반갑습니다.
올려주신 질문에 대해 간단하게 답변 드리겠습니다.
[질문]
- 2012.1.31~2014.1.31(24개월)간 임대인 임차인간 전세 15000만원으로 1층 상가를 계약함
(전세권 설정은 안했으며 특약에 전전대를 줄 수 있다고 명시함)
- 상기 기간동안 임차인 전차인간 역시 같은 금액으로 전전대 계약함
- 전차인은 계약기간부터 현재 까지 사업자등록을 필하고 영업하고 있슴
전차인 입점당시는 은행융자가 2억 이었으나 최근(2013.1.20일)에
다른은행에서 4억을 받아 먼저 융자2억은 상환한 상태임
상가 가격대비 융자 4억은 보증금 15000만원을 고려하면 과도한 금액인데
상기와 같은 경우 임차인 보증금 15000만원의 지위가 궁금합니다
만약 경매등 문제가 발생시 우선변제가 가능한지요?
[답변]
전대차의 경우 임차인(=전대인)의 대항력이 유지되기 위한 조건으로,
전차인 명의로 사업자등록을 유지하도록 규정하고 있습니다.
질문 내용으로 보면 전차인이 사업자등록을 유지하고 있는 것으로 보여져,
현 상황의 임차인(=전대인)은 임대차보호법이 규정하고 있는 대항력을 유지하므로,
동 법이 규정하고 있는 우선변제권과 최우선변제권을 가지게 됩니다.
따라서 선순위 근저당은 이미 말소된 상태이며, 후순위 근저당(4억) 부분에 대해서는
임차인은 크게 걱정할 필요는 없을 것 같습니다.
물론 전차인이 전대인에게 걸어 둔 전대차보증금은 법적으로 보호장치가 없다는 것도 알아 두셔야 겠습니다.
참고하시기 바랍니다.
첫댓글 ^*^