투자노하우 노후 아파트 옆 아파트를 주목해야 하는 이유

[hope2018]

따뜻한 봄기운 따라 분양시장도 점차 활기를 띠고 있다. 부동산정보업체에 따르면 3월 전국에서 총 5만 3459가구가 공급될 예정이다. 연휴 등으로 분양일정을 3월로 조정한 대단지 사업장이 많은 영향으로 분양물량이 증가했다. 주택 공급이 많지 않은 서울에서는 재건축·재개발 아파트가 대거 쏟아진다. 특히 지은 지 오래된 아파트 비율이 높은 곳에 공급되는 새 아파트에는 수요자들의 관심이 집중될 것으로 예상된다.

서울 도봉구 10년 이상된 아파트 98% 차지

서울시 전체 아파트는 총 164만 1383가구로 조사됐다. 이 중 입주한 지 10년 이상된 노후 아파트는 전체 물량의 78%(128만 4345가구)를 차지했다. 구별로는 도봉구가 98%로 노후 아파트 비중이 가장 높았다. 이어 ▷노원구 97% ▷양천구 88% ▷금천구 88% ▷영등포구 87% ▷광진구 86% ▷관악구 84% ▷강북구 82% ▷강남구 81% ▷구로구 81% ▷중랑구 80% 등의 순이었다.

반면 이들 지역에 들어설 새 아파트는 많지 않다. 실제로 2017년부터 2019년까지 3년 동안 서울 전체 입주물량은 총 7만 6688가구(임대 제외)다. 이 중 노후 아파트(입주 10년 차 이상) 비중이 80%이상 차지하는 지역들에서 공급되는 입주물량은 전체의 17%(1만 3075가구) 수준이다. 이로 인해 노후 아파트 비중이 높은 지역들은 앞으로 입주물량도 부족함에 따라 새 아파트의 희소성이 더욱 높아질 것으로 보인다.

다양한 커뮤니티 시설, 특화된 최신 설계 선보이는 새 아파트 인기

요즘 새 아파트는 다양한 커뮤니티 시설을 비롯해 넉넉한 주차공간, 특화된 최신 설계 등이 적용돼 기존의 노후 주택보다 편리하고 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있어 수요자들에게 높은 관심을 받고 있다.

최근에는 대폭 치솟은 전셋값으로 인해 노후 아파트의 전셋값과 신규 아파트의 구입 가격 간 차이가 줄어들면서 기존 전세입자들을 비롯한 실수요자들의 관심이 높다. 지역민들이 기존 생활권을 벗어나지 않고, 새 아파트로 갈아타려는 수요가 많기 때문이다.

재건축 안전진단 강화로 사업 추진 제동…새 아파트 희소성 더욱 커져

여기에 최근 국토교통부는 재건축 인가 요건중 구조안전성 가중치를 대폭 높여 안전진단 기준을 크게 강화하는 시행령을 마련하기로 했다. 안전진단 조사도 지자체장이 의뢰한 민간기관과 함께 시설안전공단과 같은 공공기관도 함께 참여해 좀 더 꼼꼼히 점검할 예정이다. 안전진단 요건이 강화된 만큼 재건축 사업 추진 속도에도 제동이 걸렸다. 이에 신규 분양아파트에 대한 희소성은 더욱 커지고 있다.

높은 청약경쟁률과 분양권 웃돈 형성하는 등 인기

특히 지방 역시 오랫동안 새 아파트 공급이 뜸한 지역이 많고 기존 주택의 노후화로 새 아파트에 대한 지역민들의 갈증이 크다. 수도권과 세종시를 제외한 지방에서 노후 아파트 비율이 80% 이상인 지역의 새 아파트 가격 상승률은 평균 상승률을 크게 웃돈다.

부산 사상구의 경우 입주 5년 내 새 아파트의 최근 1년간 매매가 상승률이 12.52%로 지역 평균 상승률인 4.28%의 3배가량 높다. 광주 서구 역시 새 아파트 가격 상승률이 7.07%로 지역 평균(1.38%)을 크게 웃돌고 있다.

노후 아파트 밀집 지역 속 새 아파트는 분양권 시장에도 빛을 발한다. 10년 이상 노후 아파트 비율이 무려 92.1%의 경기 안산시에서 지난 2015년 분양했던 ‘안산 파크 푸르지오’ 전용 84㎡형은 4억 5900만~5억 2000원에 시세가 형성돼 분양가인 4억 865만 원 보다 최고 1억 원가량 웃돈이 붙었다.

분양시장에서도 인기다. 입주 10년 이상 아파트 비율이 81.4%에 달하는 대구 수성구에서 분양된 ‘범어동 효성해링턴 플레이스’는 1순위 청약접수 결과 일반분양 35가구 모집에 무려 5229명이 몰려 평균 149.4대 1의 경쟁률을 보이며 높은 인기를 끌었다.

대전 유성구 반석동에 15년 만의 새 아파트로 많은 관심을 모은 ‘반석 더샵’은 2010년 이후 대전시에서 가장 많은 청약자수가 몰려 평균 57.72대 1, 최고 132.22대 1을 기록했고 계약 4일 만에 조기 완판 됐다.

오랜만에 공급되는 만큼 대기수요 풍부… 인프라 잘 갖춰져 인기

업계 전문가는 “노후 아파트 비율이 높은 지역 내 들어서는 새 아파트는 대부분 도심권에 들어서 중심 주거지의 생활 인프라를 그대로 누릴 수 있다”면서”오랜만에 공급되는 아파트인 만큼 대기수요가 풍부해 안정적이다”라고 말했다.