본다.
주택재정비 사업은 각종 조세, 준조세 비용, 추가 분담금 등의 부담만이 아니라 낮은 전세가율, 낡은 주택에 잠긴 고액의 기회비용 등등까지 더하여, 사업이 늦어질수록 실질적 투자위험은 누적적으로, 급격하게 늘어나게 되어있다.
그것을 모를 바 없는 압구정 현대, 반포 주공, 용산 한강맨션 등등은 지금도 40년을 넘겼거나 50년을 향하고 있는데, 왜 아직도 재건축 후 새 아파트 입주까지가 까마득해 보일까?
우리나라 서울 최요지, 땅값이 장난이 아닐 정도로 비싼 재건축도 그러한데, 상대적으로 잉끼, 유효수요가 턱없이 부족한 서울 외 다른 지방, 서울이라도 주거 비선호, 외곽지역이야 말해 무엇할까?
다른 지방들과 달리 서울 지방 비선호 지역일지라도, 상대적으로 수요층이 많은 서울이니,
대지지분이 상대적으로 많고, 기존의 용적률이 150% 미만인 중층 재건축 이면,
너그들 말대로 그런대로 사업 진행도 빠르고 투자 수익도 괜찮을 수 있겠다.
반대로, 대지지분이 적고 기존 용적률이 150% 이상인 중층 재건축은 부동산 시장의 호황기에다 모든 조합원이 마치 제돈 내고 새집을 짓는 것처럼 시공사에 높은 추가 분담금과 초과이익 환수금을 지불할 능력과 의사가 있는 경우에 한해 사업 속도를 낼 수 있을 것이다.
용적률이 200% 이상이면, 상업, 준주거지역이 아닌 한 재건축 사업은 아예 불가능 한 것이 팩트에 가까울 것이다.
서울 지방, 서울에 준하는 과천, 광명 등 경기도 극소수 지역 외 나머지 전국 지방의 중층 재건축은, 극히 예외적인 일부를 제외하고 사실상 불가능할 것이다.
서울 요지 외 중층 재건축 사업의 이주, 착공이 성공한 사례는 지금까지 부산의 남천 삼익빌라 재건축이 유일하다.
그것도 시범 케이스 지역이기에, 또 부산 부동산 호황기 때 속도를 내었으니 가능했었다.
설령 서울 등 외의 지방에서 중층 재건축이 가능하다 해도 이번 8.2대책으로 서울도 아닌 부산, 대구, 대전 등의 중층 재건축 사업은 더 많은 분담금에다 더 늦춰질 가능성이 더 크다.
시범 케이스 소지역인 남천, 대연 해안가 라인 재건축들 처럼 말이야.
낙후된 지방의 중층 재건축 재정비 가능성과 관련하여, 조금 더 구체적인 사례를 들어 살펴볼까?
실익은 없지만, 초과이익 환수제를 피하기 위해 사업 속도를 내고 있는 동일 시범 케이스 지역 내의 삼익타워와 대연비치, 좀 더 시간을 요하는 삼익비치도 시범 케이스 소지역이기에 삼익빌라의 사례에 동참할 수도 있겠다.
작년에 전용면적 13평을 3억 에서 4억 원에 샀던 어느 투자자의 구체적인 재건축 분담금 사례를 대충 함 살펴볼까?
작년, 2016년 국토부 실거래 최고 가격을 기준으로 삼익 비치는 4억, 삼익 타워와 대연 비치는 3.2~3.5억이다.
먼저 삼익 타워.
아직은 조합원 분양신청 전이기에, 이하는 대략적인 수치다.
내년, 2018년에 관리처분 인가가 예상되는 삼익타워의 비례율은 100%, 당해 주택의 종전 자산평가는 평당 1300만 원 내외로 추정된다.
즉, 삼익타워 전용면적 13평의 종전 자산 예상 권리가액은 1억 8천에서 2억 2천 사이로 추정되고,
상기한, 작년에 3.2~3.5억에 매입한 투자자들은 1.1억~ 1.7억 이상의 조합원 분양가와 일반 분양가의 차익이 발생해야 손실을 면하게 된다.
취득세, 이자 등 각종 비용을 제외하면 1.5~2억의 차익이 발생해야 투자 손실을 면하게 되겠지.
보다 더 구체적으로, 삼익 타워 13평에 투자한 투자자의 실질 투자 수익은 얼마나 되어야 수익이 발생할까?
상기의 삼익타워는 대충 조합원 분양가를 평당 천육백에서 천팔백 사이로 책정할 것 같다.
초과이익 환수제를 피했다 해도 당해 투자자의 추가 분담금은 대략 전용면적 18평 새집에 2억 대, 전용 25평 새 아파트에 3억 6천만 내외로 추정된다.
낮은 전세가율에 따른 금융비용과 이자, 취득세, 부동산 중개료 등등 제 비용과 기회비용을 제외하고도,
당해 투자자는 전용면적 25평의 새 아파트를 취득하기 위한 취득 비용은 취득 시의 집값과 분담금만을 더해도 6억 8천만에서 7억 1천만 원인 셈이다.
따라서, 차후, 삼익 타워의 일반 분양가가 전용면적 25평, 33평을 기준으로 최소 평당 2000만 원을 훌쩍 넘기거나 일반 분양 성공후 프리미엄이 억 대이상이 되야 당해 투자자는 겨우 본전 언저리에 갈 수 있을 것이다.
앞서 언급한, 재정비 후 새 아파트로 입주시까지의 장기간 금융비용과 이자, 각종 세금과 부대비용을 감안하면,
상기에 예시한 것처럼, 당해 삼익타워 재건축의 투자자가 실질적 투자수익의 손실을 보지 않으려면 입주 시 새 집값은 최소 평당 2300~2400만 원은 되어야 할 것이다.
이상, 중층 재건축의 분담금 폭탄 등 위험은 현실이니, 재건축, 재개발 초기의 추진위, 조합, 시공사의 달콤한 이바구, 사탕발림에 현혹되지 말아야 할 것이다.
이왕 쓴김에 삼익 타워와 유사한 대연비치의 분담금 사례를 들어보자.
2013년경 대연비치 조합설립 당시의 피티 자료에 따른다면, 일반 분양가를 평당 1100~1300만 원대로 예상하고도 전용면적 25평이 동일한 25평을 받기 위한 예상 추가 분담금은 1억 2천만 원 내외였었다.
2016년 대연비치 전용 25평 최고 실거래 가격이 4.7~5억 이었으니, 그 투자자들은 대연비치 일반 분양가가 2000만원이거나 일반분양에 실패하지 않으면서 억 대 이상의 분양권 프리미엄이 있어야 겨우 손실을 면할 수 있었을 것이다.
그러나 사업승인을 위한 총회 자료 등 최근의 자료에 의한다면, 그 당시에 비해 지금의 용적률이 수십% 추가로 늘어 일반분양분이 많이 늘어났음에도 불구하고,
또, 일반 분양가가 급격히 늘어 조합의 수익성이 크게 늘어났음에도 불구하고, 상기 예시한 2000만원 일반 분양 성공, 혹은 억 대 프리미엄에도 투자자들은 손실을 면하지 못할 정도로 예상 추가 분담금은 오히려 더 많이 늘었더라.
조합설립 당시보다 지금의 시행 사격인 조합의 예상 수익이 급격하게 늘어났음에도 불구하고 말이야.
대연 비치가 커튼 월 룩등 고급 아닌 평범한 일반 아파트로 재건축된다 가정하면 이런 상황은 더더욱 미스터리한, 웃긴 이바구지.
삼익타워,대연비치 보다 최소 몇 년이 더 늦어질 것으로 예상되는 삼익비치의 추가분담금도 대연비치의 사례와 크게 다를 바 없을 것 같다.
2016년 전용 25평 최고 실거래 가격이 7.6억이니,
추가 분담금 3억만 가정해도, 그 최고 가격의 투자자는 삼익 비치 일반 분양가격이 최소 평당 3500만 원이 넘어야 손실을 면할 수 있을 것이다.
아니, 재정비 사업이 늦어질수록 더욱 늘어나는 각종 비용에다 초과이익 환수제 등등으로.
위 대연비치 분담금의 사례처럼,
설령, 삼익 타워, 대연 비치가 당초 계획보다 몇 년 더 늦어진 2021년 전후에 평당 3천만 원대로 분양하고 분양이 성공한다면,
20125년경 삼익비치가 최고급화를 지향하여 일반 분양가를 평당 4천만 원대, 혹은 5천만 원대로 책정 한다면 삼익 타워, 대연비치, 삼익비치 투자자는 겨우 정기 예금 금리 이상의 투자 수익률을 거둘수 있을 정도다.
서울 등 요지 외 나머지 지방의 중층 아파트 재건축 투자의 위험성에 대한 추가적인 사례 분석으로,
시범 케이스 지역 외의 다른 부산 중층 재건축 사업들도 예시해 본다.
상기한 삼익 시리즈 중 하나인 뉴비치 투자 위험은 워터 프론트 등에서 다소 불리한 입지에도 불구하고, 중단기 아닌 장기적으로는 덜 위험하다.
왜? 말미에 추가 이유를 보충 하겠지만,
기존의 시범 케이스 지역에 포함된 뉴 비치는 상기한 삼익 비치 등의 도시 및 주거환경만 아니라 집값도 동급 글로벌 해양 대도시에 준하여 재평가 받은 이후, 높은 일반 분양가로 재정비가 가능하기 때문이다.
시범 케이스 외 부산 요지의 중층 재건축들도 상기한 뉴 비치와 마찬가지로 상기한 불리한 입지 등등의 이유 등만이 아니라 현재 오버슈팅 된 가격이기에 위험하긴 마찬가지다.
즉, 현재 오버슈팅 된 가격은 물론 해운대 대우, 경남 마리나, 삼호가든, 수영 현대, 동래 러키 등의 중, 소규모 단지들의 중층 재건축 사업은 상기한 삼익 시리즈들보다 쉽지 않거나 더 오래 걸릴 수밖에 없는 것을 누구나 알 수 있기 때문이다.
오버 슈팅된 가격과 관련하여, 상기 예시한 중층 아파틀들은 지금도 전용면적 25평의 가격이 5억 대 후반에서 7억 대 후반이던데,
삼익 시리즈들과 동일한 기준으로,
각종 조세, 준조세, 부담금, 낮은 전세가 등등의 금융비용 등을 제외하고도,
10~20년 후 재정비되어 입주가 가능한 추가 분담금과 개발이익 환수금만 더해도 최소 투자액은 10억 내외로 추정되기 때문이다.
투자자들이 재정비될 때까지 불편하고 낡은 집에서의 거주를 감수한다 해도,
십 년, 이십 년 후 금융, 기회비용 등 제 비용을 고려하면 재건축된 그들 새 아파트의 전용 25평 가격이 최소 15~20억은 되어야 겨우 본전의 투자 수익을 거둘 수 있기 때문이다.
25평 20억, 그것이 가능할까?
당해 재건축 지역 주변의 아파트 가격과 크게 동떨어질 수 없는데 말이야.
아마도, 부산 전체를 기준으로..
십여 년 후 재건축이 완성 된 삼익비치, 대연 비치, 삼익 타워 등 시범 케이스 지역 중 워터프런트 바다, 비치 영구 조망권의 새 아파트, 전용면적 25평의 가격대가 15억에서 20억 대,
이십 년 후 20억에서 30억 대 혹은 그 이상으로 형성되면 가능할 수도 있을 것이다.
지금도 압구정 현대,한양, 반포 자이, 반포 래미안, 반포 아크로 리버파크, 잠원 아크 리버 등 압구정 반포, 잠원의 전용 25평이 15억에서 25억 정도니, 십여 년 후 상기한 압구정 현대 등은 30억 대, 혹은 그 이상도 충분히 가능할 것 같으니까.
은마, 개포 주공 재건축 등등도 상기한 아파트군들에 준할 것이고.
이십 년 후, 6성 호텔급 이상으로 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선될, 거대 단지로 재정비 된 한남 뉴타운, 압구정 현대 등의 전용면적 25평의 가격이 40~50억 대도 가능할 것 같으니까.
한강 영구 조망권의 상기한 반포 아크로 리버 파크, 잠원 아크로 리버 등은 30~40억 대도 가능 하겠지?
심지어, 20년 후 롯데 타워, 한전 부지 등 지역 개발 압력이 높은 송파구 잠실 엘스, 파크리오, 트라지움 등등의 가격도 상기한 반포 자이 등에 준하게 되겠지?
따라서, 도시 및 주거환경의 비약적인 개선을 고려한 실거주로서 10년, 20년의 장기 투자가 아닌 한,
설령 일가구 일주택일지라도, 집은 투기 아닌, 가족과 더불어 행복하게 살 공간이니,
재건축, 재개발 조합원 보다 오히려 일반분양, 혹은 입주권이나 분양권 구입이 덜 위험할 수도 있으니,
모두는 팔랑귀를 자랑하지 말고, 냉혹한 현실을 깊이 인식하여, 각종의 단기, 중기적인 실물 투자에 신중에 신중을 기하여야 할 것이다.
그럼, 워터 프런트, 바다, 비치 영구 조망권을 겸비한 상기한 삼익 비치 등의 전용 25평 가격이 10년 후 강남 아파트 가격을 따라잡고, 20년 후에는 강남 아파트 가격을 능가할 수 있을까?
국토 균형발전, 낙후된 지방민의 소득, 자산 증가로 각종 양극화 축소, 국민 경제 선순환 구조 구축 기여 등등을 위한 이번의 작은 과제가 계속 수행되고 그 과제가 마무리 되면 충분히 가능하다.
최근 몇 년간만 해도 누차 되풀이 되었 듯,
시범 케이스 지방 부산, 소지역 대연, 남천, 북항 재개발 등등의 지역 경제 발전, 천지 개벽적 도시 및 주거환경 개선 과제가 마무리 될 무렵이면 시범 케이스 소지역은 세계 최고의 미항, 도심 해변 주거지역으로 강남을 넘어 글로벌 해양 도시들에 비해서도 도시 및 주거 경쟁력을 가지게 될 것이기 때문이다.
그 부수, 반사적 효과인 집값도 마찬가지다.
10년, 20년 후 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동의 도심 해변가 재건축 삼익 비치 등의 전용 25평 집값은 비치,다다 영구 조망권과 워터 프런트를 겸한 5~7성 호텔급 도시 및 주거 환경 등 동급 도쿄, 런던, 뉴욕, 홍콩, 싱가포르 등 집값의 1/2, 1/3에 불과 하더라도 20억 대에서 40억 대이기 때문이다.
또다른 이유, 근거 중 하나로,
대체 불가능한 입지로 개발 완료로 공급 절벽이 될 대도시 도심 해변 남천, 대연동 등 시범 케이스 소지역의 천지 개벽적 도시 및 주거환경 발전에 국한하여 간단히 언급한다.
이제 막 개발, 발전이 시작된, 당해 시범 케이스 주변을 넓게 보면, 장차 민락, 광안, 남천, 대연, 용호만 일대의 도심 해변가로 고급 새 아파트 일만 5천여 가구, 민락 롯데, 대우 등부터 용호 메트로시티, 용호자이, 남천 하늘채, 대연 혁신 등등의 헌 아파트들을 포함하면 삼만 가구에 이를 것이다.
보다 좁게, 바다 영구 조망권을 가진 워터 프런트 도심 해안가 라인만 보아도, 대연 비치, 뉴 비치부터 삼익비치 협진태양까지 마치 일만 가구가 마치 한 단지처럼 재정비될 것이다.
가장 좁게, 워트 프런트, 비치, 먼바다 영구 조망의 입지 그 자체로 3천 가구가 넘는 대단지 최고급 삼익비치, 대연비치, 삼익 타워 등 영구적 공급 절벽이 될 5천여 가구가 한다지 처럼 재정비될 것이다.
이에 비해, 상기한 대우 마리니 등 부산의 따로 또 같이의 부산의 다른 중층 단지들은 도시 및 주거환경 개선 규모, 폭, 속도 등과 워터 프런트, 남향의 바다, 비치, 항만 영구 조망권 등등에서 현저히 차이가 나기에 가격 상승 여력에 한계가 있을 수밖에 없다.
따라서 장기 투자라 할 지라도 부산의 다른 중층 재건축 단지들에 대한 투자는 삼익 비치 등등보다 더 위험하다.
끝으로, 거주 아닌 투자용으로,
특히 장기 아닌, 단기, 중장기 투자용으로 재건축이 쉽지 않고 위험하다는 극단적인 추가 사례로,
용산사업 지구의 사례를 함 들어 볼까?
용산 사업 지구는 기존의 일반적인 재건축 위험에 정책 리스크가 추가된 사례다.
전용면적 25평의 은마 아파트는 2006년 14억 대가 2013년 6억 대로 떨어지는 등 십수 년간 6억 대에서 14억대로 수차례 등락 과정을 거쳤으나 최근에는 조만간 돌파를 앞둔 최고점에 근접해 있기나 하지,
은마와 유사한 추가 사례인 용산 이촌동 대림 아파트 전용면적 25평은 십여 년 전 16억 이상이었는데,
지금은 그 1/3인 6억 대에서 7억 대다.
대림 아파트 일대는 가격이 그리 폭락하고도 많은 추가 분담금으로 인해 사실상 재건축은 시큰둥한 상태다.
이하 보다 구체적으로,
용산사업 지구에 포함됐던 중산·대림·미도·이촌 시범 아파트는 2017년 현재 지구 해제 1년이 지났지만 매매 거래는 크게 부진하다.
지난해 10월 지구 지정에서 해제된 직후 매물 문의가 늘면서 호가가 일시적으로 올랐던 게 전부다.
이곳 1200여 가구 아파트 중 올 들어 대림아파트 전용 59㎡ 형과 84㎡ 형이 각각 4억 8500만~5억 원, 7억 2800만~7억 3500만 원 사이에서 8건만 거래됐을 뿐이다.
6월 이후엔 거래도 없다.
개발 열풍이 불던 2008년 중반 이 아파트 전용 84㎡ 형은 최고 17억 원에 거래됐었다