알림 재건축 투자가이드

[조석제]

	재건축구역의 투자가이드
	5대 저밀도지구의 아파트 조명
		5대 저밀도 지구란?
		잠실지구	반포지구
		청담·도곡지구	화곡지구
		암사·명일지구
	택지개발(예정)지구 아파트 재건축 분석
		택지개발(예정)지구란?
		개포지구	고덕지구
	송파구 가락시영, 문정주공 재건축단지 분석
		가락시영	문정주공
	강동구 둔촌지구, 성우아파트 재건축 단지 분석
		둔촌지구	길동 성우아파트

재건축구역의 투자가이드

1. 건물면적 보다는 토지면적(대지지분)이 넓은 곳에 투자하라.

- 대지지분은 재건축이후 조합원 1인이 확보할 수 있는 평형에 영향을 미치므로 같은 평형의 아파트라도 대지지분이 높으면 더 큰 평수를 배정받을 수 있다.

2. 진입도로를 내는데 장애가 없는지를 확인하라.

	- 진입도로를 확보하지 못해 몇해를 두고 사업의 진척을 보지 못하는 경우가 종종 있다. 여러 필지거나 많은 면적일수록 사업에 큰 부담이 되므로 유의해야 한다.
3. 큰 평형의 구성비율이 낮은 단지내에서는 가급적 큰 평형을 구입하라.
	- 아파트를 배정할 때 큰 평형을 소유한 조합원(정확히 말하자면 재산가액이 큰 조합원)에게 큰 평형 아파트가 우선 배정되므로 재건축이 유망한 아파트에서는 큰 평형 값이 먼저 상승하는 이유이다.
4. 조합이 얼마나 부채를 지고 있는지 확인하라.
	- 사업이 지지부진할수록 조합은 조합운영비 등의 지출로 많은 집을 지게 되어서, 부실화할 우려가 있다.

5. 주변에 단독주택 단지가 형성되어 있는 곳은 가급적 피하라.

- 용적율을 300%(일반주거지역)까지 활용할 수 있는지 확인하는 것이 좋다. 인근에 단독주택이 밀집해 있거나 군부대가 있을 경우에는 고도제한을 받아 아파트를 충분히 올릴 수가 없는 경우가 종종 있다.

6. 기존 아파트(주택)의 로얄층 프리미엄은 생각하지 말라.

- 아파트 시세는 1~2층이나 최상층 보다 중간층이 1,000~2,000만원 정도 높은 것이 일반적이다. 그러나 재건축 아파트의 평형을 배정할 때 로얄층 소유자에게 우선권을 준 사례는 거의 없다.

7. 조합이 사유지나 공유지등 토지를 매입해야 하는 것이 없는지 확인하라.

	- 공공용지가 있으면 아파트가 차지하는 토지를 모두 매입해야 함으로 토지구입으로 조합원의 부담이 추가로 그 만큼 늘어나기 때문이다.
8. 시세가 급등하지 않았는지 확인하라.
	- 시세는 재건축 시공회사를 선정하거나 재건축 판정이 나는 등 일반적으로 주요 과정을 거칠 때마다 상승되므로 시세가 너무나 많이 올라있는 단지는 수익성이 떨어져 투자 매력이 그만큼 떨어진다.
9. 세입자의 자발적인 협조가 있는 지를 확인하라.
	- 재건축사업의 경우에는 세입자에 대한 보상이 원칙적으로는 없다. 그레서 세입자와의 분쟁이 왕왕 있어왔었고, 그로 인하여 사업이 지연되었다. 그러나 요즘은 대부분 이주를 원활하게 진행하기 위하여 이주비를 지급하고 있으나 그렇지 않을 경우 이주기간이 길어 질 수 있다.

10. 조합설립인가의 취소 가능성에 유의하라.

- 설립인가후 2년이내에 사업승인신청이 없는 경우 조합설립인가가 취소될 수 있는 데 만일 조합설립인가가 취소된다면 조합원의 피해가 클 수 있다. 그러므로 조합설립인가후 상당 기간이 경과하였음에도 사업승인절차에 착수하지 아니한 재건축아파트는 투자에 유의하여 야 한다.

11. 시공사와의 분쟁발생 여부를 확인하라.

- 지분제로 시공계약이 된 재건축사업의 경우에도 완전한 지분제 계약은 드물며 일부 도급제적 요소가 있게 마련이므로, 공사진행에 따른 추가부담문제가 불거져 나올 수 있다. 따라서 시공회사측에서 경기변동, 민원발생 등의 이유로 계약변경을 요구하여 공사진행이 불투명한 것은 아닌지 확인하는 자세가 바람직하다.

12. 조합원지분 여부 및 기타의 고려사항들

- 조합원지분의 경우에는 추가부담금 확정여부 및 그 금액과 납입시기를 고려하라. - 입주시기가 많이 남아 있다면 시공사의 신뢰도를 살피고(대형건설사가 좋다), 입주시점이 가깝다면 기 반시설 및 주변환경 여건이 잘 갖추어져 있는 지를 따져보는 것이 좋다. - 분양권이 싸다고 해서 좋은 것은 아니다. 분양가 이하로 거래되는 것은 처음부터 분양가가 높았음을 의 미한다. 상당한 프리미엄을 주더라도 입지가 좋은 곳을 선택하라. 프리미엄이 높은 것은 다 이유가 있 다. 그러나 과대광고 등으로 실제가치 이상으로 프리 미엄이 형성된 곳도 있으므로 직접 현장을 방문하 여 입지와 전망을 조사한 다음 투자의사를 결정하는 것이 현명하다. - 다른 조건이 같다면 단지규모가 큰 곳을 선택하는 것이 유리하다. - 지가가 높은 지역에 위치한 아파트가 일반분양가를 높일 수 있어 유리하다. - 조합 내부분쟁이 없는 곳을 선택하라. - 이주비가 많은(초기 투자비가 낮은) 단지를 택하라. - 대지면적에 비하여 가구수가 많은 곳은 피하는 것이 좋다. - 기존 건축물의 용적율(=건물연면적/대지면적)이 낮을수록 좋다.

5대 저밀도지구의 아파트 조명

- 기준일 : 2000년 12월 14일

5대 저밀도지구란?

70년대 말부터 80년대 초에 걸쳐서 지어진 대단위 저층아파트단지로 잠실지구, 반포지구, 청담·도곡지구, 화곡지구, 암사·명일지구를 말한다.
『밀도』란 용적률과 세대밀도(1만㎡당 세대수)를 통칭하는 개념으로 법규상 저밀도, 중밀도, 고밀도라고 분류하는 용어도 없을뿐만 아니라 기준도 없다.

왜, 5대 저밀도지구가 시선집중을 받고 있는가?

현재 이 지역들은 70∼130%정도 용적률의 아파트로 현행법상 300%에 비하면 아주 낮은 용적률로서 서울시 방안에 따른다해도, 용적률은 최소한 2∼3배 이상 높아지리라 예상된다. 또한 교통이 편리하고 기타 편익시설이 어느 지역보다도 뛰어나기 때문에 재건축 후의 주거가치는 매우 높으리라 예상되기 때문이다

서울시 5개 저밀도아파트 추진 경위

- 93년 9월 10일 - 93.10∼95.8월 - 96.11.14 - 97.5∼98.3 - 99.5.8 - 99.8.2∼8.31 - 99.10.23∼26 - 99.10.27 - 99.11.8 - 99.11.12 - 99.12.29 - 2000.1 - 2000.5 - 2000.9 - 2000.12

저밀도 아파트 재건축 주민청원 채택(시의회) 시정개발연구원 용역 주민과 합의된 재건축계획기준 확정발표 개발 구상안 현상공모 교통영향평가 심의 완료 아파트지구 기본계획(안) 공람·공고 단지별 주민대표면담과 의견 조정 환경영향평가 협의완료 인구영향평가 접수(건교부) 조정자문위원 5개 저밀도 현장 방문 조정자문회의 조정안 발표 서울시, 건교부에 반포-잠실지구 수도권정비 심의위원회 심의요청 수도권 정비 심의위원회 심의 통과 기본계획 확정고시 조합설립인가

잠실지구

송파구 잠실동 주공 1·2·3·4단지와 신천동 시영 등 모두 5개 단지가 포함되어 있으며 총 21,250가구로 5개 지구중 가장 규모가 크며, 9월말 재건축기본계획안이 확정됐지만 아직 5개 단지중 어느 곳도 본격적인 추진을 보이지 않고 있다. 변수는 서울시의 단계별 재건축 추진방침으로, 1개 단지만 우선적으로 사업을 허용한 후 나머지 단지는 재건축에 따른 부작용을 지켜본 후 사업승인 시기를 조정하겠다는 것이다. 그리하여, 사업일정을 앞당기려는 각 단지가 치열한 경쟁을 하고 있으며, 주민간의 합의를 도출하기 위하여 노력하고 있다.

○ 잠실시영아파트 단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 송파구 신천동 17외 4필지
·면적 : 281,096.00㎡(85,031.54평)
·건축년도 : 76년 1월
·기존세대수 : 6,000세대(13평: 4520, 14평 : 400, 17평 : 570, 19평 : 510)
·교통편 : 전철 2호선 성내역 1∼2분거리, 8호선 몽촌토성역 5분거리
·시공선정 : 95년 현대, 삼성, 대림, 코오롱, 두산, 쌍용
·주위환경 : 전철2호선 성내역, 8호선 몽촌토성역, 중앙병원, 올림픽공원, 한강 시민공원

- 투자 및 시세분석

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
13	13.5	4,520	14,000∼15,000	4,500∼5,000
14	15.5	400	15,500∼16,000	4,500∼5,000
17	18.3	570	22,500∼23,000	7,000∼8,000
20	22	510	26,500∼27,500	7,000∼9,000

○ 잠실1단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 송파구 잠실동 19번지일대
·면적 : 246,330㎡(74,514평)
·준공연도 : 75년 10월
·기존세대수 : 5,390세대(8평:500, 10평:600, 13평:4,020, 15평:270)
·교통편 : 전철2호선 신천역 4분거리
·시공사 선정 : 현대, 대림, 현대산업개발, 우성
·주위환경 : 잠실종합운동장, 롯데월드, 롯데백화점, 한강시민공원

-투자와 시세분석

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
7.5	8.7	500	9,800∼10,000	3,000∼3,500
10	11.5	600	11,800∼12,000	3,500∼4,000
13	15	4020	15,000∼15,500	3,500∼5,000
15	17.4	270	23,500∼23,800	4,000∼5,000

○ 잠실2단지

- 기존아파트 개요

· 위치 : 송파구 잠실동 22번지
· 면적 : 238,277㎡(72,078평)
· 준공연도 : 75년 12월
· 기존세대수 : 4,450세대( 13평:3,590, 15평:130, 19평:730)
· 교통편 : 지하철 2호선 신천역 5분
· 시공사 : 삼성, 대우, 대림, 우방,
· 주위환경 : 롯데백화점, 롯데월드, 한강시민공원, 잠실종합운동장

- 투자와 시세분석

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
13	15	3,590	15,000 15,500	4,000∼5,000
15	17	130	21,500∼22,000	5,500∼6,000
19	23	730	27,000∼27,500	7,000∼7,500

○ 잠실3단지

- 기존 아파트개요

·위치 : 송파구 잠실동 35번지 일대
·면적 : 168,720㎡(51,037평)
·준공연도 : 75년 12월
·기존세대수 : 3,280세대(15평:3,000, 17평:280)
·교통편 : 지하철 2호선 신천역 5분
·시공사 : 99.5.30.현대, 현대산업개발, LG건설
·주위환경 : 롯데월드, 롯데백화점, 석촌호수

- 투자와 시세분석

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
15	16	3,000	15,300∼16,000	5,500∼6,500
17	17	280	23,500∼24,500	6,500∼7,500

○ 잠실4단지

- 기존아파트개요

·위치 : 송파구 잠실동 44번지
·면적 : 139,421㎡(42,174평)
·준공연도 : 75년 11월
·기존세대수 : 2,130세대(모두 17평임)
·교통편 : 지하철 2호선 신천역, 2·8호선 잠실역에서 10분거리
·시공사 : 삼성, LG건설
·주위환경 : 롯데월드, 롯데백화점, 갤러리아백화점, 석촌호수

- 투자와 시세분석

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
17	19.2	2,130	19,500∼20,000	6,500∼7,500

○ 향후 전망

서울시와의 조정과정에서 용적률은 270∼300% 사이로 결정되어질 것이며, 서울시 방안에 따르는 단지가 선도적으로 이끌어 가리라 예상되며 인근 아시아선수촌아파트의 시세는 평당 1400∼1800만원을 형성하고 있고, 주위의 편익시설과 환경도 좋기 때문에 최고의 아파트단지가 되리라 예상된다.

반포지구
	5개 저밀도지구중 입지여건이 최고로 손꼽히는 지구로 주공 1단지(1~3주구), 주공2단지(5주구), 주공3단지(6주구), 4주구(한신1차, 15차)가 반포지구 저밀도지구에 해당되며, 타지구에 비하여 기존 아파트 평형이 커서 서울시 기본계획안에 따르기가 현실적으로 어려워 반포지구는 5개지구중 제일 침체되어 있는 상태다.

○ 주공1단지(1-3주구)

- 기존아파트 개요

·위치 : 서초구 반포본동 793,1109,1161,1241번지일대
·면적 : 총436,265㎡(131,970평)
1주구:150,779㎡(45,610평)
2주구:141,032㎡(42,662평)
3주구:144,454㎡(43,697평)
·준공연도 : 74년 3월
·기존세대수 : 1주구-770세대(42평:710, 62평:60)
2주구-1200세대(32평)
3주구-1490세대(22평)
·교통편 : 지하철 4호선 동작역 10분거리
·시공사 : 현대, 대림건설
·주위환경 : 강남고속버스터미널, 뉴코아백화점, 한강시민공원

- 투자 및 시세분석

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
22	18∼20	1490	25,800∼26,500	9,000∼9,500
32	30	1200	38,700∼46,300	14,000∼17,000
42	40	710	58,700∼67,000	25,000∼27,000
62	60	60	86,000∼94,000	34,000∼35,000

○ 주공2단지(5주구)

- 기존아파트 개요

·위치 : 서초구 반포동 18-23번지일대
·면적 : 231,979㎡(70,174평)
·준공연도 : 78년 12월
·기존세대수 : 1720세대(18평:1,230, 25평:490)
·교통편 : 전철 3.8호선 고속터미널 역 10분거리
·주위환경 : 고속터미널, 뉴코아백화점, 센트럴시티, 신세계백화점

- 투자 및 시세분석

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
18	18	1,230	19,500∼20,500	7,500∼8,500
25	25	490	36,000∼31,500	11,000∼12,000

○ 반포주공3단지(6주구)

- 기존아파트 개요

·위치 : 서초구 반포동 20-4번지일대
·면적 : 248,541㎡(75,184평)
·준공연도 :78년 12월
·기존세대수 : 2400세대(16평:1,750, 25평:650)
·교통편 : 전철 3호선 고속터미널역, 7호선 반포역 5분
·시공사 : 미정
·주위환경 : 고속터미널, 뉴코아 백화점, 킴스클럽

- 투자 및 시세분석

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
16	20	1750	21,000∼21,500	7,000∼7,500
25	32	650	36,000∼37,000	11,000∼12,000

○ 신반포 한신 1차, 15차(4주구)

- 기존아파트 개요

·위치 : 서초구 반포동 2-1,12번지일대
·면적 : 206,030㎡(62,324평)
·준공연도 : 1차는 77년 10월, 13차는 82년 11월
·기존세대수 : 980세대
·교통편 : 전철 3,8호선 고속터미널역 13분 거리
·시공사 : 미정
·주위환경 : 한강시민공원, 고속터미널, 뉴코아백화점

- 투자 및 시세분석
·한신1차

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
28	25	350	28,000~29,000	11,000~12,000
32	30	220	35,000~36,000	13,000~14,000
33	30	160	36,000~37,000	13,000~14,000
51	48	60	63,000~67,000	25,000~26.000

·한신15차

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
45	36	40	45,000~47,000	18,000~19,000
56	45	70	63,000~70,000	27,000~28,000
68	55	80	75,000~85,000	30,000~32,000

○ 향후 전망

서울고속버스터미널과 지하철 3호선과 7호선 등 교통의 요충지인데다 도심지인데도 쾌적한 주거환경을 갖추고 있어서 최고의 입지조건이나 타 저밀도 지구와는 다르게 20평이상인데다, 50평대까지 분포되어 있어서 서울시의 소형평형 의무건립을 받아들이기 힘든 관계로 재건축 추진위원회 조차 구성되지 않은 단지도 있다. 앞으로 재건축 추진이 원활하게 진행되기 위하여는 서울시가 지역적 특성을 고려하여 소형평형 의무비율을 완화해 주던지, 지역역주민이 서울시 기본계획을 따라야 하는데, 지역주민의 반대가 심해 추진이 지연될 여지가 있다.

청담·도곡지구
	강남구의 핵심 주거지역으로, 해청아파트, 영동주공1,2,3단지, AID차관아파트, 개나리1차아파트, 도곡주공이 해당되며, 영동 2,3단지를 제외하고 지난 11월 17일 개나리 1차아파트까지 조합설립인가를 받아, 현재 5개지구중 가장 빠르게 움직이고 있어, 내년 봄 정도 사업계획승인을 신청할 예정에 있다. 어느 지구보다도 편의시설과 기반시설이 잘 갖추어져 있고, 서울의 최고급의 주택가이며 임차율도 타 지구보다도 적어서 진행이 빠르게 진행되고 있다.

○ 해청아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 삼성동 7번지,11번지 등 일대
·면적 : 72,253㎡(21,856평)
·준공연도 : 74,75,76년
·기존세대수 : 810세대(22평:50, 23평:50, 25평:100, 26평:160, 27평:60, 29평:50, 32평:10)
·교통편 : 전철8호선 강남구청역
·시공사 : 삼성물산(가∼마동), 현대산업개발(바∼21동)
·주위환경 : 현대백화점, 신세계백화점, 선릉공원

- 투자분석 및 시세
·가∼마 동

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
25	20	100	29,000~30,000	7,500~8,000
26	22	160
29	24	50	32,000~33,000	8,500~9,000
35	30	40	36,000~37,000	12,500~13,000
41	37	40	48,000~49,000	17,500~18,500

바∼21 동

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
22	17	50	22,000~23,000	6,000~6,500
23	18	50
25	20	100	29,000~30.000	7.500~8,000
26	22	50
27	23	60	32,000~33,000	8,500~9,000
28	24	140
32	28	60	33,000~35,000	12,500~13,000
35	29	20	36,000~37,000	12,500~13,500
40	34	30	48,000~49.000	17,500~18,000
50	46	20	68,000~70,000	22,500~23,500

○ 영동주공1,2,3단지 - 기존아파트 개요 ·위치 : 1단지- 역삼동 757,764번지 2단지- 역삼동 755-4번지 3단지- 역삼동 754-1번지 ·면적 : 1단지-35,925㎡(10,867평), 2단지-30,963㎡(9,366평), 3단지-27,688㎡(8,375평) ·준공연도 : 74년 3,12월 ·기존세대수 : 1단지-1,050세대(13평), 2단지-840세대(13평), 3단지-700세대(13평) ·교통편 : 지하철2호선 선릉역, 분당선 영동역이 5-10분 ·시공사 : 2단지-대림산업, 3단지-대우건설 ·주위환경 : 롯데백화점 강남점, 영동세브란스병원 - 투자분석 및 시세 모두 13평형이고 1단지 지분은 10.5평이고 2,3단지지분은 11.5평이다. 시세는 1억3천 정도에서 거래되고있으며 전세가는 4천만원 정도이다.

○ 영동AID차관아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 삼성동 16번지 외 2필지
·면적 : 87,735㎡(26,540평)
·준공연도 : 74년 12월
·기존세대수 : 1,680세대(15평:1,510, 22평:170)
·교통편 : 지하철7호선 청담. 강남구청역이 10여분 거리
·시공사 : 현대건설
·주위환경 : 현대백화점, 강남구청, 청담시장 등

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
15	15	1510	18,000~21,000	5,500~6,000
22	22	170	31,000~33,000	8,000~8,500

○ 개나리1차아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 역삼동 754번지
·면적 : 23,282㎡(7,043평)
·준공연도 : 76년 12월
·기존세대수 : 290세대(21평:120, 26평:110, 29평:60)
·교통편 : 지하철 2호선, 분당선(예정) 선릉역이 인근에 있음
·시공사 : 삼성물산
·주위환경 : 그랜드백화점, 진선여중·고

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
21	18	120	27,000~28,000	10,000~11,000
26	24.5	110	36,000~37.000	12,000~12,000
29	27	60	40,000~41.000	13,000~14,000

○ 도곡 주공아파트(저층)

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 도곡동 527번지 외 3필지
·면적 : 167,967㎡(50,810평)
·준공연도 : 77년
·기존세대수 : 2,450세대(주공1), 610세대(주공2)
·교통편 : 지하철 3호선 도곡역 5분거리
·시공사 : 현대, 쌍용, LG건설(주공1)-2,450세대, 현대산업개발(주공2)-610세대(13평)
·주위환경 : 롯데백화점 강남점, 영동 세브란스 병원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	시세(만원)	전세가(만원)
10	14.6	17,000~17,500	3,000~3,500
13	19	23,000~24,500	4,000~4.500

○ 향후전망

어느 지구보다 진행이 빠르게 진행되고 있으나 서울시에서는 임차인들의 이주에 따른 전세의 대혼란을 예상하여 최초로 2,500세대에 한해 별도 심의 없이 사업계획승인을 할 예정이다. 그러므로, 사업계획 승인을 얻기 위하여는 조합원의 화합이 필수요인이며, 이 지구는 도심 속의 고층빌딩 사이의 낡고 낮아서 도시의 미관상으로나 주거의 효율적인 가치가 떨어 졌으나, 재건축이 된다면 주민들의 주거환경이 개선되어 최고의 주거지역으로 대단위 고층 아파트로 새롭게 각광 받을 것이다.

화곡지구
	대부분의 단지가 소형평형으로 이루어진 관계로 서울시의 저밀도 아파트 기본계획이 나오자 가장 활발하게 추진된 지구로 크게 1주구, 2주구, 3주구 3개 지역으로 분류해 볼 수있는데, 제1주구에는 내발산주공1단지, 세운, 세림, KAL아파트가 여기에 해당되고, 제2주구는 화곡주공2단지, 양서3단지, 영운아파트가 이 단지에 해당되며, 제3주구는 우신, 양서1단지 , 홍진, 홍진시범1차·2차아파트와 화인연립이 여기에 해당된다. 특히 이 지구는 암사·명일지구와 더불어 타 지구보다 도심에서 벗어나 있으나 상대적으로가격도 덜 올라있는 상태로, 소규모아파트와 대단지 주공아파트 중 투자성 분석을 하여 투자하는 것이 포인트가 되겠다.

○ 제1주구

- 기존아파트 개요

·위치 : 강서구 발산2동 656번지(주공,KAL), 657(세림), 658(세은)번지 일대
·면적 : 106,864㎡(32,326평)
·준공연도 : 78(주공,세림, 세은)
·기존세대수 : 총1,834세대
주공아파트 : 1,550세대(10평:400, 13평:1150)
KAL아파트 : 204세대(18평)
세림 : 40세대(32평)
세은 : 40세대(22평)
·교통편 : 지하철5호선 발산역 5분거리
·시공사 : 현대, 현대산업개발
·주위환경 : 그랜드백화점, 우장공원

- 투자분석 및 시세

아파트	평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
내발산 주 공	10	9.8	400	8,200∼8,600	2,300∼2,600
	13	12.8	1,150	11,300∼11,800	3,200∼3,500
KAL	18		204	사원 임대아파트임
세림	34	25	40	18,500∼19,000	7,000∼8,000
세은	22	18	40	19,000∼12,500	5,500∼5,500

○ 제2주구

- 기존아파트 개요

·위치 : 강서구 화곡동 1003(주공), 1003-2(영운), 78(양서3단지)번지 일대
·면적 : 121,911㎡(42,275평)
·준공연도 : 78년(주공), 79년(양서3단지), 87년(영운)
·기존세대수 : 총2,030세대
주공아파트 - 1,750세대(13평)
양서3단지 - 100세대(28평)
영운아파트 - 180세대(21평)
·교통편 : 지하철5호선 우장산역이 도보로 2∼5분거리
·시공사 : 현대산업개발, 대림산업
·주위환경 : 우장공원, 그랜드백화점

- 투자분석 및 시세

아파트	평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
주공	13	14.2	1,750	10,000∼10,500	3,000∼3500
양서3단지	28	28	100	21,000∼21,500	8,000∼8,500
영운	21	13.3	120	10,500∼11,000	5,000∼5,500
	26	16	60	12,000∼12,500	6,500∼7,000

○ 제3주구

- 기존아파트 개요

·위치 : 강서구 화곡동 70-1(우신), 84-31(홍진1차), 111-21(홍진2차), 1004(양서1단지)번 지일대
·면적 : 139,753㎡(42,275평)
·기존세대수 : 총- 1,686세대
우신아파트-1,170세대(17평:530, 20평:400, 24평:240)
양서1단지-290세대(31평)
홍진-100세대(18평), 홍진시범1차-90세대(19평:40,24평:50)
홍진시범2차-90세대(19평:30, 22평:30, 24평:10, 27평:20,)
화인연립-36세대(18평)
·교통편 : 지하철5호선 우장산역에서 도보2-5분 거리
·시공사 : 현대건설
·주위환경 : 우장공원, 그랜드백화점

- 투자분석 및 시세

아파트	평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
우신	17	15.6	530	10,000	3,500
	20	18	400	12,000∼12,500	4,500
	24	22	240	15,000∼15,500	7,000
양서1단지	31	28	290	22,000∼22,500	9,000
홍진	18	14	100	9,500∼10,000	4,000
홍진시범 1차	18	15	40		4,000
	24	23	50	15,000	6,500
홍진시범2차	19	19	30	12,000	4,500
	22	22	30	12,500∼13,000	5,000
	24	24	10	14,000∼15,000	6,500
	27	27	20	16,000∼17,000	7,000

○ 향후 전망

화곡 지구는 서울시 재건축 안이 나왔을 때 제일 활발하게 추진되어 지난 2월 5개지구중 가장 먼저 재건축기본계획을 확정해 사업에 대한 기대감이 높았다. 그런데도 현재 사업 진척을 보이지 못하고 있는 이유는 상가소유주들이 동의를 담보로 무리한 보상을 요구하 고 있기 때문이다. 그러나, 지구 내 조합들은 기본계획이 빨랐고 소형평형 의무비율에도 동의하고있으므로 상가소유자와 원만한 합의를 이끌어 낸다면, 내년 중 한 두 곳의 단지가 사업승인을 받을 수 있을 것으로 예상된다.

암사·명일지구
	5개 지구중 서울의 동쪽에 위치하고 있는 이 지구는 강동시영1단지, 강동시영2단지, 동서울아파트, 한양아파트단지가 여기에 해당되며, 5개지구 중 가장 늦게 추진되었으나 서울시 재건축방안이 나오면서 급진전되었으며, 근린공원이 많고 주위 자연환경이 좋아 쾌적한 주거환경으로 재건축될 것으로 보인다.

○ 강동시영1단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 암사3동 414의12
·면적 : 152,079㎡(46,004평)
·준공연도 : 79년 12월
·기존세대수 : 3,000세대(11평:1,200, 13평:900, 15평:900)
·교통편 : 지하철5호선 명일역이 도보로 3∼7분 거리
·시공사 : 롯데건설
·주위환경 : 암사선사유적지, 한강시민공원, 올림픽대로 인접, 해태백화점, 양지시장

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
11	12.7	1,200	9,700∼10,000	2,200∼2,600
13	15	900	13,000∼13,500	3,000∼3,300
15	17.2	900	17,000∼17,500	3,700∼4,000

○ 강동시영2단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 암사4동 413번지
·면적 : 70,823㎡(21,424평)
·준공연도 : 80년 10월
·기존세대수 : 1,400세대(13평:350, 15평:730, 17평:320)
·교통편 : 지하철5호선 명일역이 도보 3∼7분 거리
·시공사 : 현대, 대림산업
·주위환경 : 암사 선사유적지, 한강시민공원, 올림픽대로 인접, 해태백화점, 양지시장

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
11	12.7	1,200	9,700∼10,000	2,200∼2,600
13	15	900	13,000∼13,500	3,000∼3,300
15	17.2	900	17,000∼17,500	3,700∼4,000

○ 동서울아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 암사3동 337의4번지
·면적 : 26,371㎡(7,977평)
·준공연도 : 81년 4월
·기존세대수 : 470세대(15평:270, 19평:200)
·교통편 : 지하철5호선 명일역 도보7∼8분 거리
·시공사 : 현대건설
·주위환경 : 암사 선사유적지, 한강시민공원, 올림픽대로 인접, 해태백화점, 양지시장

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
15	13.8	270	12,200∼12,700	4,000
19	18	200	16,500∼17,000	5,000

○ 향후 전망

한양아파트는 시영2단지에 편입되어 추진 중에 있고, 그동안 걸림돌이 되었던 강동 1단지의 초등학교부지 확보문제와 2단지 공원용지 문제가 해결되어, 현재 서울시에 기본계획안이 제출되어 있는 상태로 빠르면 금년내로 확정고시도 가능할 전망이다. 또한 중부고속도로와 올림픽대로 진입이 쉽고 암사대교가 완공(2002년 예정)되면 강북권 시내중심부로도 진입이 원활하게되어 암사지구의 재건축사업이 차질없이 되어간다면, 쾌적한 환경을 구비하게되어 앞으로 각광받는 전원 아파트가 될 것이다.

택지개발(예정)지구 아파트재건축 분석

- 기준일 : 2000년 12월 15일

택지개발(예정) 지구란?

아파트 등 주택을 안정적으로 공급하기 위해 공공기관이 민간 건설업체에 분양하기 전에 미리 조성하는 공공택지를 말하는 것으로, 일반인들이 주택을 짓는 민간택지와는 달리 공 공택지를 개발하는 것이므로 주택공사, 토지개발공사, 지방자치단체 등 공공기관이 사업을 시행하게 된다. 서울에서 이 택지지구에 해당되는 지구는 개포지구와 고덕지구가 있으며, 이 지구에서 는 재건축 등 개발의 제한을 많이 받게된다. 그러나 지난해 일부 도시설계구역으로 지정 되면서 도시설계 입안권이 자치구로 넘어가 저밀도지구처럼 서울시의 간섭을 많이 받지 않아도 되어 투자자들의 관심을 받고 있고, 추진도 활발하게 진행되고 있다.

개포지구

서울 남단에 자리하고있는 개포지구는 대모산 , 구룡산이 남측에 자리하고 있어서 공원 녹지공간이 많고 쾌적한 주거환경을 가지고 있는데, 여기에는 개포동 시영아파트, 주공 1,2,3,4단지가 해당되며, 현재 일원동 현대아파트와 개포시영아파트가 빠르게 움직이고 있 으며 주공단지도 활발하게 추진하고 있으나, 서울시의 지구단위계획 심사위원회에서 강남 구가 올린 개포동일대 "지구단위계획"에 대해 전면적인 재검토 지시를 내려서 개포주공단 지의 재건축 사업이 장기화 될 것으로 전망된다.

○ 개포시영아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 개포동 656번지 일
·면적 : 113,663㎡(34,383평)
·준공연도 : 83년 12월
·기존세대수 : 1,970세대(10평:300, 13평:1000, 17평:480, 19평:190)
·교통편 : 지하철 3호선 매봉역, 분당선 개포고역 도보 10분
·시공사 : 삼성물산
·주위환경 : 그랜드백화점, 구민체육관

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
10	11.3	300	11,000∼11,500	3,000∼3,500
13	15.88	1,000	15,000∼15,500	4,000∼4,500
17	20.11	480	23,000∼23,500	6,500∼7,000
19	22.56	190	27,000∼27,500	7,000∼7,500

○ 주공1단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 개포동 660의1번지 일대
·면적 : 405,555㎡(122,680평)
·준공연도 : 1982년 5월
·기존세대수 : 5,040세대(11평:530, 13평:1,530, 15평:1,795, 16평:65, 17평:1,055, 18평:65)
·교통편 : 지하철3호선 도곡역, 분당선 개포고역 도보 5∼7분
·시공사 : 현대, 현대산업개발
·주위환경 : 삼성의료원, 개포시장, 강남구민체육관

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
11	15.2	530	13,500∼14,500	4,000∼4,500
13	18	1,530	16,000∼17,000	5,000∼5,500
15	20.8	1,790	21,000∼22,000	6,000∼6,500
16	22.2	65	24,000∼25,000	6,500∼7,000
17	23.6	1,055	27,000∼28,000	8,500∼9,000
18	24.9	65	28,000∼30,000	9,000∼9,500

○ 주공2단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 개포동 140번지 일대
·면적 : 98,578㎡(20,745평)
·준공연도 : 81년 12월
·기존세대수 : 1400세대(8평:460, 16평:200, 19평:200, 22평:290, 25평:250)
·교통편 : 지하철 3호선 도곡역, 분당선 개포고역 도보 7분
·시공사 : 미정
·주위환경 : 개포공원, 개포시장, 강남구민체육관

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
8	9.3	460	10,500∼11,000	3,000∼3,500
16	19.7	200	20,500∼21,500	6,500∼7,000
19	22.7	200	25,000∼26,000	8,000∼8,500
22	26.4	290	29,000∼30,000	10,000∼10,500
25	29.5	250	37,500∼38,500	11,000∼11,500

○ 주공3단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 개포동 138번지 일
·면적 : 58,520㎡(17,702평)
·준공연도 : 83년 6월
·기존세대수 : 1,160세대(11평:610, 13평:380, 15평:170)
·교통편 : 지하철 3호선 대치역, 분당선 개포역 도보 5∼10분
·시공사 : 현대건설
·주위환경 : 개포공원, 개포도서관, 그랑프리백화점

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
11	15.87	38	9,500∼10,000	3,500∼4,000
14	19.76	472	11,500∼12,000	4,500∼5,000
16	23.20	1,367	14,500∼15,000	6,000∼6,500
18	25.3∼26.5	703	18,500∼19,000	7,000∼7,500

○ 주공4단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 개포동 189번지 일대
·면적 : 76,298㎡(23,080평)
·준공연도 : 83년 12월
·기존세대수 : 2,840세대(11평:480, 13평:1,580, 15평:780)
·교통편 : 지하철 3호선 대치역, 분당선 개포역 도보 5∼10분
·시공사 : 미정
·주위환경 : 개포공원, 개포도서관, 그랑프리백화점

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
11	13.4	480	14,500∼14,500	4,000∼4,500
13	16	1,580	16,800∼17,800	4,500∼5,500
15	19	780	23,500∼24,800	6,500∼7,000

○ 일원현대아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 강남구 일원동 689의1∼2, 690의2번지
·면적 : 41,279㎡(12,487평)
·준공연도 : 83년 12월
·기존세대수 : 465세대(21평:95, 26평:40, 32평:330)
·교통편 : 지하철 3호선 대청역이 5거리
·시공사 : 삼성물산
·주위환경 : 늘푸른공원, 삼성의료원, 뉴코아쇼핑쎈타

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
21	19	95	23,500∼ 24,500	9,500∼10,000
26	24	40	31,000∼32,000	11,500∼12,000
32	26	330	39,000∼39,500	14,000∼14,500

○ 향후 전망

서울시에서 최근 지구단위 소위원회를 열어 재건축에 따른 대모산 환경침해 등 재반여건 을 고려하여, 제3종 일반주거지역으로 분류 전면 보완토록 하여 당분간 재건축사업이 난항 을 겪을 것 같다. 그러나, 지역주민과 건설업계에서는 서울시의 최근 강화된 용적율(250%에 20%인센티브) 에 크게 반발하고 있으며, 일시적인 제한일 뿐 상황에 따라 완화되리라 예상하고 있다. 녹지공간이 많아서 환경친화적인 재건축 아파트단지가 될 것으로 예상되고, 또한 교통도 편리하여 쾌적한 주거공간으로 될 것으로 예상된다.

고덕지구

서울의 가장 동쪽에 위치하고 있으며 녹지공간이 어느지구 보다도 많아 쾌적한 주거환경을 간직한 지구이며, 또한 대지지분도 넓어서 사업성이 인정된 지구로 고덕 시영아파트, 주공(1,2,3,4,5,6,7)단지가 해당되며, 현재1단지가 빠르게 움직이고 있으며 추진위원회가 모두 구성되어 있다.

○ 고덕시영아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 고덕동 492번지일대
·면적 : 183,302㎡(55,450평)
·준공연도 : 84년 5월
·기존세대수 : 2,500세대(13평:800, 17평:1,000, 19평:500, 22평:500)
·교통편 : 지하철 5호선 고덕역 도보5분
·주위환경 : 해태백화점, 고덕시립도서관, 주양쇼핑쎈타, 근린공원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
13	17	800	9,500∼10,000	3,500∼4,000
17	21.6	1,000	12,500∼13,500	5,000∼5,500
19	24.6	500	16,000∼16,500	6,000∼6,500
22	29.6	500	20,500∼21,500	8,000∼8,500

○ 주공1단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 고덕동 499번지 일대
·면적 : 64,758㎡(19,589평)
·준공연도 : 83년 10월
·기존세대수 : 780세대(13평:390, 15평:390)
·교통편 : 지하철 5호선 고덕역 도보5분
·시공사 : 현대산업개발
·주위환경 : 해태백화점, 고덕시립도서관, 주양쇼핑쎈타, 근린공원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
13	22.31	390	15,000∼15,500	4,500∼5,000
15	26.89	390	19,500∼20,000	5,500∼6,000

○ 주공2단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 고덕동2동 217번지 일대
·면적 : 228,741㎡(69,194평)
·준공연도 : 83년 11월
·기존세대수 : 2,600세대(11평:34, 13평:210, 14평:261, 14평:261, 15평:240, 16평:1,141, 18평:714)
·교통편 : 지하철 5호선 상일동역 도보 3분 ·시공사 : 미정
·주위환경 : 해태백화점, 고덕시립도서관, 주양쇼핑쎈타, 근린공원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
11	17.14	34	9,500∼9,700	3,500∼4,000
13	20.23	210	11,500∼12,000	4,300∼4,500
14	21.63	261	12,000∼12,800	4,500∼5,000
15	24.39	240	14,000∼14,800	5,000∼5,500
16	25.31	1,141	15,500∼16,000	6,000∼6,500
18	29	714	19,000∼20,000	7,000∼7,500

○ 주공3단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 상일동 121번지일대
·면적 : 204,792㎡(61,950평)
·준공연도 : 83년 11월
·기존세대수 : 2,580세대(11평:38,14평:472, 16평:1,367, 18평:703)
·교통편 : 지하철 5호선 상일동역 도보3분
·주위환경 : 해태백화점, 고덕시립도서관, 주양쇼핑쎈타, 근린공원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
11	15.87	38	9,500∼10,000	3,500∼4,000
14	19.76	472	11,500∼12,000	4,500∼5,000
16	23.20	1,367	14,500∼15,000	6,000∼6,500
18	25.3∼26.5	703	18,500∼19,000	7,000∼7,500

○ 주공4단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 상일동 121번지일대
·면적 : 22,965㎡(6,947평)
·준공연도 : 83년 12월
·기존세대수 : 410세대(16평:239, 18평:171)
·교통편 : 지하철 5호선 상일동역 도보 7분
·주위환경 : 해태백화점, 고덕시립도서관, 주양쇼핑쎈타, 근린공원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
16	20.55∼27.14	239	13,500∼14,000	5,500∼6,000
18	23.5∼31.1	171	16,000∼18,000	7,000∼7,500

○ 주공5단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 상일동 131번
·면적 : 80,866㎡(24,462평)
·준공연도 : 83년 12월
·기존세대수 : 890세대(18평:340, 21평:260, 24평:145, 27평:145)
·교통편 : 지하철5호선 상일도역 5분
·주위환경 : 해태백화점, 고덕시립도서관, 주양쇼핑쎈타, 근린공원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
18	22.06	340	14,000∼14,500	7,000∼7,500
21	25.98	260	18,000∼17,000	9,000∼9,500
24	30.20	145	23,000∼24,000	10,000∼10,500
27	33.78	145	26,500∼28,000	10,000∼11,000

○ 주공6단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 상일동 124번지일대
·면적 : 86,071㎡(26,036평)
·준공연도 : 83년 12월
·기존세대수 : 880세대(18평:321, 21평:259, 24평:168, 27평:132)
·교통편 : 지하철5호선 상일도역 7분
·주위환경 : 해태백화점, 고덕시립도서관, 주양쇼핑쎈타, 근린공원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
18	23.92	321	14,000∼15,000	6,500∼7,000
21	28.12	259	19,000∼19,800	9,000∼9,500
24	32.43	168	24,000∼24,500	9,500∼10,000
27	36.27	132	27,000∼27,500	10,000∼10,500

○ 주공7단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 상일동 131,187번지일대
·면적 : 88,595㎡(26,800평)
·준공연도 : 83년 12월
·기존세대수 : 890세대(18평:375, 21평:305, 24평:117, 27평:93)
·교통편 : 지하철5호선 상일도역 7분
·주위환경 : 해태백화점, 고덕시립도서관, 주양쇼핑쎈타, 근린공원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
18	25.79	375	14,000∼15,000	6,500∼7,000
21	30.31	305	18,500∼19,500	9,000∼9,500
24	35.10	117	23,500∼24,500	9,500∼10,000
27	39.25	93	27,000∼28,000	10,000∼11,000

○ 향후 전망

고덕지구는 지금은 "잠자고 있는 사자"라고나 할까, 추진위원회는 구성되어 있으나 1단지를 제외하고는 조용한 편이다. 그리고 바로 옆에 암사지구가 빠르면 내년에 이주·철거가 될 것이며, 그러면 고덕지구에도 영향을 미칠 것이다. 현재 서울 저층아파트단지 중 대지지분이 가장 넓어서 사업성도 높을 뿐만 아니라 가격도 타 지역에 비하여 아직은 올라있지 않다. 그러나 재건축 바람이 불어닥친다면 어느 지역보다도 가격인상이 높을 것으로 예상되며, 또한 녹지공간이 풍부하여 쾌적한 주거환경을 갖추고 있고 중부고속도로와 서울외곽 순환도로의 진출입이 용이하여 교통도 좋아 투자 유망지역으로 손꼽을 수 있다.

송파구 가락시영, 문정주공 재건축단지 분석

- 기준일 : 2000년 12월 26일

가락시영

○ 가락시영아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 송파구 가락동 479번지
·면적 : 1차-205,729㎡(62,233평), 2차-180,516㎡(54,606평)
·준공연도 : 1차-80년 12월, 2차-82년 6월
·기존세대수 : 1차-3,600세대, 2차-3,000세대
·교통편 : 지하철 8호선 송파역 5분거리
·시공사 : 현대, 삼성
·주위환경 : 농수산물 도매시장, 백제고분군 공원

- 투자분석 및 시세

·1차아파트

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
13	15	1,650	13,000∼14,000	4,500∼5,000
15	17.3	770	15,800∼16,300	5,000∼5,500
17	19.2	1,180	18,000∼18,500	6,000∼6,500

·2차아파트

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)
10	12	300	10,200∼10,700	3,500∼3,800
13	16.93	1,200	13,500∼14,500	4,500∼4,500
17	21.44	1,200	18,500∼19,500	5,800∼6,000
19	23.03	300	24,000∼25,000	7,000∼8,000

○ 향후 전망

비대위측이 제기한 총회무효소송 등이 10월 26일 법원에서 받아들여지면서 원점으로 돌아가 재건축조합에서 추진위원회로 되돌아가게 되었으며, 도시계획조례시행규칙 제4조의 대상에 해당 되고, 지난 12월 18일자로 서울시에서 발표한 『공동주택 재건축 등 아파트 관련 지구단위계획 운영지침』에 의해 지구단위계획구역 대상으로 지정되면 현재보다 사업성이 지금보다 불리해 질 수도 있다. 그러나 기존세대수만 6,600세대에 달해 가장 큰 재건축단지로서 기반편익시설도 잘 정비되어있고, 편리한 교통환경을 갖추고 있어 훌륭한 아파트단지가 될 것이다.

문정주공

○ 문정주공아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 송파구 문정동 1번지일대
·면적 : 95,455㎡
·준공연도 : 81년 11월
·기존세대수 : 1,320세대
·교통편 : 지하철 5호선 개농역과 8호선 문정역이 10분거리
·시공사 : 삼성물산
·주위환경 : 개농근린공원, 두댐이공원, 오금공원

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	시세(만원)	전세가(만원)	이주비
13	16.5	730	17,500∼18,000	3,000~3,500	7,000
16	21	220	22,500∼22,800	4,000~4,500	8,000
18	23	180	25,800∼26,300	6,500∼7,000	9,000
25	32	100	33,800∼34,300	7,000~7,500	12,500
27	34	90	37,000∼37,500	8,000~8,500	13,500

○ 향후 전망

11월부터 이주를 시작하여 현재 50%정도 빠른 이주를 하고있어, 내년 봄이면 이주가 완 료될 예정이며 2001년 9월에 일반분양을 할 계획이다. 신축규모는 35평 342세대, 47평 614세대, 51평 352세대, 64평 132세대로 삼성물산에서 시공하여 2004년에 최첨단의 삼성레미안아파트가 완공되어 입주하게 되면, 쾌적한 주거환경을 갖추게되어 주변 아파트의 시세를 주도 할 것으로 예상된다.

강동구 둔촌지구 성우아파트 분석

- 기준일 : 2001년 01월 15일

둔촌지구

○ 주공저층(1,2)단지

- 기존아파트 개요

·위치 : 1단지 - 강동구 둔촌동 170-1번지 일대
2단지 - 강동구 둔촌동 174번지
·면적 : 1단지 - 618,017㎡(186.950평)
2단지 - 287,278㎡(86,902평)
·준공연도 : 80년 2월
·기존세대수 : 1단지 - 1,370세대(7.5평:100, 16평:300, 18평:480, 22평:210, 25평:280)
2단지 - 900세대(16평:210, 22평:270, 25평:420)
·교통편 : 지하철 5호선 둔촌역 도보5분
·주위환경 : 올림픽공원, 한국사회체육센터, 현대백화점, E마트, 중부고속도로 및 판 교∼구리고속도로
진·출입이 용이.

- 투자분석 및 시세

·1단지

평형	지분(평)	세대수	2000년9월 시세(만원)	2001년1월 시세(만원)	2001년1월 전세가(만원)
7.5	9	100	8,000 ~ 8,300	8,000 ~ 8,500	3,500 ~ 4,000
16	19	300	15,500∼16,500	15,500∼16,500	6,000∼6,500
18	21.5	480	18,500∼19,500	17,500∼18,500	7,000∼8,000
22	26	210	24,000∼24,500	23,500∼25,500	9,500∼10,500
25	29	280	26,500∼29,500	25,500∼30,000	10,000∼11,000

·2단지

평형	지분(평)	세대수	2000년9월 시세(만원)	2001년1월 시세(만원)	2001년1월 전세가(만원)
16	19	210	15,500∼16,500	15,000∼15,500	6,500∼7,000
22	26	270	24,000∼24,500	23,500∼24,500	9,500∼10,500
25	29	420	26,500∼29,500	25,000∼29,000	10,500∼11,500

○ 주공고층(3,4)단지 -10층

- 기존아파트 개요

·위치 : 3단지 - 강동구 둔촌동 176-1번지 일대
4단지 - 강동구 둔촌동 178번지
·면적 : 3단지 -618,017 ㎡(186,950평)
4단지 -618,017 ㎡(186,950평)
·준공연도 : 80년 12월
·기존세대수 : 3단지 - 1,480세대(23평:240, 31평:720, 34평:520)
4단지 - 2,180세대(23평:180, 25평:200, 31평:360, 34평:1440)
·교통편 : 지하철 5호선 둔촌역 도보5∼8분
·주위환경 : 올림픽공원, 한국사회체육센터, 현대백화점, E마트, 중부고속도로 및 판교∼구리고속도로
진·출입이 용이.

- 투자분석 및 시세

·3단지

평형	지분(평)	세대수	2000년9월 시세(만원)	2001년1월 시세(만원)	2001년1월 전세가(만원)
23	23	240	16,000 ~ 17,500	15,500 ~ 16,500	8,000 ~ 8,500
31	26	720	23,500∼25,500	23,000∼25,000	10,000∼11,000
34	29	520	26,500∼30,000	26,000∼30,000	10,000∼12,000

·4단지

평형	지분(평)	세대수	2000년9월 시세(만원)	2001년1월 시세(만원)	2001년1월 전세가(만원)
23	19	180	16,000∼17,500	16,000∼17,000	7,500∼8,000
25	22	200	18,500∼19,500	18,500∼19,500	8,500∼9,000
31	26	360	23,500∼25,500	23,500∼25,500	10,000∼11,500
34	29	1,440	26,500∼30,000	25,500∼30,000	10,500∼12,500

○ 향후 전망

뒤에 그린벨트가 있어 충분한 녹지공간을 확보하고 있고, 올림픽공원, 약수터를 끼고 있어 서 주거환경이 쾌적하며, 현대백화점, E마트 등 기반시설도 잘 갖추어져 있다. 또한 지하철 5호선 둔촌역이 도보 3분 거리에 있고, 중부고속도로, 서울시외곽순환도로가 인접하여 진입이 용이하므로 교통이 편리하다. 현재 사업추진 초기단계(99년 재건축 추진위원회 발족)로 시공사 선정, 조합설립인가, 사 업승인 등 단계별로 점차 가격상승이 예상되는 단지로 한발 먼저 투자해볼 만 하다.

길동 성우아파트

- 기존아파트 개요

·위치 : 강동구 길2동 220-1번지 일대
·면적 : 27,467㎡(8,309평)
·준공연도 : 80년 2월
·기존세대수 : 성우아파트-250세대(22평:80, 23평:50, 28평:60, 30평:60)
삼성빌라-30세대(26평:15, 34평:15)
·교통편 : 지하철 5호선 길동역이 도보 10분거리
·시공사선정 : LG건설
·주위환경 : 자연생태공원, 현대백화점, E마트, 중부고속도로 및 판교∼구리고속도로 진·출입이 용이.

- 투자분석 및 시세

평형	지분(평)	세대수	2000년9월 시세(만원)	2001년1월 시세(만원)	이주비(무이자:만원)
22	21.6	80	15,500 ~ 17,000	18,000 ~ 18,500	6,000
23	26.2	50	20,000∼21,000	21,000∼21,500	6,500
28	26.9	60	20,000∼21,000	22,000∼22,500	7,500
30	29.4	60	23,000∼25,000	24,500∼25,000	8,000

○ 향후 전망

성우아파트재건축사업은 삼성빌라 30세대와 연합하여 추진하고 있으며 2000년 8월말에 사 업승인을 받아 1월 현재 50%의 이주율을 보이고 있고 2001년 4월까지 이주를 마치고 5 월에 착공하여 2003년 12월에 34평 10세대 35평 262세대 49평 249세대 56평 75세대 총 596세대가 입주하게 된다. 지하철 5호선 길동역이 도보 7분 거리에 있고 중부고속도로, 서울시외곽순환도로가 인 접하여 교통이 편리하고, 현대백화점, E마트 등 기반편익시설도 잘 갖추어져 있으며, 자 연생태공원, 그린벨트 등 녹지공간이 많아 주거환경도 쾌적하므로 주거목적으로 투자 하는 것이 보다 바람직 해 보인다.

[송영훈]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[송영훈]

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[송영훈]

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[이정훈(R-F)]

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[이정훈(R-F)]

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