상가 경매는 권리분석이 생명이다 |
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경매는 매력적인 만큼 주의할 점도 많다. 우선 상가든 주거용 부동산이든 권리분석을 철저히 해야 한다. 부동산에 등기된 권리는 등기한 순서에 따라 순위가 정해지는데 같은 종류의 권리(물권)는 빠른 순서일수록 우선권이 있다. 그러므로 경매 물건에 채권이 설정되어 있다면 낙찰 받았을 때 추가 부담 없이 온전히 자신의 소유가 되는지 알아봐야 하는 권리분석은 경매의 기본이다.
경매 초보자는 수익률이 낮더라도 자기 수준에 맞고 안전한 물건을 고르는 게 좋다. 입찰 대상물은 보통 2~3개를 고른 뒤 어느 하나를 매수하는 것이 편하고 단 하나만을 골라 쫓아가는 것은 성공률이 낮다.
권리분석은 크게 부동산 등기부 권리관계 분석과 임대차 분석으로 나눈다. 부동산 등기부 분석은 경매 결과 소멸되지 않고, 인수되는 권리가 있는지 여부를 파악하는 것이다. 임차인 분석은 낙찰자가 낙찰대금 이외에 임차인의 보증금을 인수해야 하는지만 보면 된다.
말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권과 대항력 있는 임차인이 있으면 낙찰인이 이를 인수하게 된다. 이를 위해 물권은 채권에 우선하고 다만 물권화된 채권(등기된 임차권)은 물권과 같으며 특별법(임대차 보호법)은 일반법(민법)에 우선하며 채권은 순위에 관계없이 동등한 권리(채권자 동등의 원칙)가 있다. 그리고 다음 사항에 유의한다.
최선순위의 실행 가능한 권리들보다 앞서 있는 가등기나 가처분 분쟁, 예고등기, 그리고 용익물권들이 있는지를 확인한다. 권리사항에 ‘예고등기’가 돼 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이 진행 중이라는 뜻이다. 이 경우는 비록 예고등기가 후순위라 하더라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖기 때문에 자칫 낭패를 볼 수 있다.
등기부등본에 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 앞서서 설정된 가등기나 가처분이 없으면 일단 안전하다고 보면 된다. 경매를 신청한 저당권이 소액인 경우 경매 중 변제(취소)되는 수가 많음을 유념해야 한다. 최선순위(가처분, 가등기보다 바른) 저당권이 있다면 소제(소멸)되는 권리일 뿐이므로 안심하고, 응찰할 수 있다(예고등기 제외).
같은 채권자 간에는 채권성립의 순서에 관계없이 공평한 대우를 받으며 경매에 있어서는 압류의 순서에 따라 배당받는 것이 아니라 채권액 비례로 안분 배당하게 된다.
최선순위 실행 가능한 권리들보다 인도, 즉 입주와 전입신고가 먼저 돼 있는 사람들이 있는지를 확인하고 이들의 숫자와 금액이 적다면 인수할 것을 고려해 적정 입찰가를 판단해야 한다. 임차인의 전입신고일이 처음 설정된 근저당(또는 가압류)보다 늦으면 낮찰받은 사람은 법으로 그 전세금을 전혀 떠맡지 않으므로 걱정할 필요가 없다.
또한 세입자들이 얼마나 보증금을 찾아가는지 확인하여 소액이든 우선변제든 세입자들이 보증금에서 최소한 20% 이상의 금액을 찾아갈 수 있다면 일단은 해볼 만한 물건이다. 그러나 세입자 전원이 한 푼도 못 받거나 대항력이 없다면 명도에 따른 시간적, 금전적인 추가 부담을 생각해야 한다.
낙찰대금을 완납하기 전까지 차순위 세입자가 채무자를 대신하여 선순위 등기된 실행 가능한 권리의 채권을 모두 변제할 세입자가 있다면 이를 끝까지 확인해야 한다. 최선순위 채권액이 소액일 경우 후순위 권리자가 이를 대위변제하면 선순위로 지위가 상승하는 사례가 종종 있다. 특히 후순위 임차인이 대위변제하는 경우가 많으며, 대위변제한 임차인은 낙찰인에게 대항력이 생긴다.
토지가 경매에 나왔을 경우, 적합한 또는 등기된 별도의 건물이나 지상물이 있다면 법정 지상권이 들어설 가능성도 있다. 그러므로 토지의 동일 소유자인지 등을 확인해야 한다. ‘법정 지상권 성립 여지가 있음’ 또는 ‘제시 외 건물 소재’라고 표기된 물건 역시 피하는 것이 좋다. 법정 지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로 토지의 낙찰자는 원하는 것처럼 토지를 이용할 수 없다.
‘유치권 주장’이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중해야 한다. 상가의 경우 입주자가 설비투자 비용 등에 대해 유치권을 행사할 수 있고, 낙찰자는 이를 변제해야 할 경우가 있으니 주의해야 한다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가 외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안는 수가 있다. |
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상가 경매시 낙찰받는 방법 |
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상가투자자들은 말썽만 없다면 물건 수가 많은 경매시장에서 적은 돈으로 좋은 점포를 구하고 싶을 것이다. 그러나 입찰정보가 약한 일반인들은 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 몰라 불안감이 있다.
또한 투자전략도 없어 선뜻 나서기가 쉽지 않다. 하지만 경매가 진행되는 과정을 꼼꼼히 살펴보고 제대로 챙겨 상가 특성에 맞는 투자전략을 세운다면 초보자라도 그리 두려워할 것은 없다.
일반적으로 상가 경매물건 선별은 상가 유형별 종목 선정-상권 형성 정도와 장래 발전 가능성을 조사하여 지역 선정-투자금액범위 설정-권리분석-임대차분석의 순으로 진행된다.
이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정되기 때문에 투자전략을 잘 세워 투자한다면 소기의 목적을 거둘 수 있다.
◆ 근린상가
근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별?호수별로 개별 분양했던 것으로 소규모 임대사업에 적당하다. 근린생활시설은 경매로 구입하기에 가장 안전한 부동산인 만큼 인기도 좋다.
그러나 물건을 낙찰받기 위해서는 어려운 법률관계를 잘 통과해야 할 뿐 아니라 치열한 경쟁률도 뛰어넘어야 한다. 경매입찰 전 법원의 입찰명세서를 열람해 소액세입자가 많은 경매물건을 노리는 게 유리하다.
고액의 인테리어를 했거나 많은 권리금을 주고 들어온 세입자라면 재계약을 통해 그대로 그 세입자를 떠안는 게 유리하다.
영세상인인 상가 임차인도 법에서 정한 일정 요건을 갖추기만 하면 임차보증금을 보호해주기 때문에 이들 임차인이 사회적, 경제적 약자인 점을 악용, 허위로 대항력을 주장하면 낙찰자의 부담이 증가될 수 있는 점에 유의하여 상가입찰에 참가해야 한다.
◆ 단지내상가
아파트 단지내상가 경매 물건은 입주가 얼마 안 된 신규 아파트 단지내상가도 종종 경매 시장으로 나오거나 건설업체의 부도에 의한 경우 통째로 나온 경우가 많다.
이처럼 경매물건은 늘고, 낙찰가율이 하락한 것은 금융권으로부터 투자자본의 상당 부분을 의존한 투자자의 경우 대출 원리금을 감당하지 못해 채권자의 경매신청이 늘고 있기 때문이다.
또한 경기불황 여파와 대형할인점이 우후죽순으로 생기면서 지하층과 2~3층에 위치한 경쟁력이 떨어지는 점포들은 매출이 감소하고 있다. 이건이 임대수익률 하락으로 이어져 신규 임차인을 구하지 못해 장기간 공실 상태를 유지하고 있다. 거꾸로 생각하면 물건은 많고, 낙찰가율은 낮아 잘만 고르면 손쉽게 수익을 낼 수 있다.
경기도 일산에 사는 이모씨(44세)는 의정부지원에서 감정가 4억 7천만원에 5회 유찰된 경기도 고양시 일산구 주엽동 모 아파트 단지에서 식당으로 이용했던 상가 1층 38평형 상가를 단독 입찰해 낙찰가율 47%인 2억2천만원에 낙찰됐다.
이 상가는 대규모 아파트단지와 신도시 중심상업지역의 역세권에 위치해 높은 임대수익은 물론 시세차익도 예상된다.
그러나 상가경매에서 낙찰자 모두가 성공하는 것은 아니다. 임대료 수익을 감안한 적정투자수익을 얻기 위해 적절한 낙찰가를 고려한 경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이 된다.
아파트 상가의 경우 3회 이상 유찰된 물건을 쉽게 만날 수 있으므로 투자목표를 분명히 해야 한다. 창업 용도가 아닌 투자 용도라면 유찰 횟수에 현혹되지 말고, 반드시 상권 형성도를 가늠해 투자수익률을 따져보고 예정가를 산정해야 한다.
또한 가능한 배후 아파트 가구수가 5백가구 이상인 단지여야 하며 인근에 대형할인점이 있으면 되도록 피해야 한다. 대형할인점과 떨어져 있으며 상권이 고립되어 입지가 좋고 매출이 꾸준한 경우, 싸게 낙찰받은 다음 세를 준다면 고수익을 얻을 수 있다.
◆ 테마상가 또는 쇼핑몰
동대문,남대문 일대 대형상가 내 소형점포도 경매에서 인기다. 이런 물건은 빠른 입찰정보를 얻은 다음 감정가 수준에서 낙찰 받아도 큰 이익이다.
경매로 상가를 산 경험자나 경매 전문 업체의 도움을 받는다면 좀더 안전성을 높일 수 있다. 낙찰가를 정할 때 경매 통계에만 의지하면 실패한다.
시세 분석을 잘못해 경매로 구입한 총 비용이 일반 매매보다 더 많아 낭패를 보는 경우도 있기 때문이다. 이때 가장 중요한 지표는 거래시세인데 주의할 점은 시세와 비교할 금액은 총 부담금이지 낙찰금액이 아니라는 것이다.
총 투자금액은 경매 취득 시 낙찰가 외에 제세공과금, 소유주 또는 임차인 이주비용, 등기 촉탁 신청 시 법무사 대행 수수료, 수리비용 및 경매컨설팅 의뢰시의 수수료 등의 비용이 소요된다.
또한 입주까지의 금리손실비용, 명도처리(소송비용+집행비용) 비용까지 포함해 계산해야 한다. 따라서 기간과 총비용은 범위를 넓게 잡아야 한다.
특정한 기간 내에 창업을 위하여 꼭 입주하겠다는 사람은 절대 경매로 구입해선 안 된다. 모두 그런 것은 아니지만 항고나 재항고, 명도집행기간 등으로 인해 낙찰 후 1년 정도 후에야 겨우 입주하는 경우가 많기 때문이다.
따라서 일반적으로 상가경매는 창업을 위한 실수요 대상이 아니라 재테크 투자대상으로 봐야 한다.
경매 상가는 필히 현장을 방문해 물건과 입지를 꼼꼼히 따지는 것도 잊지 말아야 한다. 이를 위해서는 건축물대장, 등기부등본을 살펴보는 것이 기본이다. 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋다.
물건은 면적, 모양, 방향, 접면도로, 지세, 시설의 노후도와 건축연수, 공부상 내용과의 차이점 등을 파악해야 한다.
세입자 현황파악은 전입일자를 확인하여 배당신청이 가능한 소액보증금이나 확정일자를 받은 임차인을 파악하여 배당신청을 권유한다. 너무 많이 유찰되었거나 낙찰 후 다시 나온 물건은 무조건 무시한다.
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법원 경매나 공매로 상가 싸게 사들이기 |
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경매나 공매로 나온 노후 건물은 공시지가를 기준으로 최초 감정가격이 산정돼 시세보다 저렴하게 매입 받으므로 투자비용을 줄일 수 있다. 노후 건물을 새롭게 단장하면 건축연수에 관계없이 새 건물에 준해 매매, 임대가가 형성된다. 또한 근저당, 가압류 등 채권 채무 관계가 정리돼 매매와 임대가 한결 수월한 것이 이점이지만 무엇보다도 세입자가 정리된 상태에서 공사를 일괄적으로 수행할 수 있어 최소의 노력으로 금전이나 시간적으로 최대 효과를 거둘 수 있다. 또한 은행금리를 넘어선 시세차익을 볼 수 있고, 유찰될 때마다 가격이 떨어진다는 게 장점이다.
물건 소재지의 관할 법원에서의 법원 경매에 입찰하려면 경매 물건이 어디에 나와 있는지부터 살펴야 한다. 경매 물건은 일간지를 통해 공고된다. 인터넷 경매 사이트나 정보지를 참고해도 좋다. 일간지에는 경매 물건의 위치와 가격 정도의 개략적인 정보만 있을 뿐, 권리관계 등에 대한 분석은 거의 없으므로 까다로운 권리분석을 해야 하고, 임차인 등을 내보내는 책임도 낙찰자에게 있다. 요즘 나오는 첫 입찰 물건 가운데는 감정가가 현 시세보다 비싼 것도 많으므로 제대로 살펴봐야 한다.
◆ 경매
일단 구입하려는 대상 물건을 몇 개로 압축, 선별한 후 경매물건이 나와 있는 법원에 가서 확인한다. 낙찰 뒤 잔금을 내면 법원에서 등기부에 올라 있는 권리들을 말소하고, 직권으로 소유권을 이전해 준다. 하지만 낙찰하더라도 잔금을 내기 전에 채무자가 빚을 갚고, 채권을 없애면 무효가 될 수도 있다. 경매는 낙찰가 외에 공과금(낙찰가의 5.8% 정도)과 임차인 이주비, 경우에 따라서는 리모델링 비용 등이 추가되는 것도 고려해야 한다.
경매가 예고된 날짜로부터 일주일 전에는 경매물건에 대한 명세서 열람이 가능하다. 이 명세서를 통해 권리관계나 감정평가서 등을 알아보면 경매물건의 질에 대해 어느 정도 윤곽을 잡을 수가 있다.
또한 경매가 실시되는 당일, 법원에 사건기록이 배치되는데 이를 검토하는 게 중요하다. 일반적으로 오전 10시부터 11시 10분까지 열람을 할 수 있는데 이때 입찰표 작성까지 마쳐야 한다. 구비서류는 본인이 입찰할 경우 주민등록증(운전면허증)과 도장, 대리인이 입찰할 경우는 본인의 인감증명서와 도장, 위임장, 대리인의 신분증과 도장 등을 지참해야 한다.
2인 이상이 공동으로 입찰하는 경우 상호관계와 각자의 지분을 표시하고 미리 허가를 받아야 하며 공동입찰허가원을 제출해야 한다. 입찰보증금은 통상 응찰가액의 10%이며 금융기관 발행의 자기앞수표로 준비해야 한다. 법원입찰양식에 사건번호, 입찰자의 성명과 개인인적사항, 낙찰가 등을 기록하고 낙찰가 입찰보증금도 함께 입찰봉투에 넣어서 집행관에게 제출한다. 사건번호대로 분류가 끝나면 집행관이 최저가 이상의 낙찰가를 써넣은 사람 가운데 최고 가격을 쓴 사람을 부른다.
낙찰 허가결정은 입찰일로부터 일주일 후에 이뤄지며 잔금 납부 일자는 통상 입찰일로부터 1개월 정도이며, 이때는 등기부등본에 이름을 올릴 수 있는 자격을 얻는다. 잔금은 법원에 직접 가서 내면 되고, 미납하면 재입찰이 실시된다. 권리가 없는 세입자나 전 소유주가 억지를 부리며 집을 내놓지 않으려 하면 집달리를 동원하거나 이사비 등을 주는 조건으로 내보내는 경우가 있다.
경매로 나온 상가에 투자 시에는 유의할 점도 많다. 경매에 붙여지는 상가는 영업력이 떨어진ㄴ 상가가 많은 만큼 빈 점포가 많다. 영업환경이 불리한 상가는 되도록 입찰하지 않는 게 좋다. 상가의 경우 입주자가 설비투자비용 등에 대해 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건과 관련해 생긴 채권을 변제받을 때까지는 반환을 거절할 수 있는 유치권을 행사할 수 있고, 낙찰자는 이를 변제해야 할 경우가 있다. 또한 선순위지상권이나 예고등기, 가처분, 가등기 등은 낙찰 후에도 소멸되지 않기 때문에 주의를 기울여야 한다. 경매는 준비 없이 뛰어들기보다는 법원 경매 현장을 여러 차례 실사해 보고 등기부등본에서 은행 등의 담보가 얼마나 되는지, 세입자의 확정일자가 언제인지 등을 일일이 확인하고 권리분석을 제대로 한 뒤 확신이 서면 시도하도록 한다.
◆ 공매
공매는 유입자산, 수탁재산, 고정자산, 압류재산 등 종류가 다양하다. 일반인은 그중에서 압류재산과 유입자산, 수탁재산을 노릴 만하다. 특히 유입자산, 수탁재산은 명도책임이 공사에 있어 안전하고 권리분석이 끝났기 때문에 초보자에게 좋으며 물건에 따라 매매대금을 나눠 내거나 대금선납 때 이자를 감면해 주는 등 목돈 부담이 적다.
공매실시기관인 한국자산관리공사는 금융기관이나 기업체가 소유하고 있는 비업무용 부동산을 제공한다. 자산관리공사에 매각을 위임해 일반인에게 매각하는 부동산과 세금을 내지 못해 국가기관 등이 체납자의 재산을 압류한 뒤 체납세금을 받기 위해 매각을 의뢰한 부동산, 금융기관의 구조개선을 위한 금융기관 공매 물건까지 온라인으로 입찰하고 있다.
2004년 하반기부터는 인터넷(www.onbid.co.kr)으로만 입찰이 가능하다. 압류재산은 경매처럼 명도책임이 매수자에게 있다. 응찰 전에 물건별 부대조건과 유의사항을 꼭 확인해야 한다. 세금 압류일자 또는 근저당설정 등기 이전에 등재된 가등기, 가처분, 지상권 등은 말소되지 않으므로 사전에 등기부등본을 꼭 열람해야 한다.
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