인천 재개발 투자적기(향후5~10년)

[복돌이(박창훈)]

글이 넘좋아 퍼왔습니다.

인천에는 번쩍번쩍 빛나는 조감도를 자랑하는 경제자유구역만 있는 게 아니다. 흔히 인천의 신개발지라고 하면 송도, 청라지구 등과 같은 신도시부터 떠올리지만 그 못지않은 도심 재창조 사업이 있다. 오래돼 낡고 복잡한 도심을 새로운 도시로 변신시키는 대대적인 리모델링 사업이 그것이다.

도심 재창조 사업은 신구 도심간 균형 발전 차원에서 적극 추진되고 있다. 인천이 국제 명품 도시를 지향하는 만큼 도시 전체가 고루 체계적인 개발 수혜를 봐야 한다는 필요성이 대두되면서 사업이 급물살을 타는 중이다.

인천시 집계에 따르면 현재 도시 개발 및 도시주거환경정비사업이 추진되고 있는 곳은 202개 구역에 달한다. 면적으로는 2225만3000㎡(674만3000평)에 달해 여의도 면적의 2.5배가 넘는다. 이 가운데 비교적 규모가 큰 도시개발사업이 23개 구역, 주택재개발사업은 90개 구역에 이른다. 이뿐만 아니라 인천 구도심을 3개권으로 나누는, 보다 큰 그림의 도시재생사업이 1거점 2축으로 진행되고 있다. 1거점은 인천역, 동인천역 주변과 인천 내항을 중심으로 하는 내항 거점을 말한다. 2축은 가정오거리, 가좌IC를 포함하는 경인고속도로 축과 숭의운동장, 제물포역을 포함하는 경인전철 축으로 나눠진다.

인천의 도심 재창조 사업을 모두 합하면 그 규모가 어마어마하고 종류도 다양하다. 도시재생사업의 경우 세부 10여 개 프로젝트에 10조 원 이상이 투입될 예정이다. 특히 경인고속도로 간선화가 시작되는 가정오거리는 1조5000억 원이 넘는 돈이 투입돼 최첨단 입체복합도시로 조성될 계획이다. 인천 지도를 놓고 개발 대상지를 표시하면 영향이 미치지 않는 곳이 없을 정도로 수많은 사업이 동시다발로 진행되고 있다. 한마디로 인천 구도심은 지금 ‘재건 중’이라고 해도 과언이 아니다.

재개발 레이스 ‘이제 막 시작’

상당수의 도심 재창조 프로젝트는 2005년 전후에 시작돼 2013~14년에 완성되는 중장기 사업들이다. 마라톤에 비유하면 아직 중반에도 못 미쳤다는 이야기다. 이 점을 감안하면 인천 구도심 개발에 대한 투자성 역시 ‘양호하다’는 게 부동산 전문가들의 공통된 의견이다. 대규모 개발 사업에 따라 인천 전역에 긍정적인 경제 효과가 예상되는데다 수도권 다른 도시에 비해 낮은 편인 부동산 가격이 매력적이기 때문이다. 인천 재개발전문교육원 P원장은 “2006년 하반기부터 집값이 들썩이기 시작했지만 그래도 여전히 수도권에서 가장 싼 수준”이라고 말하고 “앞으로 5~10년이 인천 재개발 투자의 최고 적기”라고 밝혔다.

인천시가 중점 추진하고 있는 23개 도시개발 사업은 현재 30% 정도가 본격 추진에 들어간 상태다. 부개, 용현, 학익, 고잔 등의 택지개발사업은 공사가 진행되고 있다. 올 들어서는 소래1, 2, 3구역과 삼선4구역, 경서3구역, 효성구역, 용현 학익 1블록, 옥골구역 등이 구역 지정과 함께 본격 개발에 들어갈 예정이다. 또 서운, 송림, 화수, 고잔2구역 등도 조만간 개발이 시작되는 곳으로 분류된다.

도시개발 사업 주변으로는 크고 작은 재개발 구역이 포진하고 있다. 특히 낡을 대로 낡은 도심 주거지들은 재개발 시장에서 가장 유망한 투자처로 각광받고 있다. 과거 항만 노동자들이 거주하던 월미도나 연안부두 주변의 만석동 화수동 송월동 송림동 송현동 숭의동 신흥동 등이 그곳이다. 또 부평공단과 주안공단 등에서 근무하는 이들이 모여 들어 빌라 밀집지를 이룬 가정동 석남동 가좌동 간석동 구월동 등도 인기 있는 재개발 투자처로 떠올랐다. 경인전철 축의 부개동 부평동 도화동 등 전용면적 33~40㎡(옛 10~12평) 빌라가 많은 지역도 마찬가지다.

부천에 접해 외지 투자 수요가 많은 편인 부평동 일대는 지난해 상반기부터 투자 목적의 거래가 많아지기 시작했다. 특히 서울지하철 7호선 연장이라는 호재가 있는 지역의 노후 빌라들은 매물이 없을 정도라는 게 현지 중개업소의 말이다. 부평 R부동산 M 부장은 “2~3년 전만 해도 5000만 원 미만에 33~40㎡의 빌라를 살 수 있었다”면서 “최근 1~2년 사이 가격이 많이 뛰어 지금은 8000만~1억 원 안팎으로 2배가량 뛰었다”고 밝혔다. 현지에서는 “조만간 부천 집값 정도는 따라잡지 않을까”라는 기대감이 퍼져 있다.

이들 노후 주거 밀집지의 33~40㎡ 규모 빌라의 대지 지분은 대개 12~13㎡(옛 3.5~4평) 선이다. 향후 재개발이 추진되면 중소형 아파트의 분양 자격을 기대할 수 있다. 전세를 끼고 투자할 경우 실투자금은 4000만~5000만 원선이어서 소액 투자자가 관심을 가질 만하다. 하지만 지난해부터 서울 등 외지에서 유입되는 투자자가 늘어나면서 계약서에 거래 금액을 달리 적는 ‘업·다운 계약’이 횡행하고 있는 만큼 투자에 주의를 기울여야 한다. 특히 재개발 사업은 추진 속도가 구역마다 제각각 달라서 투자 기간에 대한 예측도 필수다.

입주권 유무 체크한 후 투자해야

부평 인근에선 상업지의 높은 용적률이 기대되는 산곡구역, 상동과 가깝고 지하철 이용이 쉬운 부개 삼이, 인우구역이 추천 투자처로 손꼽힌다. 부개 삼이, 인우구역은 향후 3000가구 규모의 대단지로 개발이 예정돼 있다.

부평 지역은 거주 실수요 사이에서 인기가 많은 반면 대규모 도시재생사업과 연계돼 있는 구도심 중심지 일대는 투자 수요의 눈길을 집중시키고 있다. 가정오거리, 도화지구, 용현지구, 제물포역 주변 등이다. 이들 지역들은 앞으로 재정비촉진지구로 지정돼 체계적인 개발이 진행될 전망이다.

이들 지역 역시 재개발 지분 가격이 하루가 다르게 오르고 있다. 용현동 K부동산 관계자는 “작년 초만 하더라도 전세를 끼면 실투자금 1000만 원에 낡은 집을 살 수 있었다”면서 “1년여 사이 집을 수십 채씩 사는 투기 수요가 2~3번 돌면서 가격을 부채질했다”고 밝혔다.

현재 도심 재개발 구역의 지분 호가는 지역에 따라 천차만별로 형성돼 있다. 투자자들이 많이 찾는 주거 밀집지는 3.3㎡당 호가가 1200만~1500만 원선에 형성돼 있지만 실제 거래 가격은 이보다 좀 낮은 수준이다. 지은 지 얼마 되지 않은 신축 빌라는 3.3㎡당 1500만 원 이상인 매물도 있다. 하지만 일부 지역에선 3.3㎡당 1000만 원 미만의 매물도 적지 않다. 인천재개발교육 전문가 P는 “학익동 도화동 등 틈새 투자처가 살아 있다”고 귀띔했다.

인천 재개발 구역에 투자할 때는 해당 지역의 사업 종류에 따라 다른 법이 적용된다는 것을 유념해야 한다. 구도심의 재건을 위한 도시재생사업은 도시개발법에 의한 도시개발사업으로 ‘수용’ 방식이 적용된다. 이때 보상이나 이주 대책은 토지보상법을 준용하게 돼 있다. 가정오거리, 도화지구 등이 여기에 해당된다. 각 사업지별로 분양 자격이 주어지는지 여부를 체크해야 낭패를 보지 않는다.

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[다리온]

잘읽었습니다. 감사합니다.

[사막의오아시스~~♡]

인천이란 곳이 첨 왔을땐 넘~낙후됐다고 생각했는데 이제 안산이나 수원처럼 좋아질껄 생각하니 절로 힘이나네요..^- ^