상업용 부동산 부실 논란, 악재 사이클 관점에서

[TwilightZone]

상업용 부동산 끊이지 않는 부실 논란, 자산시장 붕괴 시작일까 - YouTube

금주의 중요하게 체크해야 할 포인트

CPI지표와 국채 시장의 안정, 둘다 잡혀가고 있습니다.

FED 인사들의 코멘트 역시 중요하지만 

시장을 망가뜨리기 보다는 완급 조절 정도로 보는 것이 맞습니다.

시장에는 폭탄이 수두룩하니 널려있으니까요.

1. 국채 시장 안정 

그제 3년물, 어제 10년물 입찰이 있었습니다.

3년물도 성적 좋았고 10년물도 좋았습니다.

경쟁률 2.53배, 지난 달 2.36, 지난 분기 2.45배

외국인 지분율 67.7%, 지난달 62.3%. 지난 분기 69.6%

옐런 장관은 중국으로 날아갔다 왔고 

바이든 대통령은 NATO에 날아가 계십니다.

옐런 장관은 뉴스꺼리 없던 방중이라기 보다 말할 수 있는 것이 없는 결과로 봐야하겠고

항상 이런 분들 모이고 하면 꼬여있는 자금 시장은 술술 풀립니다.

증거가 없으니 이들이 협의하고 진행했다고 볼 수 없습니다.

상당한 우연의 일치일 뿐 입니다.

2. 치밀한 대응이 진행 중인 미 자산시장  - 상업용 부동산 문제

한발만 더 나가면 완전히 파산으로 갈 것같아 보이는 것이 미국 자산시장입니다.

그런데 그 복잡해 보이는 문제를 조금만 더 들어가보면

이미 정책 입안자들이나 시장 참여자들 간에 상당히 깊숙하고 치밀하게 처리하고 있음이 밝혀집니다.

상업용 부동산 문제에 대해서 

ST.Louis FED가 이번달부터 구체적으로 논리를 전개합니다.

문제는 아주 심각하고 앞으로도 심각할 것이고 

그것은 경제에 악영향을 줄것이고 리세션과도 연관이 될 수 있다고.

여기까지만 보면 완전히 아마겟돈 입니다.

그런데 이들은 항상 반전 포인트를 염두에 두고 악재를 거론하고 해부해서 놀라게 합니다.

이번에도 반전 포인트는 그것에 대해 정책 관리를 집중할 것이고 

그에 대한 관리 세부안도 상당기간 이전에 준비되어있다는 논리입니다.

이들이 집계하는 상업용 부동산 대출 현황만 보면 숨이 막힙니다.

특히 붉은색 지역은행의 집중적인 대출 증가는 

향후 이쪽에서 무엇인가 크게 터질 것을 우려할 수 밖에 없습니다.

더군다나 공실률은 장난 아닙니다.

5월말 기준 미국 평균 17%입니다.

지역별로 보면 20%가 넘는 지역도 있습니다.

샌프란시스코 20%, 휴스턴 23.2%, 시카고 18.8% 의 수치는 

해당 지역의 격을 생각해보면 놀랄 수 밖에 없는 상태입니다.

그리고 이러한 공실률은 단순히 부동산의 문제 뿐만이 아니라 

그 지역 상권에도 영향을 미치게 됨으로 지역 사회의 문제로 전이될 수 있다는 점도 

문제에 추가되어야 한다고 보고 있습니다.

한마디로 공실률이 재택근무 영향도 있다면 

밖에서 소비가 줄어들게 되는 것이고 그것은

사무실의 공실률은 그 지역의 매출 감소를 뜻하는 것이기도 하기 때문입니다.

3. 은행의 문제는 곱게 끝나기  힘든데 

지역 상권의 침체는 리세션의 문제 중 하나로 정리될 수도 있습니다.

그런데 실질적인 문제의 핵심인 은행 부실의 문제는 곱게 끝나기 힘들어 보입니다.

지역 은행별 사무실 관련된 대출 잔액 현황입니다. 

그리고 이들 은행들이 어느 정도의 비중으로 이들을 관리하고 있는지

작년대비 어느정도 늘어났고 줄어들었는지 비교해 봅니다.

우리가 잘하는 웰스파고 같은 대형은행은 비중도 작고 작년대비 금액도 줄이고 했는데

중소형 은행들 중 적지않은 숫자가 비중도 늘리고 금액도 늘리는 양상이 나타납니다.

그리고 이렇게 늘리면서 몸집을 키웠는데 공실률도 생기고 시장도 침체되면서 

그리고 금리도 상당 기간 빠르게 상승했기 때문에 

2023년부터 만기가 돌아오는 대출금이 상환될 확률이 높고 

이러한 흐름은 은행의 수익원이 줄어들게 됨과 더불어 

집주인들의 현금흐름도 악화하게 됩니다.

또 새로운 리세션의 흐름으로 넘어가게 됩니다.

4. 악재, 사이클의 일부로 볼 수도 있는 흐름 

여기까지만 보면 시장에서 대강 짐작하고 있는 문제에 대해서 

상당히 구체적으로 정책입안자들은 꿰뚫고 있음을 발견하게 됩니다.

악재를 들으면 한숨이 먼저 나오지만 투자의 눈으로 볼 때는 다릅니다.

"이것이 이미 다 파악되고 있구나"하는 생각이 들면 

그 악재들을 대하는 느낌이 틀려지게 됩니다.

또 누구와 같이 가야 할지가 명확해 집니다.

FED를 비난할 것인지 그 행보를 쫓아가야 할지.

그들의 계획을 봅니다.

Given the economic factors discussed earlier, it is likely that we’ll see continued stress in the commercial

real estate market in the near term. While there are direct linkages to the commercial banking system

—especially for community banks, many of whom have balance sheets with substantial CRE exposures—

it is also important to note that the capital positions of most U.S. banks are much stronger than in past episodes where we’ve seen similar stresses.

Bank supervisors will be particularly focused on CRE concentration risk, among other key risks,

as we continue to see the impact of rising rates and a slowdown in domestic and global growth

on our banking system.

앞에서 논의한 경제적 요인을 감안할 때 단기적으로 상업용 부동산 시장에서 계속되는 스트레스를 보게 될 가능성이 높습니다. 은행 시스템과 직접적으로 연결되어 있지만, 특히 지역 은행의 경우 상당한 CRE 익스포저가 있는 대차대조표를 가지고 있습니다.

또한 대부분의 미국 은행의 자본 포지션이 유사한 스트레스를 보았던 과거 에피소드보다 훨씬 강하다는 점에 주목하는 것도 중요합니다.

금리 인상과 국내 및 글로벌 성장 둔화가 우리 은행 시스템에 미치는 영향을 계속해서 확인함에 따라 은행 감독당국은 다른 주요 위험 중에서도 특히 CRE 집중 위험에 초점을 맞출 것입니다.

앞으로도 문제는 또 불거지고 해결이 필요한데 

그렇게 하기 위해 부실한 부분을 인수할만큼 미국 은행권 체력이 강하고

향후에 이쪽에 대한 관리가 최우선이라는 것 입니다.

실제로 향후 문제 해결을 위해서 해당 은행들이 자신들이 팔수 있는 부분과

어떤 부분을 사고 싶어한다거나 하는 M&A 관련된 물밑 작업이

계속 진행 중이라는 시장 소식이 들립니다.

꼭 대형은행이 끼어들어 여론에 얻어맞는 일까지 발전하지 않아도 

지역은행 간 M&A도 시나리오에 들어있는 것 입니다.

흔히들 생각하는 FED가 돈으로 메우면 되지의 막연한 상상이 

상당히 구체적으로 진행되고 있음을 알게 됩니다.

결국 문제를 진단하는 모습과 해결 시나리오까지 

시장은 막연하게 불안해하고 자가발전하며 겁을 먹게 되고

이렇게 돈으로만 해결하는 모습에 국가 부채와 연결해서 지칠수 밖에 없는 것인데

시장 내부에서는 이미 돈 냄새가 펄펄 풍기고 있는 상황이라는 것 입니다.

5. 위기 그리고 정책이 바뀔 때마다 나타났었던 모습들

악재가 생성되어 성장하고 소멸되는 하나의 사이클을 지나는 것 뿐이고

그 와중에 돈벌 주체는 또 떼돈을 버는데 

그 인사이드에 들어서지 못하면 나중에 "왜 너네만 돈버냐"고 플랭카드를 들게 됩니다.

과거 2008년부터 QE 시행부터 2014년 긴축 준비 단계까지 온갖 비판이 성행하였고 

정책 반전으로 2018년까지 긴축을 하면서 양극화가 심화되면서

또 그것 역시 비난의 대상을 찾기 바쁜 것이 시장의 흐름이었습니다.

악재도,정책 대응도, 돈 있는 자들의 승자독식의 결론도, 

그리고 시장이 불안함 속에 상승 모멘텀을 자꾸 찾아내면서

빠른 변화를 만들어내는 모습도 반복되고 있습니다.

펀드멘털이 안좋으니까 그것을 받아들일 수 없고

그래서 그러한 모멘텀을 또 부정하는 시장 내부의 움직임.

이번에도 전혀 다르지 않은 그 모습 역시 또 반복되고 있습니다. 

[사카린]

감사합니다.

[TwilightZone]

즐주말 되세요^^

[백석]

분석 감사합니다. 오늘도 성투하세요~

[TwilightZone]

물조심 하시는 주말입니다^^

[청아]

금요장 우리는 상승하네요.갭상후 하락봤는데,상승을.....

[TwilightZone]

생각보다 강했는데요, 코스피 그 동안 너무 못오른 것도 감안해서 봐야 할 것 같습니다!