압구정동과 이촌동의 아파트는 왜 리모델링을 하는가?

[수호아빠]

최근 주택거래 신고제의 실시로 리모델링이 다시 각광을 받고 있습니다.
또한 재건축 개발이익환수제 실시도 벌써 정부차원에서 논의가 되고 있고, 아마도 정부에서는 어떠한 방법으로도 이 제도를 금년안에 실시할 움직임을 보이고 있습니다.
그 주요 요지는 착공시점에서 완공시점까지의 개발이익의 25%를 세금으로 환수해 간다는 것인데, 이보다 우려할 만한 것은 재건축시 환수 금액에 해당하는 만큼 임대주택건설을 의무화하는 방안일 것입니다.
아무튼 재건축 사업은 극도로 위축될 위기에 처해 있습니다.

이에 따라 리모델링에 대한 관심이 고조되고 있고, 이 방법을 선택한 이촌동과 압구정동의 주요 아파트들이 왜 리모델링을 선택할 수 밖에 없었나 하는 점에 대해 짚어보고자 합니다.

먼저 이들 지역은 수변 경관지구에 묶여 있습니다.
만약에 재건축을 한다면 지금보다도 낮은 아파트(7층 이하)를 지어야 할지도 모릅니다.
재건축을 하더라도 많은 용적율을 확보할 수 없는 처지에 층수까지 규제를 받는다면 이들 아파트는 재건축시 견폐율이 50%를 넘는 기형적인 모양을 갖게 됩니다.
건폐율이 50%가 넘는다 함은 마치 상업지구에 들어선 빌딩과 그 주변의 조그마한 조경시설의 형태로 생각하시면 됩니다.
따라서 재건축을 할 수 없는 상황입니다.

두번째로 소형평형 의무비율은 이들 아파트에 독약과도 같습니다.
물론 모든 재건축 아파트에 독소조항이긴 하나 용적율이 200%내외인 민영아파트에 소형평형 의무제는 재건축을 원천적으로 봉쇄하는 효력을 나타냅니다.
최대 현재보다 용적율은 50% 늘어나는데,의무적으로 60%는 국민주택 이하의 규모로 지어야 하니 35평형의 일부 세대는 전용면적 18평 이하를 배정받는 경우도 생깁니다(압구정동 현대아파트).

세번째로 현재까지는 리모델링을 선택하는 단지들은 대부분 그 규모가 작은 아파트 단지들입니다.
따라서 재건축을 하더라도 대규모 단지에 비해 그다지 커다란 효과가 없을뿐더러 오히려 재건축 규제로 인한 피해가 더 크다고 판단되는 곳들입니다.

그러나 5단지는 아직도 재건축과 관련해 경쟁력을 갖고 있습니다.
비교가 되는 대치동의 은마아파트, 청실아파트는 소형평형의무제로 인해 사실상 재건축이 물건너 간 상황입니다.
그 이후의 규제책을 적용하지 않는다 하더라도 말이죠.
그러나 5단지는 현재의 용적율이 130여% 밖에 되지않고, 재건축시 250%까진 용적율을 확보할 수 있습니다. 물론 도로체납, 학교부지 등 고려해야 할 상황들이 있으나 이에 따른 용적율 상승을 구청에 요구할 수 있으리라 보여집니다.
반면에 은마나 청실은 대충 현재 용적율 200% 내외에 각각 250%와 200%로 재건축을 허용받게 되는데, 이들과 5단지는 비교가 되지 않습니다.

그러나 재건축 사업은 사업의 특성상 상당한 시간이 소요되고, 개발이익을 최대화하기 위해서 다양한 방법이 강구되어야 합니다.
그런 측면에서 봤을때 현재는 재건축 추진에 적절한 시기가 아니라고 보여집니다.
이전에도 말씀드렸듯이 현 정부의 규제로 아파트의 공급 물량이 극도로 줄어들 수 밖에 없는 2006년도 정도에 즈음하여 본 재건축 사업을 추진해도 5단지 주민에겐 그다지 나쁠것이 없다는 거겠죠.. 

[잠주5지킴이]

오랜만입니다.

[로드맨]

좋으신 의견 늘 감사하게 생각하고 있습니다. 그러나, 현재 일부 주민들중에는 제건축 무리하게 추진하기 보다는 여유를 가지고 기다려 보자는 의견에 반발을 하실분들이 점차 생기고 있는 상황입니다. 조금 급한 마음을 가진 분들이 옜날과는 달리 많아지고있다는 것이지요~ 수호아버님 의견과 같이 현재는 기다림의 미학

[로드맨]

이 순리라는 의견을 저도한 피력해 봅니다. 물론 아무런 대책 없이 무작정 기다리는 것이 아닌, 각 주민들의 의견수렴 여론 조사와 더불어 , 리모델링의 사업성 검토, 단지 일부 공사 등 불편사항 개선작업을 병행해 가면서, 나아가 송파구 및 서울시에 우리의 의견을 강력히 요구해 가면서 무리하게 추진 하지는

[로드맨]

말았으면 하는 바램입니다. 수호아버님 의견처럼 현재는 그래도 우리 5단지는 타 단지에 비해서는 재건축 여건은 좋은 상황이나, 당장 현재 우리 단지가 재건축이 이뤄질수는 없는 상황입니다. 그리고 향후 2,3년내에는 절대 재건축이 이뤄질수가 없는 상황이기에 침착하게 신중히 시간을 두고 미래를 내다보는 재건축을

[로드맨]

추진 하자는 것이지요~ 물론 말처럼 쉬운일이 아니며, 의견조율 또한 쉬운것이 아니며, 각 이익 집단 및 주민들간의 감정 대립~ 나아가 추진위측의 불신 증대 등 현재의 여건에서 조금만 상황이 어려워 지면 점점더 문제 발생이 커져 나갈것이라 생각됩니다. 이러한 조건에서 가장 바람직한 일은 서로간의 의견교환입니다

[드랄퐁이]

지금처럼 리모델링을 적극 권장할 때 시류에 따라 하는 것도 무리가 없어 보입니다. 언젠가는 리모델링 역시 강력한 규제를 받을 것이니까요. 그러고 대부분은 다음 정부에서는 재건축을 용인할 것으로 생각하는데, 글쎄요

[TTYPE]

여유를 가지고 기다리죠. 손해볼게 없는 패를 가지고 있는 5단지입니다. 하지만 기다림이 경쟁력을 발휘하려면 지금의 5단지의 생활환경을 개선하여야 합니다. 주차장을 넓히고, 주차시스템을 바꾸고....특히 주차 시스템 중에서 외부차량 입출관리가 전혀 안되는 상황입니다.

[컨설턴트]

두마리(재건축,리모델링) 토끼중 중요한것은 현재보다 아파트 가치/가격을 높이면서 사업타당성 준비/분석과 서울시/송파구청과 유리한 입장에서 협상하는 접근이 필요합니다. 느긋하게 기다릴려면 우선 주차장 시스템을 단지내에서 차로를 일방통행을 통해 주차공간 확보가 절대적으로 필요합니다. 두번째는 중.고등학생

[컨설턴트]

들의 좋은 환경에서 학교 다닐수 있도록 2단지,3단지에 소재하는 학교 등교길을 현재보다 좋은 환경으로 강동교육청에 민원을 통하여 확보가 절대적으로 필요합니다. 또한 단지내 노후화된 일부시설(가로등,조경등)들을 최소의 투자를 통하여 환경 개.보수가 필요합니다. 마지막으로 잠실사거리에서 종합운동장까지 도로는

[컨설턴트]

우리 5단지가 협조를 해 주지 않으면 1~3단지 재건축후 입주시 도로사정은 엄청나게 정체로 인하여 송파구청/서울시에서 하루빨리 재건축 하라고 졸라될 것입니다. 구청/서울시에서 졸라될때까지 우리는 리모델링과 재건축 사업타당성 분석을 통하여 우리의 아파트 가격/가치를 높이는 활동은 지속적으로 해 야 합니다.

[컨설턴트]

하루가 다르게 대책/정책으로 인하여 재건축 아파트 가격/가치는 떨어지는것은 우리도 인정을 해 야하며, 그렇다고 무작정 기다리는 것은 무모한 짓입니다. 이럴때 일수록 리모델링 사업타당성 분석을 통하여 하루빨리 검토팀 구성을 통하여 사업타당성 분석이 필요합니다. 소유주분들간 분열은 우리에게 아파트 가격에

[컨설턴트]

절대적으로 피해가 온다는 사실도 타 재건축 단지에서 보았을 것입니다. 우리 단지는 분열은 피해를 불러올 것이므로 대외적인 환경변화에 대응 할 수 있는 두마리 토끼중 아파트 가격을 높일 수 있는 대안과 현재와 같은 좋은 입지,환경,조망,레저/쇼핑,앞으로 현재보다 더 좋아질 학군 등을 고려하면 아파트가 갖춰야 할

[컨설턴트]

모든 조건을 최상으로 다 갖췄으므로 리모델링 사업타당성 분석을 조속한 시일내 검토팀 구성이 시급합니다. 현 추진위나 입주자대표회에서든 공동으로 구성하여 타당성 분석을 반드시 해보고 언론에도 홍보를 통해 아파트 가격도 높아 질 수 있도록 적극적인 홍보 활동도 필요합니다. 언론을 통하여 전국적으로 우리

[컨설턴트]

아파트가 도곡동/대치동이상으로 홍보 될 수 있도록 언론이 우리아파트를 취재 할 수 있도록 이슈/이벤트를 만들고 홍보 합시다.