관리 방법만 바꿔도 수익률 쑤욱! 건물 수익률 올리는 비법은?
건물주를 꿈꾸는 이들이 늘어나고 있습니다. 꼬박꼬박 임대료 챙기면서 안정적인 수익을 얻을 수 있으니까요. 하지만 건물이나 빌딩 투자는 투자금이 많이 들어 그동안 부자들만 할 수 있는 재테크라는 인식이 강했습니다. 그런데 소자본으로 재테크가 가능한 ‘꼬마빌딩’이 등장하면서, 빌딩과 건물 투자의 문턱이 낮아졌습니다. ‘꼬마빌딩’의 인기는 특히 작년에 정점을 찍을 정도로 큰 호응을 받았는데요.
문제는 빌딩이나 건물 재테크는 주택과 달리 여러 관리가 필요하다는 점입니다. 어떻게 관리하느냐에 따라 건물 수익이 달라지기 때문에 건물, 빌딩 재테크를 도전하기 전에는 빌딩 매입부터 관리까지 촘촘한 계획이 수반되어야 합니다. 이에 KB부동산에서 건물 수익률을 높일 수 있는 관리 방법을 정리해봤는데요. 과연 그 비법은 무엇일까요?
관리 고정비용을 줄여라
건물 관리에는 여러 고정비용이 들어갑니다. 관리 인건비, 전기세와 수도세 등의 공용 관리비 관리, 건물 위생 관리 등의 고정비용이 매달 들어가죠. 건물 관리에 있어서 꼭 필요한 고정비용만 절감해도 수익률을 높일 수 있는데요. 특히 건물 관리에 들어가는 고정비용이 얼마인지 정리해 줄일 수 있는 비용을 확인하는 것이 중요합니다.
최근에는 건물 관리를 도와주는 여러 어플도 등장했습니다. 해당 어플들은 서비스 계약 정보를 입력하면, 건물 관리에 필요한 이용료를 계산해 줍니다. 이러한 어플을 통해 한달 건물 고정비용이 얼마나 지출되는지 체크하며 불필요한 비용을 정리해야 합니다.
건물 관리에 들어가는 고정비용 중 관리 인건비는 시설관리와 좀 다릅니다. 시설관리비의 경우 이미 정해진 금액이기에 줄이긴 힘들지만, 인건비는 최대한 절감할 수 있으니까요. 때문에 요즘 건물 관리에 무인 관리시스템을 도입하는 건물주가 많아지고 있습니다. 무인 경비 시스템과 연계한 CCTV를 설치해 건물 관리 및 보안 인건비를 줄이는 것이죠.
건물 관리에 들어가는 고정 비용을 확인하고 절감할 수 있는 내역에 대해 대체할 수 있는 방안을 구축하는 것은 절대 적은 돈이 아닙니다. 고정비용을 어떻게 줄이냐에 따라 건물 수익률은 달라질 수 있습니다. 한 부동산 자산관리회사 관계자는 언론 인터뷰를 통해 무인 경비 시스템 도입 후 고정 지출 비용을 24% 아낄 수 있다고 전하기도 했는데요. 이처럼 건물 관리에 있어서 고정비용은 임대 수익에 적지 않은 영향을 미치기 때문에 미리 체크하는 것이 도움이 됩니다.
구축 빌딩이 리모델링을 만나면?
임대 수익이 높은 건물 투자를 하고 싶다면, 사실 좋은 입지를 지닌 신축 건물을 사는 것이 제일 좋은 방법입니다. 그러나 그런 빌딩은 소자본 투자가 불가능하죠. 그래서인지 구축이나 ‘꼬마빌딩’을 매입해 리모델링을 선택하는 이도 적지 않습니다. 오히려 이와 같은 사례는 적은 투자금 대비 임대 수익이 있으니 성공적인 건물 투자라고 볼 수 있죠.
건물 리모델링은 주택과 전혀 다릅니다. 보통 주택 리모델링은 집 내부 인테리어를 다시 하는 개념이지만, 건물 리모델링은 구조 자체를 바꾸는 것입니다. 말 그대로 새로운 건물로 재탄생하는 것인데요. 그래서 건물 리모델링에는 여러 조건이 필요합니다.
먼저 건축물 대장에서 대지면적, 건폐율, 용적률을 알아봐야 합니다. 리모델링을 하면서 증축을 하거나, 구조를 변경해 평수를 확장할 수 있는데요. 문제는 리모델링을 하기 전에 건축물에 대한 정보 확인 없이 진행했다가 불법이 될 수도 있으니 해당 정보는 꼭 알아둔 다음에 리모델링을 진행해야 합니다. 리모델링이 건물 수익에 많은 영향을 주는 이유는 앞서 언급한 것처럼 증축, 평수 확장이 가능하기 때문입니다.
예를 들어 3종 일반주거지역에 대지면적 100평, 건폐율 50% 이하, 용적률 200~300% 이하의 건물이 있다고 가정해보겠습니다. 해당 건물은 건폐율에 의해 바닥 최대 평수가 50평입니다. 건물 바닥 50평은 최고 층수 6층이 되는데요. 기존 건물이 3층짜리였다면 3층을 더 만들 수 있게 됩니다. 그럼 임대 수익도 더 증가하겠죠?
또한 건물 상태도 중요합니다. 내외부 벽체 크랙이 어떤 상태인지, 배수관 교체가 필요한지, 누수된 곳은 없는지, 전기 배관은 어떤지 등 건물 시설의 현황을 알아야 리모델링 비용도 절감이 가능하기 때문입니다. 리모델링 후 건물 가치 상승은 자본이 최대한 적게 들어야 올라가니까요.
그리고 이미 임차인이 있는 건물이라면 리모델링 하기 전에 임차인 명도 비용도 고려해야 합니다. 이사 비용이나 권리금에 대한 비용이 들어갈 수 있으니 해당 부분도 비용 계산이 필요합니다. 이처럼 어떤 조건을 지닌 건물이냐에 따라 리모델링 후 임대 수익이 달라지니 구축 건물을 매입할 때는 꼭 리모델링에 필요한 조건을 체크하는 걸 추천합니다.
임대 내놓을 때도 신중함은 필수!
건물 수익 중 중요한 건 임대 수익입니다. 그렇기에 어떤 임차인을 들일지, 업종은 어떤 것이 좋을지도 신중하게 결정해야 합니다. 특히 건물 1층은 유동인구의 이목을 집중시킬 수 있어야 합니다. 보통 2층 이상부터는 큰 주목을 받지 못합니다. 그렇기에 2층 이상에는 사무실이나 병원 같은 업체를 입점시키는 건물들이 많죠.
1층에 어떤 가게가 있냐에 따라 임대 수익과 건물의 가치가 달라집니다. 건물 수익은 임대도 있지만, 시세 차익도 있습니다. 어떤 상업시설이 있는 건물이냐에 따라 건물의 가치도 재평가의 가치가 충분합니다.
앞서 밝혔듯이 1층에는 유동인구의 눈길을 끌어야 하기에 키테넌트가 될 수 있는 프랜차이즈가 들어서면 좋습니다. 프랜차이즈가 입점할 시 유동인구가 발생하여, 다른 층의 임대 수익도 높일 수 있기 때문이죠. 사례로 커피 브랜드인 스타벅스를 들 수 있습니다. 스타벅스가 입점하면 건물 몸값이 달라진다는 말도 있을 정도인데요.
특히 연예계에서 스타벅스 투자 사례를 많이 볼 수 있습니다. 개그맨 박명수는 2011년에 성북구에 위치한 건물을 29억원에 매입했습니다. 이후 건물 전층에 스타벅스를 입점시켰는데요. 그 후 2014년에 건물을 매각할 때는 46억6,000만원에 거래했습니다. 3년 만에 건물 가치가 17억6,000만원 오른 것입니다. 건물에 어떤 브랜드, 프랜차이즈가 있냐에 따라 가치가 달라진다는 것을 알 수 있는데요. 그러니 건물 수익률을 높이고 싶다면 1층을 어떻게 활용할지를 미리 계획하는 것이 필요합니다.
출처 KB부동산