[초심자방 19.11.07] 상임법(상가임대차보호법), 임대차 계약 재협상, 강재이행금, 점유자 연락

[ondoll]

안녕하세요? 온돌입니다.

어제는 족장님이 많은 답변을 주신 날이었습니다.

핵심을 짚어 주시는 족장님의 말씀을 함께 해 보아요

<19. 11. 07>

<질문1>

상임법 개정전 환산보증금 초과 임차인의 대항력 관련된 내용입니다.

<환산보증금을 초과했다고 가정함>

======================

A.임차인 사업자 신청일 : 2014.01.01

B.근저당 설정일 : 2015.01.01

C.상임법 개정일 : 2015.05.13

D.임차인 임대차 갱신일 : 2016.01.01

E.경매 개시일 : 2019.01.01

=======================환산보증금을 초과한 임차인의 대항력 적용은

상임법 개정(2015.05.13) 후 '최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다' 입니다.

그렇다면 상임법 개정 후 D날짜에 임대차가 갱신되었다면

[질문1]

임차인의 대항력 발생 기준일은 원래 사업자 신청일인 A날짜 일까요? 임대차 갱신일인 D날짜 일까요?

[질문2]

임차인의 대항력 발생 기준일이 D날짜라면 말소기준권리(B날짜) 보다 늦기 때문에 낙찰자에게 대항할 수 없다고 이해해도 될까요?

답변 못 받음

<질문2>

행크스타 탑7분들 칼럼 링크를 에버노트에 저장해서 보고 있었는데 최근에 레노님이나 라첼님 등 칼럼 찾아보려 들어갔더니 읽기등급이 바뀌었더라구요ㅠ

예전에 리방스님께서 올려주셨던 칼럼 링크로 들어가봐도 똑같던데 혹시 볼수 있는 방법은 없나요?

답변:

1. 에이스님이 이유가 있으셔서 게시판 링크를 조정하신게 아닐까 생각됩니다.

이 부분은 나중에 에이스님께 문의드려보세요

<질문3>

첫 낙찰(상가)을 받고 전소유자분과 임대차 계약 협상을 하고 있는데 전소유자분이 보증금

1000-2000만원 낼 돈이 전혀 없으시다며 딱 1년동안만 제가 제안한 월세에서 20만원 올려서 계약하고 1년뒤에 다시 보증금 있는 계약을 원하시는데요

직접 만나 뵈었는데 사정이 안 좋으신게 느껴져서 제가 마음이 좀 흔들립니다.

여기 상가에 시설도 많이 해 놓으셨고 15년째 하고 계신분이라 꼭 이자리에서 장사를 계속하셔야 한다고 하시고 있고요

제가 걱정 되는건 혹시나 월세가 연체되고 갑자기 태도가 변하시면서 나중에 골치 아파지면 어쩌나 싶고요. 제일 현명한 방향이 무엇일까요?

답변:

1. 장사가 안되면 어떻게 될까요? 이건 정답은 없습니다.
다만 소유자분께서 지금의 채무말고도 다른 채무도 많을 것 입니다. 즉 정상적인 영업이 가능하지 않을 수 있다는 것이지요.
투자는 정으로 하는 것이 아닙니다. 이건 그 누구도 조언을 할 수 없습니다. 자신이 판단을 해야 하는 문제입니다. 무조건 적으로 거부를 한다는 것은 정답이 아닙니다.

우리는 매일 매시간 협상이라는 테이블에 앉아 이야기를 하는것이라 생각하면됩니다.
갑과 을의 관계는 없습니다. 내가 아무리 갑의 위치라하여도 협상을 잘 못하여 6개월 1년이라는 시간이 걸리면 그것은 어쩌면 좋지 않은 결과라는것이지요.

상대방이 원하는것 내가 원하는것 그리고 그 조율점 그것을 생각해 보셨으면 좋겠습니다. à 족장 님

2. 마음이 아프셔도 냉정하게 월세를 내실 여력이 있는 임차인인가를 한번 생각해보세요. 지금 사정이 안 좋다고 하시지만 그렇다고 본인이 손해를 볼 수는 없지요

3. 저는 원룸에 보증금없이 세줬다가 밀리기 시작하니 차일피일 미루다 결국은 6개월치 못 받는 경험이 있습니다. 잘 생각해 보시고 현명한 판단 하시길 바랍니다. 족장님 말씀처럼 정으로 하면 결국은 내가 손해봅니다.

4. 도움이 될런지는 모르겠지만 저는 상가 보증금을 임차인 전세금 근저당권으로 대신한 경우가 있었는데 이부분도 결과적으론 힘들었어요

요즘 국가에서 진행하는 소상공인 저리대출이 많아졌더라구요 보증금이 정말 어렵다면 매출내역을 가지고 이곳들 이용하는 방법을 제시해 보는 건 어떨까요? 잘 해결 되시길 바랍니다

5. 생각하시는 월세 제시하셔서 조정하신 다음 3개월치 월세를 보증금으로 받으시고 3번 밀리면 바로 임차종료 한다는 내용으로 계약해 보시면 어떨까요???

그럼 1000~2000정도 보증금 아니어도 될 것 같고 기존에 장사 하시던 분도 기회 얻으실 것 같고요

<질문4>

지인이 상가 임차계약을 했는데 특약에 매년 10만원씩 임대료를 인상한다 라고 되어 잇었다네요

그걸 부동산에서 제대로 알려주지 않았다고 하는데요 어쨌든 도장을 꽝 찍어버려서 권리금까지 다 준 상태여서 그냥 진행을 한다고 합니다.

여기서 질문은 상임법에서 5%인상 상한조건이 있는데 특약의 10만원 인상은 5%가 넘거든요 이거 특약이 우선하나요? 아님 상임법이 우선할까요?

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
[전문개정 2009. 1. 30.]

임차인에게 불리한 것은 효력이 없다 라고 되어있는데요 이건 어떻게 해석을 해야할까요?
15조에 의한다면 매년 10만원식 인상한다는 특약도 임차인에게 불리한 경우 인데요

답변:

1. 특약에 들어가면 특약이 우선인 걸로 알고 있어요 5%상한룰은 별다른 특약이 없을 경우 상한한계 이구요.

2. 얼마전 상초반 족장님 수업내용에 거의 같은게 있었는데요 특약 우선이라고 합니다.

<질문5>

수원쪽에 상가가 경매로 나왔는데 12프로까지 가격이 떨어졌어요

공부상 자동차관련 시설인데 현황 사무실로 사용돼 강제이행금, 용도변경 여부 건축과에 물어보니 개인정보라 알려줄 수 없다고 하는데 강제이행금이 얼마인지 모르고 낙찰 받을 수는 없잖아요?

소유자나 낙찰 후 미납자한테 확인해야 되는 걸까요?

답변:

1. 이거 주차장이라 추후 매도가 안되지 않나요? 위치는 좋은데

2. 강제이행금 계산방법 à https://m.blog.naver.com/london_club/221528591265

3. 임대료가 문제가 아닙니다. 왜 임대가 문제라 생각하시나요? 해당 물건과 평생(?) 함께 하실건가요?

문제는 향 후 매각이 될 것이지요 본 물건 매각하실 자신 있으신가요?

제가 정답은 아닙니다. 의견을 여쭙는 것입니다. 정답은 없습니다. 자신 있고 확신이 있다면 건물주님께서 정답을 만들어 가시면 됩니다. 그게 부동산의 매력이기도 하구요 à 족장 님
(팔고 싶을 때 팔 수 있는 물건을 찾아라)

4. 17.1.16 주차장 시정 이후 경매가 진행 됐구 현황조사를 갔는데 사무실 용도로 쓰고 있고...주차장 용도다 보니 임차인은 당연히 사업자등록을 못 낼테구(대항력X)..금액도 모를테고,

낙찰 받아도 대출X 언제 시구청에서 점검나와 강제이행금 부과는 시간문제.. 결국...무한유찰로 이어지네요

5. 이런물건의 경우 지구단위(관) 도시개발(민간)에 의해 진행되는데요~ 토지이용계획원에 주차장 용지라면 30%까지 상가를 올릴 수 있고 나머지 70%는 원래의 목적인 주차장으로 만들어야 합니다. 이 경우 주차장으로 써야 할 면적을 사무소로 불법용도로 쓴 것으로 보이는데요~ 주차장면적을 사무소로 썼다면 위반건축물에 해당하며, 이행강제금을 평생 물어야 하니 위험할 수 있습니다 à 멋쌤 님

<질문6>

점유자가 잠수 타시다가 내용증명 보내고 잔금 납부하니 드디어 연락이 왔는데요 못 받아서 콜백 하니 엄청 쌀쌀하게 30분 뒤에 하라고 끊네요 소심하게 한가할 때 문자 달라고 문자 보냈는데 일단 연락은 없고요.

온라인으로만 초급 다 듣기도 전에 낙찰을 받은 지라 머릿속은 다 알겠으면서도 가슴이 쿵쾅거립니다. 선배님들의 조언 한마디가 도움이 될 듯한데 어떻게 하는게 좋을지 한마디씩 부탁드려도 될 지요?

답변:

1. 혹시나 연락오면 받지 말고 한 10분뒤 연락하시구...또는 연락을 하실때...

'지금 다른 집 강제집행 중인데 집 애가 울고 점유자들이 난리나서 전화 못 받았다..(또는 강제집행 하느라 전화가 늦었다) 라는 식으로 강제집행 한다는 것을 3자화법 형식으로 인지 시켜주세요..그럼 뜨끔 할거고..내용증명도 보내시구요 심리적 압박이 있을 겁니다.

- 사무장님 실전반 수업에서 -

2. 점유이전 가처분 신청하셨는지요? 명도도 사람사이의 일이니 3자화법으로 통화시도 함 해보시구요~ 안되면 문자로~라두!! 부당이득금청구에관한 내용증명 다시 발송하세요

3. 점유이전 신청할 때 인도명령 신청했다는 내용은 절대 넣지 마시구요 점유자가 법대로 하라고 하고, 점유를 다른 사람에게 이전하려는 등의 말을 한다... 뭐 이런 내용이 들어가면 좋습니다
그리고 결국 돈인거 같습니다. 당연한 얘기지만 적절한 금액으로 타협을 보는게 핵심인 듯해요

4. 카페에 있는 명도 경험담을 읽어보세요. 제 책의 내용도 읽어보시고요. 법적절차 진행하면서 대화를 하면 대부분 수월하게 협의됩니다. 점유자의 태도에 너무 예민하지 않아도 됩니다. à 송사무장 님

<정보1>

양도소득세 교육 내용(feat. 주디홉스 님) à https://m.cafe.daum.net/happy-tech/QdvU/3466

<정보2>

셀프 잔금, 인도명령 등기(feat. 매화로 님)

à http://m.cafe.daum.net/happy-tech/QdvU/3455?svc=cafeapp

<정보3>

트릴리온 님, 슈바 님

축하드립니다!!

꼬마구름 님, 불타는꿈돌이 님, 앞으로질주 님

곧 낙찰 받으실 거에요~~

[범어복드림]

온돌님~~늘 정리 해주셔 넘나 감사드립니다~~

[ondoll]

저도 공부하면서 정리하는
거에요~
도움이 되셨다니 다행입니다

[딸기왕비]

온돌님 초심자 단톡방에서도 많은 도움 받고 있어요.
항상 감사드리고 온돌님의 열정에 박수를 보냅니다~^^

[ondoll]

초심자방의 내용이지만 저에게는 어려운 부분이 많은 글들입니다.
그래서 공부차원에서 정리하는 거에요^^

[경미짱]

초심자방에 있지는 않으나 마치 있는것처럼.. 정리 정말 잘하시고 이렇게 올려주셔서 기쁘게 공부했습니다
감사합니다^^

[ondoll]

일단 시작을 했으니 상황이 되는 때까지는 계속할 생각입니다.
즐겁게 같이 공부해 보아요^^

[더힐♥(희망부자♡)]

온돌님~ 초심자방 정리를 이렇게 변함없이 해주셔서~저두 늘 많은 도움 받습니다~~^^
늘 응원드릴게요
파이팅입니다

[ondoll]

항상 댓글 달아주셔서 감사합니다.
변함 없이 노력하겠습니다^^

[리방스]

온돌님.. 늘 이렇게 정리해주시는 부분 감사합니다. ^^

[ondoll]

여건이 되는 한은 계속할 생각입니다.
감사합니다^^

[거인위의난쟁이]

정리 감사합니다 정말 도움되는 정보가 한가득이네요

[ondoll]

그렇죠?
초심자방 분들의 수준이 점점 높아짐을 느낍니다^^

[새미기픈물]

온돌님 꾸준한 모습이 너무 보기 좋습니다.....
이런 모습에 사무장님도 칭찬을 아끼지 않으시고 선물도 드리나봐요..ㅎㅎ
누구든 꾸준함에는 이길 수 있는 방법은 없다고 봅니다..
온돌님의 꾸준한 자료정리...항상 응원합니다...^^

[ondoll]

항상 응원해 주시고, 격려해 주셔서 감사합니다.
사무장님께 2번이나 선물을 받아서 몸둘바를 모르겠습니다.
전부 초심자방 분들 덕분입니다^^