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<p style="text-align: center;"><img width="629" class="txc-image" id="A_25161445564170DC2C60E3" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/25161445564170DC2C" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="629" exif="{}" data-filename="부동산 이야기 방 사진.jpg" id="A_25161445564170DC2C60E3"/></p>
<p> </p><p> 오랜만입니다~</p><p><br></p><p> 원래 새정부 출범 즈음에 전국적으로 저평가된 물건들 또는 서울/부산/동해안 등 지속적으로 전국구적인 관심지역</p><p>대상으로 간단한 동향과 개별 물건 평가 내용으로 글을 적으려고 했는데 8.2대책 발표로 우선은 정부정책 관련</p><p>투자자던 무주택자던 향후 방향을 어떻게 잡아야할지 개인적인 생각을 적어볼까 합니다~ </p><p><br></p><p> 15년 이상 부동산과 관련된 정부정책을 직접적으로 경험해본 바...</p><p>정부성향과 시장경기 그리고 언론과 일부 한쪽으로 치우쳐진 선동에 따른 부동산 관련 정책의 일관성 없는 모습은</p><p>여전히 실망스러운 상태입니다. 좀 더 시장에 전문적이고 조세형평성과 정확성 그리고 지속성을 가지는 정책을</p><p>펼칠 수 없는지....나라에서 제일 똑똑한 사람들인데 정말 아마추어인지 아님 다른 큰 뜻이 있는지 알기가 어렵네요.</p><p> 특히 시장상황과 여론에 따라 미분양이 쌓이고 전세가 상승할때는 다주택자에게 도움을 요청하다가 반대상황이 오니</p><p>투기꾼으로 포괄적으로 다 묶어버리니 답이 안나오는 상황입니다.</p><p> 하긴 투자와 투기에 대한 정의조차 내리지 못하니 정책의 일관성을 기대하긴 더 어렵겠죠</p><p>(개인적으로 투기는 불법, 편법, 탈세 등에 의한 부동산 매도매수를 한 사람들이고 나머지 법의 테두리 안에서</p><p> 1억이든 100억이든 투자한 사람들은 투자자라고 봅니다)</p><p><br></p><p> 우선 현 부동상 시장에 대한 정부의 핀셋규제...라는 최초의 표방이 무색해져 버린게 안타깝네요.</p><p>항상 언론과 온라인상 그리고 투자서적 등에서는 급등한 특정지역 위주로 집중적으로 스토리가 나오다보니...</p><p>정부정책 또한 그런 지역 위주로 규제 강화 정책이 나오는 것은 당연하지만 다주택 양도세 강화 등에 안오른곳, </p><p>오히려 떨어진 곳까지 포괄적으로 정책에 포함되다 보니....시장의 판세는 오히려 양극화를 부추기게 되겠죠.</p><p> 이전 노무현정권 당시 다주택 규제 강화 정책 결과가 강남, 용산, 분당 등 버블 세븐 똑똑한 한채에 대한 수요집중을</p><p>가져왔고....지방은 철저히 시장에서 외면되었던 적이 있었습니다. </p><p> 물론 지방 부촌 등 최근 10년간 지방 상승률이 더 높았기에 이번에도 그런 식으로 일방적으로 흘러가지는 않겠지만</p><p>정부가 밝힌 내년 4.1까지 매도하라는 시그널은 분명히 많이 오른곳(양도세 발생이 많은 곳)보다 덜오른곳, </p><p>안오른 곳...그리고 비교적 최근에 매수해서 양도세가 거의 없는 물건 중심으로 나오겠죠.</p><p> 개인적으로 전국 판세를 주기적으로 모니터링해보면...</p><p>다아시다시피 경남(거제, 울산 등), 세종시 주변(조치원, 오송, 대전, 청주 등), 전남 등 약 5년 정도 기준으로 </p><p>봤을때 집값이 오히려 떨어진 곳 생각보다 많습니다. 특히 금융위기 시점으로 잡으면 수도권 용인 등 꽤 많은 지역이</p><p>가격이 여전히 많이 빠져 있는 상태죠. 10년 전에 이런곳 5억에 잡았다가 아직도 3억 수준이니 아마 이곳 들고있는</p><p>다주택자들은 정부정책 나온것에 반발이 심하겠죠..또한 이런 지역 물건과 서울/부산 등 최근 꽤 오른 지역 물건을 </p><p>동시에 가지고 있고 급전이 필요하다면 당연히 안오른곳 먼저 급처분하는 악순환이 발생할겁니다. </p><p> </p><p> 두번째는 주택거래 경험이 없는 사람들처럼...정부 역시 주택의 속성에 대한 고민이 전혀 정책에 반영이 안되어 있습니다.</p><p>아파트든 주택이든....한번 팔고 나면 다시는 내 물건이 될 수가 없다...라는 기본 전제가 거래해본 분들은 다 공감할겁니다.</p><p> 구입당시 들어간 부대비용 유지비용...매도 당시 양도세 등 각종 세금을 계산하면 한번 사고팔면 다시 살 수가 없죠.</p><p> 일례로 작년 서울에서 8억에 매도한 물건이 세금 제하고 남은건 7.3억...시세가 고정이라 가정해도 다시 그집을 살려면 </p><p>취등록세와 복비 등을 계산하면 8.3억이 들어가니...시세 변동이 없어도 다시 사려면 1억이 들어갑니다. 경우에 따라서는</p><p>양도세 이상의 부대비용이 발생되는데 이는 무주택자 신규수요 또는 일주택자의 갈아타기 수요를 제외한 다주택자의 </p><p>경우...특히 덩치가 크고 시세차익이 큰 물건의 경우 개인의 특수한 사정이 아닌 경우 최후까지 매도를 못하게 만들죠. </p><p> 여기에 다주택의 대부분이 임대 물건임을 고려할때 내년 4.1 시한을 정한 정부의 말은 공염불이 되어 오히려 핵심지역이 아닌 </p><p>주변부나 낙후지역 양도세 미발생 지역 물건들의 상황이 악화될 가능성도 높습니다.</p><p> 결국 부동산 관련 세제 정책....특히 현금화되지 않은, 실제 발생하지 않은 수익에 대한 포괄적인 징벌적 징수는 거래절벽</p><p>만 가져올 뿐 실효를 거두긴 어려울 겁니다. 물론 언론의 단발적 급락 기사 등 표면적 시세하락이 정부의 목표라면 성공이네요.</p><p><br></p><p> 그리고 최근의 급등에 대한 명확한 원인 분석과 그에 맞는 해결책을 찾기 위한 고민을 과연 현정부에서 진지하게, 중립적으로</p><p> 했는지 안타깝네요. 최근의 급등 원인....분양권, 재개발/재건축, 신축 아파트 쏠림, 전세대출확대, 갭투자 등등 여러가지 이유가</p><p> 있겠지만 결국은 법을 뜯어고치거나 새로운 대책을 만들기보다는 잘짜여진 법테두리 밖에서 불법과 편법적인 부동산거래 등에</p><p> 대한 강력한 조치가 우선 나오는게 순서가 맞는데 에둘러서 싸잡아 버리면 정책에 대한 신뢰가 떨어질수 밖에 없을겁니다.</p><p> 우선은 분양권 마이너스 거래, 재개발/재건축 불법 양도 등에 대한 확실한 단속과 법규정 정비와 갭투자 등에 대한 선별적인</p><p> 대처(전세가율 높은 지역 매수 및 임대 시 임대인 지급보증 확인 절차 등 임대차보호법 강화 등)가 우선되어져야 하는데...</p><p> 침체된 지역까지 싸잡아서 전체 시장에 강도 높은 포괄적 규제를 해버린건 차후 공급물량이 많은 지역 등은 한동안 어려운 시기를</p><p> 지나야 할 것으로 예상되어지네요.</p><p> 정부에서는 더 강한 대책을 예고하는데....제가 봤을때는 그 대책들이 먼저 시장에 풀었어야하는게 아닌가 생각되는데..</p><p> 우선 분양권 같은 경우 불법을 조장하는 50% 이상 양도세를 현실에 맞게 수정하고...</p><p> 시장 과열을 미연에 방지 하는 정책....후분양제 시범 도입, 과도한 P뿐만 아니라 마이너스 P까지 개인의 책임에 귀속되는</p><p> 현시스템에 대한 과감한 제도 수정(예를 들면 잔금 납입 전 매도는 건설사에 책임을 귀속해서 재청약하게 한다던지..)</p><p> 무엇보다 양도세나 보유세에 대한 정밀한 세법 도입...</p><p> 단순히 지역이나 자산규모 고려없이 단순 몇채기준이나 실수익이 아닌 시세로 추정한 비실현 수익에 대한 징벌적 과세가 아닌..</p><p> 실제 실현 수익...특히 다주택자의 경우 임대수익...에 대한 원가 계산을 바탕으로 한 실수익에 대한 과세체계 연구와 </p><p> 실행이 선행되어져야 하는데...예를 들어 매입 당시 5억 전세 4억인 아파트가 현시세 8억 전세 6억일 경우 실현되지 않은</p><p> 시세차익 3억이 아닌 실제 임대 수익인 1억에 대한 은행이자 이상의 수입에 대한 보유세 징구와 양도시 실현 소득에 대한</p><p> 양도세 징구 등이 다주택자 내에서도 수익의 차이가 큰 현실에서 형편에 맞고 확실한 세수확보 방안이겠죠. </p><p> 결국 팬티 한장에도 판매이익에 따른 세금이 정해지는 마당에 주택과 같은 개인의 최대 자산에 대한 명확한 세법적용이</p><p> 선행되지 않으면 궁극적으로 조세저항과 정부에 대한 불신으로 이어질 가능성이 커지겠죠.</p><p><br></p><p> 마지막으로 복지차원의 주택정책과 시장에 맞는 주택정책이 이원화되어져야하는데...</p><p> 강남 등 이미 금수저가 아닌 이상 떠나버린 열차같은 특정지역을 대상으로 무주택자나 저소득층 대상 정책을 포괄적으로</p><p> 엮어버리는 과오를 더이상 안했으면 하는데....결국은 부동산정책을 시장분석 및 중장기적인 틀 속에 내놓는 것이 아닌</p><p> 그때그때의 여론방향과 정치성향에 맞춰 땜질하는 모양새가 나올수 밖에 없겠죠.</p><p> </p><p> </p><p> 하지만 8.2대책 중 다주택 양도세 등에 대해서는 부정적으로 적었지만 기타 대출규체, 투기지역 지정 등의 다른 정부정책은</p><p> 시의적절했다 판단되며 무엇보다 정부의 부동산정책이 현재진행형이니...</p><p> 우선은 이번 대책에 따른 시장변화, 그리고 그에 따른 2차 대책...</p><p> 2차 대책이 또다른 규제책이 될 가능성은...현 정책이 강하기 때문에....당분간 없어보이며</p><p> 오히려 현 대책에 따른 부작용(18,19년 입주물량 증가 및 지방 소도시 등 지역경기 침체 등)에 따른 정부 정책 방향과 </p><p> 그 영향을 받을 지역에 대한 지속적인 관심이 필요하다 봅니다. </p><p> </p><p><br></p><p> 그럼 향후 어떤식으로 대처해야하는지...그냥 제 개인적인 방향으로 풀어보면..</p><p><br></p><p> 다주택자일 경우...</p><p>비핵심지역, 향후 공급량이 많은 지역, 임대수익 등을 위한 저가 보유매물, 양도차익이 거의 없는 물건은 매도하는 방향으로..</p><p>가능한 주택 수를 줄이고 현금확보....향후 핵심지역 급매 물건, 경매 등을 위한 투자방향 선회.</p><p>핵심지역의 경우에도 전세가율이 낮은 오버슈팅된 지역은 피하고 핵심지역 주변부에 관심.</p><p>서울의 경우 한강변에서 유일하게 투기지역이 아닌 광진구(자양동) 동작구 등 지켜보고...</p><p>서울 핵심지역과 주변부(강남, 사대문, 한강변 등) 전세가율 높은 지역은 지속적으로 모니터링하고</p><p>부산의 경우 특히 동부산은 전세가율 등에서 봤을때 오버슈팅된 경향이 강하나..현 정책으로 인해</p><p>서울 중심부와 함께 지속적인 공급부족으로 언제간 부메랑이 될 수 있으므로 특정 단지 등에 대한 급매물건</p><p>등은 관심있게 지켜보고 매수 타이밍 재어봐야 할 듯하며</p><p> 경기도는 우선 내년 공급상황 지켜보며 정부정책 향방에 따라 판단.....</p><p> 특히 과천주변(평촌, 의왕, 청계 등)은 여전히 공급이 적고 재건축 이주 수요, 호재 등이 많으니 전세시세 모니터링</p><p>하면서 관심두고...용인 등 경기남부의 경우 GTX 등 특정호재 연관지역이 아닌 이상 가능하면 보유물건 처분.</p><p>(신갈 IC 신갈역, 상갈역 정도까지가 한계선...)</p><p> 대구경북 제주지역은 관심에서 일단 지우고...</p><p> 세종시 주변부는 세종시 개발 반배급부로 대표적인 저평가 지역이나...세종시 공급량 역시</p><p>여전히 많고 정부정책이 서울과 더불어 세종시에 집중되니 중장기적 관점에서 살펴봐야하며,</p><p>(오송, 조치원, 음성 충북혁신도시 등)</p><p>전북의 경우 새만금, 전남의 쏠라시티 등은 정책적인 수혜가 분명히 뒤따를 것이니 관심두고</p><p>광양 등 전국에서 가장 시세낮고 임대수익 높은 곳은 현 정책방향과 포스코 제철단지 동향 등 살펴보고..</p><p>강원도의 경우 동계올림픽 후 시장평가가 중요한데...2년 전에 속초 등이 급등할때 너무 올랐다싶어</p><p>관심을 꺼두었는데 그 뒤로도 1억은 더 올랐으니...암튼 동해안 라인은 제2의 제주도나 동부산같은 </p><p>시장움직임이 보이니까 관심지역(여긴 아파트보다는 토지, 산쪽 말고 무조건 해안접근지역) 1순위..</p><p>그외 KTX와 경전철 호재있는 서원주(문막), 남원주 역사 주변 관심두고..</p><p><br></p><p>결론은 호재있거나 저평가 지역 관심은 두되 가능하면 다 잘라내고(처분하고) 핵심지역에 집중...</p><p>잘라내는게 어려우면 가능하면 임대사업자 등록...</p><p><br></p><p>무주택이거나 옮겨타기 수요의 경우...</p><p>매수자 우위 시장이 당분간 지속될테니 무주택의 경우 최대한 급매물건 중심으로 삼고초려해서 구입판단하시고</p><p>가능하면 핵심지역과 주변부에 한정해서....특히 지금껏 안오른곳이나 떨어진곳, 너무 오른곳은 쳐다보지 마시고..</p><p>(정부가 시장이 과열되어 규제정책을 내놓는 마당에 아직 안오르거나 정체된 곳은 다 이유가 있는겁니다)</p><p>옮겨타기 수요의 경우 우선은 들고 있는 물건 먼저 확실히 처분하고 핵심지역 중심으로 급매물건 옮겨타시길..</p><p>신축 대단지 또는 25년 차 이상 핵심지역 중심지 대단지 물건 중 재개발 가능성이 적어도 기대감이라도 있는 곳 우선...</p><p>다주택 규제 강화에 따른 똘똘한 한채가 어떤 물건인지...2004년 전후 부동산 대책에 따른 서울 급등지역과 물건 참조</p><p>하시면 부산안에서도 대략 비슷한 윤곽은 나올겁니다...</p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p> </p><p><br></p><p> </p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p> </p><p> </p><p><br></p><p> </p><p><br></p><p> </p><p> </p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p></div><p><br></p>
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깊이 있는 식견에 경의를 포합니다. 향후 흐름 및 대처방안 등 많은 사람들에게 도움이 되는 내용이군요. 이런 글이 좀 더 많이 선제적으로 제시되었으면 어땠을까 하는 아쉬움도 있군요. 예전에도 정책의 흐름에 대해서 많은 의견들을 있었는데 사람들이 무시해서 발등에 불이 떨어진 경우도 있겠군요. 이번 정책에 대한 반응들이 다양하지만 시대의 흐름상 꼭 필요한 정책들이고 올바른 방향의 투자를 이끌어 가리라고 생각합니다. 다주택자들은 정책에 맞추어 임대사업자로 등록해야 할 것이구요. 자신이 투자자인지 투기꾼인지는 본인들이 잘 알고 있을 것입니다. 모두 '(선한) 부자' 되시기 바랍니다. ^^
좋은 내용의 글 감사합니다.금융에 대한 부분은 빠져 있는데 지금 정부의 정책의 방향성에 금융을 덧 붙이게 되면 자본이 제한적인 투자자들은 한템포 쉬어야 할 듯합니다. 투기지구나 조정지역의 경우 공실 발생시 대출내기가 쉽지 않을 뿐더러 상황에 따라서는 곤혹스러원 상황이 생기지 싶습니다. 앞으로 아파트는 월세 수익형으로는 적합하지 않는 것 같습니다. 과거에는 거치식으로 이자만 내는 형태로 가서 월세 받아서 이자를 내거 남는 돈이 수익이었지만 앞으로는 주거용 부동산은 원금과 이자를 같이 내는 방식으로 흘러가면 월세 받아서 원금과 이자를 같이 내는 상황이면 내돈을 더 보태서 이자와 원금을
내게 되면 마이너스 수익률이 되게 됩니다.본문내용은 현금부자나 자본이 풍부한 분들은 참고할 만한 내용이지만 자본이 제한적인 투자자들은 몸 사려야 되는 장인 것 같습니다.조정지역에 시세 6억짜리 대출내는데 1금융권의 경우 조정지역 핸디캡 다주택자 핸디캡 기타등등으로 대출이 1억이하로 부르더군요.과거에는 저금리와 대출규제완화등으로 유동성이 풍부하였지만 앞으로는 정부의 부동산규제 점진적인 금리인상및 대출규제등으로 유동성장세가 끝나게 되면 돈 없는 다주택자들은 조용히 사라질 수 밖에 없을 듯 합니다.
이번 정부는 다주택자를 적폐로 규정하고 있는만큼.이번 정부에서는 주거용 부동산에 대해서 추가적인투자는 자제해야 할듯 합니다.대출레버리지를 이용한 투자자들은 대출 약정기간이 끝나고 재연장시 은행권에서 대출금 상당부분을 반환요청받지 싶습니다.자본이 제한적인 투자자들중에서 참고하실분만 참고하시길 바랍니다.
첫댓글 고견 감사합니다
자주 글 부탁드립니다
와후 부동산에 해박한 지식을 가지고 계신 토왕님 출범하셨네요
반갑습니다. 진짜 오랫만에 쓰신글 잘 읽었습니다. ㅎㅎㅎ
two thumbs up!
비인기지역은 팔고, 인기지역은 붙들고 있으니, 양극화가 더 심화되겠네요.
그리고 언급했듯이 매매가가 높아 질수록 사고 팔고에 들어가는 거래비용 증가로 고가 우량물건은 최후까지 가지고 간다는 말도 공감합니다.
감사히 잘 읽었습니다.
님 글을 읽다보니 전국일주 하면서 부동산 공부한것 같네요~^^ 글을 읽으면서 제가 고민하던 부분이 해결 됐습니다ㅎ 감사합니다~
앞으로도 좋은 글, 많이 부탁드립니다.
잘 읽었습니다.
감사합니다.
깊이 있는 식견에 경의를 포합니다. 향후 흐름 및 대처방안 등 많은 사람들에게 도움이 되는 내용이군요. 이런 글이 좀 더 많이 선제적으로 제시되었으면 어땠을까 하는 아쉬움도 있군요. 예전에도 정책의 흐름에 대해서 많은 의견들을 있었는데 사람들이 무시해서 발등에 불이 떨어진 경우도 있겠군요. 이번 정책에 대한 반응들이 다양하지만 시대의 흐름상 꼭 필요한 정책들이고 올바른 방향의 투자를 이끌어 가리라고 생각합니다. 다주택자들은 정책에 맞추어 임대사업자로 등록해야 할 것이구요. 자신이 투자자인지 투기꾼인지는 본인들이 잘 알고 있을 것입니다. 모두 '(선한) 부자' 되시기 바랍니다. ^^
한번읽고는 무슨내용인지 몰라 두고두고 천천히 읽어봐야겠어요..ㅎㅎ 암튼 감사 ㅎ
어휴~~ 장문이네요. 잘 읽었어요
고맙습니다.
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.17.08.08 22:22
잘 읽었습니다.
감사합니다.~^^
좋은글 밑줄 쫙~ 잘읽었습니다.^^
2억 매수 1.55억에 매도 수리비 복비,컨설팅비등 6천 손해, 기타 2천손해, 3천손해..등 1억초반 손해보더라도
과감하게 안오른지역은 급매 정리.
결국 이때문에 더 떨어질거라 판단
다른 매물들은 아예 거래도 안되고,
더 싸게 더급매로 정리들어가니
다른 매물시세 부득이하게 폭락되네요.
입지좋은곳은 꽉붙들고있고
급매찾아 투자하려고하니 ^^
토왕님 말씀대로 흘러가는것 같습니다.
감사합니다
좋은 내용의 글 감사합니다.금융에 대한 부분은 빠져 있는데 지금 정부의 정책의 방향성에 금융을 덧 붙이게 되면 자본이 제한적인 투자자들은 한템포 쉬어야 할 듯합니다. 투기지구나 조정지역의 경우 공실 발생시 대출내기가 쉽지 않을 뿐더러 상황에 따라서는 곤혹스러원 상황이 생기지 싶습니다. 앞으로 아파트는 월세 수익형으로는 적합하지 않는 것 같습니다. 과거에는 거치식으로 이자만 내는 형태로 가서 월세 받아서 이자를 내거 남는 돈이 수익이었지만 앞으로는 주거용 부동산은 원금과 이자를 같이 내는 방식으로 흘러가면 월세 받아서 원금과 이자를 같이 내는 상황이면 내돈을 더 보태서 이자와 원금을
내게 되면 마이너스 수익률이 되게 됩니다.본문내용은 현금부자나 자본이 풍부한 분들은 참고할 만한 내용이지만 자본이 제한적인 투자자들은 몸 사려야 되는 장인 것 같습니다.조정지역에 시세 6억짜리 대출내는데 1금융권의 경우 조정지역 핸디캡 다주택자 핸디캡 기타등등으로 대출이 1억이하로 부르더군요.과거에는 저금리와 대출규제완화등으로 유동성이 풍부하였지만 앞으로는 정부의 부동산규제 점진적인 금리인상및 대출규제등으로 유동성장세가 끝나게 되면 돈 없는 다주택자들은 조용히 사라질 수 밖에 없을 듯 합니다.
이번 정부는 다주택자를 적폐로 규정하고 있는만큼.이번 정부에서는 주거용 부동산에 대해서 추가적인투자는 자제해야 할듯 합니다.대출레버리지를 이용한 투자자들은 대출 약정기간이 끝나고 재연장시 은행권에서 대출금 상당부분을 반환요청받지 싶습니다.자본이 제한적인 투자자들중에서 참고하실분만 참고하시길 바랍니다.
좋은 글 감사합니다~~^^
토왕님 글 너무 반갑고 감사히 읽었습니다.
현재 부동산 정책에 따른 자산 움직임 방향 결정에 큰 도움 되었습니다.
감사합니다.
추천글입니다^^ 글 지우지 마세여~~ 두고두고 읽으면서 분석 해야겠습니다 ㅎㅎㅎ
글 잘 읽었습니다. 감사합니다.^^
비밀글 해당 댓글은 작성자와 운영자만 볼 수 있습니다.17.08.09 15:21
토왕님. 자꾸 새 정책이 마련되는것같은데. 요즘정세에대한 조언글도 한번 올려주셔요
글 잘 읽엇습니다