스크랩 특수사례분석- 투자수익율 73.6％ - 임차권 등기이후의 가처분은 말소된다.

[미다스]

<경매투자칼럼>

                                                      특수사례 분석- 투자수익율 73.6%  

                                                    주택임차권 등기이후의 가처분은 말소된다.

                                                          -성남2007타경16505강제경매사건-

   말소기준권리보다 앞에 있는 가처분은 경매로 말소되지 않는다. 그러나 말소기준권리 이후의 후순위 가처분은 건물철거 청구로 인한 토지 소유자의 가처분을 제외하고는 낙찰로 말소되는 것이 원칙이다. 성남2007타경16505 성남시 분당구 구미동 까치마을 건영빌라 경매사건은 본 빌라의 임차인이 임대보증금을 돌려받기 위해 강제경매를 신청한 사건이다.

   그런데 이 사건은 이미 누군가가 한차례 낙찰을 받았으나 대금을 미납하여 다시 재매각으로 나와 최저경매가가 51%까지 떨어져서 입찰보증금이 20%이다. 임차인은 선순위로서 대항력이 있고 확정일자를 받아 배당신청을 하였기 때문에 인수되지 않으나 이 물건에는 2개의 선순위 가처분이 있다. 이러한 경우 낙찰 후 이 가처분은 어떻게 되는 것일까.

   법원의 매각물건명세서를 보면 1순위 가처분은 낙찰로 소멸되지 않는다고 되어 있고 2순위 가처분은 임차권등기의 말소여부에 따라 소멸여부가 결정된다고 기재되어 있다. 이러한 경우 원칙은 말소기준권리가 5번 가압류이므로 2번 최평자의 가처분과 4번 동수원세무서의 가처분은 말소되지 않고 인수된다.

   이와 같이 선순의 가처분이 인수될 경우 앞에 소유권이전된 김복화도 말소될 것이고 이렇게 되면 낙찰후에도 소유권을 잃을 수 있으므로 여러차례 유찰하게 된다. 그런데 만약 이러한 가처분이 낙찰 후 말소되는 권리라면 상당한 수익을 줄 수 있으므로 일반물건에 성이 차지않는 분은 이러한 특수물건을 연구해보는 것이 좋다.

   이 건영빌라는 분당 미금역 남서측 인근에 위치한 규모가 큰 빌라단지로 주거환경이 매우 좋고 교통도 편리하다. 4층 중 3층으로 남향이고 주위는 전철역을 중심으로 상가, 빌라, 아파트단지가 형성되어 있다. 약400만원의 관리비가 연체되어 가압류가 되어 있는데 이 가압류는 관리비를 징수하기 위한 것이다. 인근 중개업소에서이 건영빌라가 3억에서 3.3억 정도에 시세가 형성되어 있다.

   이 물건의 등기부등본의 내용을 보면 전 소유자 김무태의 주소와 가처분권자 최평자의 주소가 용인 쌍용아파트로 동일한 것으로 보아 이 선순위 가처분은 부부가 이혼으로 인한 재산분할 청구 등에 대한 가처분으로 보인다. 동수원세무서의 2순위 가처분은 김복화로 소유권을 이전한 것은 세금탈루를 목적으로 한 사해행위이므로 이를 원상회복하기 위한 보전조치이다. 결국 두 개의 가처분은 모두 이 아파트를 김복화로 소유권이전한 것은 사해행위이므로 이에 대한 소유권을 원상회복하라는 것이다.

   이러한 경우 이 가처분을 해결하려면 전소유자, 가처분권자, 현소유자 등을 그 내용을 알아 보아야 하고 동수원세무서의 가처분에 대해서도 별도로 조사해 보아야 한다. 그런데 이 물건의 1순위 가처분은 이러한 재산분할이라면 이미 해결되었을 가능성도 있고 2순위 가처분은 임차권 뒤에 있어 말소될 가능성이 높다. 그러나 1순위 가처분은 일단 매각물건명세서에 인수로 표시되어 있어 말소되지 않으므로 낙찰 후에 잔금대출이 되지 않는다.

   현 소유자 김복화는 전 소유자 김무태와 친인척으로 특수관계로 보이며 1순위 가처분은 최평자가 재산분할 청구를 위해 소유권의 원상회복을 청구한 것으로 보인다. 그렇다면 이 사건의 가처분은 소유권에 대한 다툼이나 실제 목적은 채권(위자료와 재산분할)청구이므로 낙찰자가 소유권을 잃을 가능성은 없다. 또한 임차인 조한수가 경매를 신청하였고 조한수의 임차권이 김복화의 소유권이나 최평자의 가처분보다 앞선 권리이므로 경매로 인한 취득에는 별 문제가 없다.

   또한 최평자가 가처분에 대해 본안소송을 제기하여 이 아파트의 소유권을 원상회복하여도 별 이익이 없다. 왜냐하면 건영빌라에는 이미 선순위 임차보증금이 있어 이 빌라의 소유자가 누가 되든 조한수의 임차보증금을 부담해야 하고 결국 임차인의 경매신청으로 이 물건은 경매가 될 수 밖에 없다. 또한 김무태에게 소유권이 원상회복되어도 그에게 부과된 국가세금이 있으므로 최평자로서는 소유권을 원상회복해야 할 이유가 없다.

   조한수의 전입과 확정이 최평자의 가처분보다 앞에 있는 권리이나 주택임차권 등기보다 최평자의 가처분이 먼저 등기되었으므로 낙찰되더라도 선순위 가처분은 말소되지는 않는다. 그러나 세무서의 가처분은 임차권등기 이후이므로 대금납부 후 소유권이전등기 촉탁으로 말소된다. 이러한 경우 낙찰된 후에 상기와 같은 사유를 근거로 하여 최평자를 상대로 가처분말소 청구소송을 해야 하며 그 내용으로 볼 때 이 가처분을 말소되는 데는 별 문제가 없다.

   등기부등본을 보면 낙찰자가 후일 가처분말소 청구소송을 하여 승소하여 가처분이 말소된 것으로 나타나 있고 낙찰자는 이 물건을 1억9천만원에 매입하여 1년후 이 물건을 3억3천만원에 매각하여 1억4천원(투자수익율 73.6%)이라는 막대한 차익을 남기고 매각한 것으로 나타나 있다. 이것이 바로 어렵더라도 우리가 특수물건을 연구하려는 이유이다. 본 카페에서는 경매교육을 할 때 이러한 특수물건 사례도 강의하고 있고 별도 이러한 특수물건 연구를 하고 있으니 뜻이 있는 사람들의 많은 동참을 기대해본다. (필자의 돈버는 부동산실전경매 2권 511페이지 참조)

   다만 이러한 특수사례에 대한 연구와 열매는 단시간내에 얻어지는 것이 아니고 경매교육을 먼저 올바로 배워 기초를 단단히 쌓고 그 다음에 이러한 법리를 충분히 이해되는 바탕 위에 이러한 특수물건을 찾으려는 부단한 노력과 인내, 시간 등이 필요한 것이므로 선무당이 사람 잡는다고 경매를 잘 모르는 초보자나 한번도 낙찰을 받아 보지 못하거나 부동산의 법리를 잘 모르는 사람이 단지 경이로운 수익률에 혹하여 이 분야를 혼자 바로 탐독, 편승하려다가 오히려 손해보는 일은 없게 되기를 바란다. 시중에서 하는 경매 강의가 다 같은 경매 강의가 아니며 경매 교재라고 다 같은 경매 교재가 아니다.

지금까지 사례위주로 정교수가 쓰고 있는 대법원판레 해설과 사례 해설을 보면 정교수의 강의가 얼마나 쉬운면서 깊이가 있고 참 맛이 있는지 알수 있를 것이며  정교수가 하는 경매교육을 직접 들어보시고 정교수의 경매 교재를 보시면 얼마나 그 폭이 넓고 깊은지 알 수 있을 것이며 교육이후 이러한 물건을 같이 연구하여 돈을 버는 것은 본인이 하겠다는 열정만 있으면 그리 어렵지 않다. 다만 본인의 마음과 의지의 문제이다.  우리 카페 회원들께서는 이 글에 공감을 하면 한마디식 댓글을 달아주시기 바란다.   

<서울투자경제연구소>