경기 꺽이면 집값도 꺽여…추락하는 집값, 그 끝은 어디인가

[이태호(42기회장)]

         경기 꺽이면 집값도 꺽여…추락하는 집값, 그 끝은 어디인가

                                                 [중앙일보|이주호|입력2022.11.13.]

집값 폭락, 2024~2025년 쯤 끝낼 듯

2010년대는 반도체가 우리나라 수출 경기를 이끌었는데 반도체 경기와 함께 반도체 대장주 삼성전자 주가는 하늘 높은 줄 모르게 올랐다.

그러나 경기는 정상에 다다르면 다시 하락세로 돌아서는 경기 사이클 속성에 따라 2021년 초 정점에 치다른 삼성전자 주가가 급기야 무너지기 시작해 2022년 9월에 5만원대 초반 까지 내려오더니 최근 약한 반등세를 보이고 있다.

지난 시대를 돌이켜 보면 경기가 꺾이면 이어 집값도 꺾였는데, 이번에도 경기가 내리막길을 걸으니 집값도 폭락하면서 이 사실이 여실히 증명했다.

필자의 소견으로는 여러 경제 상황으로 보아 삼성전자 주가는 현재 가바닥에서 약한 반등이 있을뿐 진바닥에 이르는 길은 아직도 멀기만 한 듯 하다.

2021년 초 이후부터 반도체 대장주 삼성전자 주가가 무너지자 이어 그 해 10월에 집값도 무너지기 시작하여 2022년도엔 대폭락하는 사태를 맞았다.

집값이 폭락하자 정부에서는 투기과열지구 및 조정대상지역 해제 그리고 대출 규제를 완화하는 경기연착륙 대책을 취하자 집값이 다소 반등하기는 하지만 경기 경착륙이 남아있는 한 집값 진바닥은 아직 멀기만 하다.

자원이 부족한 우리나라는 수출경기가 우리나라 경제를 먹여 살리곤 했는데 수출호경기가 도래할 때 마다 집값은 요동쳤다.

우리나라 수출 호경기와 집값 폭등기를 나열해 보면,

1980년대 중반 저금리, 저유가, 저원화가치 3저 경기를 맞아 대미 자동차 수출 등으로 경기가 좋아지자 1988년 서울 올림픽 특수와 함께 1987년 하반기~1991년 상반기 까지 전국 집값이 폭등했고 1993~1995년 반도체경기가 도래하자 삼성전자 주가와 강남권 재건축이 꿈틀됐다.

2000년대 들어와서는 대중국 조선.철강 수출호경기를 맞아 조선주 그리고 철강 대표주 POSCO 주가와 함께 특히 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)의 집값이 폭등했다.

2010년대엔 반도체경기와 함께 반도체 대장주 삼성전자 주가와 전국 집값이 함께 폭등했는데 삼성전자 주가는 2021년 1월에, 집값은 그 해 10월에 정점을 찍었다.

작년 1월 이후 부터 추락한 반도체 대장주 삼성전자의 주가를 1990년대 반도체경기 때의 삼성전자 주가와 비교해 보면 올해와 마찬가지로 하락 첫해에 삼성전자 주가가 무너지니 그 다음해인 1997년 11월 27일에 IMF 사태가 터졌다.

그때와 작금을 단순 비교하기에는 무리가 있지만 내년에 금리 인상 속도가 가파르고 경기 침체가 더욱 깊어질 것으로 감안하면 내년 말 쯤에 제2의 IMF와 같은 심각한 경제 충격이 있음직도 하다.

최근 정부의 경기연착륙 대책으로 집값이 다소 반등하기는 하지만 내년 하반기에 제2의 IMF와 같은 실물경제 충격이 있으면 집값은 더욱더 깊은 골을 팔 것이다.

경기 연착륙 뒤엔 경기 경착륙에 빠지곤 하는데 심각한 경제 충격 이후인 경기경착륙때 집값이 진바닥을 찍는건 아닌지 모르겠다.

1995년 반도체경기 정점 이후의 집값 동향을 살펴보면,

1996년에 삼성전자 주가가 폭락하자 1997년에는 더 깊은 골을 팠고, 집값은 1997년 11월 27일 IMF 이후 1998년에 대폭락하여 진바닥을 찍은 후 1999년 부터 살아나기 시작해 2009년 까지 상승세를 이어갔다.

2010년대 집값 동향을 살펴보면 2010년에 집값이 폭락하기 시작하여 폭락 3년째인 2012년에 진바닥을 찍은 후 2021년 까지 집값이 폭등했다.

이 두가지 집값 폭락기를 비교, 분석해 보면 집값 폭락 3년째에 진바닥을 찍고 그 후 꾸준히 집값이 올랐다는 점이다.

2021년 까지 집값이 폭등했지만 2018년이 집값 꼭지점이라는 데이터가 있다.

집값 꼭지점에서 10년이 지나면 과거 집값 최고치를 돌파한다는 과거 데이터를 볼때 필자는 2018년 꼭지점에서 10여년이 경과한 2027~2028년 쯤에는 다시 2018년 꼭지를 넘기지 않을까 나름 예상해 본다.

올해 들어서서 한가지 나타나는 특이한 현상은 집값, 코인, 주가(특히 삼성전자, NAVER, 카카오 등)가 같이 폭락한다는 점이다.

같이 폭락했으니 살아날 때도 같이 살아날 것으로 예상해 본다.

집값이 폭락하여 정부에서 경기부양책, 주택경기활성화 대책을 쓸땐 재건축대상 아파트에서 먼저 불이 붙을 가능성이 크다.

김영삼정부 때 IMF를 맞아 다음 정부인 김대중정부 때는 주택경기활성화 대책으로 2001~2002년 재건축대상 아파트가 먼저 살아났고 그 후 2003~2005년엔 강남권 중대형아파트가, 2007년 하반기엔 노도강 아파트도 살아난 전례가 있다.

몇 년 뒤 주택경기가 살아날 즈음에는 강남구 대치동 은마아파트, 대치동 빅3 아파트인 우성.선경.미도 아파트 그리고 잠실 아시안선수촌아파트, 잠실주공5단지, 방이동 올림픽선수촌아파트, 문정동 올림픽훼미리타운아파트, 분당 신도시 시범단지 등 재건축대상 아파트가 주택경기 그 선두에 나설 것으로 보인다.

연이은 2개 정부에서의 집값 폭등은 나라 경제 전체를 망치는데 이번 집값 폭락으로 나라 경제를 위기에서 구했다.

윤석열정부 초기에 한강변 재개발, 용산정비창 개발 등 호재로 집값이 오르는 듯 하다가 결국에는 일반 실물경제 상식대로 집값은 주저앉고 말았다.

금반 집값 폭락은 나라 경제 전체를 살리는데 큰 기여를 했다.

부동산경기는 정점이 있으면 골이 있고 골이 깊으면 다시 정점으로 향한다는 부동산 경기사이클에 따라 집값 그 끝은 있기 마련이다.

집값 폭락 3년째인 2024년 말에 집값이 진바닥을 찍을 것으로 전망해 본다.

2020년대에 집값이 폭등할려면 조선.철강경기든 어떤 경기든 간에 큰 수출호경기가 도래하여야 가능할 것이다.

향후 수출호경기가 도래하면 반도체경기일까 조선.철강경기일까 어떠한 경기가 우리나라 실물경제, 집값을 한단계 더 도약시킬지 사뭇 궁금하기만 하다.