8천280억달러의 기괴한 대출시장으로 주택위험 악화

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한국의 부동산 시장은 월세 대신 전세금을 사용하는 것이 최근 금융권 혼란 이후 가뜩이나 비틀거리는 경제를 압박하고 투자자들의 신뢰를 시험하는 등 비정상적인 임대 관행으로 인해 잠재적인 하락에 직면하고 있다.이 취약성은 부동산 소유주들에게 차입된 현금을 공급하고 전세금을 투기와 재정 불균형의 중심에 두는 대규모 보증금을 제공하는 세입자들로부터 발생한다.

지난해 서울의 한 아파트 보증금은 거의 6억 7,800만 원까지 치솟았다.예금 여력이 없는 사람들은 특별한 은행 대출을 받을 수 있어 시장이 상승할 때 움직이고, 상황이 나빠질 때 손실을 확대하는 생태계를 추가할 수 있다.

국민은행의 부동산 분석가인 박원갑은 전세가 위기의 시기에 쉽게 위험을 증폭시킬 수 있으며 올해에는 고금리나 잠재적인 불황보다 경제에 더 큰 요인이 될 수 있다고 말했다.

한국은행과 대부분의 경제학자들은 부동산 침체가 완만하고 바람직한 수정으로 유지될 것으로 예상하지만, 경제학자들은 전세 수요의 변화에 의해 영향을 받는 더 깊은 부동산 폭락도 배제할 수 없다고 경고한다.시장의 극심한 하락은 경제의 민간 지출에 타격을 줄 것이고, 기업과 소비자 신뢰는 떨어지고 윤석열 대통령이 내년 총선에서 승리할 수 있는 기회를 위태롭게 할 것이다.지난해 레고랜드 개발사 디폴트에 이어 국내 신용시장에도 압박을 가할 수 있다.

이 문제는 금리가 계속 오르고 부동산 가치가 하락할 때 형성될 수 있는 피드백 루프에서 발생한다.높은 대출 비용은 입주 예정자들을 월세로 바꾸게 할 수 있고, 이는 다시 전세의 인기를 떨어뜨릴 것이다.이 때문에 집주인들은 임대차 계약 기간이 다 된 세입자에게 전세를 갚을 충분한 보증금을 확보하지 못할 수도 있다.그것은 소유주들로 하여금 급격한 할인 가격으로 부동산을 처분하도록 강요하고 순환을 부채질할 수 있다.

작년 수치는 월세가 임대 계약에서 처음으로 전세보다 많다는 것을 보여준다.한국의 2월 집값은 전년의 상승 수준과 비교해 4.4% 하락했다.국토연구원에 따르면 가격이 10% 떨어지면 전체 집주인의 4분의 1이 전세를 갚는 데 어려움을 겪을 것으로 보인다.

한국경제연구원에 따르면, 한국의 가계 총 부채는 2,925조원에 달하며, 전세자금 대출은 1,058조원에 달한다."부동산과 연계된 국내 가계부채의 대부분은 변동금리로 부과되어 한국의 주택시장이 다른 나라에 비해 금리인상에 더 취약하다"고 SK증권의 안영진 이코노미스트는 말했다.

향후 1~2년 동안 예정된 주택 공급의 상당한 규모를 감안할 때, 정부의 조치에 따른 최근의 안도감과 더 이상의 중앙은행 금리 인상에 대한 기대감은 지속되지 않을 수도 있다.국토부에 따르면 1월 전국의 미분양 부동산 수가 7만5천개를 넘어 2012년 이후 최고치를 기록했다.부동산 회사들은 구매자들에게 감사의 표시로 메르세데스 벤츠나 골드바를 받을 수 있는 기회를 제공하는 등 특이한 방법으로 부동산을 팔고 있다.

한국은행과 정부는 레고랜드 사태 이후 투자자들을 안심시키기 위해 수백억 달러 규모의 정책 지원을 약속했다.그러나 주택시장이 흔들리는 상황에서 소규모 신용 관련 이벤트가 건설이 완료되기 전에 집을 팔아서 상환할 수 있다는 기대감에 따라 지역 개발자들이 이용하는 일종의 단기 부채인 프로젝트 파이낸싱과 관련된 위험을 활성화시킬 수 있다.감당할 수 있는 것보다 더 많은 돈을 빌린 회사들은 문제가 될 것이라고 NICE의 등급 담당자인 이강욱씨는 말한다.