국민 주거안정이 최우선이다!

[能田]

(현대경영포럼)

국토교통부 실장초청 주택공급 기반확충 및 활성화

국민 주거안정이 최우선이다!

(입력: 2023.03.19 /월간현대경영 2023년 2월호-BIZ&전략)

 
이 추운 겨울이 지나면 꽁꽁 얼어붙은 주택시장에 ‘봄’이 올까? 경제학자 케인즈(John Maynard Keynes)는 “자본주의란 인간의 열망을 위한 최고의 시스템”이라고 갈파했었다. 케인즈가 말한 열망을 위한 시스템이 작동하는 것일까?
현대경영포럼은 국토부 권혁진 주택토지실장을 모시고 주요 7대 건설회사 임원을 초청, ‘도심 주택공급 기반확충과 활성화’를 주제로 신춘 조찬포럼을 가졌다. 권혁진 실장은 모두(冒頭) 발언에서 “주택공급 활성화를 위해 시장의 요구에 기민하게 대응하겠다”며, 포럼 참석자들이 제언한 정비사업의 애로점을 하나도 빠짐없이 기록하는 장면이 기자의 눈에 포착되었다. 올 봄에는 민간 주택공급에 활짝 ‘꽃’이 피어나기를 바란다. 인간의 열망을 작동시키기 위하여….
 

주제 일정 좌장 참석

주택공급 기반확충 및 활성화 2023년 1월 27일 (조선호텔 20층 스시조 별실) 권혁진 국토교통부 실장 김영일 대우건설 상무이 현 우 HDC현대산업개발 상무 이석우 DL E&C 전문임원윤 성 호 한화건설 상무 강민종 롯데건설 상무박 정 윤 현대엔지니어링 전무 홍정기 SK에코플랜트 상무   – 기업명 가나다 순

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규제, 공급, 금융 부분 종합 혁신하겠다

권혁진 국토부 실장 기조연설 안녕하십니까 국토교통부 주택토지실 권혁진 실장입니다. 오늘 포럼의 주제는 도심 재건축, 도심 내 공급 활성화에 초점이 맞춰진 것 같습니다. 이밖에도 건설현장에서 바라보는 시장 상황과 전망이 어떤지에 대해서도 듣고 싶습니다. 나아가서 자금 색의 동향과 미분양 리스크, 도심 내 주택공급 활성화를 위한 제도 개선 방향 등에 대해서도 말씀을 나누어주시면 좋겠습니다.
정책 부분에 있어서는 크게 규제 부분, 공급 부분, 그리고 금융부분이 있을 것입니다. 금융부분은 시장안정을 위해 단단하게 지켜줘야 한다는 기조가 있습니다. 공급 측면에서 미분양은 서울을 비롯, 수도권은 어느 정도 안전하지만 지방 중심으로 조금은 빠르게 늘어나고 있는 상황입니다. 올해 하반기나 2024년경에는 주택 시장에 변화가 있을 것이라는 생각이 들며, 시장 모니터링을 계속해 나갈 계획입니다.
도심 주택공급 활성화는 입법과제가 아직 남아있지만 저희들이 해야 할 부분이고 적극 추진할 계획입니다. 과도한 규제, 불충분한 사업지원 등으로 민간 정비사업이 위축되었기 때문에 정비사업의 정상화를 추진하고 있습니다. 특히 정비사업에서 대표적인 규제로 거론되는 안전진단, 재건축 부담금, 분양가상한제 등의 정상화를 추진 중에 있습니다. 그간 과도한 규제로 작용했던 구조안전성 비중을 50% 대에서 30%로 하향하고 1차 안전진단 결과 45점 이하이면 바로 재건축을 받을 수 있도록 조건부 재건축 범위를 조정했습니다. 또한 적정성 검토 의무화를 폐지하여, 지자체가 인정하는 예외적인 경우에만 적정성 검토를 받도록 했습니다. 재건축 부담금도 제도 도입 후 정상적인 재건축 추진의 저해요인으로 작용한 것으로 보고 있습니다.
이에 부담금이 면제되는 초과이익과 부과를, 적용 부과구간을 상향하고 부과종료 시점 시 요건이 충족되는 경우에는 10-50% 감면, 기타 고령자 납부유예 등을 담은 개정안이 발의되어 국회 심사 대기 중에 있습니다. 분양가 산정방식 등 제도 운영을 최근의 여건에 맞게 합리적으로 개선하고 분양가상한제 적용지역도 대폭 해제했습니다. 아울러 정비사업 통합심의 의무화 등 절차 간소화나 불합리한 규제개선 등의 제도개선도 차질 없이 추진할 예정입니다.
현재 기준금리 상승 등 조달비용 증가에 따라 건설산업이 자금조달에 애로를 겪고 있습니다. 자금조달 리스크를 최소화하기 위해, 착공 전 단계 PF(project financing) 대출 보증 공급규모를 확대하고 착공 후 만기가 긴 대출로 대환하는 보증상품을 신설했습니다. 또한 준공 전 미분양이 발생하여 자금조달이 어려워진 사업장을 지원하는 미분양 PF 보증상품도 신설됐습니다. 최근 원자재값 상승 등에 따라 시공사와 조합 간 공사비 증액 분쟁 사례가 늘어나는 것을 잘 알고 있습니다. 민간 계약에서 조정할 수 있는 부분이 제한적일 것이나, 계약 당사자 간 분쟁이 장기화되거나 심화되어 사업 추진이 지연되는 것은 방지가 필요할 것입니다. 다시 한 번 오늘 주요 건설업계 임원 분들을 만나 주택공급 활성화를 주제로 말씀을 나누게 된 것을 뜻 깊게 생각하며 도심 내 주택공급 활성화를 위해 민간 사이드에서 열심히 하실 수 있는 길을 트기 위해 배전의 노력을 다하겠습니다. 감사합니다.
 

‘1.3대책’ 고무적이지만 지방에 대한 ‘핀셋 대책’ 긴요

김영일 대우건설 상무 권혁진 실장님의 좋은 말씀 감사드리고, 매우 고무적인 상황이지만 한편으로 아직은 엄중한 시장 상황입니다.
‘1.3대책’이 나온 후에도 기대와는 달리 지방의 침체가 지속되는 느낌을 받으며, 지방에 대한 ‘핀셋(pincette)’ 대책이 나와야 어려운 상황들이 해소될 수 있다고 생각합니다. 공사비 증가에 대해서는 협력사들의 요구를 모두 반영해주기 때문에 30% 정도로 보고 있습니다. 또한 재건축, 재개발 등의 조합과의 소통은 사실 극단적인 상황까지 가기도 하고 해결이 안 나기도 합니다. 이런 상황에 대해 조금 더 구체적인 가이드라인을 만들어 주시면 좋겠습니다. 천재지변과도 같은 인플레이션이라는 요인이 크게 작용하겠지만 그간 많은 애로요인들이 누적되어있는 상황입니다. 규제 정상화와 민간이 이끌 수 있도록 제도를 빠르게 개선해주심에 다시 한 번 감사드립니다.
 

소비자물가지수보다 공사비지수로 하면?

이석우 DL E&C 전문임원 공공부문과 민간부문을 나누어보면, 공공은 경기의 이슈나 상황에 따라 일정 부분 보전을 받을 수 있는 제도가 있지만 민간은 계약 상황에 따라 다르게 됩니다. 특히 도시정비 같은 경우에는 표준계약서가 있고 강행규정도 있지만 권고 사항들이 많습니다. 이 표준계약서가 오래전에 만들어진 것이기 때문에 현재 상황과는 맞지 않는 부분도 있지요. 착공 후 경기 상황이 발생 했을 때 인상률에 대한 표준적인 지침을 국토부 차원에서 해주신다면 신뢰성이 있고, 협의 과정에서도 많은 도움을 받을 수 있습니다. 공사비 인상률을 적용할 때 소비자 물가 인상률을 지수로 적용하는데 실제로 건설에서는 공사비 지수 등 합리적이고 현실적인 지수가 필요한 상황입니다. 제도의 개선과 혁신 과정에서 조금 더 현실적인 방안이 나오길 기대합니다.
 

건설사가 민간 임대사업에 진출하는 방안도 검토?

강민종 롯데건설 상무 먼저 오늘 유익한 자리를 마련해서 국토부의 최고위 당국자가 나오셔서 친절하게 말씀해주시는 것을 감사드립니다. 지금의 미분양 상황을 개선하기 위해선 정책적인 수단과 마중물이 필요한 상황입니다. 다주택자에 대한 규제를 개선하거나 건설사에 세제혜택을 주고 민간 임대사업을 할 수 있게 한다면 정부의 부담도 덜 수 있겠다는 생각을 갖고 있습니다. 공사비와 관련해선 업계에서 저마다 첨예한 상황입니다. 물가변동으로 인한 계약금의 조정(Escalation) 부분도 정책적으로 검토해주시면 좋을 것 같습니다. 공사비와 관련해서는 토목 비용 등에서 많은 상승이 있었습니다. 외국인 노동자의 임금과 관련해선 많은 우려가 있습니다. 안전관리에 대해서도 기본적인 문화와 생각이 다르기 때문에 이러한 부분까지 세심한 고려를 하여 전반적인 주택공급 시장이 안정과 건전한 건설문화가 확산될 수 있기를 기대합니다.
 

용적률 향상 등 인센티브 제도 활성화도

홍정기 SK에코플랜트 상무 여러분들께서 앞서 좋은 말씀들을 다해주셔서 저는 조금 실무적인 말씀을 드리겠습니다. 많은 분들이 말씀하신 것처럼 조합의 사업 기간이 길어질수록 어려움이 많아집니다. 조합의 설계, 시공 등 사업 조건이 공공의 이익에 부합하는 경우 사업성을 개선할 수 있는 용적률 향상 등의 인센티브 제도 활성화가 필요하다고 생각합니다. 조합의 주주인 조합원측면에서 보면 각종 규제로 인하여 투자한 지분대비 손실이 발생함에도 불구, 법인세까지 부담해야 하는 케이스도 발생하여 분담금이 증가하기 때문에 법률적으로 이런 부분을 보완하여 조합의 사업 체질이 개선되면 좋겠습니다. 조합 설립 및 해제에 대한 제도도 생각해 볼 필요가 있을 것 같습니다. ‘도정법’ 상 조합을 준비하고 설립하는 것은 상당히 어려운 반면, 해제는 너무 쉬운 상황으로 사업이 원점으로 돌아가는 경우도 많습니다. 설립 정도의 수준은 아니더라도 해제의 상황도 강한 무게감이 있어야 한다고 생각합니다. 마지막으로 무주택, 생애최초 주택구입자에 대한 법적 보완이 필요하다는 의견입니다. 특히 지금 20∼30대가 내 집을 마련하기가 상당히 어려운 상황입니다. 주된 원인으로 금리를 많이 꼽는데, 이는 세법적으로 보완해 줄 수 있다고 생각합니다. 주택구입 시 고금리로 인한 부담을 세제혜택으로 어느 정도 보전해주는 방향으로 보완한다면 정부의 주거안정화 정책방향에 부합하는 성과를 낼 수 있을 것으로 생각합니다.
 

‘공사비 검증제도’ 탄력적으로 운영되길 기대

이현우 HDC현대산업개발 상무 ‘도정법’과 관련해서 공사비 검증 제도가 있습니다. 신뢰 있는 국가기관에서 공적으로 검증한다는 취지는 매우 좋습니다. 그러나 10% 이상이 올라가는 단계마다 그 검증을 하도록 되어 있고, 검증에 관한 근거 및 세부내용의 공유가 안 되어 있기 때문에 갈등과 혼란을 일으키는 요인으로 작용하기도 합니다. 검증 기간도 6개월이나 걸리기 때문에 그 기간에는 사업 진행이 어렵습니다. 검증제도의 본 취지는 유지하되 10%라는 기준 요율을 상항, 탄력적으로 운영하면 좋겠다는 생각을 갖고 있습니다. 소비자 분들은 자신들이 원하고 예상되는 정책이 나올 때까지 기다리는 것 같습니다. 제도 개선과 개편에 있어서도 이런 부분을 참고하시어 빠르게 대응해나간다면 제도의 연착륙과 함께 시장의 안정도 다시 찾아올 것으로 기대합니다.
 

건설업계 현실에 맞는 ESC 개정을 기대한다

윤성호 한화건설 상무 오늘 포럼의 주제중 하나인 정비사업 추진시 대내외 사업여건 등 현장의 애로점에 대한 내용입니다. 논외의 사항입니다만 우선적으로 궁금한 점은 1기 신도시 정비를 위한 특별법내 1기 신도시외 지방거점지역의 포함 여부가 궁금합니다. 그리고 현장 애로점에 대한 내용입니다, 최근 원자재 수급 불안 및 환율 상승, 인건비 인상 등의 요인으로 인한 공사비가 급작스럽게 20-30%가 오르다 보니 정비사업 조합과 사업을 정상적으로 진행하기가 매우 어려운 상황입니다. 그 과정에서 대두되는 문제는 ESC 조항이며, 정비사업 공사표준계약서(안)상 통계청 발표 소비자 물가지수 또는 한국건설 기술 연구원 발표 실적공사비지수증 변동율이 낮은 것을 적용한다라고 기재되어 있는 부분을 건설업계의 현실을 반영하여 한국기술 연구원 발표 건설공사비지수로 개정해 주시면 정비사업 조합과의 분쟁 등도 감소할 것으로 판단되며, 이로인해 도심 주택공급 활성화에도 도움이 될 것입니다. 그리고 정비사업은 관할청의 인허가 및 이주 등의 기간이 매우 긴 롱텀사업입니다. 도심 주택공급 활성화를 위해서는 법적으로 이 기간을 당겨주는 부분이 필요하다라고 생각이 됩니다. 이 부분에 대해서도 적극 검토해 주시면 좋겠습니다.
끝으로 서울시 시공사 선정시기에 대한 부분입니다. 신통기획의 경우 시공사 선정 시기가 조합설립인가 후 가능하나, 그 외 통상 정비사업의 경우 사업시행인가 후 시공사를 선정하게 되어 있습니다. 도심 주택공급 활성화를 위해서는 정비사업의 활성화가 필요하다라고 판단되며, 활성화를 위해선 서울시 조례 개정을 통해 통상의 정비사업도 조합설립인가 후 선정이 가능한 것으로 개정해 주시면 도심 주택공급 활성화에 도움이 되지 않을까 하는 생각이 듭니다.
 

리모델링 취지에 맞는 제도 개선도

박정윤 현대엔지니어링 전무 정비 사업은 도심에 주택을 공급하는 중요한 기능이 있습니다. 사업 기간을 단축하여 적기에 주택공급이 될 수 있도록 복잡한 절차나 규제를 단순화 할 필요가 있습니다. 일례로 조합과 시공사 간에 공사비 이견이 있을 때 부동산원의 공사비 검증제도를 활용하고 있는데 그 시간이 지나치게 오래 걸리고 있으므로 이에 대한 개선이 필요합니다. 공사비 상승분에 대한 검토를 전문성 있고 신속하게 할 수 있도록 제도 개선이 필요합니다.
리모델링 사업은 재건축이나 재개발 사업에 비해 사업성이 낮은 단점은 있지만 리모델링을 할 수밖에 없는 단지들이 있고 리모델링 후 세대구성이나 단지 등 상품성이 향상되고 있으며 특히, 수평증축을 통해 세대수를 늘려서 사업성을 개선하는 단지들이 증가하고 있습니다.
하지만, 증가되는 세대수가 30세대를 넘으면 사업승인 대상이 되면서 신축과 동일한 인허가 규제가 있는데 리모델링의 취지에 맞는 제도 개선이 필요합니다. 또한, 수직증축도 시도해 봐야 하는 부분인데 안전진단 2회, 안전성 검토 2회 등의 과도한 절차가 진행이 되고 안정성 검토 기관도 제한적인 부분이 있습니다.
현장을 들여다 보면, 공사비의 상승 원인이 원자재 가격의 상승뿐 아니라 생산성이 떨어졌기 때문이기도 합니다. 최근 노조의 불법행위에 대해 법적으로 강경 대응하고 있지만 생산성 향상을 위해 충분한 건설 근로자가 공급될 수 있도록 외국인력 활용도를 높일 필요가 있습니다.
중대재해처벌법에 관련해서는 최근 고용노동부에서 발표한 ‘중대재해 감축 로드맵’에서 안전보건주체로서 근로자의 역할과 책임을 명확히 하고 노사가 참여하고 국민이 공감할 수 있는 안전문화 관행을 조성한다는 계획에 공감하고 있습니다.
 

맺음말씀: 주택공급 기반확충과 활성화를 위하여
함께 노력합시다

권혁진 실장 역시 모든 문제의 해답은 ‘현장’입니다. 오늘 좋은 말씀들을 많이 해주셨고 적극적으로 경청했습니다. 미분양 문제와 공사비에 관해 많은 말씀을 해주셨습니다. 건설사의 임대 사업자로서의 역할, 지방 우선고려등 좋은 제안도 나왔습니다. 정책당국자로서 모든 시기, 범위, 조건들에 대해서 항상 고민을 하고 있습니다. 그러나 국민의 세금으로 운영되는 것에 대해서는 무한 책임을 져야 하는 것이기 때문에 실제적인 정책 입안까지는 많은 검토가 필요합니다. 세제의 문제도 관련 당국과 소통해 보겠습니다. 오늘 말씀해주신 현장의 애로사항들을 다시 한 번 심층적으로 들여다보고 공급 애로요인이 있다면 적극적으로 개선을 검토해보겠습니다. 장시간 좋은 말씀 감사드리며 주택공급 기반확충과 활성화를 위해 함께 노력해주시길 당부 드립니다.
 
글_이희규 기자
 
 

* 자세한 내용은 월간현대경영에 문의하시기 바랍니다.
2023. 02월호