5.31지방선거 결과 정부의 부동산 규제에 대한 정책이 지속될 것인가가 약간 불투명해져서 일반매매 시장에서는 관망세가 뚜렷이 감지되고 있는 가운데, 법원경매에 대한 관심은 여전히 식지 않고 있다.
특히 서울시장 선거결과 때문인지는 단정적으로 판단하기는 아직 무리이지만 재개발 관련 경매물건은 낙찰가격은 높아지고, 응찰자는 많아지고 있다. 지난 6월 12일(월요일) 서울 동부법원의 오금동의 소형 빌라의 경우 대지지분이 12평, 감정가격이 1억4천만 원으로 시작한 물건에 응찰자 14명, 최고응찰가격 1억 9,270만원에 낙찰되어 감정가격 대비 약 136%로 인기를 실감하게 하였다.
이 글은 경매물건 한 건 응찰하여 낙찰 받고 소유권을 취득하여 처분까지를 시간 흐름별로 정리하여 독자들의 이해를 돕고자 한다. 또한 입찰에서 처분 때까지 경매전반과 각 단계마다 주의사항, 그리고 소요시간을 확인해보기로 하자.
경매전반 과정
① 경매관련 공부
② 물건선정
③ 권리분석
④ 수익성분석
⑤ 물건조사
⑥ 응찰
⑦ 낙찰(=최고가매수인 선정)
⑧ 잔금납부
⑨ 명도
⑩ 처분(단기라면 매각, 장기라면 임대)으로 경매가 진행된다. 각 과정에서 필요사항과 주의해야 할 점들을 상세히 살펴보자.
과정에서 필요사항과 주의해야 할 점들
① 공부 : 법원경매에 관심을 가지셨다는 것은 법원경매를 어떤 계기로 관심을 가지게 되셨든지 상관없이 지지 않을 게임을 시작하신 것은 분명하다. 경매 관련한 공부를 보면 크게 이론공부와 실전경험으로 나누어 볼 수 있다.
먼저 이론공부를 보면 민법 중 물권편, 민사집행법과 시행령, 주택임대차보호법과 시행령, 상가건물임대차보호법과 시행령, 그리고 기타 관련법령과 임대차관련 대법원판례를 공부하셔야 한다. 본인의 판단으로는 이론 공부는 야무지게 마음먹고 6개월 정도 하시면 전반적인 내용들은 어느 정도 이해가 될 것이라고 본다.
이렇게 공부한 다음 물건선정 단계로 넘어간다.
② 물건선정 : 법원 경매로 낙찰받을 수 없는 부동산은 없다. 아파트, 연립, 빌라, 다가구주택, 단독주택, 근린주택, 근린상가, 전문상가, 상가, 공장, 전*답, 과수원, 대지, 임야, 도로등 등기된 모든 부동산은 경매로 취득할 수 있으며 심지어 자동차나 선박도 법원경매로 소유권 취득이 가능하다.
③ 권리분석 : 경매를 처음 공부할 때 ‘권리분석’을 공부해야 한다는 말에 공부 시작도 전에 주눅부터 들어버리는 분들이 많은데, 조금만 생각해보면 각자의 입장을 이해하는 것이 ‘권리분석’이라는 것이 이해가 될 것이다. 즉 어떤 부동산이 경매가 시작되면 그 부동산에 서로 다른 입장을 가진 사람들이 얽혀 있게 된다. 즉
- 소유자
- 보증인
- 임차인
- 채권자
- 법원
- 세무서
- 기타 등이 이해를 달리하고 있으며 여기에 낙찰자가 다시 가세하는 형국이 된다. 따라서 서로 다른 입장과 이해를 가진 관계인들이 자기주장만 한다면 혼란에 빠질 것은 분명하다. 따라서 이들의 서로 다른 이해들을 객관적으로 조정 정리하기 위한 원칙들을 사전에 공부하는 것이 바로 ‘권리분석’이다.
즉 서로 다른 이해관계자들의 권리를 분석하는 것이 ‘권리분석’인 것이다. 따라서 경매를 공부하고자 하는 독자들에게 중요한 것은 ‘권리분석’이라는 것은 경매투자를 잘 하기 위한 수단일 뿐 그 자체가 목적은 아니라는 점이다.
권리분석은 ‘등기부상 권리분석’과 ‘등기부외권리분석’으로 나누어 볼 수 있다. 권리분석을 통해 응찰여부를 결정하게 되는데 이때 반드시 규명해야 할 것이 ‘하자(=결함)’ 유무로, 법원경매에서 ‘하자’는 치유할 수 있는 하자와 치유할 수 없는 하자로 나누어지는데, 당연한 이야기이지만 낙찰 받고 나서 치유할 수 있는 하자있는 물건에 응찰해야 한다.
일반적으로 등기부상 하자는 낙찰자가 치유하기 어렵게나 불가능한 ‘하자’인 경우가 대부분이고, 부동산상 하자는 어느 정도 치유가 가능하다. 또 다른 측면에서 부동산상에도 하자가 있다는 점이다.
④ 수익성분석 : 권리분석과 하자분석을 통해 응찰해도 권리상 문제가 발생하지 않을 안전한 물건이라고 판단되면, 수익성분석 단계로 들어가게 된다. 본인은 강의 때마다 수강생들에게 하는 당부가 무슨 일이 있어도 부동산투자에서 성공하려면 ‘수익률’에 목숨을 걸어야 한다고 강조한다. 수익률이란 투자대비 산출이다.
즉 경매에서 자금이 투하되는 부분을 보면
* 입찰보증금 (통상 당일 최저매각가격의 10%, 20~30%인 재경매사건도 있음)+잔금(응찰가격에서 입찰보증금을 제외한 나머지)+소유권이전비용(취*등록세: 통상 낙찰가격의 약 5%)+명도비용+인수비용+수리비용+기타 등이다. 이렇게 투하된 자금 크기를 임대나 매각으로 얻게 되는 산출부분으로 나누면 수익률을 알 수 있는데 처음 시작하는 독자일수록 ‘수익률’을 항상 염두에 둔 투자를 하시라는 부탁이다.
법원경매는 욕심을 부리면 떨어질 가능성이 높다. 즉 수익률을 높게 잡을수록 응찰가격이 낮아지는 특성이 있는데, 한건 낙찰받아 경매전반을 경험해 보는 것도 중요하지만 수익률을 무시하는 이른바 ‘묻지마 응찰’은 몸만 바쁠 뿐, 별 소득이 없는 것이 일반적이다.
⑤ 물건조사(=임장활동) : 수익성 분석까지를 완료하여 내가 응찰하여도 괜찮다는 판단이 드는 물건이 발견되면 필드로 직접 나가 그 물건을 둘러싸고 있는 주위상황과 해당 부동산 자체를 조사하여 응찰 여부를 최종적으로 판단하게 된다.
물건 조사시 중요한 사항은 절대 승용차 끌고 가지 말고 대중교통( 특히 시내버스나 마을 버스등)을 이용하고, 또 물건지 인근에서 바로 물건조사를 시작하지 말고 그 물건 이전 역이나 다음역, 또는 마을버스 다음정류장에 내려서 그 물건지까지의 인근환경을 꼼꼼히 체크하여 객관적인 환경을 제대로 파악하셔야 한다.
경매정보지상이나 대법원인터넷 사이트를 통해 얻은 내용과 물건현장이 다른 경우는 비일비재하다. 감정가격 역시 다시 체크해야 할 중요사항이다. 또한 응찰하고자 하는 물건이 주택이라면 경매정보지와 신분증을 지참하고 동사무소를 방문하여 임차인 존재 여부와 체크하여야 한다.
⑥ 응(입)찰 : 앞에서도 말씀드렸듯이 응찰에서는 수익률을 반드시 고수하셔야 한다. 초보응찰자들일수록 응찰과정에서 마음이 흔들리는 분들을 자주 본다. 응찰법정의 특유의 들뜬 분위기에 휩쓸려 당초 정했던 응찰가격을 무시하고 더 쓰게 되는 경우를 자주 본다. 초보와 고수 사이에서 응찰시에 나타나는 다른 점을 보면 초보자는 가격을 올려 쓰는데 반해, 고수일수록 가격을 내려쓰는 특징이 있다. 법원경매시장에서 소위 좋은 물건은 끝이 없이 계속 나온다는 점을 이해하신다면 어떤 물건 하나에 집착할 필요는 없는 것이다.
초보독자의 경우 혼자 힘으로 법정 분위기를 이겨낼 수 없는 분이라면 누군가 함께 가는 것도 좋은 방법이고, 응찰서류를 미리 집에서 작성한 다음 응찰법정으로 향하는 것도 방법 중 하나이다.
⑦ 낙찰(=최고가매수인 선정) : 낙찰 받으면, 즉 최고가 매수인으로 선정되면 이때부터 본격적인 경매가 시작된다고 할 수 있다. 응찰일 당일에는 입찰보증금 영수증만 받게 되고, 1주일 후에 있는 매각허부결정일에 매각허가를 받으면 그 경매물건에 이해당사자가 되어 응찰시 열람하지 못했던 기록 전부를 열람*복사할 수 있는 권리를 가지게 된다.
경매기록을 열람하여 채무자에게 정상적으로 송달이 개시되었는가, 신청채권자의 실채권청구액은 얼마인지, 당해세나 일반국세등 조세채권액과 권리순서, 주택이나 상가라면 선순위 임차인 존재여부를 다시한번 점검하고 임차인의 배당요구내역과 보증금 금액, 임차인의 연락처 등을 복사하여 잔금 납부 후 명도에 대비하여야 한다.
⑧ 잔금납부 : 매각허부결정일로부터 통상 30~40일 사이로 결정되는 ‘잔금납부기한일’까지 입찰시 제공했던 보증금을 응찰가격에 제외한 잔금을 법원이 지정한 은행에 납부하게 되고, 만약 은행 등에서 잔금대출을 받는 경우, 은행 등이 정한 은행계좌로 융자금액의 차액만을 송금하고 소유권 이전서류와 필요한 서류를 작성하는 것으로 낙찰자는 할 일이 끝난다.
⑨ 명도 : 법원경매에서 가장 어려운 부분이 뭐니 뭐니 해도 ‘명도’이다. 본인 역시 하면 할수록 어렵게 느껴지는 것이 명도이다. 초보자일수록 명도과정에 불필요한 실수들 때문에 수고와 비싼 비용을 치루는 것을 자주 본다. 그리고 어떤 분들은 잔금납부하고서도 차일피일 명도를 미루는 분들이 계신다.
초보독자들은 잔금납부하고 나서 명도를 시작하는데 반해 고수들은 물건선정 단계에서부터 명도난이도를 따져 거기에 맞는 응찰가격을 정한다. 그리고 심한 저항이 예상되는 물건은 피하는 것이 고수들이다. 즉 잔금을 납부하면 권리상 소유자가 되었지만 그 부동산을 별 마찰 없이 점유권을 갖는가는 중요한 사항이다.
⑩ 처분(단기라면 매각, 장기라면 임대): 정상적으로 점유권까지 취득한다면 다음 단계로는본래 낙찰 목적에 맞게 처분하는 것이다. 즉 단기처분을 목적으로 낙찰 받았다면 ‘매각’하면 되고, 장기로 보유하면서 개발이익등을 염두에 두고 낙찰 받았다면 ‘임대’하여 임대보증금으로 자금부담을 줄인 상태로 보유하는 전략을 구사하면 된다.
시간표 정리
한건 낙찰 받는데 소요되는 전체시간을 좀더 구체적으로 과정별로 따져보자.
사건번호는 2005 타경 12345라고 하고, 최초진행일은 2006년 3월 3일이고, 두 번 유찰로 2006년 5월 3일에 낙찰 받고, 최초감정가격은 1억 원인데, 두 번 유찰(감정가격대비 64%)로 입찰일에 최저입찰가격이 6천400만 원이라고 하고, 이 물건은 6천500만 원에 낙찰 받고, 소유권 이전비용으로 총 500만 원 소요되고 3천500만 원을 잔금융자를 받는다고 하자.
① 2006년 5월 3일에 6천500만 원에 낙찰(낙찰자) : 입찰보증금으로 당일 최저입찰가격의 10%인 640만 원 제공
② 2006년 5월 10일 매각(낙찰)허가 결정(경매법원)
③ 2006년 5월 10일부터 잔금융자 준비(낙찰자)
④ 융자 시 필요서류 등 요구(금융기관)
⑤ 2006년 5월 30일 잔금납부일 결정, 잔금납부통지문 송달(2006년 6월 25일까지로 잔금납부기한일 결정)(경매법원)
⑥ 2006년 6월 20일에 잔금 납부하기로 금융기관과 합의
⑦ 2006년 6월 10일경 잔액을 송금하라고 통지(금융기관)
(잔액내역=잔금납부내역 : 5천860만 원(=낙찰금액 6천500만 원-입찰보증금 640만 원)-3천500만 원(융자금액)+500만 원(이전비용) 송금총액 2천860만 원이 됨
⑧ 2006년 6월 20일 오전에 2천860만 원 금융기관 지정계좌로 송금(낙찰자)
⑨ 2006년 6월 20일 중으로 소유권이전촉탁등기 및 저당권설정완료(전속 법무사)
⑩ 약 1주일 후에 등기권리증 및 소유권이전 영수증 낙찰자에게 교부하고 종료
⑪ 채무자 및 보증인 상대로 곧바로 인도명령 착수, 명도작업 시작(낙찰자)
⑫ 2006년 6월 30일 경 배당일 결정(7월 20일경으로)
⑬ 2006년 7월 20일 경 배당실시(경매법원)
⑭ 배당 실시 후 가급적 빠른 시일 내에 후순위임차인 등 명도작업추진(낙찰자)
⑮ 명도 완료 후 수리 및 처분(임대ㆍ매매완료로 한 건 종료)(낙찰자)
낙찰 받아 종료할 때까지 항고ㆍ재항고가 없다면 평균 약 3개월 정도 소요된다고 볼 수 있다.