요즘 같은 때에도 투자하고 싶은 인기단지는 어디?

[광교호반마을]

휴가를 즐기고 계신 분들도 많겠네요

저희는 8월6일~9일까지 휴가 예정입니다.

지리산 경유하여 계곡에서 하루 쉰 후 남해로 갈려고 합니다.

요즘 펜션은 스파와 수영장이 대세더라고요.

호텔 좋아하시는 분은 데일리호텔이라는 앱을 활용하면

호텔에서 저렴하게 잘 수 있습니다.

그런데 항상 좋은 물건이 나오는 것은 아니고

일자도 임박해서 만 예약이 가능합니다. 

요즘 분양하는 인기단지와 시세를 다루기 전에 먼저

정부의 부동산 대출정책 변화로  

많은 분들이 염려를 하시고 계서 같이 고민해 봤으면 합니다.

보시고 많은 의견 주세요.

이번 부동산 정책은 집단대출로 중도금을 내는 단계에서는

문제가 않되나 잔금시에 문제가 될거 라고 합니다

이로 인해 입주전에 매물이 많이 나와 집값이 하락할 거라고 합니다.

내집 마련하여 입주날이 빨리 오기만 바라는 분들에게는 실망이 큽니다.

중장기적으로는 조심해야 하며 동향파악을 게을리 해서는 안되겠죠.

그래서 종합적인 현황분석을 나름대로 해보았습니다

 

전세가는 오르고 금리가 내려서 빚내서 집을 샀는 데

사고나니 자꾸 부정적인 이야기가 나오니 어떻게 하지요?

투자할 때가 마땅치 않고 돈 가치는 떨어져서 

좋은 자리에 아파트나 오피스텔를 사놨는 데 걱정이 됩니다.

건설사는 하여튼 분양이 잘되니 이때다 하고

부지런히 지어서 높은 가격에 팔아치우고 있습니다.

그래서 지금 사논 아파트에 입주 할 때 쯤 공급과잉이 나타 날거라고 합니다.

이에 대비하려면 본질적인 문제를 알아야 합니다 

가계대출 증가는 예전부터 계속적으로 꾸준히 증가하고 있었습니다 

2011년 850조에서 2014년 말에는 1,100조가 되었습니다.

금리를 낮추면, 그것도 파격적으로 1% 내리고

곧 이어서 0.5%를 내릴 때 충분히 예상되는 상황이었습니다 

그 당시 이미 1,000조를 넘었으니까요.

가계대출이 증가해도 가계소득이 증가하면 그래도 문제가 덜 심각하죠.

그런데 가계소득도 감소하고 있습니다. 차례대로 보시죠.

우리나라만 가계부채가 증가하고 있나요.

다른 나라들도 어렵다고 들 하던데.

또 가계소득은 어떤가요?

보시면 다른 선진국 나라들의 가계부채는

대체적으로 하향 추세이고 증가율이 높지를 않습니다.

문제는 가계부채가 증가하는 데 

​가계소득이 감소하고 있다는 겁니다.

한국은행에 의하면 우리나라의 가계소득 증가율이

주요 선진국보다 크게 둔화한 것으로 나타났습니다.

가계의 임금 상승률이 기업 영업이익의 상승률을 따라가지 못하는데다

도소매ㆍ음식숙박 등 소규모 자영업자의 영업 부진이 겹친 탓입니다.

요즘 동네 사장님들 정말 힘듭니다. 예전엔 다 사장이었는 데

대규모 체인점, 마트가 동네경제를 휘어잡고 있어 작은 점포는 다 힘듭니다

​가계부채 증가도 이자지출을 늘게 하여 소득악화의 요인중 하나가 됩니다.

한국은행은 이러한 현상은 기업이익이

가계로 적절히 분배가 되지 않은 결과로 보고 있는 데

 실제로 2001~2011년 기업소득은 연평균 10.5%나 증가했지만,

​가계의 임금은 연 7.2% 오르는데 그쳤습니다.

​이는 기업의 성장세에 견줘 고용이 부진했기 때문입니다.

강성노조는 기업의 국내고용을 더욱 더 부진하게 만들고 있습니다.

청년실업은 더욱 악화되고 있죠.

기업의 사내유보금은 날로 증가하고 있습니다.

국민총소득 대비 가계소득이 급격히 떨어지고 있습니다

​상황이 좋은 것은 아니나

현 정부의 현재까지의 부동산 경기부양정책 기조,

내년 총선등 정치적 변수가 있으며

​부동산 정책에 따른 시장반응이

아직 뚜렷히 나타나지 않아 좀더 주시 할 필요가 있습니다​.

보시면 부동산만의 문제가 아닙니다.

우선 가계소득 감소세가 계속되어서는 안됩니다.

가계부채가 부동산 투자 때문에 증가하는 비중이 크지만

가계부채가 모두 부동산 투자 떄문에 증가하는 것은 아닙니다

가계소득이 지금 추세로 계속 줄어들면

생활이 어려워 돈을 빌려 생활하고 가계부채가 증가합니다

이런 상황에서는 내년이 되면 적은 자본으로

투자목적으로 집을 청약 받는 분들은

많이 줄어들거나 단타만 치고 나갈겁니다.

이미 계약률이 낮아 지는 경향을 보이고 있으나 예비당첨,

추가계약이 이어져 미계약분이 해소되고 있습니다. 

현재의 수도권 분양시장 현황을 보면 분양물들이 대부분 입지가 좋아

계약률은 저하되었으나 분양은 잘되고 있는 상황입니다.

그러나 입지가 안 좋은 분양물은 미분양이 증가되는 경향을 분명히 보일 것입니다.

옥석을 가려서 청약하셔야 합니다. 사면 오르는 시대는 지나 갔습니다.

반면 좋은 물건은 더 오를 수 있습니다.

좋은 물건은 많지 않고 부자는 자금상의 어려움을 받지 않습니다.

예를들어 20%의 부자가 80%의 돈을 보유하고 있다고 볼 수 있습니다.

사실이 그렇구요.

부자들은 좋은 물건에만 투자합니다.

가격의 양극화가 심화될 겁니다.

개포재개발 물건, 반포재개발 물건은 더 오를 여지가 충분합니다.

광교 호수변 아파트는 내년 신분당선이 개통되면 더 오릅니다

동탄2의 역세권 아파트도 KTX와 GTX와 개통되고 백화점이 생기고,

복개공원이 만들어 지면 분명 좋아지고 오릅니다.

김포는 어떤가요? 거기도 교통환경이 좋아지면 오릅니다.

하지만 너무 많은 주택이 공급되면 좋은 자리 물건은 소화되지만

아닌 지역은 미분양이 증가할겁니다.

​

<주요 지역의 부동산 분양현황>

실제 시장의 상황을 종합적으로 보시죠.

대출정책에도 불구하고 아직 뚜렷한 영향이 나타나고 있지는 않습니다만

투자로 청약한 분들은 어렵게 높은 경쟁을 뚫고 당첨되었어도

프리미엄이 높지 않으면 포기하는 분들이 예전보다는 많아지고 있습니다.

사시는 분도 입지나 타입이 좋은 것만 찾고 있습니다. 

좋은 물건이 아니면 예전처럼 오래 끌고가기를 부담스러워 하는 경향이 뚜렷합니다.

서울의 김포풍무2차 자이는 한강신도시가 아니고 분양가도 높았지만 

역세권으로 성공리에 분양을 하고 계약을 앞두고 있습니다.

계약율은 예전보다 저조할 수 있습니다.

조감도입니다

김포풍무2지구 24블록 1로트에 22개 동 총 2467가구의 초대형 규모로 들어섭니다

 ▷59㎡ 269가구 ▷72㎡ 563가구 ▷84㎡ 1379가구 ▷100㎡ 132가구 ▷112㎡ 124가구로

중소형이 약 90%를 차지합니다.

풍무역 역세권이며 한강신도시보다 서울에 가깝지만

공항인근으로 어느 정도의 비행기 소음은 어쩔 수 없습니다.
 

김포풍무2지구 푸르지오는 24 기준 평당 1,250만원선으로

작년 12월 분양한 한강신도시 C지구 구래역 푸르지오3차 1,060선 보다

평당 190만원 올랐습니다. 약 4,500정도 비싼거죠.

한강신도시 C지구 구래역 푸르지오3차에 대해서 잠시 보고 가시죠

구래역 역세권이며 중심상업지구와 이마트, 환승센타, 호수공원 인근 단지로

학교도 인접한 24평 전용단지입니다.

제 2 외곽순환도로 개통시 복잡한 시내를 통과하지 않고

서울등 목적지로 갈 수 있어 가장 큰 수혜가 예상됩니다

조감도입니다. 고층에서는 멀리 서해안 바다가 보인답니다.


 

김포한강신도시 구래, 마산, 장기동은 평당 1,100선,

운양동은 1,300~1,400선입니다

김초시청 인근의 푸르지오1차는 1,125,

​고촌행정타운 한양수자인 20평대는 1,200선,

마곡지구는 2,000~2,100선입니다

새로 분양하는 단지마다 가격이 오르고 있는 상황입니다 

김포의 가장 기대되는 분양단지는 한강시네폴리스이나

아직 추진상황이 지연되고 있습니다

김포 지역은 김포전철과 제 2 외곽순환도로가 개통되어

교통문제가 해결되면 분양가가 저렴하고

살기 좋은 지역 중 하나가 될겁니다

다음은

동탄2 신도시 현황입니다

동탄2는  시범단지 중심으로 분양이 진행되었고

내년초에 KTX와 GTX가 동시에 수서까지 개통될 예정입니다

상성까지는 2020년이 되어야 연결되지만

판교에서 갈아타면 되니 큰 불편은 없어 보입니다.

경부고속도로와 KTX,GTX가 중심상업지구인

광역비즈니스 콤플렉스에서는 지하화 되고 지상은 덥개공원화 되어 

동탄과 동탄2의 연결을 하는 메머드 시티가 조성되게 됩니다.

동탄2 아파트 수요의 상당 부분은 동탄분들입니다.

삼성이라는 거대기업이 도시의 발전을 지원하는 있는 도시입니다

삼성의 후광하에 발달하는 도시로서 평택고덕신도시가 있습니다.

LG산업단지도 있고 삼성이 100조를 투자할 예정이어서

​향 후 100만 인구 도시로 발전하여

동탄2 만큼 발전할 신도시로서 주목 할 필요가 있습니다.

동탄2에서 가장 최근에 분양된 아파트가 금강 펜트리움3차이며

시범단지내 마지막 분양 단지로서 최고의 1000:1 경쟁률로

분양되었습니다.

34평이 기준층 4억4천대의 높은 분양가에 불구하고

프리미엄이 3천이상 형성되었습니다

동탄2 신도시는 왜 센츄럴파크를

개별 아파트의 앞 마당으로 만드는 지 전 이해가 안 갑니다.

공원은 모든 시민의 소유인데

분양을 위한 수단으로 사용하고 있으며 

거창하게 센추럴파크라 하지만 

너무 좁고 아파트 앞 마당화가 되버려서

볼품이 없습니다. 저만의 생각일까요?.

트렘은 언제해줄 건지 비용은 받아 갔다고 하는 데

소식이 없습니다. 

약속은 지켜져야 합니다. 

 

조감도입니다. 동탄역에 가깝고 센츄럴파크를 앞 마당으로 쓰는 프리미엄입니다

시범단지 인근이 단지로 금성백조 예미지 2차 단지가 있습니다

분양시에 비싼 중대형 단지로 이름났고 34평 분양가가  4억이었습니다

지금 금강 펜트리움3차 34평이 4억 4천으로 4천 정도 차이가 납니다.

잠깐 동탄2신도시 금성백조예미지 2차와 비교하면

금성백조예미지 2차도

​KTX동탄역과 가까운 단지이며

​단지 바로 앞 초등학교, 유치원이 있으며 걸어서

중.고등학교를 다닐 수 곳이며 하나로 마트가 가까이 있습니다

체육공원과 치동천을 앞에 두고 있어

보다 쾌적한 에코 라이프를 즐길 수 있는 단지입니다

넓고 쾌적한 단지 구성입니다. 앞으로 치동천이 흐릅니다.

앞으로는 치동천공원과 뒤로 저수지공원이 있어 쾌적합니다

좌측에 초등학교, 유치원이 있고 앞과 우측에 체육공원이 있습니다. 뒤에는 하나로마트가 있습니다

 

5베이 혁신 평형도 각광을 받았습니다

금강 펜트리움3차는 마지막 시범단지물건이어서 비싸게 분양을 하였지만

동탄2는 아직 많은 분양물량이 남았고 역세권에서 멀면 분양가가 낮아질 수 밖에 없습니다

하지만 광교는 이제 분양이 막바지입니다

원천호수변으로 광교 아이파크와 광교포스코더샵이 분양을 했으며

중흥S클래스의 분양을 앞두고 있습니다

광교 아이파크 C3와 광교포스코더샵 C4는

광교몰이라는 대형 쇼핑센터와

인덕원~동탄 전철역 인근이라는 공통된 호재를 안고 있습니다

더 이상의 추가 분양물건이 없어 가격호가가 유지되면서 지속적인 상승이 가능합니다

강남을 제외하면 광교만한 도시는 찾기 힘드니까요.

  

광교몰입니다. 국낸 굴지의 STS사에서 시행을 하고 있습니다

광교 아이파크는 원천호수 남단에 위치한

주상복합 5동 오피스텔2동 27층으로 구성된 단지입니다

분양가는 36평이 최저 5억7천입니다.

나가면 바로 호수에 접한 공원과 카페에서 여유와 낭만을 즐기실 수 있습니다

초등학교와 중학교도 가깝습니다.

바로 뒤로는 호수, 앞으로는 쇼핑몰 입지입니다. 

36평 A, B타입, 38평 90D타입이 인기를 끌었습니다

광교 아이파크와 거의 동시에 분양한 광교포스코더샵입니다

광교 아이파크 보다 7천 정도 저렴한 가격에 분양을 하였습니다

광교 아이파크와 마찬가지로 주상복합 5동 34평~38평,

​오피스텔 2동 24평이나 층은 고층으로 48층입니다

 

광교에서 앞으로 남은 중흥S클래스는 많은 분들이 관심을 갖는 단지입니다

분양가는 평당 1,800을 예상합니다

호수변으로 대형평수를 배치할 것으로 예상됩니다

35평 6억3천대 분양하고 프리미엄까지 하면 기본 7억이 되네요

모델하우스 오픈은 8월 14일 예정입니다

전반적으로 돌아보니 분양가 상한제에도 불구하고

​분양가가 지속적으로 오르고 있습니다

부동산 정책이 근본적으로 바뀌지는 않을 것으로 전망됩니다.

신도시의 역세권, 조망권등이 확보된 곳과

새로운 도로가 생기는 곳으로 투자하시는 것이 좋습니다

평택고덕신도시와 KTX 지제역 주변도 하루가 다르게 변화하고 있습니다.

3년 후의 평택은 정말 많이 변해 있을 것입니다.

평제지제 포스코더샵 모델하우스가 8월 7일에 오픈합니다.

지제역과 가깝고 평화공원 조망권도 나옵니다.  

연락주시면 성공적인 투자전략을 자세히 설명드립니다

 

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