스크랩 경매, 공매 명도 책 읽고 필사한 내용 올립니다~

[녹번소현]

제 마음대로 정리하느라 각색 되거나 수정 된 부분도 있습니다
송사무장님의 부동산 공매의 기술과 다른 책 두권을 필사 했는데 책 제목이 정확히 기억이 나지 않아
나머지 두권은 내일 기입 하겠습니다~

명도 : 주거인(세입자)을 퇴거시키고 거기 있는 동산을 철거한 후에 인도하는 것, 명도는 인도의 한 형태이다

인도 : 부동산이나 선박의 직접 지배, 즉 점유를 신 소유자에게 옮기는 것

인도명령 : 정당한 점유권원이 없는 상대방에게는 명도소송없이 인도명령 신청만으로 강제집행이 가능하다 채무자의 특별승계인이나 불법 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 신청인은 그 사실을 증명하는 서류를 제출하여야 한다 인도명령을 신청할 수 있는 자는 경락인과 경락인의 상속인 등 일반 승계인에 한하며, 경략대금이 완납되었으면 소유권이전 등기가 되지 않았어도 인도명령을 신청할 수 있다 또한 인도명령 신청권은 경락대금을 완납한 경락인에게 부여된 집행법상의 권리이므로, 경락인이 경락 부동산을 제3자에게 양도하였다 하더라도 경락인만이 인도명령을 구할 수 있는 권리이다 종전 소유자가 인도명령에 기한 인도를 거부하는 경우에는 경락인은 법원으로부터 송달받은 인도명령 정본과 송달증명서를 집달관에게 제출하여 집행을 위임할 수 있다

인도명령 & 명도소송

1.     인도명령

1-1  인도명령 : 인도란 부동산의 점유권리를 채권자에게 옮기는 것이며, 명도는 주거인을 퇴거시키고 그 동산을 철거한 뒤 인도하는 것을 말한다 점유자가 경락인에게 대항할 수 있는 권한을 가진 경우를 제외한 모든 거주자가 인도명령대상이다

1-2  인도명령신청권 : 인도명령은 대금납부 후  6개월 내로 낙찰자가 신청해야 한다 그러나 경락인으로부터 부동산을 양수받은 사람은 인도명령 신청권을 갖지 못한다 인도명령 신청권은 일신전속권이기 때문에 부동산을 양도했어도 여전히 종전 낙찰인에게 있으므로 주의해야 한다

1-3  인도명령 절차 : 인도명령신청 > 인도명령 결정문 발부 됨 > 송달증명원 발급받아 집달관실에 집행비용 예납하고 접수 > 집행일자가 지정되면 경락인 또는 대리인이 집행관과 동행하여 현장 참여 > 집행개시 (총기간 1~4주)

2      명도소송

2-1  명도소송 대상자 : 1) 경락인에게 대항할 수 있는 점유권원이 있는 거주자 2) 인도명령 신청 기간 6개월이 경과된 거주자

2-2  점유이전금지가처분신청 : 명도소송 전에 반드시 점유이전금지 가처분신청을 해야 한다 승소하더라도 명도소송 중간에 점유자가 바뀌면 또다시 바뀐 점유자를 대상으로 소송을 해야 하기 때문이다

2-3  명도소송 절차 : 소장접수 > 법원재판정에서 명도대상자 심문, 증인신청 > 명도 승소 > (항소 > 상고) > 승소판결 > 집행문 부여 > 송달증명에 확정증명원(판결문) 첨부하여 강제집행 접수 > 집달관에게 강제집행 위임장 작성 > 집행비용(1가구당 약150~200만원) 예납 > 경락인 또는 대리인이 집행관과 동행하여 현장 참여 > 강제집행개시

2-4  명도시 주의사항 : 낙찰대상 물건의 점유자가 부재중이거나 송달문이 전달되지 않아 집행이 되지 않을 떄 일방적으로 문을 따고 들어가면 안 되며 시.군.구.읍.면.동사무소 직원이나 경찰공무원, 또는 관리사무소직원 등의 입회하에 강제집행 하여야 한다 또한 이때 반출되는 유체동산은 집행관이 목록을 작성하여 보관조치해야 하며 그에대한 비용은 추후 명도대상자(점유자)에게 청구하여야 한다 만일 명도 강제집행 후 다시 불법점유한 사태가 발생하면 경락인은 무단침입죄로 형사고소 조치할 수 있다

실전명도사례

1.     잔금납부도 안하고 명도 돌입

매각허가가 결정된 다음 날 현장 방문하여 점유자 만남, 이사 계획이 있는지 물어보면 점유자는 낙찰 받은지 며칠 됐냐 잔금도 안 내지 않았느냐고 하면 언제 이사 계획이 있냐 알아보고는 있냐 집행 진행된 지가 얼마냐고 물음, 잔금납부 후 부터는 월세를 납부해야 한다 이사 계획이 있다면 당장 내일이라도 잔금 납부 의사가 있다고 말한다

내용증명 예) 법적으로 대항력이 없는 임차인은 소유권이전일부터 보증금 없는 임료 상당의 금액을 지급할 의무가 있습니다 따라서 본인은 소유권이전일로부터 해당 부동산을 인도받을 때까지 귀하에게 매월 160만 원(감장거 1억6천만*1%)의 임료를 청구할 것이며, 지급하지 않을 시 부당이득반환 소송을 제기할 것 입니다

귀하가 법원에서 배당금을 지급 받으려면 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명서가 반드시 필요하며, 본인에게 해당부동산의 인도가 이루어지지 않을 경우에는 위 서류를 발급해 줄 수가 없고 귀하는 배당금을 수령할 수 없게 됩니다

명도합의서 예) 1.김ㅇㅇ은 상기 부동산을 201x 년 xx월 xx일까지 미납된 관리비 및 공과금을 모두 정산한 후, 소유자에게 명도 할 것을 약속한다

2.1항에 따른 합의로 ㅇㅇㅇ의 소유권이전일로부터 1항의 이사일까지 월세를 받지 않기로 한다

3. 이에 따른 증거로 명도합의서를 작성하며, 위 1항에 대해 위반할 경우에는 2항에 대한 사항은 무효로 하며, 이로 인해 발생될 법률적 사항들에 책임을 갖고 월세 및 소송비용 전액을 지불하기로 한다 또한 수신인과 발신인 모두 1항, 2항에 대하여 약속을 이행하지 않을 시, 위약의 의미로 1,000만 원을 지급하기로 한다

1.     본인은 상기 부동산을 20xx년 xx월 xx일 까지 미납된 관리비 및 공과금 등을 정산한 후 본 건물에서 퇴거하고 소유자에게 명도할 것을 약속하는 바이다

2.     이에 따른 특약으로 1항을 준수하는 조건으로, 이사 당일에 이사비 xx만원을 소유자로부터 받기로 한다

3.     또한 명도 이전에 위 부동산의 임대 및 매매과정에 있어서 세입자는 적극 협조토록 한다

4.     만약 1,2,3 항을 지키지 못 할 경우에는 이사비는 없는 것으로 하며, 소유권 이전 일로부터 공과금 외 월세에 해당하는 금액을 정산하여 소유자에게 지급한다

5.     이에 따른 증거로 명도합의서를 작성한다

만나지 않고도 명도하는 방법

1단계 : 내용증명을 보내자

낙찰 후 일주일이 경과되면 매각허가가 결정되며, 이 날을 기점으로 한 달 후에 잔금기일이 정해진다 여유가 있으니 조급해 말고 내용증명을 쓰자

낙찰 당일은 점유자도 준비가 되어있기 때문에 연락없이 일주일 정도 지나면 긴장이 되고 그 때에 받는 내용증명은 그 내용 자체에 집중하게 도와 준다 감정을 배제하게 된다

3자화법을 사용하자

공공의 적 만들기 : 종종 낙찰자에게 적대감을 가지는 경우가 있다 자신들이 집을 잃는 것은 소유자로서 본인 잘못이거나 채무자 때문인 임차인이기 때문에 소유자에게는 채권자를, 임차인에게는 집주인을 적으로 만들자

또 가상의 사장님을 한 명 만들고 그 분이 낙찰자며 나는 일처리를 할 뿐이라고 설명한다 나는 이사비나 다른 협상에 대한 결정권한이 없으며 낙찰자는 오랫동안 부동산 투자를 해온 베테랑이고 협의가 되지 않을 경우 인정사정없이 강제집행을 하는 분이라고 소개한다 협상을 하는 이유는 법적절차를 못해서가 아니라는 것을 인지 시킨다 이야기가 잘 진행되어도 합의여부와 상관없이 법적절차는 진행됨을 알려주자

자주하는 질문

 나점유 : 잔금 납부 했냐? 소유권도 안 넘어간 것 아니냐?

 나낙찰 : 알고있다 납부하지 않았지만 이사문제 등을 상의하러 왔다

 나점유 : 잔금납부도 안 했는데 나가라고?

 나낙찰 : 잔금납부는 내일이라도 한다 그러면 월세를 지급해야 한다 그러겠느냐? 날짜를 빨리 정해라 그에 맞추어 납부할 계획이다

무리한 이사비 요구

나점유 : 이사비 500만원 달라

나낙찰 : 알겠다 보고 하겠다 그러나 우리 사장님 50만원 이상 주는 것을 본적이 없다 강제집행을 해도 100만원이면 충분한데 더 쓸 이유가 있겠냐

나점유 : 알아보니 다 그 정도는 준다는데?

나낙찰 : 잘못된 정보 믿고 고집 피우다 이사비 커녕 강제집행 당하는 경우 많이 봤다 법무사 사무실 같은 전문가에게 알아보라 사실 확인 해줄 것이다

법대로 하자 살만큼 살다 갈께

나낙찰 : 이사 날짜 정했냐?

나점유 : 우리는 살만큼 살거다 돈 없고 집도 없다

나낙찰 : 그러면 우리는 법대로 하겠다

나점유 : 법대로 해라 5-6개월은 산다고 들었다

나낙찰 : 잘못 알고 있다 법대로 하면 강제집행까지 한달이면 충분하다 소유권이전일로부터 월세 받을 권리가 있지만 안하고 있다 우리는 승소하게 되고 부당이득금 청구를 하면 소송비용 및 밀린 월세를 지불 해야 한다 법대로 못해서 안하는게 아니다

배당 받는 세입자 명도 시

나점유 : 아직 집을 못 구했다 석 달의 시간을 달라

나낙찰 : 배당기일때 보증금 안 받을 것이냐

나점유 : 배당기일에 돈을 받아야 한다

나낙찰 : 보증금 받으려면 명도확인서와 낙찰자 인감증명서가 필요하다 명도확인서는 이사 나갔다는 확인서인데 이사 나가지 않은 상태에서는 줄 수 없다 그리고 소유권이전일부터는 월세 납부 해야 한다 배당금에서 가압류 가능하지만 그렇게 하고 싶지 않다

미리 이사비를 주세요

나점유 : 당장 이사 갈 집 계약금도 없다 이사비를 달라

나낙찰 : 안 된다 규정상 모든 짐 빠지고 공과금 납부 후 이사 당일에 지급한다

공매의 명도절차

경매와 공매의 큰 차이점은 해당부동산에 있는 점유자에게 부동산을 인도 받는 절차 즉, 명도부분에서의 법적절차이다 경매는 낙찰자가 손쉽게 부동산을 인도 받을 수 있도록 하는 인도명령이란 절차가 있으나 공매는 아직 없기 때문이다 그래서 공매의 경우 점유자와 협의가 되지 않을 경우 점유자를 상대로 본안소송인 명도소송을 제기해야 한다 명도소송기간은 점유자가 소장을 송달받고 대응하지 않을 경우 대략 4개월 정도 소요되고 대응할 경우 6개월에서 1년 정도 소요된다 따라서 공매가 경매보다 법적으로 처리하는 기간이 더 길어진다 그래서 법적절차 측면에서 본다면 낙찰자가 점유자를 명도 하는 것이 조금 더 어려운 것이 사실이다(이런 이유로 공매는 특히 내용증명, 점유이전금지가처분을 잘 활용해야 한다)

송사무장의 실전사례 – 강제집행예정통보

본래 법원 집행관이 강제집행을 실시하기 전에 해당부동산에 방문하여 점유자에게 ㅇㅇ월ㅇㅇ일까지 이사를 하지 않거나 낙찰자와 합의가 되지 않는다면 강제집행을 실시할 것입니다 라는 통보를 한다 그런데 점유자가 집에 있을 경우엔 구두로 통지를 하지만 부재중일 경우에는 계고장을 붙이는데 송사무장님이 이것과 비슷하게 직접 만든 것이다 실제로 명도를 하다보면 기세등등한 사람도 강제집행계고를 경험하면 고분고분해지는 것을 볼 수 있다고 한다 강제집행예정통보는 나도 낙찰자로서 법대로 한다는 예고를 하는 것이라고 생각하면 되고 예정통보라는 문구가 있기에 공갈협박도 아니고 내가 내 집에 경고장을 붙이는 것이니 죄가 되지도 않는다 (단 명예훼손으로 이의제기 할 수 있으므로 상대방 이름이나 개인정보는 기재하지 않고 상대방의 법적수준이 낮은경우에만 사용하도록 한다)

예시) 주소 : ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ 아파트

상기부동산은 민사집행법 24조에 의거하여 강제집행 할 것임을 알려 드립니다 상기부동산의 최고가매수인은 점유자에게 인도를 요청하였으나 ㅇㅇ월ㅇㅇ일까지 인도를 이행하지 않아 자진하여 인도할 의사가 없다고 판단되어 부득이 민사집행법에 의거하여 부동산 강제집행 할 수밖에 없음을 알려 드립니다

만일 강제집행 되면 민상집행법 53조에 의거하여 강제집행에 소요된 제반비용(강제집행에 소요된 모든 비용)도 귀하께서 부담하게 될 것입니다 이럴 경우 귀하께서는 이중의 부담을 안게 됩니다 또한 귀하께서 제반 비용과 강제집행에 소요된 비용과 명도일까지의 임료를 지불하지 않을 것으로 가재도구마저 유체동산 경매될 것이므로 최종적으로 합의를 원할 경우 아래 연락처로 전화주시기 바랍니다 본게시물을 공고 후에도 연락이 없을 경우 합의할 의사가 없는 것으로 간주하고 집행관에 의해 부동산 인도집행이 실시될 것입니다

낙찰자 ㅇㅇㅇ 전화번호

명도의 의미

세입자, 소유자뿐 아니라 유치권자, 지분권자, 지상권자 등 이해관계가 첨예하게 대립한 상황에 있는 사람이 요구하는 것은 결국 돈이다 그래서 명도란 해당부동산에서 점유자를 내보내는 것이 아니라 낙찰자가 원하는 조건으로 점유자를 설득시켜 내보내는 것이라 이해해야 한다  즉 명도는 협상이고 상대방과 돈을 두고 줄다리기를 하는 것이다

낙찰부터 합의까지 과정

첫번째 방문 or 연락처 남김

압박 (내용증명 or 점유이전금지가처분)

두번째 만남

압박 (내용증명 or 합의서)

세번째 만남

판결 (or 항소)

강제집행

명도완료

명도의 기술

첫 만남에 과도한 친절은 피해라 마냥 웃는 얼굴로 점유자를 대하려는 사람들이 있다 하지만 첫만남에 선물 혹은 과도한 친절을 베풀면 안된다

내 주장을 펴기 전에 점유자를 먼저 파악하라

상대를 파악하고 무조건적인 압박은 독이 된다 그가 처한 상황이 어떠한지 상대방의 공매지식은 어떠한지 주위에 조언 해주는 사람이 있는지 등을 파악하고 그의 신용상태, 추후 이사할 곳은 알아보고 있는지 등 상대방의 수준과 성향을 먼저 가늠해봐야 할 것이다 이를 위해 대화중 이런 질문을 해보자

혹시 무슨 일을 하시는지 여쭤봐도 실례가 안될까요? (신용파악)

공매에서 명도소송은 특별한 쟁점이 없어서 빨리 끝나는 것 알고 계시지요? (법적수준 파악)

혹시 제가 잔금납부를 하면 재계약하실 의향이 있으신가요? 아니면 이사계획 있나요?(이사계획파악)

사장님하고만 합의하면 되나요? 아니면 다른 분과 상의해서 결정해야 되나요? ( 점유자가 결정권을 가진 사람인지 아니면 별도로 조언자가 있는지 파악, 조언자가 있으면 그 사람과 대화하는게 낫다)

취조하듯 묻는게 아니라 자연스런 대화의 맥을 끊지 않고 한다

아군을 추가해라 내가 결정권자가 아니다

내부공사비를 운운하며 유치권을 이야기 한다면 나는 사장님 밑에서 일하는 직원이다 유치권성립이 되지 않는 다는 것을 워낙 잘 아는 분이라 힘들다 100만원 이상 주는걸 본적이 없다

이로 얻는 효과 세가지

첫째 법을 전공한 깐깐한 경매고수 라는 아군에 대한 두려움

둘째 낙찰자는 협의의 역할이고 싫은소리 듣지 않게 된다

셋째 그 자리에서 즉답할 필요가 없어지고 차후에 상황 정리를 하여 답변할수있다

이사비는 최소를 부르고 중간에서 만나라 앵커효과 닻을 내리는 것 과 같은 효과

점유자와 합의에 도달 했다면 반드시 서면으로 남겨두어라

초보자의 경우 예상 질문 답을 정리해두고 상황에 따라 대답해라 대본을 만들어라

이사비 주실거죠? > 강제집행 비용에 근거합니다 이정도 평수면 100만원이면 됩니다

낙찰자는 돈이 많아서 이런거 하는거 아닙니까

이번에는 사장님 물건이 아니다 손님 고객 친구 물건이다 대출을 70~80% 받는다 무상으로 일처리 하는것이다 어려운 사람 돕는중이다

제가 원하는대로 안되면 여기서 끝까지 버티겠다

돈을 받고 나가든 강제집행을 나가든 저와 상관은 없다 심사숙고하셔서 선택하세요 하지만 알아두셔야 할 것은 월세와 강제집행비용까지 든다

공매는 명도소송 해야 하고 오래걸리지 않느냐

아직 소송경험이 없으시지 않느냐 당신은 처음이지만 우리는 이게 일이다 명도소송은 잘잘못을 따지는 소송이 아니고 쟁점이 없기 때문에 판결은 바로 나옵니다 그리고 소송으로 인해 지연 되면 비용 면에서 부담 되실 것이구요 저라면 빨리 나가고 이사비라도 받겠습니다 가재도구 들어내고 그것마저 동산경매 처분하면 더 큰 상처만 남습니다

소유자인 경우

이제 집도 처분 되었으니 채무는 없어진 것 아니냐 라고 물으면 아직 남아있다고 함 그러면 파산신청등 회생 하시면 된다 종종 나중에 집을 돌려 받고싶다고 매매 하자고 하시는 분들도 있다고 하며 희망섞인 이야기를 해주자

임차인인 경우

소유자가 이런일을 예상 하고 사건을 벌인 것이다 보증금을 떼먹고 세금도 체납하고 낙찰자는 임차인과 상관도 없고 보증금을 받지도 않았는데 이사비 마져 지급한다고 설득

반드시 처음부터 진행을 함께하자 협의가 되더라도 법무사 통해 잔금날 인도명령신청을 한다

그리고 계속 시간이 흐르면 강제집행 신청까지도 한다 그러면 결국 계고 정도에서 끝이나도록

강제집행이 실시되고 유체동산 상품가치 없는경우는 곧바로 처분해야한다

형사고소는 최악의 경우에만 한다 고소장만으로도 효과는 충분하다

[크다]

잘봤습니다. 감사합니다.

[wkdwjdwn]

잘 읽었습니다 ~긴글 작성 하느라 고생하셨습니다~

[연수1]

관심있는 분야라 한번 읽어보앗는데....
잘 모르겟어요~
그래도 조금은 이해가되고 도움도 되어서 감사해요~~

[이현종]

정말 잘보았습니다 감사 ^^^ 꾸뻑