양도세 비자경 상속농지 2010년 이후 매도시 중과세

[논두렁]

비자경 상속농지 2010년 이후 매도시 중과세 

상속농지 1년만 직접 경작해도, 양도세 감면 혜택

도시에 거주하는 자녀가 부모로부터 물려받은 농지는 개정된 세법에 따라, 과거 상속받은 농지는 2007년 말까지, 앞으로 상속받을 농지는 상속 후 5년 이내 파는 게 절세 측면에서 유리하다.

상속농지 양도세 감면 대상을 당초 상속인(자녀 등)의 자경기간 3년 이상을 포함, 피상속인(부모 등)과 상속인의 자경기간 8년 이상인 경우로 하려 했다가 상속인의 자경기간 3년을 삭제, 상속인이 자경한 사실과 상속인. 피상속인의 자경기간 8년 이상인 경우로 변경했다. 상속농지를 1년만 직접 경작해도, 5년간 1억원까지 양도세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.

농지의 경우 공부상 지목과 상관없이 실지로 경작에 사용돼야 하며, 양도일 당시 농지인 경우 요건을 충족하게 되면, 양도소득세를 감면 받을 수 있지만 상속을 받았다면, 그 요건이 조금 다르다.

상속의 경우 8년의 경작기간을 판단할 시 상속인과 피상속인과의 경작기간을 합산한다.

선친이 5년간 농사를 짓다 사망시 그 아들이 최소 3년 이상 재촌.자경하며, 양도할 경우 감면의 대상이 된다.

만약 상속인이 타 지역에 거주해 이 요건을 충족하지 못한다면, 상속 개시일로부터 3년 이내에 양도할 경우에만 피상속인의 경작기간을 합산할 수 있다.

즉 상속인이 재촌이나 자경요건을 갖추지 못했다면, 3년 이내에 양도해야만 감면 받을 수 있는 것이다(조세특례제한법시행령 제66조 참조). 다만 2006년 2월9일 이전에 상속 받은 농지에 한해 3년을 초과하는 경우라 해도 2008년 12월31일까지 양도할 경우 감면의 혜택이 주어진다(조세특례제한법시행령 부칙 제19329호 제23조 참조).

따라서 자경기간의 판단시 선친의 경작 기간까지 모두 포함, 계산하며 자경요건을 충족한 강씨는 올해 말까지 양도하면 감면을 받을 수 있다. 단 5년간 합산해 1억원의 한도 내에서 감면이 가능하고, 내년 이후에는 비사업용토지(부재지주농지) 판정기준에 따라, 60%의 양도세가 중과될 수 있다.

2009년까진 부재지주 판정 유예

농지의 부재지주에 대해선 2007년부터 양도세를 중과한다(여기서 부재지주란 재촌?자경하지 않는 농지 소유주를 말함). 다만 부모 등으로부터 이미 상속받은 농지에 대해선 2009년까지 부재지주 판정을 유예해 주기로 했다. 따라서 조세특례제한법 시행령이 시행될 예정인 2006년 1월 말 이전에 상속받은 모든 농지의 소유주는 2009년 말까지는 부재지주가 아니며, 2010년부터 부재지주가 된다.

2006년 1월 31일 이전의 상속농지에 대한 양도세 중과 60%는 2010년부터 시행된다는 뜻이다. 상속농지 중 부모가 과거에 8년 이상 직접 농사를 지은(과거 8년 자경요건) 경우 양도세가 일반세율9∼36%로 부과되며, 세액 1억원까지는 감면도 가능하지만 그 시한을 2007년 말까지로 정해 이에 해당하면, 양도세 비과세도 가능하다.

예를 들어 부친이 30년간 농사지은 논 한 필지를 2000년 상속(당시 시가 2억원)받아 2007년 4억원에 팔면, 양도차익이 2억원이다. 2억원에 대한 양도세(공제는 계산 편의상 제외)는 6030만원이지만 1억원까지 감면 받을 수 있어 실제 납부세액은 “0”가 된다. 그러나 2008∼2009년에 매도시 감면 혜택이 없어져 세금이 6030만원으로 늘어나며, 2010년 이후 팔면 60% 중과, 세금이 1억2000만원으로 늘어난다.

앞으로 상속받을 농지는 자녀가 자경을 하느냐, 하지 않느냐에 따라 세금이 천양지차가 된다. 감면 대상인 8년 자경요건이 과거엔 부모만 8년 이상 자경하면 됐지만, 앞으론 자녀도 직접 농사를 지어야 1억원까지 세액감면이 가능해지기 때문이다.

상속받은 자녀는 대부분 도시에 거주하기 때문에 직접 농사를 짓는 게 불가능하다. 이 경우 5년 이내 팔아야 세금을 적게 낼 수 있다. 5년 이내 매도시 일반세율9∼36%이 적용되지만, 5년을 넘겨 양도할 경우 부재지주로 판정, 양도세를 60%나 물어야 한다.

예를 들어 부모가 30년간 농사지은 밭 한 필지(상속 당시 1억원)를 2007년 상속받아 2009년 2억원에 팔면, 양도세로 2430만원을 내면 되지만, 2013년에 판다면 6000만원을 내야 한다.

30∼40대에 농지를 물려받은 도시거주 자녀는 은퇴하기 전까지 농지를 임대해 주다 은퇴 후 직접 경작하는 방법도 생각해볼 만하다. 8년 자경요건을 뒤늦게 맞춰도 일반세율 적용, 최대 1억원까지 감면 혜택이 가능하기 때문이다.

양도차익이 1억원인 상속농지를 농사짓지 않고, 5년 이내 매도시 세금이 2430만원이지만, 농사지은 뒤 팔면 “0”다. 이 같은 세금 차이는 양도차익이 많을수록 더 커진다. 양도차익 기준으로 3억1000만원까지는 일반세율 기준으로 세액이 1억원을 밑돌기 때문에 자녀가 직접 짓는다면 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다.

상속인의 자경 규정, 대폭 완화

정부는 상속인의 자경 규정도 당초 계획보다 대폭 완화했다. 2005년 8.31대책 때는 상속인의 최소 자경기간을 3년으로 한다고 발표했으나, 최근 입법예고에는 기간에 대한 규정이 삭제됐다. 자경한 사실만 증명하면 되는 셈이다.

이와 관련 기획재정부는 상속인이 1년 이상 재촌하면서 직접 경작하고, 이를 통해 소득을 올린다면, 자경으로 봐야 한다는 입장이다. 20년 이상 장기 보유한 농지 등을 2006년 팔 때는 부재지주라도 실거래가 대신 공시 지가 기준으로 양도세를 내면 되었으나, 2007년부터는 양도세가 실거래가로 부과되고, 토지투기지역 내 땅은 언제 매도하든 실거래가가 적용된다. 부재지주 소유 농지 등은 2007년부터 양도세율도 최고 60%까지 높였다.

그러나 최근 내놓은 시행령 개정안에서 20년 이상 장기 보유에 대해서는 양도세 중과를 2009년까지 유예했고, 2005년 양도세도 공시지가 기준으로 했으나, 오랫동안 땅을 보유한 사람에게 팔 수 있는 유예기간을 2009 년까지 연장한 것이며, 실거래가 과세를 유예한 것도 장기 보유 토지는 비사업용 나대지에 해당되지 않는 것으로 판단했기 때문이다.

그러나 현재 실거래가 과세가 전면 적용되는 토지투기지역 내 토지는 20년 이상 장기 보유했더라도 예외 없이 실거래가 기준으로 양도세가 부과된다. 2007년부터는 장기 보유나, 투기지역 지정 여부에 상관없이 모든 토지에 양도세 실거래가가 적용된다. 장기 보유 토지에 대한 양도세 예외는 나대지뿐만 아니라, 농지 임야 목장용지 등에 모두 적용된다.

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