[3월재개발동향] 9월이전, 분양임박 막바지 구역 관심 집중

[인성♧이규인]

주택시장의 수요 관망세와 함께 주택법 개정안 통과, 청약 가점제 개정안 발표 등으로 인해 재개발 거래시장 또한 더욱 한산해진 분위기다. 3월 한 달간 전국적으로 사업이 진척된 구역도 어느 정도 있는 것으로 조사됐지만, 사업 진척에도 불구하고 거래시장 활성화에는 별다른 영향을 미치지 못했다. 특히 초기 사업장의 매물이나 조합원 지위에 대한 관심은 현저히 줄어든 분위기다.

그러나, 최근 일반분양을 진행한 고척제2구역(푸르지오), 가재울뉴타운1구역(가재울뉴타운I`PARK), 석관제1구역(래미안) 등은 비교적 높은 청약 경쟁률로 마감되는 등 일반분양 단계의 재개발 사업지에 대한 관심은 상대적으로 높았다. 사업이 막바지에 이른 구역을 중심으로 일반분양을 염두에 두고 주거환경, 투자가치 등을 살펴보는 수요자들은 아직 심심찮게 찾아볼 수 있다. 따라서 분양이 임박한 구역을 중심으로는 조합원 매물 투자를 검토해 보는 것도 방법 중 하나다. 최근 관리처분인가를 득하고 분양을 앞둔 단지를 살펴보면 서울지역 내 5개 구역이 있다.


- 뉴타운 사업 & 9호선 역세권 강점 : 흑석동 흑석5구역, 노량진동 노량진1구역

흑석제5구역 : 3월 26일 관리처분인가 = 흑석동 45-1번지 일대 흑석제5구역이 지난 3월 26일 관리처분인가를 받았다. 660여 가구가 건립되며 이중 일반분양 물량은 150가구 정도다. 분양가상한제가 적용되지 않고 내년 중순께 개통 예정인 지하철 9호선 중대입구역(가칭)을 도보로 이용할 수 있어 수요자들의 관심이 높은 편이다. 오는 9월 22일까지 이주비를 지급한다. 일대 전세물량이 매우 귀해 단독주택 20평형대를 기준으로 약 1억 원~1억 5,000 만원 수준에 거래된다.

노량진제1구역: 노량진역 더블역세권 = 노량진동 122번지 일대에서 사업 진행중인 노량진제1구역의 경우 2006년 11월 말 관리처분인가를 받고 오는 6월경 일반분양을 앞두고 있다. 인근 중개업소에 따르면 "토지거래허가제로 인해 이주비를 받지 않은 일부 물건에 한해서만 거래 될 뿐" 매우 한산한 상황이라고 전한다. 이 지역 일대 역시 전세물량이 귀해 단독주택 20평형을 기준으로 약 8,000 만원~9,000 만원 수준에 거래된다. 총 290여 가구가 건립되는 소규모 단지로 일반분양 물량 역시 약 40가구 정도 밖에 되지 않지만 지하철 9호선 개통을 앞두고 1호선과 9호선 이용이 가능한 더블 역세권의 장점이 있어 프리미엄이 약 1억 5,000만원 가량이 붙은 상태다.

- 3월 사업진척 재개발 구역 : 서울 7개 구역, 경기 3개 구역 등

한편 지난 3월에 전국에서 사업 인허가를 득한 주요 재개발 사업장은 다음과 같다. 단계별로는 구역지정 10곳, 조합설립인가 1곳, 사업시행인가 및 관리처분인가 구역이 각각 2곳이다.


성남시 중동 중동제3구역 : 8월경 관리처분인가 신청 계획 = 성남 중동 1500번지 일대에서 사업을 진행 중인 중동제3구역의 경우 3월 20일 사업시행인가를 받았다. 분양가상한제를 피하기 위해 오는 8월 말까지 관리처분인가 신청을 계획하고 있다. 사업추진을 서두르고 있긴 하지만 쉽지 않아 적용여부는 다소 불투명하다.
이에 따라 거래시장의 분위기는 크게 달라지지 않고 있다. 올 들어 급매물만 간혹 거래될 뿐 매수-매도 모두 한산하다. 인근 중개업소에 따르면 "지난 해와 비교해 볼 때 시장이 거의 얼어붙었고, 당분간 냉각된 시장이 계속될 것" 이라고 전망했다. 빌라 기준 10평형대 미만 매물의 경우 평당 2,100 만원~3,100 만원 수준, 10~20평형대의 경우 평당 1,800 만원~1,900 만원 수준의 시세를 형성하고 있다.

인천 산곡동 산곡제1구역 : 5월 내 조합원 분양신청 예정 = 인천 산곡동 106번지, 청천동 333번지 일대의 산곡제1구역은 3월 9일 사업시행인가를 받았다. 조합은 오는 5월 내 조합원신청을 마무리 짓고 8월 초 관리처분인가를 계획하고 있지만 재개발 사업에서는 워낙 변수가 많아 관심 수요자들은 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
최근 중개업소로 문의전화는 늘었으나 대부분이 매도문의다. 그러나 급매물이 출시되거나 매도호가를 낮추는 경우는 아직 별로 없다.


- 재개발 거래도 한산, 주택법 통과로 완료 앞둔 사업장은 속도 낼 듯

전반적인 주택, 부동산시장의 안정세 속에 지난 3월에는 서울 관악, 동대문, 경기 고양, 수원, 안양 등의 주요 구역을 중심으로 재개발 매물 평당가격이 소폭 하락하기도 했다. 초기 사업단계로 구체적인 사업계획이 아직 나와있지 않은 구역들이 많았고 전반적인 매수세가 워낙 적기 때문이다. 당분간 이와 같은 재개발 시장의 거래 한산은 계속될 것으로 보인다.

반면 주택법이 통과됨에 따라 분양가 상한제 적용을 피할 수 없게 되면서 일부 구역에서는 최종적으로 사업진행에 박차를 가할 것으로 예상된다. 또한 청약 가점제 시행을 앞두고 상대적으로 당첨 확률이 낮은 내집 마련 수요자들을 중심으로는 기반시설확충 및 일대 주거환경개선이 기대되는 막바지 재개발 사업지, 분양 임박 사업장으로 관심이 다소 늘어날 것으로 예상된다.