주택담보대출 규제가 부동산 시장에 미치는 영향

[북극성주(오은석)]

얼마 전 2016년 2월부터 수도권은 새로운 가계부채 심사 방안인 '여신심사 선진화 가이드라인'이 시행되었습니다. 여신심사 선진화 가이드라인의 가장 큰 핵심은 대출 상환 방식입니다. (주택담보대출규제에 관련 내용은 아래 링크 참고)

과거 대출 상환 방식은 대출자가 원금과 이자를 처음부터 갚아나갈지(ex.원리금균등상환방식), 몇 년 동안(거치기간)은 이자만 갚고 그 이후에 원금과 이자를 갚아 나갈지(거치식 상환 방식), 만기에 한꺼번에 상환할지(만기일시상환방식)를 자율적으로 선택했었습니다. 

그러나 2월부터 새롭게 적용되는 대출 규제하에서는 모든 대출자들이 강제적으로 대출금을 원금과 이자를 함께 갚아나가는 '분할상환 방식'으로만 상환해야 합니다. 즉 거치기간을 1년 이내로 하여 원금과 이자를 분할 상환해야 하는 것입니다.
대출 이자 등으로 발생했던 비용이 과거에는 몇십 만원이었다면 앞으로는 원금과 이자를 함께 갚아나가야 하기 때문에 기존에 비해 3~4배 정도가 되는 금액을 매달 상환해야 합니다. 과거에 비해 가계에 매우 큰 부담으로 작용할 수밖에 없습니다.

"거치기간 없이 곧바로 원리금을 상환하는 방식의 규제는 극단적으로 말해서 경제적으로 여유 있는 사람이 아니라면 주택 담보대출을 받지 말라는 의미로 해석될 수 있습니다."

주택 담보대출 상환의 부담감으로 집을 포기한 사람들이 선택할 수 있는 것은 전세(준전세 포함)나 월세입니다. 그러나 서울을 포함한 수도권의 전세도 최근 4년 넘게 꾸준한 상승을 하면서 중소형 이하의 아파트의 경우 전세가가 매매가의 턱밑까지 쫓아왔습니다. 지역에 따라 매매가와 전세가의 차이가 1,000만원~2,000만원 정도 밖에 되지 않는 아파트도 속출하고 있습니다. 
전세가가 이렇게 높은 상황에서 전세자금대출 없이 전세에 사는 것도 쉽지 않기 때문에 그들은 울며 겨자 먹기로 전세자금 대출을 받아 전세에 살고 있습니다.
만약 정부의 선진화 가이드라인이 정말 가계대출의 리스크를 조절하기 위해서 시행한 조치라면 전세자금 대출 역시 상환 방식을 주택담보대출과 같이 원리금상환방식으로해야 할 것입니다. 그렇지 않다면 매매로 전환할 수 있었던 수요가 전세로 몰려들어 전세는 더욱 불안해질 것이고 전세자금대출도 꾸준히 증가하면서 서민의 주거불안과 가계부채 증가는 더욱 커져 갈 것입니다. (전세자금 대출을 주택담보대출과 같이 규제를 한다면 서민 주거안정에 엄청난 악영향을 미칠 수 있기 때문에 정부에서는 꺼내기 매우 힘든 카드가 될 것입니다. 물론 저도 이런 규제는 절대 바라지 않습니다. )

"새로운 대출규제 적용 이후 전세가율은 정부의 의도와는 달리 더욱 높아질 것이고 90%가 넘는 지역은 더욱 많아질 것입니다."

지금처럼 국제 금융시장이 불안해 미국의 연준 금리 인상 속도가 조절되면 그 틈을 타고 갭투자는 다시 성행을 할 것이고, 정부의 의도와는 전혀 다르게 부동산 시장이 흘러갈 수도 있습니다.
준전세 역시 빠르게 늘어나면서 보증금 및 월세 가격도 엄청난 속도로 상승할 가능성이 있습니다. 전세물건 자체가 거의 없는데다 매매로 전환할 수 있는 통로도 막혔으니 그 수요가 준전세로 몰릴 것입니다. 서울의 경우 20평형대 아파트도 이미 준전세가 아닌 월세로 살기에는 매달 월세 금액이 100만원 이상 되기 때문에 경제적 부담이 될 수밖에 없습니다.

"결국 저는 이번 정부 조치가 전월세 가격만 더욱 상승시켜 주민의 주거안정을 불안하게 만드는 요인으로 작용할 수 있을 것이라 생각합니다."

이번 정책은 여러 면에서 아쉬운 점이 많습니다. 정부의 주택담보대출을 강화하기 전까지 수도권(서울, 경기, 인천) 부동산 시장은 2013년부터 중소형 이하 아파트를 중심으로 꾸준히 성장세를 나타내고 있었습니다. 소형(중소형) 평수는 대형(중대형) 평수와 달리 서민들의 거주 빈도가 높은 평형대입니다.
그동안 부동산 시장의 그늘에 가려 소외를 받았던 소형(중소형) 평형이 최근 수요가 증가하면서 조금씩 상승하기 시작했고, 그 수혜는 고스란히 서민들에게 돌아갔었습니다.
분위기가 무르익으면서 다른 서민들도 소형평수의 부동산을 실거주 목적으로 매입하려는 시점에 정부에서는 칼을 빼들고는 서민들에게 주택매입을 하지 말고 전세나 월세에 살라고 한 꼴이 되었습니다. 그리고 서민의 주거생활을 안정화 시킨다며 발표한 대책이 매달 월세가 100만원이 넘는 뉴스테이입니다.

서울의 한 지역에 공급할 예정인 34평형 뉴스테이가 보증금 1억원에 월120만원이라고 합니다. 그러면서 강조하는 것은 8년 동안 임대가 상승이 제한되어 주거 생활에 안정을 가져온다는 것입니다. 8년 동안 매달 120만원씩 납부하면서 허리가 휘는 고통받을 국민들은 생각하지 못하는가 봅니다.
만약 정부에서 서민주거안정을 위해 뉴스테이가 아닌 '월세의 80% 지원!!' 이런 정책을 내놨다면 저는 대환영했을텐데 말이죠.
저는 주택담보대출 강화가 결국 전월세 시장의 불안으로 나타날 것이고, 서민들은 지금보다 더 고통 속에서 주거생활을 할 것으로 예상합니다. 높은 곳에서 부동산 시장을 보시는 정부 관계자들은 최선책이라 생각할지 모르겠지만 낮은 곳에서 부동산 시장을 직접 경험하고 있는 저는 대출 강화는 라스트 카드로 제시했으면 하는 아쉬움이 있습니다.

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회원 여러분, 안녕하세요.

회원님들의 요청으로 이번에 네이버 블로그도 운영하게 되었습니다.

칼럼 이외에도 다양한 내용을 담아 회원님들이 부동산재테크 하는데, 길라잡이가 될 수 있도록 알차게 준비할 예정입니다.

그러기 위해서는 회원 여러분들의 따뜻한 관심과 응원이 필요합니다!!!^^

요즘 1분 1초를 쪼개서 살고 있는데, 여러분들의 호응이 큰 힘이 될 것 같습니다.

아래 바로가기 클릭 후에 '이웃추가'  부탁드릴게요^^

감사합니다.

[탄생이(김대규)]

항상 이런 큰 흐름을 놓치지 않으려 합니다...^^ 다행히 성주님께서 다시 한 번 짚어주시니~~~감사할 따름입니다!!!
재미있게 지켜봐야겠네요....잘 읽었습니다.~~~~

[북극성주(오은석)]

감사합니다^^ 네 함께 모니터링 해 보자구요~

[바바리안(유석문)]

100% 공감하는 글에 감사드립니다.
신규분양하는 집단대출은 해당사항이 아닌걸로 알고 있습니다. 그렇다면 건설사가 새로 분양하는 물량은 대상이
아니라는 얘기인데,,, 서민을위한 정책이라기 보다는 건설사를 옹호하는 정책인거 같다는 생각이 듭니다.
짧은 식견의 의견인데,,, 제 생각이 맞는지 의견부탁 드립니다... 성주님!!!
그리고 경락대출에도 상기사항이 동일하게 적용되는지도 궁금합니다....^^

경매에 관심있는 초보자로서 궁금하여 여쭙니다~~

[서인아빠(이인경)]

참 정부가 답답하기만 하네요~~ 뺠리 부동산시장이 살아나야 할텐데 말이죠

[건부짱짱(김정화)]

대출규제정책의 헛점을 정확하게 짚어 주신것 같습니다. 성주님 칼럼내용 100% 공감하고 지지합니다~^^