스크랩 공동주택 조경공사 하자 판정 기준

[운해]

1. 관련근거
- 공동주택관리법 제39조 및 시행령 제47조
- 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준, 국토교통부 고시 제2016-1048호
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2. 주요 용어의 정의
- 하자심사: 건축물에 발생하는 하자의 존부 또는 정부에 관한 의문이나 다툼이 있는 사건에 대하여 하자심     사, 분쟁조정위원회에서 하자 여부를 판정하는 것
- 사용검사: 주택법에 따른 사용검사 또는 건축법에 따른 사용승인
- 시공하자: 건축물 또는 시설물을 해당 설계도서 대로 시공하였으나 내구성, 내마모성 및 강도 등이 부족하     여 품질을 제대로갖추지 아니하였거나, 끝마무리를 제대로 하지 아니하여 안전상, 기능상 또는 미관상 지     장을 초래할 정도의 결함이 발생한 것
- 미시공하자: 주택법에 따른 설계도서 작성기준과 그 설계도서에 따른 시공기준에 따라 어느 공종의 전부       또는 일부를 시공하지 아니하여 그 건축물 또는 시설물이 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래하는     것
- 변경시공하자: 건축물 또는 시설물이 다음의 하나에 해당하여 안전상, 기능상 또는 미관상 지장을 초래할     정도의 하자
> 관계법규에 설치하도록 규정된 시설물 또는 설계도서에 명기된 시설물의 규격, 성능 및 재질이 미달하는     경우
> 설계도서에 명기된 시설물과 다른 저급자재로 시공된 경우
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3. 공동주택 하자판정기준의 적용대상
- 주택법에 따른 공동주택 및 단독주택
- 건축법에 따른 분양 목적의 공동주택 또는 집합건물
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4. 설계도서의 적용기준
- 하자 여부는 사용검사를 받은 설계도서를 기준으로 판정
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5. 설계도서 등의 내용이 일치하지 않은 경우 적용 순위
- 주택공급계약서, 견본주택, 분양카탈로그, 특별시방서, 설계도면, 시방서, 수량산출내역서, 구조 및 설비 등     의 계산서
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6. 조경수목의 하자 여부 판정
가. 조경수 고사 및 입상불량
- 조경수는 수관부의 가지 2/3 이상이 고사되거나, 수목의 생육 상태가 극히 불량하여 회복하기 어렵다고
   인정되는 경우에는
  고사된 것으로 간주하여 시공하자로 본다.
- 지주목의 지지 상태가 부실하여 조경수가 쓰러진 경우에 입상불량 시공하자로 본다.
- 관리주체 및 입주자 등의 유지관리 소홀로 인하여 조경수가 고사되거나 쓰러진 경우 또는 인위적으로 훼     손되었다고 입증되는 경우 하자가 아닌 것으로 본다.

나. 조경수 뿌리분 결속재료
- 고사되지 않은 조경 수목의 뿌리분 결속재료를 제거하지 않은 것은 하자가 아닌 것으로 본다.
- 지표면에 노출된 조경수의 뿌리분 결속재료를 제거하지 아니한 경우에는 시공하자로 본다. 다만, 분해되는
  결속재료를 사용 한 경우에는 하자가 아닌 것으로 본다.

다. 조경수 식재 불일치
- 설계도서와 식재된 조경수를 비교하여 수종이 다르거나 저가의 수종으로 식재한 것으로 인정되는 경우에     는 변경시공하자로 본다.
- 설계도서와 달리 조경수의 식재를 누락한 경우에는 미시공하자로 본다. 다만, 위치를 변경하여 다른 장소     에 식재된 경우에는 현장의 제반여건을 고려할 수 있다.

라. 조경수 규격미달
- 조경수는 설계도서에 적합한 수종으로 식재하였으나, 규격(흉고직경 또는 근원직경과 수고)이 설계도서 
  에 미달하는 경우에는 변경시공하자로 본다. 다만, 규격의 허용오차는 -10%까지로 한다. 그럼에도 불구하
  고 조경수의 수형과 지엽 등이 지극히 우량하거나 식재지 및 주변 여건에 조화될 수 있다고 인정되는 경
  우에는 하자가 아닌 것으로 볼 수 있다.

마. 재해로 인한 피해
- 태풍, 호우, 지진, 폭설 등의 자연재해로 인하여 불가항력적으로 발생한 시설물의 피해는 하자가 아닌 것으
   로 본다.
- 자연재해가 아닌 재해로 인하여 발생한 하자에 대하여는 그 발생 원인에 따라 하자여부를 판단한다.
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7. 하자 조사 방법
가. 조경수 고사 및 입상불량 조사
1) 조경수의 고사 여부에 대한 조사는 현장실사를 통한 육안조사를 원칙으로 하며 다음의 사항을 확인한다.
- 입주자대표회의 또는 관리주체에서 사업주체에게 조경수의 하자보수를 청구한 문서
- 조경수의 하자관리대장
- 조경수에 영양제 등의 투입현황
- 조경수 관수 여부
- 그 밖에 조경수의 하자를 입증할 수 있는 객관적인 자료
2) 조경수의 입상불량 여부는 수목의 성질 및 상태를 고려하여 조사한다.

나. 조경수 뿌리분 결속재료 조사
- 조경수의 뿌리분 결속재료를 확인하여 분해되는 재료인지 조사한다.
- 분해되지 아니하는 뿌리분 결속재료를 사용한 경우에는 조경수의 생육상태와 결속재료가 지표면에 노출되
  어 있는지 여부를 조사한다.

다. 조경수 식재 불일치 조사
- 설계도서와 비교하여 다른 수종을 식재하였는지 아니면 식재를 누락하였는지 조사한다.
- 하자담보책임기간 동안 입주자대표회의 또는 관리주체의 요청에 의해 대체식재를 한 증빙서류가 있는지
   조사한다.

라. 조경수 규격미달 조사
- 수종에 따라 흉고직경 또는 근원직경으로 구분하여 측정한다. 수고는 필요한 경우 측정한다.
- 흉고직경의 측정: 지표면으로부터 1.2m 높이의 수간의 직경을 줄자 등으로 실측한다. 둘 이상으로 줄기가    갈라진 경우, 각각 흉고직경을 합한 값의 70%가 해당 수목의 최대 흉고직경보다 클 경우 이를 채택하며,
  작을 때에는 각각의 흉고직경 중 최대 치수로 한다.
- 근원직경의 측정: 지표면과 접하는 줄기의 직경을 줄자 등으로 실측한다. 원형이 아닌 경우 직경산정방법
   (직경=줄기의 둘레/π)으로 산정한다.
- 수고의 측정: 지표에서 수목 정상부까지의 수직거리로 한다.

마. 자연재해 조사
- 자연재해는 관리주체 및 사업주체에서 제출하는 다음 각 호의 입증자료를 조사하여야 한다.
- 하자보수 이력사항
- 사진, 동영상 등의 영상녹화기록
- 공동주택관리법에 따른 재난 예방에 필요한 예산집행 내역
- 그 밖에 자연재해를 입증할 수 있는 객관적인 자료

바. 미시공 및 변경시공하자의 조사
- 사용검사를 받은 설계도서와 현재 시공상태를 비교하여 조사한다.
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8. 조경수 하자보수비용의 산정
가. 조경수 고사 및 입상불량 보수비용
- 고사된 조경수의 재식재 비용은 설계도서의 조경수 규격을 기준으로 산정한다. 단, 재식재 비용은 굴취비    용을 제외한다.
- 입상불량은 조경수를 바로 세우는 비용과 지주목의 보수 또는 교체에 따른 비용으로 산정한다.

나. 조경수 뿌리분의 결속재료 제거 보수비용
- 지표면에 노출되어 있는 조경수의 뿌리분 결속재료는 그 노출된 뿌리분 결속재료를 제거하는 비용으로 산
  정한다.

다. 조경수의 식재부족 보수비용
- 수종이 다르거나 저가의 수종으로 식재하여 변경시공하자로 판정된 경우에는 시공비의 차액으로 산정한     다.
- 미시공하자로 판정된 경우 설계도서를 기준으로 식재할 경우의 공사비용을 산정한다.

라. 조경수의 규격 미달
- 규격 미달의 조경수를 식재하여 변경시공하자로 판정된 경우에는 시공비의 차액으로 산정한다.
 
마. 사업주체에서 자연재해를 입증하지 못하여 시공하자로 판정된 경우에는 하자보수에 소요되는 비용을 산정한다.

바. 하자보수비용의 구성 및 산출기준
- 직접비, 간접비, 부가가치세
- 하자보수비용을 산정할 때 시점은 특별한 사정이 없는 한 분쟁 조정을 신청한 시점으로 한다.


9. 조경공사 시설공사별 분류기준
가. 식재공사: 교목 및 관목식재, 이식(굴취, 운반, 가식), 벽면녹화 등

나. 조경시설물공사: 놀이시설, 휴식시설, 편익시설, 관리시설(음수전, 플랜터, 유희시설), 분수, 인공습지, 생태
     연못, 벽천, 수영장 (옥외), 운동 및 체력단련시설, 조경석(쌓기 포함), 목재데크, 조경울타리 등

다. 관수 및 배수공사: 수목, 잔디, 지피류 등의 관수 및 배수 등

라. 조경포장공사: 마사토 및 혼합토 포장, 조립블록문양포장, 석재 및 타일포장, 경계블록, 우레탄포장, 인조      잔디포장, 그 밖에 조경시설 내에 투수, 보수, 흡습성이 등이 가능한 자재를 사용한 친환경 포장 등

마. 조경부대시설공사: 경관블록, 경관조명시설, 자전거보관대, 문주 등

바. 잔디심기공사: 잔디식재, 지피류 및 초화류 식재 등(일년생 초화류 등은 제외)

사. 조형물공사: 기념비, 환경조각, 석탑, 상징탑, 부조, 시계탑 등의 환경조형시설