부동산 거래시 참고자료

[설산( 김영기)]

부동산 거래시 참고자료

1. 임대차 계약 체결시 유의사항

계약시 임차보증금(전세금)을 안전하게 지킬수 있는지 충분한 검토가 필요함.

     (전세금 + 근저당등 합계 = 시가의 70% 이하 경우가 안전하다)

       예) 시가 2억 아파트 경우 : 근저당 + 전세금 =1억4천이하

가: 경매가 진행되면 근저당권자(은행대출등). 전세권자. 확정일자부 임차인은

      설정또는 날인 일자 순서대로 배당을 한다.

           -전세권 등기. 확정일자를 받았다고 모든 경우 전액 보장되는건 아니다.

나: 다가구 주택 임차시 호실별 임대차 내역을 꼼꼼히 파악하여 문제가 없는

      경우 계약할 것. - 호실전부를 전세로 놓으면 시가보다 전세금이 많다.

       - 집주인이 임대차 내역을 속이거나 중개업소에서 소흘히 하여 경매가 진행

         되는 경우 보증금을 배당받지 못하는 경우 가 종종있다.

         예) 시가 10억 : 대출 4억원 + 임대 보증금 8억원 = 12억원

              경매 낙찰가: 9억정도 . 임차인 보증금중 3억원은 배당 받지 못함.

다: 조세체납으로 압류된 경우는 해당세금의 법정납부기일에 따라 배당순위가

     결정된다.(세무서 압류일자 아님 : 부가가치세. 소득세. 법인세. 상속세.

      증여세 법정 납부기일)

      - 등기부상 세무서 압류일자보다 수개월 이전에 법정 납부기일 이므로 법정납

        부기일과 세무서 압류일자 사이에 임대차 계약을 체결한 세입자가 피해

        를 보는 경우가 종종있다,(집주인의 체납여부 확인하고 계약체결해야함)

라: 확정일자부 임차인은 중간에 주민등록을 잠시 옮겼다가 돌아오는 경우

      새로운 전입일이 순위가 된다 (집주인이 요구한 경우. 임차인 개인적 사정으로

      옮긴 경우: 자녀학교. 시골농지구입. 아파트분양등)

  예) 1순위: 확정일자 임차인  2순위: 근저당권자 3 순위: 압류권자   에서

       1순위: 근저당권자.     2순위: 압류권자    3 순위: 확정일자 임차인 으로 변동

마: 중개업소를 배제하고 직거래 한 경우 사고 발생 많음.

      - 권리상 하자로 중개업소에서 거래를 꺼리는 집주인이 교차로등에 개인적으로

        광고하여 임대차계약를 체결하는 경우

바: 중개업소에서 거래 했음에도 경매가 진행되어 보증금의 전액 또는 일부를 돌려

      받지 못한 경우.

     - 중개업자가 법을 잘 모르거나 소흘히 하여 중개를 진행한경우.

        (중개업소 선택의 중요성: 자격증 대여업소 주의 )

2. 부동산 재테크 관련

가: 성실하고 유능한 부동산 전문가 몇 명과 친하게 지내라.

나: 부동산 관련사항을 꾸준히 공부하여 흐름을 파악하고 안목을 키워라

        -일정한 정도의 지식이 있어야 좋은 기회가 오면 빨리 판단 할 수 있다.

          (신문기사 . 평생교육원. 문화센터)

다: 거주 주택을 어떻게 선택 하느냐도 하나의 재테크이다.

라: 기획부동산(부동산 개발 제외) 에 현혹 되지 마라.(좋은 투자는 거의 없다)

마: 적당한 정도의 대출을 두려워 하지 말고 적절하게 이용하라

         - 수익률 증가. 매매시 도움이 된다.

바: 경매관련

     * 경매라고 해서 다 싼건 아니다 .- 아파트는 급매보다 비싼 경우 많다

     * 경매법인 유의. - 무조건 높게 입찰하여 수수료를 받는 경우도 있다.

사: 상 가

     * 1층만을 고집하지마라.... 2-3층  좋은물건이 수익이 많을 수 있다

     * 경매로 사는게 가장 싸게 좋은 물건을 살 수 있다.(미래가치 높은곳)

          반석동 - 테크노- 도안동(예정) ....(대전 신도시 형성지역)

     * 분양상가는 거품이 많아 향후 일정한 수익을 내기 어렵다.

아: 세무관련

     * 반드시 사전에 검토하고 계약을 체결하라. (매도. 매수)

     * 사전에 법을 공부하여 충분히 알고 준비하라. (절세. 탈세 아님)

        양도세 감면 :  1세대1주택. 8년자경등.     상속세.  증여세.

     * 정확한 지식을 가진자와 상담하라 (세무사. 세무서 해당분야 담당자)

        - 세무사 사무소 종사원. 중개업자등은 잘 모르는 경우가 많다.

3. 4.1 주택시장 정상화 종합대책 주요내용

가 :양도소득세 감면 (국회 통과필요)

* 연말까지 1가구 1주택자 (일시적 2주택자 포함) 가 내놓은 전용면적

    85m2(30평형대). 9억원 이하의주택 또는 9억원 이하 신규 및 미분양주택

    을 구입하여 5년내 팔 경우 양도세 전액 면제.(5년 이후 팔면 5년 보유

    기간은 면제. 다주택자 주택구입은 대상아님.)

 * 다주택자 양도세 중과 폐지( 50~ 60%). 기본세율적용 ( 6~38%)

* 단기양도시 양도세 중과 완화

	현 행	변 경
1년이내 단기양도	50%	40%
2년이내 단기양도	40%	일반세율적용 (6-38%)

나: 생애 최초 내집마련 지원강화 (취득세 면제. 저리대출이자)

   * 연말까지 부부합산 연소득 6000만원 이하 가구가 전용 85m2. 6억원 이하 의

        주택구입시 취득세 전액면제.(국회통과 필요)

  * 주택구입대출금리 인하 : 현행 : 3.8% - 변경: 3.3 - 3.5 % 로 인하

  * 주택담보인정비율 인상 : 현행 : 60% - 변경: 70% 로 인상

다:무주택자 주택구입시 지원강화 ( 저리 대출이자)

     * 연소득 6000만원이하 무주택자: 현재 살고 있는 전셋집을 살 때 대출 금리

         3.5% 적용.

     * 부부합산 연소득 4500만원 이하인 근로자 주택구입시: 대출금리 4%적용

라: 주택리모델링 규제개선

* 15년이상 경과된 아파트중 안전성이 확보되는 선에서 수직증축 리모델링 허용.

      (대전 둔산권아파트 해당 예상: 용적율 변경 없는한 효과미미)

* 6월까지 구체적 허용대상 결정. 지자체별 기본계획 수립 후 국토부 장관 승인

   받아 시행.

[설산( 김영기)]

제가 소속되어있는 단체에서 간단한 부동산 관련 강의를 하게 되어 만든 자료인데
한번쯤 읽어두면 도움이 될수있을것 같아 올립니다.
일부 내용에 대하여 저와 생각이 다른 분들도 있을수 있다고 생각되며 양해바랍니다.

[교무처장/신희지(高RPM)]

강의 듣고 싶네요.^^
완젼 깔끔정리!

부동산재테크관련해서
가번은 저도 확실한데
가: 성실하고 유능한 부동산 전문가 몇 명과 친 하게 지내라.
ㅋㅋ

[설산( 김영기)]

부동산 활동은 평생 함께 하지요..^^

[Dark_wizard]

좋은정보네요.
혹시 아웃반 수업에서 뵈면 여쭤볼게있는데
상담가능한지 .... 아내가 아파트에 관심을 보이는데. 세금 문제는 제가깡통인지라....

[설산( 김영기)]

아는대로 성실히 답해드리겠습니다...^^

[사랑별(김정화)]

드러나지 않는 부분인데 연체된 국세가
발목 잡는 경우 있다네요.
얼마전 기사 봤습니다.

[설산( 김영기)]

현재 여건상 일반적으로 많이 간과 하는 부분이라서 ....
임차인이 피해를 보는경우가 종종 있습니다.
중개업자가 의뢰인의 체납 세금을 조회 할 수 있도록 법 개정을 추진하는걸로 알고있습니다.

[사랑별(김정화)]

제가 다. 항을 안 읽고 갔네요.
명시 하신거 못보고
지송합니다.

[꽃지기(이 세정)]

친하게 지내요~~~정보 감사해요!
제 고향 대전 잘 있지요?

[설산( 김영기)]

아!,,,그렇지요...꽃지기님 고향 대전....^^

[제비꽃(전수호)]

저도 친하게 지내고 싶어요~ .ㅎㅎ
체납금 법정납부기일이 배당순위 정해지는 날짜라는 거, 한 수 배웠습니다.

[설산( 김영기)]

우리는 어쩔수없이 평생을 부동산과 함께합니다.
순간 순간 어떤 판단을 하느냐에 따라 오랜시간이 지나면 많은 차이가 나지요.
공부 열심히 하시면 많은 도움이 됩니다...^^

[그리미(이혜현)]

좋은 정보네요~~저두 이런분야는 영 깡통이라~~
앞으로 부동산거래에 대해 알고싶은게 생길꺼같은데 조언 부탁드립니다 ^^

[설산( 김영기)]

부동산관련 ~ 항상 관심갖고 공부하는게 중요합니다...^^

[이슬비(장숙남)]

참 다행입니다.
설산님을 알게되어.

[설산( 김영기)]

지리산에서 만난 좋은 인연들이 나에게는 든든한 백입니다....^^