계약서 특약 작성 요령 등(535) - 제3절 물건별계약서(특약) 기재요령

[대웅공인(문호현)]

제3절 물건별 계약서(특약)기재요령

1. 단독주택 계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재요령

- 소재지와 물건명을 정확히 기재한다.

- 난방의 연료가 어떤 것인지를 기재한다.

- 방이 몇 개이며 몇 층 주택을 기재한다.

- 임대차의 경우 면적을 약 몇 평으로 기재하면 되나 매매의 경우 등기부에 기재된 면적을 ㎡로 기재하면서 약 몇 평으로 기재하면 되는 것이며 집합건물(연립주택․아파트 등)의 경우에는 건평과 대지권의 지분을 기재하여야 된다.

※ 주의사항 : 건축년도를 기재할 때 또는 설명할 때 등기부등본과 건축물관리대장을 비교하여 기재하여야 된다. 왜냐하면 건축물대장의 건축년도와 등기부등본 건축년도가 다를 수가 있다. 건축물대장에 건축년도 기록은 주택이 준공되면 기록되지만 등기부등본의 기재는 보존등기를 신청하여야 건축년도가 기재되는데 몇 년 후에 건축물(주택)을 등기신청 하였다면 몇 년의 차이가 있게 된다.

“예”를 든다면 등기부등본에는 3년이 경과된 주택인데 건축물관리대장에는 6년이 된 주택이라면 차이가 크다. 건축한지 6년이 지난 주택이라면 매수를 하지 않았을 것이다 하면서 이의를 제기할 대상이 된다.

※ 매매금액은 총액을 기재하고 평당가액을 기재하지 않은 것이 원칙이다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산의 표시(임대차의 경우)

◎ 계약서 작성의 “예”

소 재 지	서울시 강남구 강남동 100-100
매매물건	위지상 2층 스라브주택 ◦ 대 지 ㎡ (약 ) ◦ 기타 : 도시가스 ◦ 건 평 ㎡ (약 ) ◦ 지하대피소 ㎡
융 자 금	금 3,000만원(최고가) 주택은행(1999. 5.1)에 근저당 설정
매매금액

부동산의 표시(매매의 경우)

소 재 지	서울시 강남구 강남동 100-100
임대물건	2층 스라브주택 1층 방 2개 (약 12평) 연료:도시가스
융 자 금	금 2,000만원(최고가) 주택은행(1998. 5.10)에 근저당 설정
임대보증금	원정

나. 특약사항 기재

특약으로 기재할 내용은 ① 그 물건의 특색을 기재하여야 할 것이며, ② 계약당사자가 요구하는 사항을 기재하여야 한다. ③ 어떤 내용을 설명하고 확인하였다는 것을(임차인 또는 매수인) 기재하여야 한다. ④ 중개대상물확인설명에서 다 기재하지 못한 내용을 특약으로 기재하여야 한다. ⑤ 대리인이 와서 계약을 할 때에는 대리인의 인적사항을 정확히 기재하여야 한다. ⑥ 등기부등본 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등을 확인하고 이를 설명하였다는 것을 기재한다.

※ 즉, 근저당설정금액, 체무승계여부, 임대금총액과 기간(임차인 거주시), 잔금수령시점과 이사시점, 난방(연료)시설, 대리인의 계약시 대리인의 인적사항을 자세히 기록, 경우에 따라서는 위임장 또는 각서 등을 기재한다.

다. 등기부등본의 확인과 그 이외 “주의”할 사항

반드시 등기부등본에 의하여 근저당설정 등을 확인하여야 한다. 특히 매매의 경우 융자금을 승계할 때 주의할 사항으로 등기부상에 나타난 이외의 보증 또는 신용으로 융자금이 있는지 은행에 문의(근저당설정 된 은행에)하여야 한다.

2. 아파트계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재요령

중개한 물건 중 가장 쉬운 것이 아파트물건 계약서작성이라고 할 수 있다. 즉, 물건의 소재지와 동 ․ 호수 ․ 면적 등을 기재한다.

※ 아파트(집합건물)의 경우 건물의 등기부등본을 보면 토지의 지분까지 나오므로 토지의 등기부등본을 별도로 발부받을 필요가 없으나 토지별도등기라고 기재된 경우가 있다.

등기부등본표제부(오른쪽, 대지권의 지분)에 토지별도등기로 기재되어 있으면 거의 토지에 압류가 되는 등 문제가 있으니 토지의 등기등본을 별도로 발급받아 확인을 하여야 한다.

대단지아파트는 이러한 일이 거의 없으나 소규모아파트와 연립주택에서는 있을 수 있으니 확인이 반드시 필요하다.

(예를 들면) 건축할 때 토지소유자로부터 건축동의서를 받아 건축하고 토지소유자와 토지대금의 문제가 해결 안 된 경우 토지소유는 그 전 소유자로 되어 있으며 옛날에 건축한 아파트의 토지에 간혹 있다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산(아파트)의 표시(임대차의 경우)

소 재 지	서울시 향촌구 종로동 1234-1234
임 대 아 파 트	세종아파트 125동 1901호(남향) 33평형 방3개 화장실2개
융 자 금	근저당설정최고금 20,000만원 (주택은행 199. 1. 2 설정)	기 타	원정
임대금액

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산(아파트)의 표시(매매의 경우)

소 재 지	서울시 행촌구 행촌동 1234-1234
매매물건	세종아파트 125동 1901호(남향) 건축면적 85.3㎡ 대지권의 지분 : 2350분지 25
융 자 금	근저당설정최고금 2,500만원(주택은행 199. 1. 2 설정)
매매금액	원정	기 타

나. 특약사항 기재

① 계약당사자가 특별히 요구하는 사항을 기재한다. ②중도금지급 방법 “예” 온라인 입금 등을 기재 또는 이사하는 시간(시점)을 문의하여 기재한다. ③ 임대차의 경우 방도배 등을 해주는지의 여부를 기록한다. ④ 아파트관리비에 관하여 기재한다. ⑤ 은행융자금 승계 시 문제점이 발생할 수 있다. 융자금 승계 시 명의관계를 그대로 두고 승계하면 채무자 명의를 변경하지 않을 경우에 매수자가 이자를 지급하지 않을 경우 아파트 매매자가 채무자로 되어있어 신용불량자가 되기 때문에 명의도 변경하면서 융자금을 승계하는 조건이여야 하며 명의를 변경하는데로 비용이 약 5만원이 소요되므로 이의 비용문제를 누가 책임질 것인지에 대하여 중개업자가 결정해 주어야 한다. 원칙적으로는 매도자가 부담한다.

다. 등기부등본의 확인과 그 이외 주의할 사항

반드시 등기부등본의 확인을 하여 근저당설정여부를 확인을 하고 근저당설정 등이 있을 경우 은행에 문의하여 실제 변제할 금액이 얼마 있는지 문의하면서 신용으로 대출 또는 보증인으로 되어 있어도 설정된 금액 중 실제 변제할 금액을 납입시키면 근저당권설정이 해제되는 것인지를 확인하여야 한다. 또한 대지권의 별도 등기여부도 등기부등본표제부 오른쪽을 확인하여야 한다. 이 경우에는 토지등기부등본을 확인하여야 한다.(아파트의 경우에는 토지의 등기부등본은 필요 없으나 토지별도등기로 기재되어 있으면 토지등기부등본을 발급받아 압류 등을 확인하여야 한다)

※ 등기부등본에서 대지권의 지분(면적) 보는 요령

집합건물의 경우 등기부등본 표제부가 2장이다. 첫 장의 표제부에 대지권의 면적 2,500㎡와 둘째장의 대지권의 면적 2,500분지의 36이라면 36이 대지권의 지분 면적(㎡)이 되는 것이며, “예” 첫 장의 면적 2,500㎡과 둘째장의 면적이 2,600분의 36이라면 36이 대지권의 지분면적이 아니며. 이 경우 아래 계산방식에 의하여 34.6이 면적이다.

36	× 2500 = 34.6
2600

이의 방식으로 계산한 숫자가 대상물건(“예” 202호)의 지분의 면적이 된다.

3. 다세대주택계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재요령

소재지와 물건명을 정확히 기재한다.

“예” 소재지. 서울시 서초구 서초동 1001번지의 4 위지상 3층 주택 2층 201호 약 15평 방3개.

※ 단 임대차의 경우는 약 몇 평, 방 몇 개를 기재하면 되나 매매의 경우에는 등기부에 있는 건축면적 ㎡와 대지권의 지분을 몇 분지 몇이라는 숫자를 다음과 같이 기재하여야 한다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산의 표시(임대차의 경우)

소 재 지	서울시 강남구 강남동 100-100
임 대 물 건	위지상 3층 다세대주택 2층 201호 약 15평 방 2개 도시가스
융 자 금	금 2,000만원(최고가) 주택은행 199. 5. 1에 근저당설정
임대금액	원정	기 타

◎계약서 작성의 “예”

부동산의 표시(매매의 경우)

소 재 지	서울시 강남구 강남동 100-100
매 매 물 건	위지상 3층 다세대주택 2층 201호 o 건축면적 34.19㎡ o 대지권의 지부(소유권) 2224분지 43 ※ (이의 숫자가 ㎡이다)
융 자 금	근저당설정최고금 2,500만원(주택은행 199. 1. 2 설정)
임대금액	원정	기 타

나. 등기부등본에 의한 지분면적 보는 요령

※ 연립주택(아파트)의 경우 표제부가 2장이며 표제부 첫 장에는 그 집합 건물의 전체의 건축면적(층별 면적)과 전체의 대지면적이 기재되어 있으며 표제부 두 번째 장 왼쪽에는 몇 층 몇 호와 건축면적이 기재되며 오른쪽에는 대지권의 지분이 기재된다. 즉 대지권의 지분의 숫자는 평방미터이므로 이를 3.3058로 나누면 토지지분의 평수가 된다.

※ 주의할 점 : 집합건물(공동주택)의 경우에는 등기부등본을 신청할 때 토지와 건물을 별도로 신청하지 않고 건물분만 신청하여도 건축면적(건평)과 대지의 면적(대지의 지분)을 알 수 있으므로 건물분만 신청하게 된다. 그러나 대지권의 표시 밑에 대지권의 등기별도라는 것이 기재되어 있으면 대지에 대하여 별도로 압류 등이 있으므로 토지 등기부등본을 신청하여 이를 확인하여야 한다.

다. 특약사항 기재기 참고할 사항

1) 계약당사자들이 요구하는 사항을 기재한다.

2) 융자금 승계여부를 기재하고 승계 시 명의변경 절차를 설명해 주어야 한다. 또한 은행에 문의하여 등기부상의 설정 이외에 보증 또는 신용융자 등이 있는가를 확인하여야 한다.

3) 융자금, 전기료 등은 잔금일을 기준으로 완불 또는 계산하여 제출해 준다는 것을 기재한다.

4) 잔금지급시간(이사시간)등을 문의하여 기재하며 확인설명서에서 중요한 부분과 빠진 부분에 대하여 특약사항에 내용을 기재한다.

5) 확인설명서 등 주요내용 또는 후일에 문제가 될 내용을 기재한다.

※ 지분면적 기재 시 주의할 사항

집합건물(아파트, 다세대 등)의 경우 표제부가 2장이라는 것을 위에서도 설명한 바 있음. 첫 장의 표제부와 둘째장의 표제부의 대지권의 면적이 동일할 경우에는 대지권의 지분의 숫자가 지분면적이 되나 첫 장의 표제부면적과 둘째장의 표제부면적이 틀릴 경우에는 둘째장의 대지권의 지분 숫자가 지분면적이 아니며 계산하는 방식에 의하여 나온 숫자가 지분면적이 되므로 이를 주의하여 지분면적을 기재하여야 할 것이며 계산하기 곤란하면 첫째장의 면적,

숫자와 둘째장의 지분면적을 동시에 기재하여 두면 될 것이다.

계산방식,

36	× 3200 = 38.4
3000

이와 같이 계산한 값이 대지권의 지분 면적이 된다.

4. 다가구주택계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재요령

IMF이후 가장 피해를 본 부동산은 다가구주택이다.

융자금과 임대보증금이 다가구주택 매매가액보다 더 많은 경우가 많은 편이다(요즘은 좀 나은 편이 되어가고 있다). 그러므로 계약서 작성 시에 가장 신경 쓸 것이 융자금과 임대보증금이 전체 얼마나 되는가를 확인을 하며 이의 내용을 확실히 기재하여야 한다. 즉 중개업자가 후에 책임질 일이 없도록 계약서와 중개대상물확인설명서(체크리스트)를 작성하여야 한다는 것이다.

임대금액(매매금액)을 기재하고 기타에 다른 세대 임대보증금총액을 기재하여야 후일에 문제점이 발생하지 않는다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산(다가구주택)의 표시(임대차의 경우)

소 재 지	서울특별시 강일구 강일동 101-1
임 대 물 건	위지상 다가구 4층 주택 2층 201호 면적 약 15평 방 2개 도시가스
융 자 금	금 5,000만원(채권최고액) 주택은행 1998. 5. 1 근저당설정	기 타	8세대거주
매매금액	원정	기 타	8가구임대보증금 3억원정

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산(다가구주택)의 표시(매매의 경우)

소 재 지	서울특별시 강일구 강일동 101-10
매 매 물 건	위지상 4층 다가구 주택(8가구) o 대지면적 80㎡ 구조 방 2개 o 건축면적 305㎡ 건축년도 도시가스
매매금액	원정	기 타	8가구임대보증금 총액3억원정

나. 특약사항기재에 참고할 사항

1) 다가구주택은 소유자는 한사람이지만 세대수는 여러 사람이므로 이의 세대가 몇 세대가 거주하는지를 확인하여야 하며 전세보증금과 월세는 얼마나 되는지(여러 세대 합한 보증금)를 계산하여 기재하여야 한다(계산하여 보아야 한다).

2) 융자금이 얼마나 되는지를 등기부등본에 의하여 확인하여야 한다.

3) 건물소유자가 본 주택에서 거주하는지를 확인한다.

4) 융자금이 있을 경우 은행에 문의하여 현재 변제할 경우 얼마나 되는가, 또한 이자연체는 없는가를 확인하여야 하며, 보증, 신용 등으로 융자한 것은 없는가를 확인하여야 한다.

5) 잔금지불시간, 이사시간을 문의하여 기재하여야 한다.

6) 대리인의 경우 소유자의 온라인으로 계약금을 입금시키는 내용 또는 각서 등을 받아 처리하는 내용과 중도금 잔금 시 소유자가 직접 수령한다는 내용 등을 특약에 기재한다.

※ 이상과 같은 사항을 확인 또는 문의 등을 하여 주요사항을 특약으로 기재하고 중개대상확인설명서(체크리스트)에 기재하지 못한 사항도 특약사항에 기재하여야 하며, 임대보증금, 융자금을 합한 금액이 실재매매가격을 초과한 경우도 있을 수 있고 더구나 경매가 된다면(융자가 있는 다가구주택은) 경락가격이 융자금 전세보증금을 합한 금액에 미달할 것이므로 이를 파악하여야 하며 중개대상물확인설명사항만 성실히 기재하여 중개업자의 책임은 벗어나야 할 것이다. 중개사고가 가장 많이 나는 곳이 다가구주택점포 등이다.

5. 점포상가계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재요령

중개사고(중개업자와 중개의뢰인간의 분쟁)가 가장 많이 있는 물건이 점포라고 할 수 있다. 점포임대차는 주택임대차보호법이 있는 것이 아니므로 점포임대보증금을 그 건물의 경매로 인하여 반환받지 못한 경우가 있어 사회문제가 되기도 하였다. 그러나 2002. 11. 1부터는 상가건물임대차보호법이 제정이 되어 시행되고 있다. 그러나 점포의 용도가 다양하므로 어느 위치에 따라 업종이 제한되므로 허가, 신고 업종변경에 따라 수입의 차이가 있으므로(가치의 차이가 있으므로) 문제가 발생을 많이 한다. 그러하므로 점포의 매매 또는 임차의 경우 중개당시(현재)의 점포의 업종의 허가, 신고 등의 현재상황을 정확히 기재해야 한다.

◎계약서 작성의 “예”

부동산(점포)의 표시(임대차의 경우)

소 재 지	서울특별시 강일구 강일동 101-10
임 대 상가(점포)	위지상 5층 건물 (점포(상가)수 : 12개) 대지 ㎡ (약 평) 건평 ㎡ (약 평)		기 타
융 자 금	금 15,000,000 원정
매매금액	원정	기 타

◎계약서 작성의 “예”

부동산(점포, 상가)의 표시(매매의 경우)

소 재 지	경기도 안양시 만안구 만안동 1-1
매 매 점 포	위지상 5층 상가건물 1층 점포 1칸 약 15평 상호 : 만호 오프 업종 : 호프
융 자 금	금 5,000만원(최고금) 상업은행 1999. 5. 1 근저당설정
매매금액

나. 특약사항기재

1) 점포의 임대차계약은 그 점포의 시설비 등이 있으므로 임차인이 중개 의뢰하여 계약을 하면서 건물소유자가 확인해주는 계약이 많으므로 중개물건의 업종에 따라 특약사항에 기재를 명확히 하여야 한다.

2) 현재 점포(영업)의 임차를 승계하는 것으로 허가, 신고사항을 확인하고 이의 없이 계약을 체결한다는 것을 기재하여야 한다.

3) 점포시설 등은 계약서(점포권리(시설)금)를 이용하여 점포 내의 주요시설을 기재하여 별도로 작성해주는 것이 원칙이며 그러하지 않을 경우 권리금(시설비) 영수증에 그 내용을 명확히 기재하여 별도로 작성해주면 좋다.

4) 등기부등본에 의하여 융자금을 확인하였는지를 기재한다.

5) 융자금의 최고액은 얼마라는 것을 기재한다.

6) 중개대상물확인설명서(체크리스트)에서 체크(기재)를 다하지 못한 경우의 내용을 후일을 위하여 특약사항에 기재한다.

7) 기타 허가사항의 업종과 현재의 업종에 대하여 기재하여야 한다.

8) 확인설명서 기타이용제한사항에 줄을 긋거나 생략을 하면 안 되고 “예” 호프점임 이러한 식으로 기재하여야 한다.

6. 점포(호프 ․ 단란주점 등)계약서 작성요령

가. 부동산의 표시기재요령(점포임대)

1) 호프점 ․ 단란주점 등의 점포의 임대차계약은 건물주가 아닌 임차인이 중개업소에 의뢰하여 계약을 체결한 뒤 잔금 지불 시에 건물주와 본 계약을 하게 된다. 이는 시설비(권리금) 때문이기도 하고 임대차기간만료가 되기 전에 이러한 절차에 의하여 계약을 체결한다. 그러므로 이러한 취지를 물건의 표시 때와 특약사항에 기재하여야 한다.

2) 호프점 등의 허가(신고)내용을 기재하고 또한 현재의 영업사항을 기재하면서, 면적 등을 기재한다.

◎ 계약서의 기재 “예”

부동산의 표시(점포, 임대차의 경우)

소 재 지	도 시 구 동 번지
임 대 점 포	위지상 2층 상가건물 2층 일부 약 20평 현재의 영업(상호) :
임대보증금	원정	기 간
융자(설명)	원정 ( 은행 년 월 일 설정)

나. 특약사항기재

1) 허가증을 확인하고 현재영업상태를 확인하고 계약체결한다.

2) 건물주와 임대차계약은(종전(현재)과 같은 조건으로) 재임대인(전대인○○○)이 책임지고 계약을 건물소유주와 체결해 주어야 한다.

3) 그 건물의 근저당설정 등 내용을 기재한다.

4) 점포 내의 시설 등은 임차인이 별도로 파악토록 한다.

5) 점포 내의 시설은 계약당일에 있는 품목전체를 대상으로 권리가 넘어가며, 잔료일에 점포를 인도 시에 부족한 품목에 대하여 임대인(전대인)이 책임지고 보상하여야 한다.

6) 호프점, 또는 단란주점의 현재의 상태를 승계하는 계약(중개)하는 것이라는 것을 기재한다.

7) 기타 확인설명(체크리스트)에서 보충 설명할 사항을 기재하여야 한다.

8) 계약당사자가 요구하는 사항을 특약사항에 기재하여 둔다.

9) 기타

7. 점포권리(시설) 양도계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재

① 점포권리(시설)금은 건물주와는 관계없는 것으로 점포인수자와 인계자의 관계로서 소재지와 상호(현재의 영업내용 포함)를 기재하고 면적과 허가사항을 기재하여야 한다.

② 건물주(소유주)와의 임대차 기본계약내용을 즉, 임대보증금, 월세, 임대기간 등을 기재하여야 한다.

나. 특약사항기재

① 현재의 영업상태와 허가를 확인하고 중개업자가 설명을 하였다는 것을 기재한다.

② 현재의 시설을 인수자가 확인을 하고 이의 권리(시설)금은 양자가 합의하여 최종적으로 결정 후 계약서를 작성한다는 것을 기재한다.

③ 양도인(매도인) 양수인(매수인) 당사자끼리 날인하면 되는 것이지 중개업자가 이의계약서에 날인할 필요가 없다. 왜냐하면 점포주인과 임대차계약서에 중개업자가 날인하였으므로 권리금(시설비)을 주고받는데 중개업자가 분쟁이 없게 하기 위하여 계약서만 작성해주면 되는 것이지 날인까지 할 필요가 없다고 본다. 시중에 판매되는 일부 계약서에는 중개업자 날인하는 칸이 있는 것도 있는데 이것은 잘못된 것이라고 생각된다.

왜냐하면 권리양도는 중개대상물건이 아니다. 하나의 무형의 물건이기 때문에 중개대상물건이 아니라고 할 수 있다. 그런데 중개업자가 날인할 필요가 있겠는가. 이의 수수료 관계도 수수료규정 적용을 받지 않는다고 보아야 할 것이다.

◎ 계약서 작성의 “예”

① 양도할 물건의 표시

소 재 지	시 구 동 번지
상 호 (옥 호)	상호 : 그리호프 허가 현재의 영업 : 면적
권리(시설)금	원정

②건물주와 임대차 내용

임대보증금	원정	월세 원정
임 대 기 간	년 월 일 ~ 년 월 일

③ 양도할 물건의 표시

계 약 금 원정

중 도 금 원정

잔 금 원정

계 원정

※ 시설현황(주요시설)을 기재하고 또한 허가(허가증)과 현재의 영업사항을 확인을 하고 영업자 지위승계(허가승계)는 당사자가 협조하여 절차를 밟아 허가를 승계해 주기로 한다는 것을 기재한다.

※ 간단할 것 같으나 중개사고가 또는 말썽이 많이 나는 물건이 점포 물건이다. 그러므로 후에 트집 잡을 요인을 없애기 위한 현재의 상황은 특약으로 기재하여야 하며 호프점일 경우 후에 장사 등이 안 될 경우 또한 권리금을 많이 주었다고 생각될 경우 단란주점으로 업종변경 가능하다고 중개당시에 하였다고 트집 잡을 수도 있으니(거짓중개 했다고 트집 잡을 수도 있으니) 반드시 현재의 영업사항을 확인하고(허가를 확인하고) 이의 없이 양수(매수)한다는 것을 기재하여야 할 것이며 중개대상물확인설명서의 공법상 이용제한 사항을 생략이라고 줄을 그어 버리면 더욱 트집 잡을 수 있는 요인이 되기도 한다. 그러므로 공법상이용제한 사항을 자세히 기재하기 곤란한 경우 현재 호프점 허가업종 호프점이라고 기재하여도 된다. 체크리스트를 하여도 빈칸으로 두면 안 된다는 것을 알아야 한다.

8. 공장중개 시 계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재

공장의 범위는 너무나 많은 종류이므로 공장의 용도(종류)에 따라 계약서 서식이 만들어져 있지 않고 공장부근의 중개업소에서 만들어 사용하거나 공장매매, 공장임대차계약서가 계약서판매 전문업체에서 판매하고 있다. 가장 중요하게 기재하여야 할 것은 그 공장의 전기용량일 것이다. 전기용량이 부족하면 어떤 공장의 기계를 동작시킬 수 없기 때문이다. 그 외에는 다른 계약서작성과 동일하게 토지의 면적과 건축면적 현재의 공장용도 등을 기재하면 될 것이다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산(공장)의 표시(임대차의 경우)

소 재 지	경기도 군포시 원상동 100-1
임 대 공 장	전기용량(㎾) 대지 약 평 건평 약 평 공장명(현재)
임대보증금	300,000,000 원정	월 세	1,500,000 원정
융 자 금	150,000,000 원정 (한미은행 1999. 5. 1 근저당설정)

◎계약서 작성의 “예”

부동산(공장의 표시(매매의 경우)

소 재 지	경기도 안성시 탁원동 155-1
매 매 공 장	현장의 공장명 o 전기용량(㎾) 대지 ㎡ (약 평) 건평 ㎡ (약 평) o 주요설비
매매금액	350,000,000
융 자 금	150,000,000

나. 특약사항기재

1) 계약당사자가 요구하는 사항을 기재한다.

2) 융자금액은 설정최고가의 금액을 기재한다.

3) 주요시설은 특약사항에 기재하고 기재하지 못한 설비, 공기구비품 등은 별첨첨부토록 한다.

4) 시설은 계약당일에 있는 시설을 전체로 하는 것이며, 공장 인도 시에 없어지거나 부족한 숫자는 매도인(임대인)이 책임져야 한다는 것을 기재한다.

5) 현재의 용도와 임대금액(소유자가 운영하지 않을 경우)과 이사시점과 잔금일 인도시점 등을 기재한다.

6) 중개대상물확인설명서(체크리스트)에 체크 또는 설명을 다하지 못한 내용에 대하여 기재한다.

7) 공과금은 잔금일을 기준으로 계산하며 완납하여야(책임져야) 한다.

9. 토지중개 시 계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재요령

토지는 지역, 지구(구역)에 따라 토지의 용도가 각각 다르므로, 주거지역, 상업지역, 공업지역 등을 토지이용계획확인원에 의하여 그 토지의 용도를 확인한 후에 지역, 지구(구역)를 기재하여야 하며 또한 면적과 현재의 용도를 기재하여야 한다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산(토지)의 표시(임대차의 경우)

소 재 지	경기도 화성시 향남면 향촌동 150-16
임 대 토 지	지역 : 일반주거지역 면적 약 536평 현재의 용도 : 공터로 있음
임대보증금	금 원정	월 세	원정
융 자 금	금 5,000만원 원정 (제일은행 199. 5. 1 근저당설정)

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산(토지)의 표시(매매의 경우)

소 재 지	경기도 일산군 익산동 556-59
매 매 토 지	지역 : 전용상업지역 면적 약 536평 현재의 용도 : 공터로 있음(가건물 등 없음)
매매금액	금 원정 \ 원정
융 자 금	금 원정 한미은행 1998. 5. 1 설정

나. 특약사항기재

1) 가건물 등이 있는지 즉, 현재 토지이용사항 등을 기재한다.

2) 임대차의 경우 가건물을 설치할 경우 이를 기재하고 임대차기간 만료 시에 이의 없이 원상복구 한다는 것을 설명하고 기재하여야 한다.

3) 등기부등본의 권리관계(융자금 등)를 매수자가 확인하고 이의 없이 계약서 작성 요구하여 계약을 체결한다는 것을 기재한다.

4) 중개대상물확인설명서(체크리스트)에 기재(체크)하지 못한 사항을 기재하여야 하며 체크리스트에 기재(체크)하였다고 하여도 중요사항에 대하여 보충설명이 필요한 내용에 대하여는 특약사항에 기재하는 것이 뒤에 분쟁이 있을 경우 명확히 할 수 있는 요인이 된다.

5) 계약당사자가 요구하는 내용을 기재한다.

6) 차임을 2회 이상 지불하지 않을 경우 임대차 계약을 해지할 수 있다는 등의 내용을 기재한다.

10. 농지매매 시 계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재요령

농지는 농업진흥지역 안의 농지와 농업진흥지역 밖의 농지로 구분되며 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 분류하여 그 농지에서 할 수 있는 행위가 각각 다르며 또한 국토의 계획 및 이용에 관한 법에서 농림지역과 유보지역으로 분류하여 행위제한을 규정하고 있으며 농업진흥지역 안의 농지는 농림지역이 되며 농업진흥지역 밖의 농지는 유보지역으로 볼 수 있다. 대로변 같은 농지는 대부분 유보지역이라고 볼 수 있다. 그러나 유보지역은 농지 뿐 아니라 임야도 유보지역 임야가 있다. 그러므로 토지이용계획확인원에 나타난 지역(구역)을 계약서에 기재하고 전(田)답(畓)의 농지명을 기재하면서 현재 어떤 용도로 농지가 이용되고 있다는 것을 기재하면 될 것이다.

◎계약서 작성의 “예”

부동산(농지)의 표시(매매의 경우)

소 재 지	경기도 화성군 지포면 상안리 594-1
매 대 농 지	지목, 답(畓) : 현재의 용도 : 지역(구역) : 농업진흥구역 면적 599㎡
매 매 금	금 육천만원정 \ 60,000,000
융 자 금	금 이천만원정 \ 농협 1999. 5. 1 근저당설정

나. 특약사항기재

1) 현재 어떤 용도로 농지가 이용되고 있다는 것을 기록한다.

2) 농작물이 있을 경우 농작물의 소유관계를(즉 추수는 매도자, 매수자 누가 한다는 것을) 기재하여야 한다.

3) 등기부등본에 의하여 융자금과 확인설명을 들은 후 매수자가 확인하고 계약한다는 것을 기재한다.

4) 중개대상물확인설명(체크리스트)에서 설명이 부족한 부분 즉 후일에 문제가 될 내용에 대하여 보충설명으로 기재하여야 하며 또한 중요한 부분에 대하여 보충설명으로 기재하여야 하며 또한 중요한 부분에 대하여 보충설명 할 내용을 기재하는 것이 후일에 분쟁의 소지를 없앤다.

5) 농지취득자격증명을 받아야 명의이전을 할 수 있다는 것을 기재한다.

※ 농지취득자격증명의 발급(농지법 제8조)

①농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다)·읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면장"이라 한다)으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각

호의 1에 해당하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다.

1. 제6조 제2항 제1호·제3호·제5호·제7호 또는 제9호의 규정에 의하여 농지를 취득하는 경우

2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우

3. 공유농지의 분할 기타 대통령령이 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우

②제1항의 규정에 의한 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자는 다음 각호의 사항이 포함된 농업경영계획서를 작성하여 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 그 발급을 신청하여야 한다. 다만, 규정에 의하여 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 그 발급을 신청할 수 있다.

1. 취득대상농지의 면적

2. 취득대상농지의 농업경영에 적합한 노동력 및 농업기계·장비의 확보 방안

3. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한한다)

③제1항 본문 및 제2항의 규정에 의한 신청 및 발급절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④제1항 본문 및 제2항의 규정에 의하여 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득한 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다.

◎ 농지에 대한 보충 설명

농지를 취득하기 위해서는 농지법 제8조에 의한 농지취득자격증명을 농지가 소재하는 시․읍․면장으로부터 발급받아야 하며, 농지취득자격증명신청을 하기 위해서는 농지가 소재하는 농지관리위원 1명과 인접농지관리위원 1명을 확인받아 시․읍․면장에게 신청하여야 한다.

o 농지의 소유상환 ⇒① 농업진흥지역 밖의 농지(즉, 유보지역의 농지)는 3만제곱미터를 초과하여 소유할 수 있다. 그러나 시장․군수․구청장의 농지소유를 인정한 농업인은 5만제곱미터 이내로 소유할 수 있다.

(이 경우 세대원 전부가 소유한 농지이여야 하며, 농지의 집단화 농업기대의 효율적 이용들을 참작하여 규정에 의하여 정한다.) *앞으로 제한이 없어지게된다.

o 농업진흥구역 ⇒ 농업진흥구역 안에서는 농업생산 또는 개량과 직접 관련되지 아니한 토지이용행위는 할 수 없다. 그러나 농수산물가공처리시설, 어린이 놀이터, 마을회관 농업인 주택, 문화재의 보수, 복원 등을 허가받아 할 수 있다.

o 농업보호구역 ⇒ 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수확보 수질보호 등 환경을 보호하기 위해 필요한 지역으로 대기오염물질 배출시설의 설치, 폐수시설의 설치, 폐수배출시설, 특정폐기물처리시설의 설치, 농수산업 관련시험, 연구소시설로서 부지의 총 면적이 3,000제곱미터 이상의 설치는 할 수 없다.

11. 임야매매 시 계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재요령

임야의 구분은 보전임지와 준보전임지, 생산임지와 공익임지로 구분하여 행위제한의 범위가 각각 다르므로 이를 토지이용계획확인원에 의하여 계약서에 기재하고 임야의 개황(현 상태의 임야개황)을 기재하여야 한다. “예”를 들면 어떤 나무가 주로 자라고 있고 어떤 용도로 이용되고 있는가를 기재하여야 한다. 또한 임야도 국토의 계획 및 이용에 관한 법에서 유보지역에 해당하는 임야가 있으므로 이는 토지이용계획확인원에 나타나므로 이를 기재하면 된다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산(임야)의 표시(매매의 경우)

소 재 지	경기도 황성군 발전면 장연리 779
매 대 임 야	지목 : 임야 임지 : 준보전임지 면적: 596㎡ 임야의 개황 : 순수한 산으로 잡목수
매 매 금	금 1억5천만원정 \ 150,000,000
융 자 금 (임목의 소유)	없음 (임목에 대한 별도 소유 없음)

※ 임목(나무)자체만 다른 사람의 소유로 되어 있는 경우가 있으므로 이를 등기부등본에 의하여 확인하여야 한다(제지회사에 입목자체만 설정하는 경우가 있다).

나. 특약사항기재

1) 임야의 개황(어떤 나무를 중심으로 산이 형성되었다는 것 등)을 기재하여야 한다.

2) 임야에 일부 전(田)답(畓)이 일부 있는가, 또는 가건물 등이 있는가를 확인(문의)하여 기재한다.

3) 계약당사자가 요구사항을 기재한다.

4) 등기부등본 등 공부상의 서류(임야대장 등)를 매수자가 확인하였다는 것을 기재한다.

5) 등기부등본을 보고 근저당설정 이외에 임목(나무)에 대하여 별도의 소유관계가 있는지를 확인하여 기록하여야 한다(임목자체만 일정기간을 정하여 제지회사 등에 설정하는 경우가 있기 때문이다).

6) 임야대장 등기부등본 등을 확인하고 또한 현지의 임야(산) 현장실사하고 현재의 상태를 매수하는 것이므로 차후에 어떤 이의를 제기하지 않는다는 것을 기재한다.

7) 기타 중요하다고 생각되는 사항과 중개대상물확인설명서(체크리스트에서) 설명이 불충분하거나 확실하게 하기 위하여 추가로 어떤 내용을 기재한 내용을 기재한다.

8) 종중(문중)임야 여부를 확인하여 문중임야의 경우는 문중대표자 회의록을 첨부하여야 한다(문중대표자 회의록이 없으면 후일에 계약취소가 될 수 있다).

9) 묘가 몇 개나 있는지 이의 묘가 임야소유자가 동의해서 설치 또한 무연고묘인지, 그의 묘지를 처리(옮기는 것인지)할 수 있는가를 매도자에게 문의하여 매수자에게 설명하고 이를 기재하여야 한다.

10) 즉 앞으로 개발이 되는 줄 알았는데 안된다고 중개업자에게 트집을 잡을 수 있으므로 현 상태의 임야을 매수자가 확인하고 계약을 체결한다는 것을 기재하여야 한다.

◎ 임야(산림)에 대한 보충설명

산림의 구분은 국유림, 공유림, 사유림으로 분류한다.

o 보전임지 ⇒ 보전임지는 전용할 수 있는 경우는 산림소유자가 산림경영을 하기 위하여 필요한 부지면적 200제곱미터 미만의 관리사 등 이와 유사한 시설과 송배전시설 규정에 의한 일시전용, 지하자원의 개발 또는 석재의 채취 등이다.

o 준보전임지 ⇒ 산림법 제16조 제1호 보전임지(생산임지와 공익임지로 구분) 제2호 준보전임지로 구분되어 준보전임지는 임업생산, 농림어민의 소득기반 확대 및 산업용지의 공급 등으로 이용되며 산업용지는 법 또는 다른 법률의 규정에 의하여 택지공장 등 산림 외의 용도로 우선 활용할 수 있도록 이용 관리함을 규정하고 있다.

o 생산임지 ⇒ 생산임지를 전용허가 할 수 있는 경우는

① 농업인, 임업인 또는 어업인이 부지면적 1,500제곱미터 미만의 농림, 어업용 시설을 설치하는 경우

② 농업인 등이 부지면적 1,500제곱미터 미만의 주택 및 그 부대시설을 신축하는 경우

③ 산림소유자가 산림경영을 위하여 필요한 부지면적 3,000제곱미터 미만의 관리사 이와 유사한 시설을 설치할 수 있다.

④ 기존공장부지 면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질은 배출하지 아니하는 공장을 증설하는 경우

⑤ 종교시설 신축, 개축 또는 증축하는 경우

⑥ 특정 연구기관과 특별법에 의하여 설립된 연구기관의 교육, 연구목적시설 등

12. 유보지역(토지)중개 시 계약서 작성요령

가. 물건의 표시 기재요령

유보지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법에서의 규정한 것으로 농지(田 또는 畓)와 임야 등 유보지역으로 지정하고 있으며 유보지역에서는 각종행위(건축행위)가 일부 제한적으로 허용되고 있으므로 계약서에 유보지역으로서 임야 또는 농지(田畓)임을 분명히 기재하고 현재 어떤 용도로 이용되고 있는 상황을 기록하면 된다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산(토지)의 표시(매매의 경우)

소 재 지	강원도 강원군 강원면 777
매 매 토 지	지역 : 유보지역 지목 : 田 면적 : 959㎡ 현재의 용도 : 채소(배추, 상추 등) 밭으로 이용
매매금액	금 500,000,000 원정
융 자 금	금 50,000,000 원정

나. 특약사항기재

1) 밭에 자라는 농작물이 있을 경우 그 농작물의 추수를 매수인 또는 매도인이 추수한다는 내용을 기재한다.

2) 유보지역으로서 현재 田이며 채소밭으로 이용하고 있음.

3) 등기부등본, 토지대장 등을 확인하고 현재의 상황을 매수하는 것임.

4) 중개대상물확인설명서(체크리스트)에서 빠진 내용이나 중요하다고 생각되는 내용을 보충설명 할 내용과 추가로 설명할 내용을 기재한다.

※ 주의할 점 : ① 유보지역에서 후에 어떤 건축을 할 계획이었는데 건축이 안 된다면서 매수 당시는 중개업자가 건축이 가능하다고 설명하였다고 억지주장 할 수도 있으니 이러한 점으로 트집을 잡을 수 없도록 현재의 토지를 실사하고 토지이용계획확인원 등을 확인하고 현재의 상황에서 어떤 이의 없이 매수한다는 것을(계약체결 한다는 것을) 기재하여야 한다.

② 제한 내용 또는 허용내용을 명시하면 정확한 내용이 아닐 수도 있으므로 또한 계약을 체결하지 않을 수도 있으므로 뒤에 트집을 잡지 못할 내용을 기재하여야 된다는 것이다. 중개대상물확인설명서(체크리스트)에서 일부 내용이 체크될 것이므로 중요부분에 대하여 특약에서 기재하므로 뒤에 트집잡을 수 없도록 하는 요인이 될 것이다.

13. 분양권(APT)매매 계약서 작성요령

가. 물건(부동산)의 표시 기재요령

1) 분양권(APT)을 매매할 수 있는 제도는 IMF를 맞아 부동산 경기가 침체되어 국가경제에 막대한 지장을 주고 있어, 부동산 거래를 활성화시키기 위해 1998년도 연말 무렵부터 일부가 허용된 때는 시청에 매매동의서를 발부받아야 매매계약서를 작성 후 구청에 검인을 받아 건설사(조합)에 가서 명의를 변경하였다.

2) 아파트분양권의 종류는 다양하므로 이를 중개할 때 계약서에 그에 맞도록 잘 기록하여야 할 것이다. 아파트 분양권을 분류하여 보면 ① 조합아파트 ② 재건축아파트 ③ 재개발아파트 ④ 일반분양아파트 등으로 구분할 수 있으나 실재에 있어서는 좀더 세부분류가 된다. 조합아파트의 경우⇒직장조합과 일반조합으로 분류되는데 직장 조합아파트의 경우에는 이의 아파트를 매수할 수 있는 대상은 한정되어 있다. 조합아파트 중 직장조합원의 아파트 당첨권은 그 직장조합원만이 이를 매수할 수 있다. 그러므로 매매가 잘 이루어지지 않는다. 그러나 조합아파트 중 일반조합(지역조합이라고도 함)원의 아파트 분양권은 누구나 무주택자일 경우 매수할 수 있다.

3) 위와 같이 조합아파트의 경우에도 직장조합, 일반조합아파트 인지를 확인하여 기록을 잘해야 될 것이며, 또한 재건축, 재개발, 일반분양 등 인지를 확인하여 기록하여야 할 것이며 현재까지 불입한 금액이 얼마이며 남은 금액은 얼마이며 또한 융자금은 얼마인지 명확히 기재하면서 중도금지연 지불 등으로 이자발생의 책임을 잔금 지불일을 기준으로 한다는 등을 기재하여야 한다.

※ 총분양금액을 기재하고 연월일 현재라는 것을 명시하여야 뒤에 분양가가 인상되어도 문제가 발생되지 않는다.

나. 특약사항기재

1) 공사진행(현황)사항을 설명하고 공고당시 준공예정일을 기재한다.

2) 공사진행 등 또는 아직 미착공 등에 대하여 설명하고 그 내용을 기재한다.

3) 본 아파트분양권은 일반분양, 또는 조합아파트로서 일반조합, 직장조합이라는 것을 기재한다.

4) 재건축 재개발의 경우에는 이주비의 금액을 기재하고 이의 금액은 매수자가 승계하여 입주 시(준공 시)에 조합에 납부한다는 것을 기재하여야 하며, 현재의 상태를 승계 매수하는 것이므로 잔금일을 기준으로 매수자가 승계하여 조합원으로서 의무를 다하는 조건으로 계약을 한다는 것을 기재한다.

5) 융자금이 있을 경우 이의 금액도 매수자가 승계한다는 것을 기재하여야 하며 은행과 조합사무실(업무대행사무실)에서 융자금 신청일을 매수자의 명의로 변경해야 한다.

6) 기타 그 조합의 특이성을 파악하여 후에 문제점이 발생할 우려가 있는 경우는 그 문제를 차후에 이의를 제기치 못하도록 현재의 상태를 매도하는 것으로 매수자가 조합원의 의무를 다하는 것으로 이에 이의 없이 합의하여 계약을 체결한다는 것을 기재해야 한다. 즉, 조합아파트의 경우 조합원이 부담하여야 할 금액을 후에 변동될 우려가 있는 아파는 이에 대한 내용을 계약서에 기재를 잘하여 후에 분쟁이 없도록 하여야 한다.

※ 확정가라고 기재를 하지 않은 것이 원칙이며 조합에 확정가라고 되어 있을 경우 몇 월 몇 일 현재라는 것을 기록하여 후에 변경되어도 책임이 없도록 기재를 하여야 할 것이다.

◎ 계약서 작성의 “예”

주택(APT)분양권 매매(양도) 계약서

1) 분양(APT)의 표시(일반분양권의 경우)

소 재 지	경기도 안양시 안양구 안양15동 1500-100
매 대 분 양 권	위지상에 건축될 삼성아파트 동 호 33평형 ※ 동, 호수 추첨 안되었음. 등기재 ※ 동, 호수 추첨 안되었음. 등기재 ( 년 월 일 현재)
분 양 금 액	금 일억육천오백만원정 \ 165,000,000
납 부 금 액 (현재까지)	원정	“예” 계약금과 중도금 등 납부한 금액을 기재한다.
앞으로 납부할 금액	원정	중도금 2,3,4,5,6회 잔금을 납부할 금액임
은행융자금	원정
매 매 금 액	원정	실제 지급할 금액을 납부한 금액과 권리금을 합한 금액임

2) 분양권(APT)의 표시(재건축, 재개발의 경우)

소 재 지	경기도 안양시 안양구 안양 15동 2500-100
매 대 분 양 권 (APT)	위지상에 건축중인 삼성 재건축 조합아파트 33평 (기존주택 평형과 동, 호수기재) ※ 동, 호수 추첨 안되었음. 등기재
분 양 금 액	금 일억육천오백만원정 \ 165,000,000	이 수 주 령 비 액	오천만원정
납 부 금 액 (현재까지)	삼천오백만원 원정
앞으로 납부할 금액	1억4백만원 원정	※2,3,4,5차 중도금과 잔금 또한 이주비반환금 포함한 금액임
은행융자금	없음
매 매 금 액	오천만원 원정	불입금액 : 3,500과 권리금 1,500만원을 합한 금액임

※ 기존주택평형과 동, 호수 기재는 필요에 따라 기재하면 된다. 기존주택의 평형에 따라 납부하여야 할 금액이 각각 다르므로 이를 알고 있어야 후일에 분양가 등이 조정될 때 또는 정산할 때에 어느 정도 더 납부 또는 청산금을 반환을 받을 수 있는지 등을 알 수 있으므로 기존주택의 평형, 동, 호수를 기재한다.

나. 특약사항기재

1) 재건축(재개발)아파트의 경우 이주비를 수령하였으므로 이의 이주비를 매수자가 승계하여(조합원의 자격을 승계하여) 매수하였으므로 입주 시 또는 준공 시에 납부(반환)하여야 된다는 것을 기재하여야 한다.

2) 재건축이라도 주택공사에서 시행하는 경우에는 주택 또는 토지의 값을 보상해 주고 아파트분양권만을 주는 경우가 있다. 이런 경우는 분양가 전액을 납부하여야 되는데 일반분양가액과 차이가 대부분 있으며, 중도금 등 납부시기와 금액도 일반분양과는 차이가 있도록 우대해준다. 이러한 내용들을 특약사항에 기재하여야 한다(분양권 자체(권리)만을 매매한다는 것도 기재하여야 한다).

3) 매매금액은 매도자에게 지급할 금액만을 기록한다.

4) 앞으로 불입할 금액은 분양가액만을 기록한 금액이며 단, 이주비는 별도로 반환하여야 된다는 것을 명확히 기재해 주어야 한다.

※ 조합아파트 선택할 때 참고할 사항

1. 시공회사 : 믿을 수 있는 회사일 것

2. 분양가 확정조건일 것

3. 사업 일정이 순조로울 것

4. 분양가는 다른 지역의 분양가와 비교할 때 적정하는가?

5. 환경(주위환경 등) (또한 주변의 아파트 시세와 차이 등)

6. 조합의 구성(조합대행사포함)은 어떠한가?

7. 단지자체환경

8. 교통 등

9. 옵션제공 등 현실에 맞는 내부시설 등 여부를 참고하여야 한다.

14. 재건축(재개발)대상 물건중개 시 참고사항

가. 이주비 지급받은 후(철거 전) 매매

재건축(재개발)대상물건으로서 이주비를 지급받게 되면 그의 주택은 조합에 명의신탁을 하게 된다. 이 때(철거하기 전)에 매매를 할 경우에는 이의 주택(부동산)을 명의 이전의 절차를 받게 된다. 일반부동산 매매 시 명의이전하고는 달리 조합에 명의신탁된 것을 해제하여야 명의이전이 된다.

즉, 이주비를 받으면서 조합에 명의신탁된 것을 해제하고 명의이전하면서 다시 조합에 명의신탁을 하여야 한다. 이러한 절차를 조합해서 해주어야 된다.

이주비 받으면서 조합에 명의신탁 될 때는 그 비용을 조합에서 부담하였으나 매매함으로서 조합에 명의신탁된 것을 해제하고 다시 조합에 명의신탁을 하여야 되므로 그 비용을 매수자 또는 매도자가 책임질 것인지에 대하여 계약서에 기재하여야 할 것이다.

조합에 명의신탁하는 등기비용은 약 30만원이며, 이를 해제하는데 비용은 약 6만원 정도이다.

나. 이주비 받은 후(철거된 후)의 매매

이주비를 받은 후 재건축(재개발) 대상주택이 철거된 후의 매매는 분양권매매이다.

철거된 후에는 조합원 이외에 일반조합 또는 일반분양을 한 후가 되므로 분양권 매매로서 조합에서 명의신탁해제와 다시 명의신탁의 절차 없이 분양권매매계약서를 작성하고 이를 구청 등에서 검인을 받아 조합에서 명의를 변경하면 된다. 이때 서류는 매도인은 인감증명 1통, 주민등록 1통과 도장, 조합원확인증, 신분증 등이며 매수자는 인감증명 6～7통, 주민등록등본 2통 막도장 신분증이다.

※ 무주택자 아니어도 관계없이 분양권을 취득할 수 있으며 분양권을 몇 개라도 취득할 수 있다. 그러나 재건축(재개발)대상 주택이 1주택 이상일 경우에는 1주택에 대해서만 아파트를 주고 나머지 주택은 가액으로 보상해 준다.

◎ 계약서 작성의 “예”

재건축대상 부동산의 표시(주택철거이전의 경우)

소 재 지	경기도 안양시 안양구 안양 15동 2500-100
매 매 물 건	위지상에 현주빌라(재건축대상) 103호 면적 18평형
매 매 금 액	원정		이 수 주 령 비 액	원정
재건축명 (건 설 사)			평 형	33평형
분양금액 (일반분양금)	원정 (원정)
조합원이 앞으로 납부할 금액		원정

15. 부동산물물교환계약서 작성요령(일반적인 경우)

가. 부동산의 표시 기재요령

부동산물물교환계약서 작성 시 물건의 표시를 기재하기 전에 물물교환 당사자를 “갑”과 “을”로 먼저 구분한 뒤(시중판매계약서에 “甲”과 “乙”로 구분되어 있음) “갑”과 “을”의 물건을 표시(기재)하여야 한다.

여기서 다른 물건의 계약서 작성 시와 똑같이 각자의 가액(금액)을 기재하여야 되느냐는 것은 깊이 생각해 보아야 할 것이다.

요즘은 물물교환의 경우 정당한 물건끼리 계약의 성립이 되고 있다고 보나 지금까지는 많은 교환물건의 경우 한 사람은 피해를 본다고들 한다. 이 경우 각자의 교환물건의 가액을 기재하였을 때 어느 한분의 물건가액이 불합리한 금액일 경우에는 문제가 발생하게 된다.

그러므로 교환물건 상호간의 가액을 거래하지 않고 “갑”과 “을”이 상호물물교환함에 있어 “갑”이 \ 원정을 “을”에게 지급하고 어떤 이의 없이 계약을 체결한다고 하여야 되므로 부동산 표시에 물건만을 명확히 기재하고 가액은 기재하지 않는 것이 후에 중개업자로서는 문제가 없다고 볼 수 있다.

나. 특약사항기재

① “갑”과 “을”의 비품 등 시설이 있을 경우에 이를 기재한다.

② “갑”과 “을”이 상호물물교환함에 있어 양 당사자가 물건을 확인하고 또한 중개업자로부터 확인설명을 들었으며, 토지이용계획확인원 등을 확인 후에 뒤에 이의 제기치 않기로 하고 계약함.

③ 업소끼리 교환할 경우(업소와 부동산을 교환할 경우)에는 업소의 허가(현재의 허가)를 인수자가 확인하고(현 상태 확인) 현 상황을 인수하는 것이라는 것을 명확히 기재하여야 하며, 내부시설 비권리금을 기재하면 다음에 분쟁의 소지가 되므로 기재하지 말 것.

④ 업소의 경우 가액은 기재하지 않아도 중요시설은 기재하는 것이 원칙일 것이며 이것 또한 반드시 기재하여야 할 것인지는 물건에 따라 판단하여야 할 것이며 시설비, 권리금 등은 기재하여서는 안 된다.

⑤ 또는 “을”이 \ 원정을 지급하면서 조건 없이 상호 물물교환한다는 것을 기재하여야 한다.

⑥ 기타 “갑”과 “을”이 요구하는 사항 기타 중요하다고 생각되는 사항과 중개대상물확인설명서(체크리스트)에 빠진 것 또한 아주 중요한 부분은 보충설명하여 특약으로 기재할 것.

◎ 계약서 작성의 “예”

“갑”물건(부동산)의 표시(성명 ○○○을 “갑”이라 칭한다.)

물 건 소재지	시 구 동 번지
교 환 물 건	위지상 3층 상가건물 지하 약 40평 상호 : 단란주점	기 타	허가

“을”물건(부동산)의 표시(성명 ○○○을 “을”이라 칭한다.)

물 건 소재지	시 구 동 번지
교 환 물 건	위지상 빌라 (3층) 주책 203호 면 적 : 대지권 지분 :	기 타	융자금

※ 특히 업소의 경우 현재의 영업이 허가의 업종과 동일성 여부를 확인하여 이를 인수자가 확인하고 현재의 상태를 인수하는 것이라는 것과 허가와 영업의 형태를 확인하고 계약한다는 것을 기재하여야 된다.

※ “갑” ○○○과 “을” ○○○가 물물교환 계약을 해결함에 있어 “갑” ○○○과 “을” ○○○가 합의하여 후에 어떤 이의를 제기치 않기로 하고 “을” ○○○가 \ 원정을 “갑” ○○○에게 지불하기로 하고 계약을 체결한다는 것을 기재한다(이의 내용 등은 계약서에 기본적으로 기재되어 있으나 다소 내용이 다른 경우도 있다).

16. 부동산물물교한계약서 작성요령(매매물건)

가. 부동산(교환물건)의 표시(매매물건교환의 경우)

① 부동산물물교환계약서작성은 교환물건을 전문으로 중개하는 분이 아니며 중개업의 10년 이상의 경험자도 계약서작성을 어떻게 하여야 할지 망설이는 중개업자가 많을 것이다. 시중에 부동산물물교환계약서가 인쇄된 용지를 매매하므로, 그 용지에 기재하면 되는데 물건의 표시, 조건, 특약 등 많은 신경을 써야 된다. 그러하지 않으면 뒤에 문제가 발생할 때 중개업자에게 책임이 있게 된다.

o 물건의 표시를 기재하기 전에 계약당사자를 甲과 乙로 구분하여야 하는데 어떤 물건의 소유자를 甲으로 또한 乙로 할 것인지를 중개업자가 임의로 정하여 ○○○을 甲으로 칭한다. 등을 기재한다. 그 후 물건의 표시와 교환물건명을 기재하면 되는 것이다.

※ 주의할 점 : 甲과 乙의 물건의 가액을 각각 기재할 것인지 甲과 乙의 물건의 가액을 기재하지 않고 무조건적으로 甲과 乙 누구도 돈을 지급 없이 교환계약을 할 것인지 또한 甲이나 乙이 돈을 얼마 지급하면서 교환하는 경우 등 甲과 乙 물건의 가액을 기재할 것인지 부동산업자가 생각하여 정하여야 한다.

② 어떤 조건으로 교환을 하든 甲과 乙 물건의 가액을 기재하는 것이 당연한 것으로 생각하겠으나 기재하였을 때 문제점이 발생하게 된다.

요즘 교환물건은 거의 동등한 상태에서 교환을 하게 되지만 경우에 따라서는 교환물건 중 한 쪽은 많은 손해를 보는 경우가 나오게 된다.

어느 한 쪽이 손해를 많이 보게 될 경우(甲과 乙 물건의 가액을 기재했을 경우 기재한 금액 중 어느 한쪽의 금액이 현실에 맞지 않게 높이 기재했을 경우) 사기로 고소당할 수 있다.

그러므로 교환물건의 甲과 乙 물건의 가액을 기재하지 않고 계약서에 물건의 표시, 물건명, 甲 또는 乙이 얼마의 금액을 지불하는 조건으로 이의 없이 계약을 체결한다고 개지하여야 할 것이다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산의 표시(甲물건) ○○○을 甲이라 칭한다.

물 건 소재지	경기도 화성군 봉월면 상봉리 776
교 환 물 건	지목 : 임야 면적 : 2696㎡ 임지 : 보전임지 현재용도 : 山(임야)	기 타	※필요시에 금액 등을 기재한다.

◎ 계약서 작성의 “예”

부동산의 표시(乙물건) ○○○을 乙이라 칭한다.

물 건 소재지	경기도 안양시 성월동 159
교 환 물 건	위지상 연립주택 2층 201호 면적 : 약 18평	기 타	※필요시에 금액 등을 기재한다.

나. 특약사항기재

① 甲과 乙은 교환물건에 대하여 상호실사 검토하여 확인 후 또한 등기부등본 등을 확인 후 상호 이의 없이(어떤 조건 없이)계약을 체결한다.

② 甲이 금액 ○○○원정을 乙에게 어떤 조건 없이(후일에 이의제기 없기로 하고) 지불하기로 하고 계약을 체결한다.

③ 주요시설 등이 있을 경우 기재한다.

④ 계약당사자가 요구하는 사항 및 특이한 사항을 기재한다.

17. 부동산물물교환계약서 작성요령(임대차물건)

가. ① 부동산의 표시 기재요령(점포임대차 물건상호교환의 경우)

점포(업소) 임대차 물건상호간 교환물건의 경우 즉, 임차인 상호간에 교환하는 것으로 이는 물건의 표시 뿐 아니라 건물주와의 임대차 계약관계 물건의 허가관계, 내부시설관계 등 아주 세밀히 기재하지 않으면 차후에 분쟁이 있을 경우 중개업자가 피해를 볼 수 있다. 또한, 보조원이 주도하여 중개가 성립된 건에 대하여는 더욱 자세히 확인(등기부등본, 건축물대장, 도시계획확인원, 허가증, 영업의 종류(현재) 등을 확인하여 기재하여야 한다.

② 점포 상호간(임차인 상호간)에 교환하는 것이므로 상호 간의 업종과 임대보증금, 월세 등은 정확히 기본적으로 기재하여야 할 것이다. 그러나 임대보증금 이외에 시설비, 권리금을 합하여 교환당사자의 물건의 가액을 기재할 것인가에 대하여는 좀 생각해 보아야 할 것이다. 왜냐하면 어느 한 쪽이 기재한 금액보다 가치가 없으면(장사가 안 되어 권리를 넘기려고 할 때) 교환당시 기재된 금액은 엉터리다 하면서 사기 당했다고 할 수가 있다. 그러므로 기재하지 않고 상호간에 가액을 따지지 않고 차후에 이의 제기치 않기로 어떤 조건으로 계약을 체결한다는 것을 기재하여야 할 것이다.

만약 시설비(권리금)의 기재를 부득이 요청하여 기재를 한다면 이의 금액은 상호간에 가액을 평가한 금액이며 이의 금액을 가지고 차후에 어떤 이의를 제기치 않기로 합의한 후 계약을 체결했다고 기재하여야 할 것이다.

◎계약서 기재 “예”

부동산의 표시(甲 ○○○의 임차물건의 경우)

소 재 지	도 시 구 동 번지
교 환 물 건	위지상 3층 건물 지하 전체(약 40평) 현재영업종류 :
임대보증금	오천만원 원정	기 간
융자(설정)	삼천만원(채권최고액)원정 ( 은행 년 월 일 설정)

◎계약서 기재 “예”

부동산의 표시(乙 ○○○의 임차물건의 경우)

소 재 지	도 시 구 동 번지
교 환 물 건	위지상 5층 건물 1층 점포 1칸 약 16평 현재영업종류 : 허가(신고)
임대보증금	원정	기 간	년 월 일 년 월 일
융자(설정)	이천만원(채권최고액)원정 ( 은행 년 월 일 설정)

나. 특약사항기재

1) 건물주와의 임대차계약은 현재의 조건으로 甲의 것은 甲이 乙의 것은 乙이 각각 책임진다.

2) 주요시설은 각각 파악하기로 하고 계약서에는 기재하지 않는다.

3) 허가(신고)업종은 어떤 것이나 실재영업은 어떤 업을 하고 있다.

4) 계약당사자 甲과 乙은 각각의 영업의 허가(신고)증을 확인하고 또한 현재의 영업상태를 확인을 하였다.

5) 甲과 乙은 충분한 확인을 하고 계약을 하므로 차후에 어떠한 이의도 제기치 않기로 한다.

6) 공과금(전기세, 세금 등)은 甲의 것은 甲이 乙의 것은 乙이 책임지고 납부키로 쌍방합의 하였다.

7) 기타 당사자가 요구하는 사항을 기재한다.