부동산은 취득시 취득세,.양도시 양도세,.보유시 보유세가 부과됩니다..대부분 세금은 과표가 높을
수록 세율까지 높아지는 누진체계를 유지하다 보니,.이미 비싼 부동산을 취득하고 보유하면서 또한
양도해서 차익을 남겨 재테크로 접근하는 것이 쉽지 않습니다..사람이 살아가며 피할 수 없는 것이
두 가지가 있다고 합니다..누구나 나이들면 죽는다는 것이고,.숨쉬면 세금은 못 피한다는 것입니다..
그래서 정권에 따라서,.부동산을 누르기도 하고,.완화하기도 하면서,.세금종류가 많고 또 복잡합니다..
부동산에 대한 세금종류와 세율을 모르고는,.집을 통한 재테크는 할 수 없습니다..선진국으로 가면
갈수록 국민소득에서 세금비중이 올라간다고 합니다..지금부터라도 세금에 대해 관심가져야 합니다..
나름대로 지난 20년간 부동산에 대해 관심을 가지고,.어느정도까지 Follow하고 있는 내용입니다만..
사실과 조금 다른 내용이 있을 수 있습니다,.또 지금은 미흡하지만..조금씩 수정.보완할 생각입니다..
1. 양도세
주택을 샀다 팔아 남은 차액에 대해서 매기는 세금이 양도세입니다만..현정부가 지난 5년 수요억제
책으로 세금을 강화하면서,.양도세는 복잡해져,.세무사들도 수임을 꺼린다고 하지요,.지역에 따라서
또 부동산규제에 따라서,.또 언제 사고 언제 팔았나에 따라 엄청 복잡합니다..그런 것은 전문 세무사
통해서 실전에서 확인해야 합니다만..누구나 평생 부동산과 무관하게 살 순 없습니다..거주하는 집이
없어도 임차를 해야 하고,.임대를 하더라도 부동산규제나 세금에 대해서 알아야 뒤쳐지지 않습니다..
새정부가 들어서면서 시작하는,.다주택자 양도세중과 1년유예 기간중에 무리한 집은 팔아야합니다..
그리고 부동산관련 세금은 완화되었다가 강화되기도 합니다,.어느정도 감은 계속 유지해야 합니다..
2021년 6월1일이후는 조정대상지역 다주택자가 주택매도로 발생하는 양도세가 10% 오릅니다..2주
일반세율+20%,.3주택자 일반세율+30%로,.최고세율이 75%,.전용 25평 이상은 농특세 10%를 더해
82.5%에 이릅니다..양도세율 다음으로 중요한 것은,.조정대상에 지정되면,.다주택자는 15년 장기보유
특별공제 30%가 없어집니다..조정대상지역이 아닌 경우는 다주택자라고 하더라도,.양도세가 기본
세율이고,.또 매도한 주택의 보유기간이 3년이상이면 6-30% 양도차익에서 빼주는 것으로,.장기보유
특별공제라고 합니다..3년이상 보유자는 6%,.매년 보유기간이 늘어나면서 2%씩 늘어나서,.최대 15년
보유시,.30%를 공제를 해줍니다..1주택자는 현재 장기보유특별공제 80%를 공제하면 수 십억 남아도
양도세가 거의 없습니다..다만,.올 해부터 장기보유특별공제는 보유에서,.보유 4%/년와 거주 4%/년,.
즉 보유+거주해야 8%/년으로 10년 실거주해야 80%가 됩니다,.2023년1월 1일부터,.장기 보유 1주택
자라고 하더라도,.보유부분 매년 4% 10년 40% 부분을 양도차익에 따라,.15억이상 10%,.10-15억 20%,.
5-10억 30%로 5억까지 40%로 줄이기로 했습니다..법제화 되었는 지 확인이 필요합니다..2023년 1월
1일부터는 다주택자는 아무리 오래 보유하고,..조정대상 아니라도 장기보유특별공제에서 배제됩니다..
새정부가 5월 11일부터 시행한다는 다주택자 양도세중과1년 유예가 시행이 되면,.내년 5월10일한
다주택자가 집을 팔 때는,.조정대상지역이라도 기본세율이 적용됩니다..그러나 장기보유특별공제는
내년 1월1일부터 다주택자인 경우는,.배제하기로 한 만큼,.양도세1년유예와는 별개문제인 듯합니다..
그래서 다주택자자 오래 보유해서 양도차익이 큰 집을 팔 때는 두 가지 혜택 받으려면 올 해 팔아야
할 것 같습니다..이 문제는 좀 더 알아봐야 하지만,.다주택자 세부담강화에는 여.야가 따로 없습니다..
2022년부터 1주택자 양도세배제기준이,.기존 양도차액 9억에서,.12억으로 상향이 되어 시행중입니다..
1가구1주택 12억미만 양도차액에 대해 비과세요건은 다음과 같습니다,.양도일 현재 1가구1주택일
경우,.보유기간 2년이상,.2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우에는,.2년 거주요건이
따릅니다..아래는 2021년8월 2일 국회가 제출한 세법개정안입니다..2023년 1월 1일부터 시행한다고
발표를 했습니다..장기보유 특별공제는 1주택되고 나서부터 기산합니다..단기양도차익에는 1년미만
70%,.2년 미만 60%이고,.1년미만 분양권 양도세율은 70%,.2년미만은 60% 입니다..만약 현재의 조정
대상양도세율이 유지된다면,.재테크 방법으로는,.집을 사서 실거주 하면서,.똘똘한 한 채로 갈아타기
하는 것밖에 없습니다..1주택자가 올 해부터 분양하는 분양권을 사면,.그 때부터는 다주택자 됩니다..
또 9억미만 1주택자의 양도세 비과세도,.1주택이 되고 2년지나야 비과세혜택을 을 수 있습니다...또
오래전에 산 주택을 팔 경우에는,.전국 어디나 대도시의 경우,.양도차액이 클 수 있습니다..오래전에
산 집이지만,.집을 살 때 발생한,.계약서는 물론이고..중개수수료등 각종 비용이 발생한 영수증을 꼭
제출해야 세금감면 받습니다..샤시등 자산액 증가와 관련있는 자료도,.정식 영수증이 있으면 경비로
인정받습니다..혹시나 과거에는 정상으로 돈이 왔다 갔다 하면서도,.파는 사람이 양도세를 절감하는
목적으로 다운계약서를 법원에 제출하는 경우가 있었습니다..법원 제출용 계약서 외에,.애초 작성한
부동산사무소 입회하에 정식으로 맺은 계약서가 있는 경우에는,.인정받을 수가 있습니다..취득시의
모든 증빙서류는 집을 파는 시기까지 잘 보관하는 것이 무엇보다 중요합니다..세무사를 통해 양도세
정식으로 신고하는 것이 좋습니다..그리고,.양도세 세무사 비용은,.세금의 1%정도 되는 걸로 압니다..
2. 취득세
1주택자 기준으로 취득세율은 부동산 취득가액에 따라 6억원 이하는 1%,.9억원 이상은 3% 단일의
세율이 적용됩니다만,.6억원 이상~9억원 이하경우,.취득세율이 2%의 단일세율이었지만,.1~3%로
개정됐습니다,.취득세율 계산 방식은 주택의 취득가액에 2분의3을 곱한 뒤 3억원 빼고 소숫점4자리
까지 반영합니다..여기에 농어촌특별세,.지방교육세가 추가됩니다,.전용85㎡ 이하는 농어촌특별세가
없으며,.85㎡를 넘어서면 농어촌특별세는 취득가액의 0.2%,.조정대상 2주택자,.조정대상외 3주택자는
0.6%,.조정대상3주택자 이상,.조정대상지역 외 4주택이상 1%입니다,.지방교육세는 취득세에10%를
곱하면 됩니다,.취득세는 조정대상2주택,.일반지역3주택 8%,.조정대상 3주택이상,.일반지역 4주택이상
취득세율은 12%로 상향조정됐습니다..
3. 증여 & 상속세
증여세율과 상속세율은 동일합니다..1억이하는 세율 10%,.누진공제는 없으며,.5억이하 세율은 20%
누진공제는 천만원,.10억이하 세율 30% 누진공제 6천만원입니다..30억이하 세율 40% 누진공제 1.6억
30억초과 세율 50% 누진공제 4.6억입니다..살아서 주는 것이 증여이고,.사후는 상속이 발생합니다..
다주택자 기준으로는,.집 수가 많으면 세금이 워낙 세서,.가능하면한 집 수를 줄이는 것이 좋습니다..
집 수를 줄이는 방법에는,.매도,.증여가 있습니다..매도는 양도차익이 큰 경우는,.특히 조정대상지역
인 경우는,.세금이 많아서,.가능하면,.증여를 하는 편이 낫습니다..증여는 우선,.성년자 기준으로,.10년
단위로 누적해서 증여세금이 부과됩니다..비과세는 5천만원입니다..가능하면 빠를수록 10년 단위
비과세혜택과 낮은구간,.세율을 적용받을 수 있습니다..또 증여는 나중에 보유하면서 더 오를 물건,.
즉 똘똘한 한 채를,.가능한한 오르기전에 증여하면 좋습니다..그리고 올 공시가격이 4/29일자 발표
됐습니다만..그 이전에 증여를 했다면,.증여취득세가 작년발표 공시가격기준입니다..증여 취득세는
공시가격기준,.증여세는 시세기준입니다..2023년 1월 1일부터 증여취득세를 공시가격 기준에서 실
거래기준 변경적용을 입법예고했습니다..소득이 없는 자녀에게 증여를 할 경우는,.증여세까지 포함
해서,.증여를 해야 합니다..또 전세를 끼고 증여를 하면,.당장은 증여세를 줄일 수 있지만..세무서에서
주기적으로,.탈루정황이 있는 지 조사한다고 합니다..그리고 전세를 낀 부담부 증여는,.전세부분이
원래 취득금액보다 많으면,.양도세가 부과됩니다..부담부 증여시,.증여자는 양도세 증여 받는 자녀는
증여세가 부과되기 때문에,.이런 점도 감안해야 합니다..증여취득세가 높아지기는 했지만..증여세는
다주택자라고 하더라도,.중과되지 않기 때문에,.양도차익이 큰 경우는,.증여하는 것이 유리합니다..
양도세는 농특세까지 10억이상 부분은 82.5%적용되지만,.증여는 10-30억 구간 세율이 40%입니다..
물론 증여취득세는 조정대상지역 3주택이상자는 12%까지 오릅니다..그렇지만 증여가 유리합니다..
4. 보유세 + 종부세
2021년부터 공시 6억원 이하 주택을 1세대 1주택 세대는 재산세율이 하향 조정됩니다,.6억 이하
주택 보유자는 최대 18만원 재산세를 감면받게되며 ,.2021-2023년까지 3년간 적용하는 걸로 압니다,.
6천만원이하는 재산세율 0.1%누진공제 없으며,.6천원-1.5억이하 세율 0.15%,.누진공제가 3만원,.
누진공제라면,.예로 과표가 1억이라면,.1억에 속하는 구간 0.15%를 곱하고,.3만원을 빼면 됩니다..
1.5억-3억이하 재산세율 0.25%,.누진공제 18만원,.3억초과 재산세율 0.4%,.누진공제 63만원입니다
2021년 6월1일 보유자 기준으로 부과되는 재산세에서 1주택자 공시 9억,.다주택자 공시6억이상
인 경우는,.주택분 종합부동산세 대상자입니다..여당중심으로 1주택 종부세기준 상향을 있습니다..
여당은 상위 2%안을 고집하고 올 해는 11억기준 적용하고,.매년 다시 산정하는 안을 고집하다가,.
야당 12억으로 인상안과 타협해서,.기존 9억을 11억으로 올리는 데 합의,.처리 하겠다고 합니다..
-종부구간 3억이하 조정대상 1주택,.일반 2주택 0.6%,.조정대상 2주택 일반 3주택이상은 1.2%,.
-종부구간 3-6억이하 조정대상 1주택,.일반 2주택 0.8%,.조정대상 2주택 일반 3주택이상은 1.6%,.
-종부구간 6-12억이하 조정대상 1주택,.일반 2주택 1.2%,.조정대상 2주택 일반 3주택이상 2.2%,.
-종부구간 12-50억이하 조정대상 1주택,.일반 2주택 1.6%,.조정대상 2주택 일반 3주택이상 3.6%,.
-종부구간 50-94억이하 조정대상 1주택,.일반 2주택 2.2%,.조정대상 2주택 일반 3주택이상 5.0%,.
-종부구간 94억초과 조정대상 1주택,.일반 2주택 3.0%,.조정대상 2주택 일반 3주택이상은 6.0%
다주택자 종부세가 무서운 것은,.조정대상지역에서 종부세에 포함이 되는 다주택자인 경우에는,.
우선 세율이 징벌적이지만..과표가 집값이 급등해서 오르는 것외에,.당초 종부구간 공시가격에
공정시장가액비율 80%를 감안해서 과표를 산출하던 것을,.몇년전부터 매년 5%를 올리면서,.올
해는 95%,.내년은 100%를 적용합니다..또 공시가격의 시세반영율을 고가 아파트인 경우에는,.
2025년,.일반 아파트는 2030년,.주택은 2035년까지 시세반영율 목표를 90%까지 상향하게 됩니다..
<가격상승+공정시장가액상향+공시가격시세반영율 90%로드맵반영>등으로,.몇 년전 종부세가
안 나오던,.예로 대구 지역 요지 다주택자 같은 경우,.조정대상지역에 포함이 되고,.공정시장가액
비율상향에 공시가격시세반영율을 높이면서,.단번에 천만원,.또 나중에는 2천,.3천으로 눈덩이처럼
불어날 수 있는 것이 종부세입니다..소득이 많지 않은 요지 집을 가진 다주택자는,.자녀들과 증여
문제를 상의해서 미리 대비하는 것이,.내 재산을 온전히 지키는 방법입니다..나중에는 잘못하면,.
출구가 아예 막히는 수가 있습니다..증여도 자녀든 부모든 현금이 있어야 하기 때문입니다..팔면
양도세폭탄,.보유시 종부세폭탄,.증여할 경우는,.취득세가 폭탄이지만..취득세는 최고 12%입니다..
5. 토지
2022년 1월 1일부터,.토지 양도세부분도,.주택과 같이 양도세율을 크게 올렸으며,.300평 미만
주말농장용 농지를 사업용토지에서 제외 비사업용토지로 변경하고,.비사업용토지는 장기보유
특별공제에서 배제했습니다..사업용 토지는 용도에 맞게 사용하면서 보유하는 토지를 말하고,.
비사업용토지는 용도맞게 사용하지 않으면서 보유하는 토지를 말합니다..단순보유,.임대경작,.
주말농장 300평초과,.임야 주거지로부터 30키로초과,.대지인경우 건물이 없는 나대지,.무허가
비주거용 건물,.잡종지 등입니다..토지에 대해서는 잘 알지 못합니다..더 구체적인 사항은,.전문
세무사를 통해 확인 바랍니다..전체적인 그림은 아래 요약을 통해 알 수 있습니다..주택에 대한
규제가 토지로 옮겨가는 모양새 입니다..도시근교 토지는 매도물량이 나오지 않음으로 인해서,.
일부 오를 수 있지만,.도심에서 멀리 떨어진 곳은,.수요가 없어,.무용지물이 될 수도 있습니다..
우선 토지양도세는 사업용토지는 1년미만 보유시 양도차액에 70%,.2년미만 60%,.2년이상은
기본세율입니다..비사업용토지는 1년미만은 70%,.2년미만은 60%,.2년이상은 기본세율+20%
됩니다..세부적 사항이 아주 복잡해서,.전체적인 큰 틀에서 보고 방향성만 잡으시기 바랍니다..
오늘도 즐거운 하루 되세요,.2022년 4월 28일,.다음카페,.<범어동이야기>,.카페지기,.<박물관>