오피스텔 투자에 대한 개인적인 생각.

[허경훈]

오피스텔 투자 두 가지로 나뉩니다.

오피스텔로 재미도 많이 보셨고, 꾸준히 잘 투자하시는 분들

or

공실 걱정에 감가상각 스트레스를 받으며 투자를 후회하시는 분들

양극화되어 있으며, 성공사례보단 실패 사례가 더 많을 것입니다.

실패하신 분들 중에 정말 여러 현장 임장해보고, 메리트 있던 평당가에, 개발호재와

인프라가 받쳐줬는데도 실패하셨다면 거짓말 일 겁니다.

만약 수익형 부동산에 대한 관심은 있지만 미 경험자이며,

걱정이 먼저 앞서고 주저된다면,

꼭 읽어보시길 추천드립니다.

먼저. 오르는 오피스텔을 고를 수 있는 가장 좋은 방법은

주변에 오피스텔 투자로 재미 좀 보신 분들을 찾아 이야기를 들어보시는 것 을 추천드리고,

실제로 모델하우스에서 계약하고 가시는 오피스텔 계약자를 보면

신규 or 타 부동산 투자자(경, 공매, 아파트, 갭 투자)분들의 계약률 보다,

기존 오피스텔로 수익 내고 계시는 분,

혹은 그분들의 지인 소개를 통한 계약이 굉장히 많은 편입니다.

혹시라도 주변에 그런 분들이 없으시다면, 널리고 널린 홍보관 모델하우스

홍보하는 곳 많습니다. 시간 내서 이곳저곳 구경 가셔서 설명 받아보세요.

그 지역의 특성과 전문적인 정보, 돈 주고도 배우기 힘든 것 알짜배기로 정리해서

공짜로 설명해 주는데 휴지나 행주 같은 생필품도 덤으로 줍니다.

실제로 모델하우스 내방해서 계약하는 경우는 20~30% 수준입니다.

가치 있다고 생각되고 여유 있으면 계약하고 or 단순히 구경하러 다니는 분들이 많다는 거죠.

모든 투자는 오롯이 본인의 선택에 달려있습니다.

조금 더 수익률 좋고 공격적인 성향이고, 경, 공매 급매 와 같은 투자를 해왔다면

당연히 쳐다도 안 볼 것입니다. 다만, 모든 분이 그런 것은 아니잖아요?

손실 리스크를 감내할 수 없고, 안정적인 투자를 원한다면 더 이상 고민할 이유도 없습니다.

고령층의 비율은 높아지면서 국민연금 또한 현행 유지 시 2058년이면

기금이 고갈할 것으로 예측됩니다.

선진국에서의 기준으로 평균 10년에 2.5년씩 평균수명은 늘어나고 있습니다.

우리나라의 고령화 또한 항상 보도되는 내용 중 하나입니다.

평균 최소 생활비는 183만 원 적정생활비는 264만 원이라고 합니다.

일은 하고 싶은데 일 할 곳은 없고, 은퇴시기는 빨라지고..

국민연금이 과연 노후를 책임져 줄 수 있을까요?

그래서 저는 부동산 투자가 적기라고 생각되는데요. 이유는,

대출 금리는 역사상 최저점으로 떨어지고,

예 적금 이자 또한 너무 낮은데, 차라리 그 금리 낮아진 걸 이용해서

대출받아 투자를 하면 남의 돈으로 최소 3.5%를 벌고 시작하는 것이죠?.

현 정권 출범 이후 투기과열지구, 투기지역 서울권이나 신도시 등

지역별로 대출 상한 규제를 정해놓았기 때문에 아파트 투자는 더더욱 힘들어졌지만,

오피스텔의 경우 엄밀히 말하면 '주택'이 아니기 때문에 많이들 알고계시는

대출 상한제 DTI40%와 같은 규제에 영향을 받지 않습니다.

천만 원 예적금 시 연 이자 5만 원.. 오피스텔은 평균 수익률 4~6% 사이입니다.

예를 들어 현금 5천만원이 있고 2억짜리 오피스텔을 두 채 계약을 한다고 가정하고

3억 5천을 대출받아 투자를 한다고 했을 시,

3억 5천에 대한 이자 = (연 0.5%)1,750,000원

평균 5년 임대 후 매도를 많이하니 5년간 이자는 175만*5 = 8,750,000 원 입니다.

자본금+대출금= 4억에 대한 수익률 =(연 5%) 20,000,000 원

5년간 수익금 = 100,000,000 원 - (이자0.5%*5) 8,750,000 원 = 91,250,000원

소득세 15% 로 계산 후 제 해도 7700만 원 정도 수익이 생깁니다.

허나 5천만원이 은행이자로 들어갔다면 연 25만원 * 5 = 125만원

7500만 원 정도의 괴리가 있습니다. 시세차익까지 붙는다면 더 클 것입니다.

위 지역은 서울권임에도 저렴한 아파트가격의 메리트인지

많은 수요로 인해 전반적으로 도시전체에 부동산활기가 띄며,

위 자료처럼 오피스텔 평당 가격또한 상승되는 모습을 확인할 수 있습니다.

위 사진은 해당 지역 평균 평당가

분양가가 낮게 측정되어 분양중인 신축 물건 입니다.

매주 평당가가 오르고있어 수시로 수정하고 있습니다.

이런식으로 저렴한 가격대 물건확인 후 인근 배후수요,개발호재,입지 등

고려하여 투자를 진행하면 리스크는 적고 시세차익까지 기대할 수 있는 투자에

더 가까워 진다고 생각합니다.

30대부터 꾸준한 임대수익 창출하고 계시는 분들도 계시고,

70~80대 분들 중 임대수익 받으며 편하게 생활하고 계시는 분들도 많습니다.

더 늦기 전에 알아보시고, 공부하시고, 직접 현장 다녀보세요.

분명 더 나은 생활을 도와줄 좋은 물건 찾으실 수 있을 것입니다.

끝으로 2020년 8월부 분양권 전매제한 법령이 강화되며, 앞으로

아파트분양권에대한 전매투기는 점점 힘들어질 것이고, 그 수요는

아파트 갭투자 or 수익형부동산 쪽에도 골고루 분산되지않나 싶습니다.

수요가 많으면 항상 가격은 오르기 마련입니다.

긴 글 읽어주시느라 고생하셨고, 감사합니다.

모두 안정적인 노후, 성공투자 기원하겠습니다.

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