거주요건- 새 농지 소재지에 거주
면적·가액- 취득 농지면적, 양도농지의 3분의 2 이상돼야 감면대상자경개시- 양도 후 1년내 새농지 취득 취득일부터 1년내 재촌경작
감면세액 한도- 연간1억원·5년간 합 1억원
김씨는 5년간 직접 경작해오던 농지를 처분하고 새로운 농지를 구입할 계획이다.
자경기간만 놓고 보면 김씨는 기존의 농지에 대해 양도소득세를 감면받을 수 없다.
양도세를 감면받기 위한 최소 8년 이상의 자경기간을 총족하지 못했기 때문이다.
하지만 현행 세법은 기존 농지를 양도하고 새로운 농지를 취득하는 농지대토에 대해 별도의 양도세 감면제도를 운용하고 있다.
◆합산 경작기간 8년 넘으면 양도세 감면 가능
김씨가 양도세 감면제도를 이용하려면 기본적으로 새로 산 농지를 3년 이상 직접 경작해 기존 농지와 합산한 자경기간이 8년을 넘어야 한다.
김씨가 대토 경작을 조건으로 농지를 처분했다면 처분하는 시점에서 일단 양도소득세를 감면받게 된다.
그렇다고 해서 무조건 양도세를 감면받는 것은 아니다. 다른 일정 조건을 충족해야 한다.
김종필 세무사는 “농지대토의 경우 양도세 감면을 위해서는 우선 기존 농지를 중단 없이 4년 이상 경작해야 한다.
또 새로 취득한 농지의 소재지에 살아야 한다. 이런 조건을 충족하면서 경작기간의 합이 8년을 넘어야 비로소 농지대토에 대한 양도세 감면이 가능하다”고 설명했다.
만일 이런 조건을 충족하지 못하면 감면받은 양도소득세를 추징당하게 된다.
다만 농지를 새로 취득한 후 4년이 채 되지 않아 협의매수(토지소유자와 협의해 국가·지방자치단체 등이 토지를 사들이는 것)나 수용되는 경우라면 예외적으로 4년간 재촌자경한 것으로 인정해준다.
농지소유자가 농지대토로 인한 합산기간이 8년이 채 되지 않았는데 사망한다면 양도세를 감면받을 수 있을까.
상속인이 해당 농지 소재지에 살면서 계속 경작해 8년을 채우면(상속인과 피상속인의 경작기간 통산) 역시 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.
반면 위탁경영·대리경작 중인 농지는 감면 규정을 적용받을 수 없다.
여기서 말하는 경작은 자경(소유농지에서 농작물의 경작에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상 자기 노동력을 투입하는 것)을 의미하기 때문이다.
농업 외 수입으로 간주되는 사업소득·근로소득의 합산액이 3700만원을 넘어가는 과세기간은 자경기간으로 인정하지 않는다는 점도 주의할 필요가 있다.
새 농지에 대한 취득·경작시점도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 기존 농지를 양도하고 난 후 1년 이내에 새로운 농지를 취득하고, 취득한 날로부터 다시 1년 안에 새로운 농지 소재지에 거주하면서 경작을 시작해야 한다.
취득시점이 양도시점을 앞서는 경우도 비슷하다. 새 농지를 취득하고 난 후 1년 이내에 종전 농지를 팔았다면 기존 농지 양도일로부터 다시 1년 이내 재촌자경의 요건을 갖추고 있어야 한다.
김 세무사는 “치료·요양·농지개량·자연재해 등을 이유로 1년 이상 휴경하는 경우라도 신규 농지 취득일 또는 기존 농지 양도일로부터 2년 이내에 경작을 개시해야 한다”며 주의를 당부했다.
이밖에 농지요건(전답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지 또는 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·수로 등)과 거주요건(▲농지가 위치한 시·군·구 ▲농지가 위치한 시·군·구에 바로 붙어 있는 다른 시·군·구 ▲해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내 지역 가운데 한곳에 포함)을 충족해야 하는 것은 기본이다.
◆농지대토 양도소득세 감면액은 연간 최대 1억원
새로 취득한 농지의 면적 또는 가액이 기존의 농지에 비해 지나치게 작거나 적어도 양도세 감면대상에서 제외될 수 있다는 사실을 염두에 둘 필요가 있다.
김 세무사는 “새로 취득하는 농지 면적이 양도하는 농지 면적의 3분의 2 이상, 또는 새로 취득하는 농지 가액이 양도하는 농지 가액의 2분의 1 이상이 돼야 양도세 감면대상이 된다”고 말했다.
농지가 속해 있는 지역의 조건도 양도세 감면 여부에 결정적인 영향을 미친다.
농지가 특별시·광역시·시지역 중에서 주거·상업·공업지역으로 편입된 후 3년이 지났다면 감면대상에서 제외된다. 농지가 환지예정지로 지정돼 농지 외 토지로 바뀌는 경우에도 지정된 날짜부터 3년이 넘었다면 역시 양도세 감면 혜택을 받을 수 없게 된다.
다만 ▲광역시의 군지역 ▲도농복합시의 읍·면지역 ▲대규모 개발사업의 단계적 시행지역 및 보상 지연지역 등에 해당한다면 3년 경과 여부와 상관없이 양도세를 감면받을 수 있다.
농지대토에 대한 양도세 감면 한도는 연간(과세기간) 1억원까지다. 5년 동안 감면 합계액 역시 1억원을 넘어설 수 없다. 자경농지 감면·축사용지에 대한 감면 등 다른 감면세액과 합산한 금액 역시 조건에 따라 5년간 2억원 또는 3억원의 한도를 초과할 수 없다는 점도 간과해서는 안 된다.
첫댓글 감사합니다.