[법률 상식] 신속히 진행해야 피해를 덜보는 유치권부존재확인소송! 알아봅시다

[김렬구 변호사]

안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

유치권이란 타인의 물건을 점유한 자가 물건으로 인해 발생한 채권을 보전 받을 때까지 해당 물건을 점유하는 권리를 말합니다. 

이러한 유치권은 채무의 이행을 위해 필요한 권리지만, 때론 유치권의 부정한 행사로 인해 소유권자가 피해를 보는 사례도 빈번하게 발생합니다. 

아마 이 글을 읽는 여러분들도 유치권 부존재확인소송과 같은 문제로 고민을 하고 계실 것입니다.

특히나 유치권은 시간이 지속할수록 피해가 커지기에 ‘어떻게 하면 신속하게 문제를 해결할 수 있는데?’라는 의문을 해결하는 것이 핵심이 되어야 합니다.

막상 소송에서 승소하여 유치권의 부존재를 확인했음에도, 그간 발생한 손해가 막심하다면 실익이 없을 것이기 때문입니다. 

오늘은 이러한 문제를 해결하고자 부산부동산소송변호사와 함께 유치권 부존재확인소송을 원활하게 진행하는 방법을 살펴보겠습니다.

유치권부존재확인소송 전 유치권이 존재하는지 검토부터

우선, 유치권 부존재확인소송을 원활하게 진행하기 위해서는 먼저 ‘유치권’이 존재하는지를 검토해봐야 합니다. 

만일 해당 권리가 존재하지 않는다면 상대방의 점유는 불법점유에 해당하여 부존재확인소송을 거칠 필요도 없이 강제퇴거 명령을 받을 수 있기 때문입니다. 

유치권의 정의상 단순히 점유만을 한다고 하여 유치권이 인정되는 것이 아니기에 이를 검토하는 과정이 선행되어야 합니다.

가령, 전세금을 돌려받지 못하는 상황에서도 ‘유치권을 행사할 수 있을까?’라고 생각할 수 있지만, 일반적으로 보증금 채권은 유치권의 대상이 되지 않습니다.

대법원의 판단에 따르면 전세금 반환의무는 목적물인 부동산으로 인해 발생한 채권이 아니기 때문입니다. 

즉, 이러한 상황이라면 유치권 부존재확인소송이 아닌, 명도소송을 진행하여 강제집행을 하는 것이 필요합니다.

이러한 관점에서 설령 공사대금의 미지급으로 유치권이 설정되었다고 할지라도,

해당 채권이 건물의 건축과 직접 관련하여 발생했는지를 살피는 것은 중요합니다.

이를 간과하여 막상 소송을 진행했는데, 상대방은 소송의 결과와 관계없이 다른 권리를 주장하여 점유를 포기하지 않는다면 어떠한 효용도 달성할 수 없기 때문입니다.

실점유와 채권의 행사 가능성 확인

다음으로 살펴봐야 할 것은 점유가 실제로 이루어지고 있는지와 관련된 내용입니다. 

기본적으로 유치권이란 점유권자에게 인정되는 권리이므로, 직접점유가 아니라면 유치권의 부존재를 쉽게 증명할 수 있습니다. 

다만, 간접점유가 인정되는지를 살펴봐야 하는 사안이기에 계약의 구체적인 사실관계와 관련해서는 전문 변호사의 검토를 받는 것이 필요합니다.

마지막으로 해당 채권 자체를 현재 점유권자가 ‘행사할 수 있는지’를 살펴보는 것도 간과해서는 안 됩니다.

유치권은 채권의 행사를 위해 물건에 일정한 제약을 가하는 것으로, 만일 채권의 행사 가능성 자체가 없다면 유치권도 존재할 수 없습니다.

즉, 파생되는 권리인 유치권을 논하기 위해서는 기본이 되는 채권이 성립함을 다툴 필요가 있는 것입니다.

부산부동산송송변호사의 조력으로 유치권부존재확인소송을 진행해야 하는 이유

이처럼 유치권 부존재확인소송은 다양한 권리의 관계를 살펴야 하며, 개인이 체결한 계약이 모두 다름을 가정한다면 절대로 쉽지만은 않은 소송이라 할 수 있습니다.

이로 인해 개인이 홀로 소송을 진행한다면 판결이 나기까지 오랜 시간이 걸릴 수 있으며, 이때 발생하는 모든 피해는 소유권자의 손해로 귀속되고 말 것입니다.

그렇기에 홀로 소송을 진행하는 것은 금물입니다.

설상가상으로 소송까지 패소하게 된다면 유치권의 행사에 따라 부동산이 경매에 넘어갈 수 있으며, 이로 인해 시가보다 낮은 금액으로 매각되어버리는 난해한 상황에 놓이기도 합니다. 

즉, 유치권 부존재확인소송을 통해 자신의 부동산을 지키기 위해서는 신속하게 전문 변호사의 조력을 받아 철저한 대응을 진행하는 것이 바람직합니다. 

유치권을 부정할 수 있는 다양한 전략을 자유자재로 활용할 수 있다면 승소의 가능성은 더욱 커질 것입니다.

유치권은 채권자를 위해 반드시 존재해야 하는 권리는 맞으나, 그렇다고 하여 권리의 부당한 행사까지 인용되는 것은 아닙니다. 

그렇기에 유치권으로 인해 부당함이 발생했다면, 망설이지 않고 전문 변호사의 도움을 통해 유치권 부존재확인소송을 진행하는 것이 바람직합니다. 

따라서 현재 유치권으로 고민하고 계신다면, 부산부동산소송변호사와 상담하시길 바랍니다.

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