입주권 매매 취·등록세 ‘혼란’ | ||||
“달라지는 것은 없습니다. 입주권 거래가액에서 토지부분 거래가액만 따로 신고하게 해서 거기에 대해서만 과세하도록 하고 있습니다. 세금 증가는 없습니다.”(서울 송파구청 세무과 담당자) 지난달 29일부터 재개발·재건축 입주권에 대한 실거래가신고 및 과세제도가 도입된 이후 지방세인 취득·등록세 부과 기준을 놓고 세무 일선에서 혼선이 일고 있다. 입주권 거래 때 취득·등록세 부과기준을 입주권 전체 거래가액으로 산정해야 하는지 토지지분만을 따로 떼어 내 토지의 거래가액에 대해서만 부과해야 하는지가 명확지 않기 때문이다. ■입주권, 총거래가액 vs 토지부분 가액만 과세 혼선 취득·등록세는 기본적으로 토지와 주택 등 대물 매매에 한해 부과한다. 분양권, 입주권 등 계량이 어려운 권리에 대해서는 과세하지 않아 왔다. 그런데 이번에 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 27조가 개정돼 시행에 들어가면서 혼선이 생겼다. 그동안 없던 입주권, 분양권에 대한 실거래가 신고 의무가 부여되면서 실거래가를 기준으로 취득·등록세가 부과되도록 한 것이다. 특히 입주권은 분양권과는 달리 토지지분이 있다. 따라서 입주권 거래는 토지 거래이기도 한 셈이다. 따라서 세무업계 등에서는 입주권도 실제거래가액 전체에 대해 세금을 부과해야 하므로 입주권이 10억원에 거래됐다면 거래총액인 10억원에 대해 4.6%(토지에 적용되는 거래세율)를 세금으로 내야 한다고 해석하고 있다. 이와 달리 서울시 등 일선 세무당국에서는 “토지부분 거래가액만을 따로 떼 내어 이 부분에 대해서만 거래세를 부과하는 게 맞다”는 입장이다. 일선 세무당국의 주장대로라면 10억원 중 토지부분 거래가액이 5억원이라면 5억원에 대해서만 4.6%의 취득·등록세가 부과돼 입주권 매수자 입장에서 부담이 별로 늘지 않는다. 서초구청 세무1과 담당자는 “입주권을 토지로 보고 과세하면 나중에 재건축이 끝나서 건물에 대한 소유권 보존 등기에 따른 세금도 내야 하므로 이중과세 아니냐는 민원이 늘고 있다”고 말했다. ■지자체, "입주권 실거래가 과세 도입돼도 거래세 늘지 않아" 서울시와 송파구·서초구 등 기초 지자체는 행정자치부에서 입주권의 취득·등록세 기준에 대해 명확한 기준을 제시하지 않았기 때문에 기존 세무 방식을 그대로 따라도 무리없다는 입장이다. 입주권 실거래가 신고는 신고대로 받고 세금 부과는 민원인이 별도로 신고한 토지가격를 기준으로 삼는다는 것이다. 입주권에 대해서는 실거래가 과세 원칙을 따르지 않겠다는 것이다. 서울시 관계자는 "중앙정부는 입주권 실거래가 신고제도만 시행하기로 했지 입주권에 대한 과세를 어떻게 하라는 구체적인 지침은 없다"면서 "입주권 실거래가 신고는 신고대로 받고 별도로 토지가를 신고하도록 해서 이를 기준으로 과세해도 현재로선 큰 문제는 없다"고 해석했다. 송파구 세무1과 관계자는 "입주권 거래에 대해서는 종전처럼 토지 권리 가액을 따로 신고하도록 해 이를 기준으로 거래세를 내도록 하고 있다"면서 "입주권 실거래가 신고제로 인해 취·등록세가 늘어나는 일은 없을 것"이라고 강조했다. 결국 입주권 취득자가 과거처럼 특별한 규정에 따르지 않고 임의로 토지거래가를 써내면 이에 대해서만 과세한다는 얘기다. ■실거래가 신고 취지 무색 정부가 애초에 입주권과 분양권도 실거래가로 신고하도록 한 것은 거래 투명성 확보와 함께 양도세, 지방세 등을 형평성 있게 내도록 하자는 취지다. 하지만 행자부가 입주권에 대한 명확한 기준을 마련하지 못한 상태에서 법이 시행되면서 지자체들이 사실상 과거와 다를 것 없이 지방세가 부과돼 공평과세 등 애초 취지가 무색해진 셈이다. 한 세무사는 “실거래로 신고한 게 세금에 영향이 없다면 ‘실거래가 과세’라는 정부 원칙과도 모순된 것”이라면서 “입법 미비라고 해석할 수밖에 없다”고 말했다. 한편 행자부는 이에 대해 명확하게 입장을 밝히지 못하고 있다. 행자부 지방세정팀 담당자는 “할 말 없다”면서 “(입장이) 정리될 때까지 기다려 달라”는 말로 해명을 대신했다. |