(2013.2.5.화) 금일 부동산 이슈

[제로미]

■ 수도권광역급행버스 송도·기흥등 7개노선 추가 운행방침

- 6월부터 ‘M버스’로 불리는 수도권 광역급행버스 7개 노선을 추가운행할 방침임. 추가운행 노선은 인천 송도, 용인 기흥, 파주 교하와 운정, 남양주 진접과 평내, 김포 한강 등임.

- 2009년 8월 도입된 광역급행버스는 종점에서 5㎞ 이내 4개 정류소에만 정차하고, 중간정차 없이 서울 도심까지 운행함.

- 광역급행버스 사업자는 국토부 민간평가단이 사업수행능력, 버스운영 안정성, 서비스 개선 능력 등을 평가해 선정함.

- 광역급행버스 운행확대로 해당 노선 주변에서 공급되는 아파트들도 수혜가 예상됨. 포스코건설과 대우건설은 각각 ‘송도 더샵 그린워크 3차’(1138가구)와 ‘송도G1블록’(1159가구)을 내놓을 예정임.

- 광역급행버스가 개통되면 이들 지역에서 서울 도심권까지 대부분 1시간 이내에 도착이 가능해져, 교통여건이 크게 개선될 전망임. 이번 추가 개통으로 지역에 따라 호재로 작용할 가능성이 높음.

■ 미분양물량 털어내기 위해 임대수익보장 등 다양한 이벤트마케팅 제공

- 불투명한 전망 탓에 건설사들이 신규분양 보다 미분양 해소에 주력하는 분위기임. 특히 미분양 물량을 털어 내기 위한 건설사들의 마케팅 기법이 날이 갈수록 진화하고 있음.

- SK건설은 경기 화성시 반월동 일대에 분양중인 '신동탄 SK VIEW Park'모델하우스를 방문 고객을 대상으로 매주 주말 금1돈, 자전거, 테팔 후라이팬 등을 증정이벤트를 진행.

- 삼성물산과 대우건설이 마포구 아현동에 짓고 있는 '아현 래미안 푸르지오'는 토정비결 등 방문고객들을 위한 이벤트를 진행함.

- 도시형생활주택과 오피스텔에 대한 지원 마케팅도 봇물을 이룸. 최근 몇 년 사이 수익형 부동산이 공급과잉으로 몸살을 앓자 일부 건설사가 1~2년간 고정 임대수익을 보장하는 마케팅을 실시해 사실상 분양가 인하 정책을 펴고 있는 것.

- 대우건설이 지하철5ㆍ8호선 환승역인 천호역 인근에 분양 중인 '천호역 한강 푸르지오시티'는 입주 후 2년간 월임대료를 최대 85만원까지 보장하는 임대수익보장제를 실시함.

- 현재 80% 이상 분양이 진행돼 분양 성과가 양호한 편이지만 층과향에 따라 수요자들의 선호도가 엇갈려 임대수익을 보장하는 이벤트를 진행하고 있음.

- 주택경기 침체에 따라 건설사들의 마케팅 기법은 점차 다변화할 것이라고 전망하면서도 분양조건을 꼼꼼히 살피고 계약에 나서야 함.

■ 공공 보유땅 활용하여 30-40% 저렴한 임대주택 공급

- 정부와 지자체가 보유한 땅을 이용한 저렴한 공공 임대주택 공급이 잇따름. 민간 부지 수용 등에 비해 조성원가가 낮은데다 철도부지 등을 활용하겠다는 새 정부의 행복주택사업과도 비슷한 맥락이어서 임대주택 공급 방식 다변화로 이어질지 주목됨.

- 인천시는 최근 유휴 토지에 신탁방식으로 민간자본을 조달해 1∼2인용 임대주택을 공급하겠다는 방침을 밝힘.

- 이 방식은 시가 보유한 토지를 하나은행에 신탁하면 하나은행이 민간자금을 조달해 임대주택을 건설하는 사업임. 사업 후보지로는 계양구 2곳, 남구 1곳, 남동구 1곳, 부평구 6곳 등이 검토되고 있음.

- 시는 신탁방식의 임대주택은 임대료가 다른 임대주택에 비해 저렴해 무주택 서민이나 독신자 등에게 높은 인기를 모을 것으로 기대함.

- 앞서 경기도 역시 지난달 유휴 도유지를 활용해 소규모 주택을 공급하는 '맞춤형 임대주택 사업'을 발표함. 경기도는 저소득계층 대학생과 근로자 등으로 입주대상자를 제한하고 시세보다 30~40%가량 저렴한 임대료를 책정할 방침임.

- 서울시도 지난해부터 가용 토지를 이용한 1~2인 가구 맞춤형 공공원룸주택 공급에 적극적으로 나섬. 지난해 10월 송파구 문정동 시유지에 공공원룸 31호를 공급했고 같은 달 마포구 연남동에도 공공원룸 30호를 공급한 바 있음.

- 지자체들의 이 같은 움직임이 새 정부가 추진하려는 '행복주택사업'과 일맥상통함. 다만 최근 제기되고 있는 사업 타당성과 주거 질 문제 등은 해결해야 할 문제임.

■ 서울 평균 전셋값 2억7214만원, 가장 비싼곳은 서초구

- 서울 25개구 아파트(주상복합 포함) 118만4099가구의 전셋값을 조사한 결과, 평균 2억7214만원으로 집계됨.

- 가장 비싼 곳은 서초구로 4억8137만원이었음. 서초구 전셋값은 2년 전인 2011년 조사에서는 평균 3억9086만원이었다. 2년 새 9000여만원 오른 셈임.

- 전셋값이 가장 싼 곳은 도봉구로 1억6874만원임. 서초구와 도봉구의 평균 전셋값 차이는 3억1263만원으로, 도봉구에서 서초구로 전셋집을 옮기려면 평균 3억원 이상은 필요함.

- 2011년 조사에서는 가장 비싼 서초구의 평균 아파트 전셋값이 3억9086만원, 가장 싼 금천구는 1억4125만원으로 두 곳의 차이는 2억4961만원이었음. 2년 만에 서울에서 전셋값이 가장 비싼 곳과 가장 싼 곳의 차이가 6000여만원 더 커짐.

- 올해 조사에서 서초구 다음으로 평균 전셋값이 비싼 곳은 강남구(4억3659만원)로 나타났다. 이어 용산구(3억7582만원) 송파구(3억7036만원) 광진구(3억3160만원) 등의 순임.

- 서울에서도 지역별 전셋값 격차가 갈수록 커지고 있으며 강남권과 용산구는 올해도 전셋값이 다른 지역보다 더 상승할 것으로 보임.

■ 정부 규제 완화와 소형주택 수요층 늘어 오피스텔 증가

- 지난해 오피스텔 건축 면적이 전년보다 무려 50%나 증가한 것으로 나타남.

- 2012년 전국 건축허가 면적을 집계한 결과, 전년보다 1.8% 증가한 1억4367만㎡로 조사됨. 그러나 동수 기준으로는 전년보다 2.2% 감소한 23만1952동으로 나타남.

- 주거용 건축물은 4.2% 증가한 5952만㎡로 전체 허가면적의 41.4%를 차지함. 상업용은 전년 대비 변동이 없었으며 공업용과 교육·사회용은 각각 9.6%, 3.9% 감소함.

- 지역별로는 수도권이 6291만㎡로 전년보다 5.0% 증가했으며 지방은 8075만㎡로 전년보다 3.6% 감소함.

- 건물 형태별로는 오피스텔이 허가, 착공, 준공 실적에서 모두 증가함. 정부의 주거용 오피스텔 공급활성화를 위한 세제혜택 및 건설기준 완화, 1~2인 가구증가에 따른 소형주택 수요증가 등에 따른 것으로 풀이됨.

- 지난해 건축물 조사 중 또 다른 특징은 지방에서 주거용 건축물의 허가면적이 눈에 띄게 증가하고 있다 점임.

- 지방의 주거용 건축허가 면적은 2011년 수도권을 추월한 이후 지난해에도 이 같은 현상이 계속됨. 특히 아파트와 연립주택, 다세대주택은 각각 10.5%, 43.4%, 20.2% 증가함.

■ 건설기업 경기실사지수 65.4로 전달보다 하락

- 지난해 말 반짝 호전됐던 건설업체들의 체감경기가 다시 나빠짐.

- 올해 1월 건설기업 경기실사지수(CBSI)가 65.4로 전달보다 3.5포인트 하락함. CBSI가 기준치인 100을 밑돌면 현재 건설경기를 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 뜻이고 100을 넘으면 반대를 의미함.

- 건설업체들의 경기체감도가 악화한 것은 공공 공사 발주 물량이 급감한데다 겨울철 한파로 민간공사 물량도 줄어든 데 따른 것으로 풀이됨.

- 대형업체 지수는 지난해 12월보다 7.2포인트 떨어진 85.7로 다시 90선 아래로 내려감. 중소업체 지수도 40.0으로 6.3포인트 하락한 반면 중견업체 지수는 66.7로 2.7포인트 상승함.

- 서울과 지방 건설업체들의 체감 경기가 모두 악화함.

- 서울업체 지수는 76.2로 전달보다 3.1포인트 감소해 한 달 만에 하락세로 전환함. 지방업체 지수도 3.1포인트 줄어든 49.0으로 다시 40선으로 추락함.

- 그러나 2월 CBSI 전망치는 77.2로 1월보다 11.8포인트 상승한 것으로 조사돼 건설업계 체감 경기가 나아질 것으로 관측됨.

■ 강남 아파트값 2주연속 상승세 기록, 강북 수요대기

- 서울 강남구 아파트값이 반등세를 이어가고 강북지역에서는 매매수요가 이어져 부동산 시장이 바닥을 친 게 아니냐는 기대감이 높아짐.

- 비강남권에서도 집값 낙폭이 둔화하는 추세여서 제도적인 뒷받침이 있다면 분위기가 반전될 수도 있으며 새 정부가 과감한 부동산 대책으로 시장 불씨를 살려야 함.

- 강남구 아파트값은 지난달 18일 14주 만에 반등해 2주 연속 상승세를 기록함. 강남구의 경우 개포주공3단지가 조합설립인가를 받자 나머지 단지들도 분위기를 타고 몸값이 동반 상승. 강동구 둔촌주공도 정비계획안이 확정됨.

- 강북에서는 노원구 상계동.중계동 등 전세가 비율이 높은 단지에서 매매 수요가 일어남.

- 새 정부에 대한 기대감이 커진 상황에서 사업에 속도가 붙자 투자 수요가 일제히 움직여 개포뿐 아니라 대치동 청실.은마아파트와 둔촌주공 등도 호가가 오름.

- 전세 매물이 비싸고 부족해서 매매에 관심이 있거나 값이 많이 떨어진 대형 평형으로 갈아타려는 실수요자가 제법 있음.

- 모처럼 맞은 부동산시장의 이 같은 호재가 이어지기 위해서는 새 정부가 부동산시장 분위기에 대한 불확실성을 해소할 수 있는 사인을 보내야 할것임.

■ 토지거래허가구역 대부분 해제, 세종시등 투기우려지역만 제외

- 새 정부 출범을 전후해 전국 토지거래허가구역 가운데 대부분이 해제돼 땅을 매매하기가 한결 수월해질 것으로 보임.

- 최근 부동산 경기 불황으로 전국 각지에서 진행 중인 각종 개발사업이 줄줄이 좌초되고, 토지 거래량이나 가격도 바닥 수준이어서 정부가 더 이상 규제할 명분이 없다고 판단.

- 그러나 땅값이 수년째 `나 홀로 상승세`를 보이는 세종시 일대, 보금자리지구나 신도시 주변 등 투기 가능성이 상존하는 지역은 거래허가구역으로 계속 묶이게 됨.

- 정부는 지난해부터 일선 지자체에서 건의한 지역 등을 중심으로 전국 토지거래허가구역 해제 대상과 규모를 선별하고 있음.

- 토지거래허가구역 지정 목적인 투기 가능성이 현저하게 줄어 일부 개발압력이 높은 곳을 빼곤 대거 해제를 검토 중임.

- 현재 국토부가 지정한 전국 토지거래허가구역은 1098.7㎢로 여의도 면적의 130배에 달함. 용인 등 택지개발이 활발한 경기도가 379.1㎢로 가장 많으며 다음으로 경남(191.5㎢) 서울(158.5㎢) 인천(134.7㎢) 부산(92.4㎢) 대전(54.9㎢) 등 순임.

- 이 밖에 일선 시ㆍ군ㆍ구청 등 지자체가 자체 지정한 토지거래허가구역도 현재 658.2㎢가 남아 있음. 평창 동계올림픽 개최 예정지 일대 등 강원이 86.8㎢로 가장 많고, 대구(44.6㎢) 부산(37.2㎢) 서울(28.7㎢) 등 순임.

- 평창 동계올림픽 예정지 주변 등 일부를 제외하곤 이들 지역도 순차적으로 풀릴 가능성이 커 보임.

- 토지거래허가구역에서 풀리면 일정 규모 이상 토지를 사고팔 때 시ㆍ군ㆍ구청에서 사전허가를 받을 필요가 없고, 반드시 실수요자만 살 수 있다는 족쇄도 풀림.

[쌍라이트]

토지거래허가지역 해제되면 부동산 경기가 조금은 좋아지겠지요^^