인접 임야를 매입(진입로?)해서 본인토지와 합병하여 주택을 신축하는 경우의 건축(대지) 인허가 관련

전원주택을 신축하시려는 건축주분에게 도움이 되시라고 본 현장 토지 인허가 진행상황을 알려드립니다. 1. 지역 건축설계사를 통해 인허가 관련 진행키로 계약 -200만원2. 나사모와 시공계약 -150만원3. 지역 건축사를 통해 건축 허가 도면 작성하여 신청 1) 본인소유 '답' 일부 + 인접토지 '임야' 일부 로 진행 중 (옛 경계선이 삐뚤빼뚤하여 일자로 정리차원에서 ....)   - 농가주택 200평 이내로 해야 각종 혜택을 볼 수 있다고 합니다.(등록. 취득세 면제, 농가주택 신축자금 5천만원 저리 융자 등) 2) 지역 측량회사와 계약하여 별도 측량 진행 - 200만원   - 측량을 토대로 실시설계 착수함 3) 타인명의 '임야' 소유주에게 사용승락서 받아 첨부하여 제출 - 공원녹지과 통과(건축사도 사용승인서만으로 된다고 했었는데....)    건축과에서는 타인명의토지 사용승인서만으로는 인허가 안된다고 하여 급하게 매매계약서 작성하여 첨부하고 건축허가받음  - 건축허가가 나왔으므로 언제든지 착공신고하고 공사시작하면 된답니다.    이 때, 자기 땅 경계를 명확히 해 놓고 공사를 시작하는게 좋다고합니다.    나사모 회원 한 분은 다 짓고 나서 측량이 잘못된 것을 알았는데 건물이 남의 땅에 45% 가량 들어갔다고 하네요....4. 건축 착공 전 - 대지 정리하기 위하여 대한지적공사에 측량, 지목변경, 합병, 대지전환 신청 진행중입니다. 1) 인접 '임야' - 분할측량 신청     (전체면적에 비례하여 비용산정함, 분할신청면적이 186㎡ 이나 전체면적이 4,200㎡여서 그 비용을 냄) - 76만원(공시지가 기준) 2) '임야' - '산'번지는 건축 행위가 금지되어 있으므로 지번에 '산' 자를 떼는 전환신청 필요 - 45만원    ( 전환비용이 별도로 나옴) 3) 인접토지 분할, 전환 완료 후 본인토지와 합병 작업해야함 - 인접토지를 분할하고나면 '산'지번이기때문에 전환을 해야 하는데 이  과정에서 면적이 작아지거나 커 질수 있다고 합니다. - '산' 번지를 186㎡로 분할하고나서 전환 할 때 면적이 달라진다고 하는데 그 이유를 설명해 줬는데 아직도 이해가 안갑니다. 분할을 완료하고 전환까지 끝낸 후 내 땅에서 얼만큼을 분할해야 200평 이내를 할 수 있나를  알 수 있기때문에 반드시 순서를 잘 지켜야합니다. 비용을 줄이기위해 한꺼번에 신청하면 '산' 186㎡가 실제로 전환할 때 면적이 커지면 200평을 넘어 혜택을 못 볼 수 있다고 하네요. 꼭 순서를 지켜 하시기 바랍니다.  - 아직 인접 임야 분할이 안 돼 신청을 해 봐야 비용을 알 수 있습니다.   (제 땅이 1,000평이 넘어서 대지 전환할 때도 200평에 대한 측량비가 아니라 전체면적에 대한 측량비가 나온다네요.헐~) - 다행히 담당공무원이 신경 써 줘 200평 미만의 농가주택 신축으로 건축허가 받은 것을 확인하고 감면처리를 잘 챙겨줘서 위안이 됐습니다. (15% 정도 ?) - 건축인허가를 미리 받아야 분할이 가능하고 혜택도 받으실 수 있더군요. - 개발행위가 없으면 500평 미만으로는 원칙적으로 분할이 금지되어 있다고 하네요. - 아무튼 생각치 못했던 비용이 마구마구 발생하네요. 도움이 되셨기를 바라며, 다른 분들도 진행하시면서 얻는 정보 있으시면 공유하시지요. 감사합니다.