지목과 임야 이해

[보리수]

 

 

 

지목과 임야(산지) 이해

▲ 지적법상의 지목

지목이란

토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 28개로 구분하여 지적공부(토지대장, 지적도등)에 등록한 것을 말한다.

지목에 따라 건축이 가능한지, 땅을 살 수는 있는지 여부가 정해지기 때문에 지목에 따라 땅의 가치도 달라진다.

지목을 아는 것은 매우 중요한데, 대지나 공장용지같이 거래나 건축에 규제가 적은 지목은 값이 비싸고, 논밭이나 임야와 같이 규제가 많은 지목은 비교적 싸다.

지목을 확인할 때에는 지적도에 나타난 주변 땅의 지목도 함께 봐야한다.

주변의 땅이 건축을 하기에 여러 가지 어려움이 따르는 묘지이거나 사적지는 아닌지, 그 땅이 도로, 구거, 하천과 연결되는지 등을 확인해봐야 한다.

길이 없는 맹지는 길이 있는 땅 가격의 절반 정도밖에 못하며, 더 중요한 것은 건축허가가 나지 않는다.

또한 시골의 땅은 구거나 하천과 연결되어 있지 않으면 오폐수를 내보내지 못하기 때문에 건축허가를 받지 못한다.

이런 경우 길을 내거나 구거로 연결하기 위해서는 옆의 땅을 사거나 토지사용승낙서를 받아야 한다.

▲ 지적법상의 28개 지목

1. 전

물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물ㆍ원예작물(과수류를 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 "전"으로 한다.

2. 답

물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다.

3. 과수원

사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호도ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다.

다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

4. 목장용지

다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지

나. 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지

다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

5. 임야

산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지는 "임야"로 한다.

6. 광천지

지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(維持)에 사용되는 부지는 "광천지"로 한다.

다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다.

7. 염전

바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지는 "염전"으로 한다.

다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외한다.

8. 대

다음 각목의 토지는 "대"로 한다.

가. 영구적 건축물중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지

9. 공장용지

다음 각목의 토지는 "공장용지"로 한다.

가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

나. 산업집적활성화및공장설립에관한법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지

다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

10. 학교용지

학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지는 "학교용지"로 한다.

11. 주차장

자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "주차장"으로 한다.

다만, 다음 각호의 1에 해당하는 시설의 부지를 제외한다.

가. 주차장법 제2조제1호 가목 및 다목의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장

나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

12. 주유소용지

다음 각목의 토지는 "주유소용지"로 한다.

다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지를 제외한다.

가. 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지

나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

13. 창고용지

물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "창고용지"로 한다.

14. 도로

다음 각목의 토지는 "도로"로 한다. 다만,

아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지안에 설치된 통로 등을 제외한다.

가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지

나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지

다. 고속도로안의 휴게소 부지

라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

15. 철도용지

교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 "철도용지"로 한다.

16. 제방

조수ㆍ자연유수ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지는 "제방"으로 한다.

17. 하천

자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 "하천"으로 한다.

18. 구거

용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 "구거"로 한다.

19. 유지

물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 "유지"로 한다.

20. 양어장

육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "양어장"으로 한다.

21. 수도용지

물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다.

22. 공원

일반공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지는 "공원"으로 한다.

23. 체육용지

국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "체육용지"로 한다.

다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외한다.

24. 유원지

일반공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "유원지"로 한다.

다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)의 것에 한한다]로 분류되는 것을 제외한다.

25. 종교용지

일반공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "종교용지"로 한다.

26. 사적지

문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지는 "사적지"로 한다.

다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지안에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지를 제외한다.

27. 묘지

사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 도시공원법에 의한 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 장사등에관한법률 제2조제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "묘지"로 한다.

다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.

28. 잡종지

다음 각목의 토지는 "잡종지"로 한다.

다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.

가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물

나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지

다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지

▲ 이용 상태에 따른 땅의 종류

•대지 → 건물이 있거나 택지로 이용될 땅

•택지 → 주택이 있거나 주택용지로 활용될 땅(대지보다 범위가 좁음)

•건부지 → 건물의 부지로 이용되는 땅

•나지 → 건물(지장물)이 없는 땅. 나대지

•부지 → 건물의 바닥과 건물에 부수되는 땅

•공지 → 대지 중에서 건물의 바닥의 땅을 제외한 땅

•필지 → 지번이 부여된 땅. 거래의 단위가 됨.

•획지 → 일정한 계획에 의해 구분된 땅

•소지 → 생산용으로 활용되는 땅. 농지,임야 등

•맹지 → 도로가 없는 땅

•용지 → 도로공사나 주택공사에서 택지나 상가용으로 공급하는 땅

•선하지 → 고압전선 밑에 있는 땅

•법지 → 경계면의 땅(고속도로와 산의 경사면)

•포락지 → 하천이나 계곡 등이 무너져 흘러내린 땅

•빈지 → 썰물일 때 나타나는 바다와 육지 사이의 땅(소유권 불인정)

•후보지 → 농지 등이 다른 용도로 전환되는 땅

•미불용지 → 정부에서 수용했으나 아직 보상을 받지 않은 땅

•공개공지 → 건축할 땅의 일부를 조경이나 공원, 공터 등으로 남겨둔 땅

▲ 건폐율과 용적율

1. 건폐율

"폐"는 덮을 "폐"자로 건물이 땅을 얼마나 덮고 있는가?하는 비율이라고 말한다.

토지 전체에서 건물이 깔고 앉아 있는(↔) 면적의 비율을 "건폐율"이라고 한다.

만약 70%라고 하면 토지를 100으로 잡았을 때 건물이 70의 비율로 덮고 있다.

도시지역(주거전용) 제1종 50 %	도시지역(주거전용) 제2종 50 %
일반(주거전용) 제1종 60 %	일반(주거전용) 제2종 60 %
일반(주거전용) 제3종 50 %	일반(준주거) 지역 70 %
중심 상업 지역 90 %	일반 상업 지역 80 %
근린 상업 지역 70 %	유통 상업 지역 80 %
전용 공업 지역 70 %	일반 공업 지역 70 %
준 공업 지역 70 %	보전 녹지 지역 20 %
생산 녹지 지역 20 %	자연 녹지 지역 20 %
보전 관리 지역 20 %	생산 관리 지역 20 % 농림 지역 20 %
계획 관리 지역 40 %	자연환경보전 지역 20 %

2. 용적률

"적"은 쌓을 "적"자로 건물을 얼마의 비율로 쌓을 수 있느냐(건축)는 비율을 말한다.

지하층을 빼고 위(↑)로 건물을 올릴 수 있는 면적의 비율을 "용적률"이라고 한다.

그래서 건폐율을 수평적인 제한이고, 용적률은 수직적인 제한이라고 말한다.

▲ 임야(산지)

임야(산지)의 지적도는 투영평면 면적으로 한다

임야(산지) 필지의 면적은 경계점 좌표에 의하여 산출한다

법에서 정의된 용어외에 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "대장"이라 함은 토지대장과 임야대장을 말한다.

2. "도면"이라 함은 지적도와 임야도를 말한다.

3. "부본"이라 함은 토지대장부본 · 지적도부본 · 임야대장부본 및 임야도 부본을 말한다.

4. "측량성과"라 함은 지적측량을 실시하여 작성한 측량부· 측량결과도 및 면적측정부에 등재된 측량결과를 말한다.

5. "측량성과도"라 함은 측량결과도에 의하여 작성된 도면을 말한다.

6. "지적확정측량"이라 함은 법 제21조의 규정에 의한 토지구획정리사업 등의 공사

▲ 준공된 면적측정의 방법

① 좌표면적계산법으로 면적측정을 하는 경우에는 다음 각 호에 의한다.

1. 경위의측량방법으로 세부측량을 한 지역의 면적측정은 좌표면적계산법에 의한다.

2. 임야(산지) 필지의 면적은 경계점 좌표에 의하여 산출한다.

3. 산출면적은 1천분의 1제곱미터까지 계산하여 10분의 1제곱미터 단위로 정한다.

② 삼사법으로 면적측정을 하는 경우에는 다음 각호에 의한다.

1. 거리독정단위에 관하여는 제43조 제1항 제1호의 규정을 준용하고, 측정면적은 축척에 따라 구하고자 하는 자리수의 10분의 1까지 계산한다.

1. 준보전산지

• 임야(산지)는 이용 목적에 따라 보전산지(임업용산지, 공익용산지)와 준보전산지로 구분되는데, 보전산지는 공익을 위한 시설의 설치와 산림경영은 가능하지만, 개인에 의한 토지개발을 위한 인허가가 어렵다.

반면 준보전산지는 산지전용허가 또는 신고만으로도 토지의 형질변경이 가능하여 전원주택과 펜션을 짓는 것이 가능하다.

• 산지전용허가를 받아 주택을 건축하고, 이후 용도변경 승인을 받아 별장이나 음식점을 짓는 사례가 빈번하다.

2. 산지 형질변경

형질변경이란 ‘절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립’을 말하는데, 일반적으로 농지의 경우 ‘농지전용허가’, 임야의 경우 ‘산지전용허가’를 받아 지목을 ‘대지’로 만드는 것으로 이해하면 된다.

형질변경은 건축물이 용도를 바꾸는 ‘용도변경’과는 다른 개념이다.

형질변경을 한 토지는 그렇지 않은 토지에 비해 보통 3 ~ 4배, 많게는 10배 이상 비싼 가격으로 거래된다.

가. 산지 형질변경 절차

계약 → 측량 → 설계 → 허가신청 → 산지 전용허가 → 착공신청 → 준공신청

나. 유의사항

1) 도시계획 외 지역의 산림 안에서 산림을 형질변경 하고자 하는 경우에는 시장·군수의 허가를 받아야 한다.

2) 산림 형질 변경허가를 받아 사업시행을 완료한 후에는 산림을 복구하여야 하며 미리 산림 형질 변경허가시 복구비용을 예치하여야 한다.

3) 고속도로. 철도변 등 자연경관 보전이 필요한 지역은 허가하지 아니 할 수 있다.

4) 임야가 지목상 대지로 변경되려면 건축행위를 하여 준공을 필하여야 지목이 (대지로) 변경된다.

5) 통상적으로 계약적인 지목변경에 따른 비용은 임야인 경우 공시지가의 약 15%이며 농지는 약 30%가 소요된다.

그 외에 토목비용, 건축비용이 추가적으로 들어간다.

다. 형질변경 허가 시 검토사항

1) 형질변경제한지역의 해당여부

가. 형질변경제한지역 (산지관리법)

나. 형질변경제한지역에서 신고로 형질변경할 수 있는 경우 (규칙)

다. 임의형질변경-경미한 행위 (규칙)

2) 형질변경기준과의 적합여부

• 경사도/입목축적/입목구성/형질변경면적

3) 허가권자

4) 신청시 구비서류

5) 전용산림의 용도변경

6) 대체조림비 부과징수

3. 형질변경과 지목변경의 관계

• 형질변경이 항상 지목변경으로 이어지진 않는다.

• 지목변경이라 함은 지적공부에 등록된 28개 지목 중 한 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말하며, 지적법에서 일정한 사유와 절차를 정해 놓고 있다.

▲ 지적법상 지목변경을 할 수 있는 경우

•국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우와 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우, 그리고 도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우에 한하여 지목변경을 할 수 있다(지적법시행령 제16조).

•토지소유자가 지목변경을 신청하고자 하는 때에는 지목변경사유를 기재한 신청서와 법정 첨부를 소관청에 제출하여야 한다.

지목변경시 첨부해야하는 서류는 관계법령에 의하여 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류의 사본, 국·공유지의 경우에는 용도 폐지되었거나 사실상 공공용으로 사용되고 있지 아니함을 증명하는 서류의 사본 혹은 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본이다.

• 다만 개발행위허가·농지전용허가·보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 아니하는 토지의 지목변경이거나 전·답·과수원 상호간의 지목변경인 경우에는 서류의 첨부를 생략할 수 있다.

• 형질변경과 지목변경의 관계

형질변경으로 지목변경이 일어나는 경우가 대부분이지만 지목변경이 되지 않는 경우도 있다.

형질변경이 되어도 지목변경이 되지 않는 경우가 있는가 하면, 형질변경 없이도 토지 용도변경 만으로 바로 지목변경이 되는 경우도 있다.

즉 형질변경은 지목변경의 유일한 필수요건은 아닌 것이다.

형질변경이 지목변경으로 이어지는 경우는 허가, 협의, 승인, 고시 등 법률이 정하는 합법적인 절차에 따라 형질변경이 일어나고, 그 결과 토지의 주된 용도가 영속적으로 바뀌는지 여부와, 결과적으로 관련법에서 그러한 변경을 인정하느냐 여부에 달려 있는 것이다.

만일 형질변경이 있어 토지의 주용도가 변경되었으나, 형질변경이 불법적으로 이루어진 경우, 형질변경으로 토지의 용도는 바뀌었으나 그것이 당초 토지지목의 이용범위에 머무르는 정도거나 혹은 영속적인 용도변경이 아닌 경우나 불법적인 용도변경인 경우에는, 토지소유자가 원하는 지목변경은 이루어지지 않는다고 볼 수 있다.

이러한 기본적인 흐름을 이해해 가면서, 토지의 형질변경에 따라 지목변경이 일어나는 현행법 상 여러 가지 경우를 검토해 본다.

• 형질변경으로 지목변경이 일어나는 경우

일반적으로 토지의 형질변경으로 토지의 영속적인 주용도가 변경되면, 지목변경으로 이어져서 토지의 지목이 달라진다.

예컨대 농지나 임야에 형질변경 등의 공사가 준공된 경우에는 대지 혹은 공장용지로 지목변경하게 된다.

토지의 형질변경은 건축물의 신축이나 구축물의 축조, 도로개설 등 토지의 이용목적에 따른 용도변경을 목적으로 하기 때문에 지목변경은 당연한 결과가 된다.

• 이 경우『합법적인 토지의 형질변경 → 토지의 영속적인 주용도 변경 → 토지의 지목변경』이라는 공식이 성립한다.

▲ 형질변경으로 지목변경이 일어나는 경우

간척과 매립으로 준공 후 종전의 바다나 하천이 잡종지나 농지로 지목 변경이 되고, 임야·황무지·초생지·소택지·폐염전 등을 개간함으로서 종전의 임야 잡종지 염전 등이 농지로 지목변경 된다.

농지지목을 가지고 있는 토지인 전·답·과수원 상호간에는 형질변경을 거쳐서, 혹은 형질변경을 하지 않고도 소유자의 신청에 의하여 지목변경을 할 수 있다.

법으로 예정하는 전용의 경우는 형질변경을 거쳐서 토지의 주용도가 바뀜으로써 지목변경을 일으키는 대표적인 케이스가 된다.

농지법에서 정하는 농지전용, 초지법에서 정하는 초지전용과 산지관리법에서 규정하는 산지전용은 법에서 당초부터 전용에 의한 용도변경과 지목변경을 예정하는 경우이다.

• 형질변경을 하지만 지목변경은 일어나지 않는 경우

형질변경이 있었지만 그것이 경미하여 토지이용에 있어서 통상 발생하는 범위 내라든가, 농지 등의 당초 용도에 적합한 범위 내인 경우 혹은 형질변경으로 인한 용도변경이 불법적이거나 또는 일시적인 경우에는 토지의 주용도가 바뀌는 것으로 인정하지 않기 때문에, 지목변경까지는 일어나지 않는다.

1) 형질변경허가를 받지 않아도 되는 경미한 형질변경의 경우에는 지목변경이 일어나지 않는다.

농지에 경작하는 행위나 주말농장으로의 이용행위, 축사를 설치하는 행위 등 농지법에서 정한 농지의 개년 범위 내에서 농지를 이용하는 경우에는, 상당부분 형질변경이 생기더라도 지목이 변경되지 않는다.

국토계획법에서도 경작을 위한 형질변경은 이를 허가 받아야 하는 개발행위허가에서 제외하고 있다.

2) 농지의 생산성을 높이기 위하여 성토, 복토, 객토 등을 하는 경우에는 형질변경에도 불구하고 지목변경이 일어나지 않는다.

농막설치, 농도개설, 주말농장 활용과 임업관리사, 임도개설 등은 그 과정에서 형질변경이 일어나는지 여부를 불문하고, 농지법과 산림관련법에서 넓은 의미의 농지 임야의 본래의 이용행위로 인정하여, 그 부지에 대하여는 지목변경을 하지 않는다.

산림에서의 벌채허가는 개간이나 산지전용을 위한 벌채허가가 일어나는 경우가 대부분이며, 이 경우에는 개간허가와 산지전용허가에 벌채와 산림훼손행위가 포함된다.

그러나 어떤 경우에는 수종갱신을 위한 벌채나 간벌을 위한 벌채를 하기도 한다.

개간이나 산지전용을 목적으로 하는 경우에는 형질변경과 지목변경이 이루어질 것이나, 기타의 경우에는 형질변경행위는 없고, 지목변경도 되지 않는다.

3) 형질변경으로 토지의 용도변경이 있더라도, 그 용도변경이 항구적이 아닌 일시적이라면 지목변경을 일으키지 않는다.

예컨대 휴경기 논의 일시적인 주차장 사용허가나 눈썰매장 사용, 공익용산지에 일시적으로 개설하는 건설현장사무소나 골재채취를 위한 석산개발 등 농지와 임야의 타용도 일시사용허가를 받는 경우에는 토지의 주용도가 일시 바뀌더라도, 그것이 영속적인 것은 아니기 때문에 농지전용과 산지전용 및 지목변경을 하지 않는다.

4) 그리고 그린벨트 내의 농지를 불법으로 형질변경하여 농가주택이나 창고를 짓는 경우, 혹은 임야를 불법으로 훼손하여 과수원으로 개간하는 경우를 소위 농지 임야의 불법전용이라고 부른다.

이런 불법적인 형질변경인 경우에는 실제로 주용도가 변경되었다고 하더라도, 지목변경을 해주지 않는다,

오히려 원상회복명령이 떨어질 수 있다.

이렇게 불법개간 후에 농지상태로 남아 있는 것 중에는 토지임야(토림)인 경우가 많다

임야 형질 변경비용과 절차

▲ 형질변경 순서

1) 절차

계약 → 설계측량 → 설계 → 허가신청 → 전용허가 → 착공신청 → 준공신청

※경계측량 및 확정측량은 별도로 지적공사에 의뢰한다.

2) 형질의 변경

도시계획구역안에서 토지의 형질변경, 토석의 채취, 죽목의 벌채 재식, 토지의 분할 등 행위에 관한 허가기준을 정함으로써 토지의 합리적 이용과 도시계획과의 조화를 기하게 하여 도시의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

▲ 행위허가

1) 조경· 재해예방등 필요한 조치를 하는 경우

2) 토지분할의 경우

3) 신청지역에 도로 ·상수도 및 하수도가 설치되어 있는 경우

4) 도시계획이 결정 되어 있는 경우

• 신청인이 인접의 기존시설과 연계되는 도로 ·상수도 및 하수도를 설치할 것을 조건으로 하는경우

(상수도에 갈음하여 공중위생법에 의한 음용수의 수질기준에 적합한 지하수개발 ·이용시설을 설치하거나,하수도에 갈음하여 오수분뇨 및 축산폐수처리에관한 법률에의한 오수정화시설을 설치하는 경우를 포함한다.)

5) 자연녹지지역 및 생산녹지지역안

• 농업,임업,어업,광업에 종사하는 자가 주거용건축물 및 그부대시설의 건축을 목적으로행하는 토지 형질의 변경 → 1,200㎡ 미만

6) 창고등 상수도나 하수도의 설치를 필요로 하지 아니하는 건축물을 건축하고자 하는 경우

• 도로가 설치되어 있거나 도로의 설치를 조건으로 하는 경우

삼림의 형질변경의 규모 → 330㎡ 이상

▲ 유의사항

1. 도시계획외지역의 산림안에서 산림을 형질변경 하고자 하는 경우에는 군수의 허가를 받아야 한다.

2. 산림형질변경허가를 받아 사업시행을 완료한 후에는 산림을 복구하여야 하며 미

리 산림 형질 변경허가시 복구비용을 예치하여야 한다.

3. 고속도로. 철도변등 자연경관 보전이 필요한 지역은 허가하지 아니 할 수 있다.

대체 조림비 및 전용부담금 부과 면적 산출

• 비용 산출 (자차체 년 산출 기준) 변동비용으로 결정된다.

1. 대체 조림비 : 1㎥당 약 1,270원(자차체 년 산출 기준) → 별도 고지서 발급

2. 전용부담금 : 공시지가의　20% → 별도 고지서 발급

3) 처리비용

수수료 : (3,500m2 이하) 약 5,000원

지역개발공채 : 약 30,000 ~ 70,000원

면허세 : 약 3,000 ~ 30,000원

원상복구 예치금 : 공사 설계 금액의 20%

• 임야의 종류와 전원주택 신축 가능지

임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다.

보전산지는 다시 공익용 보전산지와 생산용 보전산지(종전 보전임지)가 있다.

보전산지 중 <공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.

이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.

그러나 <생산용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인이나 임업인은 일정 조건하에 산지전용을 받아 농가주택을 지을 수 있다.

또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다.

관리지역에 해당하는 <준보전산지>는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다.

준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.

따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.

▲ 산지전용허가를 신청할 때

• 산지전용허가신청서와 사업계획서

• 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도

(6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.)

▲ 산림의 소유권 또는 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류

(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도있으나 별도로 하여도 된다.

전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부,도로상황, 묘지와의 이격 거리, 주민들의 민원 여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.

▲ 산지전용 허가기준

산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다.

다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.

① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것

② 인근 산림의 경영촵관리에 큰 지장을 주지 아니할 것

③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것

④ 희귀야생동식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것

⑤ 토사의 유출촵붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것

산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것.

⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것

⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아니할 것

⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

▲ 대체산림자원 조성비의 납부

산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다.

농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다.

준보전산지의 전용비는 평당 약 5,600원으로 농지조성비의 1/6정도된다.

이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일,5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.

▲ 산지전용허가를 받고 나서

산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다.

1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다. .

▲ 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능

농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농 임업인주택을 지을 수 있다.

전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다.

농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다.

• 관리지역 세분화란=준농림지역과 준도시지역을 통틀어 ‘관리지역’으로 일원화한 것을 보전·생산·계획관리지역으로 3등분해 관리하는 것을 말한다.

여기에서 ‘보전’관리지역은 녹지공간 확보 및 생태계 보호를 위해 보전이 필요한 지역이고, ‘생산’관리지역은 농림업 생산을 위해 관리돼야 할 지역을 말한다.

‘계획’관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되거나 제한적인 개발·이용을 위해 체계적인 관리가 요망되는 경우다.

따라서 보전 또는 생산관리지역에 해당되면 개발이 아주 어려워지고, 계획관리지역으로 편입되면 비교적 쉽게 개발할 수 있게 된다.

▲ 농민들 잘 몰라 ‘낭패’

시·군·구가 추진하는 관리지역 세분화는 농민들의 재산권에 많은 영향을 미치는 사안임에도 불구하고 제대로 홍보가 안된 상태다.

▲ 땅값 차별화 효과 커 관심 필수

관리지역 세분화는 앞으로 본격적인 땅값 차별화 현상을 가져올 것이라는 게 전문가들의 공통된 시각이다.

생산·보전지역으로 편입되면 땅값이 현수준에서 머물거나 하락할 수밖에 없다.

▲ 이의는 언제 제기하나

해당 시·군·구는 토지적성평가를 한 뒤 이를 근거로 기존 관리지역을 세분화한다. 그리고 세분화 작업이 끝나면 최소 14일 이상 땅 소유주들이 열람할 수있도록 하고 있다.

만일 이때 이의제기가 없으면 각 행정기관은 열람내용을 수용한 것으로 간주하게 된다.

▲ 이의제기는 어떻게 하나

이의내용을 해당 지자체가 요구하는 양식에 맞춰 문서로 작성, 담당자에게 제출해야 한다.

이때 이의제기 내용에는 농지의 경우 인접한 농지가 어떻게 분류됐는가를 비교해보고, 차이점을 지적하는 것이 좋다. 또 임야는 경사도가 정확히 측정됐는지 확인해 문제를 제기하면 효과적이다.

▲ 이의제기 후 절차

이의가 제기되면 해당 시·군·구는 이의 수용 여부를 결정해 60일 이내에 민원인에게 통보하게 된다. 따라서 이 기간 동안에 아무런 통지를 받지 못했다면 다시 한번 행정기관을 방문해 문의해야 한다.

▲ 산림형질 변경허가

산림법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 산림의 형질 변경이 제한되는 지역

명승지, 유적지, 휴양지, 유원지 등 자연경관 보존을 위하여 시·도지사 또는 지방산림관리 청장이 고시한 지역

산사태, 위험지 등 재해발생이 우려되는 지역. 다만 방재시설을 할 것을 조건으로 허가하는 경우에는 예외로 한다.

묘역으로부터 5m 이내 다만, 연고자의 동의를 받았거나 연고자가 없는 묘인 경우에는 그러하지 아니한다.

다만, 군사시설 또는 공용, 공공용 사업을 위하여 필요한 때에는 위 사항에 저촉을 받지 아니함.

▲ 구비서류

1. 년차별 사업계획서 1부

2. 형질변경지 실측도 1부

3. 등기부등본

(타인소유 토지의 경우 인감증명을 첨부한 사용승락을 받아야 함) 1부

4. 산림형질변경 동의서

(형질변경지역으로부터 5m이내에 묘지가 있을 경우 여고자의 동의서)

• 인감증명서(산림형질변경 동의용) 1부

• 산림대체조성비 약 5,400원선/m2 소요

• 측량비 별도

(1) 토지형질변경 군청(도시개발과) 21일

▲ 토지형질변경 허가

1. 현 황 담 당 부 서 군청 도시개발과 도시담당 21일 소요

근 거 법 규 도시계획법 4조

2. 허가요건

도시계획법에 의한 도로, 상수도, 하수도 연결 및 대지의 안전 등 보전 녹지지역 5,000제곱미터 미만

3. 구비서류

▲ 토지형질변 허가 신청서

사업계획 평면도

토지의 소유권, 사용권 등 신청인이 당해 토지를 사용할 수 있음을 증명하는 서류

위해방지, 환경오염방지, 조경등을 위한 설계도서 및 예산내역서

토지형질변경후 건축을 할 경우에는 건축물의 용도 및 규모를 기재한 서류

형질변경의 시행으로 폐지되거나 대체 또는 새로 설치할 공공시설의 도서 및 도면과 예산내역서

▲ 형질변경 처리요령

1. 민원인이 해야 할 일

• 산림의 형질변경 허가신청서 작성제출 → 군청 민원 봉사과

• 첨부서류 구비 → 사업계획서(연차별 사업계획표시) 1부

축척 6천분의 1 또는 1천2백분의 1의 형질변경 임지 실측도 (대한지적공사 또는 측량법에 의한 측 량업의 등록을 한 자가 측량한 것에 한한다.) 1부

산림의 소유권 또는 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

묘역으로부터 5m이내 일 때 분묘 연고자의 동의서(인감증명 첨부) 1부

2. 허가부서(군청 산림과)에서 할 일

• 실무종합심의회 개최

• 산림법 및 타법령 저촉여부

• 형질변경금지 및 제한지역 해당여부

• 형질변경 임지 실측도와 현지 상황과의 부합여부

• 산사태 등 재해 발생 가능성 여부

• 인근지역 피해 발생여부

• 산림형질변경 허가신청에 대한 결과 회신

3. 관련인·허가(협의)부서에서 할 일

• 도시개발과 : 도시계획구역내 임야인 경우 토지형질변경 허가