전원주택 마련 가이드

[전원주택지기]

전원주택마련 가이드

>>그린벨트에 집짓기  
  
그린벨트에 전원주택을 마련하는 방법은 대략 두 가지다. 우선 그린벨트 지역에 위치한 구옥을 매입해 증개축하는 방법이 있다. 그리고 이축권을 구입하여 신축하는 방법 등이 있다.

1. 장점

그린벨트지역은 우선 서울 도심과 가까우면서 자연환경이 완벽하게 보존되었다는 점이 장점이다. 서울 도심 반경 20㎞ 권역에 걸쳐 있기 때문에 전원주택지로 최상이다. 서울 생활권으로 일상생활에 크게 불편이 없으면서 전원생활이 완벽하게 보장되는 지리적 이점이 있다.

2. 단점

자연환경이 완벽하게 보존된 대신에 건축에 대한 규제가 심하다는 점이 단점이다. 그린벨트지역 내에서는 '허가 없이 지붕의 기왓장 하나 손을 대지 못한다'는 말이 있을 정도이다.

또한 그만큼 그린벨트지역 내에 살고 있는 사람들의 재산상의 손실은 물론 증개축 행위의 제한에 따른 생활상의 불편함도 감수해야 한다.

대지가 아무리 넓어도 집을 일정 규모 이상 못 짓는 점도 단점이다. 외지인은 30평밖에 못 짓기 때문에 원주민 이름으로 60평까지 증축한 뒤 구입하는 방법을 쓰는데 이는 어디까지나 편법이다.

3. 절차 및 방법

* 구옥 매입후 증개축

먼저 그린벨트지정 이전부터 있던 주택이나, 그린벨트지정 초기에 취락구조 개선사업으로 구역 내에 지어진 주택 중에서 마음에 드는 집을 고른다. 이때 그린벨트지역 지정 이후에 지어진 주택은 증개축이 거의 불가능하다는 점에 반드시 유의한다.
그린벨트 내 건물 증개축 규정에 따른 증축 가능한 주택의 규모는 그린벨트구역 지정 이전부터 거주해왔던 원거주민의 경우 60평, 5년 이상 거주자 40평, 기타 30평이다.
집을 지으려는 대지 면적이 1백50평 이상일 경우에는 신축하는 것이 좋지만 그 이하일 때는 구옥을 매입해 증개축하는 것이 좋다. 왜냐하면 현행 규정상 대지면적이 1백50평일 때 신축할 수 있는 건물의 연면적이 30평에 불과한 반면 증개축을 하면 그 두 배인 60평까지 가능하기 때문이다. 이는 '그린벨트 내 건물 신축규정'과 '그린벨트 내 건물 증개축규정'의 차이 때문에 발생하는 현상이다.

* 이축권 매입

이축권이란 그린벨트지역에서 공공사업 등으로 토지 수용이 불가피할 때 해당지역의 토지 및 건물 소유자에게 인근 마을이나 해당 시·군·구지역의 땅을 대터 받아 건물을 신축할 수 있는 권리를 말한다. 더 쉽게 말하자면 그린벨트에서 집을 헐고 다른 곳에 집을 지을 수 있는 일종의 건축권리증으로 보면 된다.
이축은 아무 곳에나 할 수 없는 점에 유의한다. 기본적으로 도로가 확보되어있는 등 이축권이 적용되는 지역이 따로 있다. 2001년 6월 7일 발표된 법 개정안에 따라 종전에는 취락지구에만 허용되던 주택의 이축이 공공사업으로 주택이 철거되거나 재해를 당하는 경우에는 예외적으로 당해 시·군·구내의 자기소유토지에 주택을 신축할 수 있게 되었다.
또한 법개정에 따라 종전에는 기존 주택을 다른 곳으로 옮겨짓고 남은 땅(移築跡地)에는 주택 등의 건물을 신축할 수 없었으나 개발제한구역 지정당시부터 토지소유자와 건물소유자가 달랐던 경우에는 이 제한을 폐지하여 토지소유자에 대한 재산권 침해소지를 없앴다.

그린벨트 지정 이전부터 해당지역에 5년 이상 살고 있는 원주민은 대지면적이 1백50평 이상인 이축권을 갖고 있거나 이를 구입하면 자녀분가용 주택을 포함, 연면적 90평까지 건축할 수 있다. 하지만 외지인이 이축권을 사 집을 지을 때는 주택 30평, 부속건물 20평까지로 제한된다. 이축권으로 30평 이상의 집을 지어야 하는 외지인은 원주민 이름으로 지은 뒤 명의를 이전하는 방법을 택해야 한다.

이축 대상 주택은 이미 철거된 경우를 제외하면 사전에 식별하기가 어렵다. 때문에 해당 시·군에 이축대상 주택인지를 파악한 후 매입에 나서야 한다. 그러나 이축 대상에 포함된다 하더라도 기존 거주자가 해당 시·군에 이축허가와 함께 지을 위치를 제출해야 건축허가가 나온다. 따라서 편법이지만 일단 이축권을 판 사람 명의로 새 집을 완공한 후 이를 매입하는 형식을 취해야 한다.

4. 주의사항

* 구옥 매입후 증개축

- 대상 주택이 증축 가능한 요건을 갖췄는지 반드시 확인한다.
- 집 소유자가 원주민인지 확인한다. 확인 방법은 건설교통부에 그린벨트지정 시기를 확인한 다음 해당 시·군·구에서 건축물대장 등을 열람하면 된다. 소유자가 그린벨트지정 이전부터 이 대장에 등재돼 있을 경우 원주민으로 보면 된다.

* 이축권 매입

- 최초 원주민을 입회시켜라. 이축권은 사정상 건축능력이 없는 원주민에게 부여된 이주권을 제3자에게 전매하는 경우가 대부분이기 때문이다.
- 이축권의 진위 여부를 반드시 확인하라. 이축권 중에는 멸실주택처럼 이축 및 재축이 불가능한 것도 있기 때문이다.
- 구입하려는 원주민의 가옥대장과 이축하고자 하는 대지의 건축요건을 확인하라.
- 계약서 작성시에는 원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다는 등의 쌍방 매매조건을 조건부 계약으로 세밀하게 정하라.
- 대지의 선정은 신중히 하라. 이축권이 적용되는 대상 토지가 따로 있기 때문이다.
- 이축권의 매입은 믿을 만한 곳을 통해서 하라. 이축권의 거래는 부동산중개업소, 동네 이장 등에 의해 이루어지고 있으나 간혹 사기를 당하는 때가 있기 때문이다.
- 여러 차례 거래된 이축권은 피하는 것이 좋다.
  
   >>농업보호구역에 짓기  
  

농업보호구역이란 농업진흥지역의 농업환경을 보호하기 위하여 지정된 지역을 말한다. 일반적으로 우량농지인 농업진흥지역 내의 땅에는 아주 특별한 경우를 제외하고는 절대로 농작물 경작 이외의 용도로 전용하지 못 한다. 하지만 농업진흥구역 안의 농업보호구역은 비록 우량농지는 아니지만 농업진흥구역의 농업용수용 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위해 지정된 지역을 말한다. 때문에 농업보호구역은 농지 그 자체의 전용에 대해서는 농업진흥지역에 비해 매우 관대한 편이다. 쓰임새는 국토이용관리법 상의 준농림지와 매우 유사하다.

1. 장점

농업보호구역은 대개 저수지나 하천 등을 끼고 있기 때문에 경관이 매우 아름답다. 전원주택용은 물론이고 카페나 음식점 용도로도 안성맞춤이다. 하지만 농업보호구역은 준농림지에 비해 규제가 비교적 까다로워 시세가 조금 낮게 형성되는 경우가 많다. 하지만 역으로 이점이 오히려 장점으로 작용한다. 현재 전국의 농업보호구역의 면적은 5억4천5백여평으로 집계되어 있다.

2. 단점

농업보호구역은 준농림지와 그 쓰임새가 비슷하지만 실제로 전원주택의 건축을 위한 농지전용이 자유로운 준농림지와는 차이가 있다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 농업용수 보호에 지장이 없는 범위 내에서만 극히 예외적으로 전용이 허용된다. 때문에 전용을 100% 장담할 수 없는 곳이 농업보호구역이다.

3. 절차 및 방법

일반적인 준농림지 전용절차와 비슷하다. 다만 허가조건이 오폐수정화시설 등에서 조금 더 엄격한 편이다. 농지법 제34조 2항과 농지법시행령 제35조에는 ▶환경오염시설 ▶부지면적 4백54평 이상의 공장 ▶9백8평 이상의 공동주택 ▶3백3평 이상의 숙박·위락시설 등을 제외하고는 농업보호구역 내에서도 농지전용이 가능하다고 명시되어 있다.

이 규정은 국토이용관리법 제15조 1항 4호 및 국토이용관리법 시행령 제14조 1항의 '준농림지 내에서의 행위제한'과 거의 비슷한 내용이다. 이 법령에 따르면 준농림지 내에서도 ▶환경오염시설 ▶부지면적이 9천75평 이상인 시설·건축물의 설치 이외에는 어떤 용도로도 개발을 허용하고 있다.

하지만 농업진흥구역안에서의 농지전용은 정책적으로 억제하고 있기 때문에 법규정상 문이 열려있다는 것만을 믿고 덜컥 농업보호구역내의 땅을 샀다가는 낭패보기 십상이다. 따라서 매입전에 해당 지자체의 담당자를 만나 매입하고자 하는 땅이 전용허가가 가능한 땅인지의 여부부터 확인해 보아야 한다.

물론 대충 알고 있는 담당자라면 '그 땅이 비록 산간지역에 위치해 있지만 집단화된 우량농지와 붙어 있기 때문에 전용이 힘들 것'이라고 말할 것이다. 이 경우 미리 발급 받아 둔 토지이용계획확인원을 근거로 그 땅의 용도가 농업진흥구역이 아닌 농업보호구역으로 지정되어 있음을 확인시켜 준다.

그러면 담당자는 다시 '그 땅이 비록 농업보호구역으로 지정되어 있지만 주택이 들어설 경우 농업진흥구역에 공급되는 상수원의 수질오염이 예상되기 때문에 전용이 불가하다'고 할 것이다. 하지만 뜻이 있다면 이 경우에도 물러서지 말고 하수관을 저수지가 아닌 다른 곳으로 낸다든지 오폐수정화시설을 대폭 강화한다든지 하는 조건을 타진해 본다.

4. 주의사항

- 농업보호구역은 저수지의 상류쪽을 택하라. 저수지 하류쪽은 심사규정이 까다로워 전용이 어려울 수도 있다.
- 매입 전에 반드시 해당 지자체 농지관리계 같이 공신력 있는 부서에 해당 농지의 전용가능 여부를 확인하라. 농업진흥구역 안에 위치해 있기 때문에 100% 허가 보장을 할 수가 없기 때문이다.
- 전용허가를 내기 전에 하수처리에 대한 특별한 계획과 대책을 제시하라.
- 농업보호구역은 지형이나 주변 자연환경, 도로와의 접근성 등에 따라 가격이 천차만별이므로 부지런히 발품을 팔아라.
- 주변 도로가 도로로서 승인 받을 수 있는지에 대해 확인하라. 부지 주위에 실제로 사용하고 있는 도로나 농로가 있더라도 포장이 되어 있지 않으면 도로로서 인정받지 못 하는 경우가 있다.
  
  



  
>>준농림지 전용해서 집짓기  
  
준농림지를 매입해 전용허가를 거쳐 대지로 지목을 변경하는 일은 흔히 보석가공에 비유되기도 한다. 흙 속에 묻힌 원석을 파내 깍고 다듬어서 가치가 훨씬 더 나가는 영롱한 보석으로 다듬는 과정과 유사하기 때문이다.

하지만 인허가 과정이 복잡하고 비용이 만만치가 않아 개인이 진행시키기에는 어려움이 있다. 또한 국토이용 및 도시계획에 관한 법률의 용도지역 개편안에 따라 준농림지역이 관리지역으로 바뀔 예정이어서 땅 선정에 주의를 기울여야 한다.

1. 장점

준농림지는 쉽게 말해서 논밭과 임야를 말한다. 현재는 논이나 밭 또는 임야 상태이지만 전용허가를 거치면 다양한 용도의 건물을 지을 수 있는 땅이다. 전원주택뿐만 아니라 공장, 창고, 골프연습장, 휴게소, 주유소 등 지을 수 있는 건물이 매우 다양하다.

농지전용이나 형질변경을 통해 지목을 대지로 바꾸면 당장 땅값이 오른다.

2. 단점

농지는 3백3평 이하 면적 규모의 매입이 어렵고, 임야도 대부분 몇천 평 단위로 거래돼 2백∼3백 평 규모의 자투리땅을 구하기가 쉽지 않다. 또한 그렇게 딱 떨어지는 땅은 평당가가 비싸다.
한편 최근 환경법이 강화되면서 개발 가능한 준농림지 면적 자체가 줄어드는 것은 물론 개발에 대한 허가가 까다로워지고 있는 추세다. 내년부터 시행예정인 용도지역체계 개편안에 따라 준농림지역이 관리지역으로 바뀌는 점도 흠이다.
관리지역은 해당 지역의 토지 적성과 이용실태, 인구 규모, 도시지역과의 인접 정도 등 개발 잠재력 등을 기준으로 보전관리, 생산관리, 계획관리로 세분화되어 개발이 어렵게 된다.

3. 절차 및 방법

* 지목 확인
먼저 해당 토지가 소재한 시·군청에서 '토지이용계획확인서'를 발급 받아 용도지역이 '준농림지역'인지, 그리고 지목은 '밭(전)'인지를 먼저 확인한다.

* 토지사용승낙서 수령
매입하려는 땅이 준농림지역임을 확인했으면 지주와 계약서를 체결한 다음 땅값의 전부 또는 일부를 지불하고 땅주인으로부터 소유권 대신 '토지사용승낙서'를 받는다.

이를 토대로 해당 시·군청에 농지전용허가를 신청한다. 통상 토지 매매대금의 3분의 2 이상을 지불하면 원만하게 사용승낙서를 받을 수가 있다.

* 농지전용허가 신청
농지전용허가 신청은 해당 시·군청에 한다. 허가를 신청할 때는 신청서와 함께 사업개획서, 소유권증명서류 또는 토지사용승낙서, 지적도 및 지형도를 첨부한다.
경우에 따라서는 피해방지계획서가 추가되기도 한다.
사업계획서에는 사업시행자(전용허가 신청자), 사업시행기간, 시설물배치도, 자금소요계획, 시설물 관리 및 운영계획 등이 포함되어야 한다.
소유권 증명서류를 토지사용승낙서로 대체할 경우에는 토지 소유자의 인감증명을 첨부해야 한다.

* 농지전용허가증 교부받음
농지전용 허가신청이 농지관리위원회를 통과하면 농업기반공사에 대체농지조성비, 농지전용부담금 등을 납부하고 그 영수증을 해당 시·군청에 제출하고 허가증을 교부 받는다.

* 부지조성 및 건축
농지전용허가증이 교부되면 곧바로 농지를 대지로 만들기 위한 부지조성공사와 건축을 동시에 진행시킬 수가 있다. 건축면적은 60평 미만일 때에는 읍·면에 건축신고만 하면 된다.

* 측량
건축과 조경공사가 모두 끝나면 준공검사를 받고 지적공사에 측량을 의뢰한다. 이 과정은 당초 전용허가를 받은 대로 이행되었는지를 확인검사하기 위한 절차다. 측량 의뢰는 해당 시·군청 민원실을 통해 한다.

* 지목변경 및 소유권 이전
측량이 끝나면 측량성과도를 시·군청에 제출해 대지로 지목변경신고를 한다. 그런 다음 주민등록지를 이전하고 원래 소유자로부터 땅에 대한 소유권을 넘겨받으면 모든 절차가 끝난다.

4. 주의사항

- 임야를 선택할 때는 반드시 경사도와 토목공사 여부를 사전에 점검해야 한다.
- 주변에 있는 주민들의 성향이 어떠한지, 또한 집을 지을 때 말썽이 없을지 등을 사전에 조사해야 한다.
- 난개발 논란 이후 증가한 전원주택 신축과 관련한 규제들을 꼼꼼하게 살핀다. 지자체에 따라 농지를 전용해 주택을 신축하려면 주민등록상 세대원 전원이 주소를 이전하고 거주 6개월이 지나야 가능한 경우도 있다. 정화조 설치 등 건축 요건도 까다로워 졌다.
- 전용허가를 받은 목적대로 사용하지 않을 경우 강제 처분 명령을 내릴 수 있도록 관련규정이 변경된 점에 주의한다.
- 사전에 관련 법규정 명확히 알아둔다.
  
  



>>신축 전원주택    
  
최근 수도권주변에 계약즉시 입주와 등기이전이 가능한 전원주택이 잇따라 선보이고 있어 인기가 높다. 이를테면 '후분양' 주택에 해당하는 이 전원주택들은 집을 다 지은 이후 모든 법적 절차를 마치고 등기이전만 하면 된다. 준농림지를 매입해 직접 전원주택을 짓는 기존 방식과는 달리 각종 복잡한 허가 및 건축절차를 거치지 않아도 된다.

1. 장점

취득이 편리하다는 점이 최대 장점이다. 이미 지어진 전원주택은 토지취득 후 농지전용과 건축허가 등 번거로운 행정절차를 밟지 않고도 계약 즉시 입주할 수 있다. 또한 공사차질에 따른 불안감이나 피해를 덜 수 있는 것도 빼놓을 수 없는 장점이다.

소비자 입장에서는 분양 받는 즉시 소유권을 넘겨받을 수 있다는 점에서 안전장치가 어느 정도 마련되었다고 볼 수 있다. 이들 '선준공·후분양' 전원주택들은 건설기간의 금융비용이 포함된 것이 많은 것이 일반적이다. 따라서 건축이전의 분양가보다 약간 비싸다. 하지만 단지형으로 개발된 데다가 향후 단지 내에 계속해서 전원주택이 들어서는 경우가 많아 기본적인 편의시설이 갖춰진다.

2. 단점

완공된 상태에서 분양 받는 전원주택은 모든 부대비용과 시설이 완비되어 있기 때문에 가격이 비싼 것이 흠이다. 하지만 택지만 분양 받아 직접 집을 지어야하는 번거로움과 수고에 비하면 오히려 편리한 이점이 있다.

3. 절차 및 방법

전원주택사업은 대부분 집을 짓기도 전에 땅을 먼저 파는 경우가 대부분이다. 때문에 단지조성 후 땅을 분양 받은 사람에게 제때 소유권을 넘겨줄 수 있느냐에 그 성패가 달려 있을 정도로 사후처리가 약간 복잡하다. 이에 따라 최근에는 아예 집을 다 지어놓고 분양하는 전원주택이 잇따르고 있다.

완공된 전원주택을 분양 받을 때는 먼저 분양평수와 실평수 사이에 차이가 있는지를 살펴봐야 한다. 대부분 18세대 규모의 단지에 지어지기 때문에 공용면적이 많고 실평수가 적은 경우가 있다. 아울러 부실하게 시공된 부분은 없는지, 마감재는 제대로 사용됐는지, 하자보수기간은 어느 정도인지도 살펴봐야 한다.

대부분의 전원주택은 원자재의 질도 천차만별이어서 면밀히 살펴보지 않았다가는 낭패보기 십상이다. 등급이 낮은 자재를 사용한 집은 싸게 살 수 있는 있지만 완공 후 유지보수비용이 만만찮다.

또한 배관설비, 정화조, 방수 등이 적절하고 완벽한지도 챙겨본다. 배관설비의 경우에는 규격재가 사용되었는지를 중점적으로 점검한다. 다음에는 방바닥에 까는 난방 파이프의 종류가 정확하게 선정되었는지 확인한다. 일반적으로 사용하는 바닥난방용 파이프에는 동파이프, 엑셀, 철제 파이프 등이 있다. 이중에서 가장 널리 쓰이는 것이 엑셀 파이프이다. 동파이프는 수명은 길지만 그만큼 비싸고 시공하는 데에도 상당한 기술을 요한다. 하수도나 빗물관으로 사용하는 PVC관은 저가의 싸구려 제품을 사용할 경우 부식이 빨리 오고 쉽게 하자가 발생하기 때문에 규격재를 썼는지 확인한다.

변기, 욕조, 세면기 등은 외제품을 선호하는 경향이 있는데 우리의 주거문화나 신체조건과 맞지 않아 세수를 하는데 발판을 놓고 해야 하는 일도 발생하기도 한다.

'선준공·후분양' 전원주택은 이처럼 우선 어느 정도 안심하고 전원주택을 마련할 수 있다는 점이 강점이다. 이는 시공회사가 1백% 선투자를 해 전원주택을 짓기 때문에 바로 사는 사람 앞으로 등기이전이 가능하며 대지로 지목이 변경돼 수요자의 피해가 적은 편이다.

4. 주의사항

- 인근에 학교, 병원, 관공서, 시장 등의 편익시설이 어느 정도 갖춰져 있는지도 따져본다.
- 토지와 건물 등기부등본을 떼어본 뒤 권리여부, 담보상태를 확인하는 과정을 반드시 거친다. 간혹 미등기나 건축허가가 떨어지지 않은 물건을 샀다가 법적 분쟁에 휘말리는 일이 발생하기 때문이다.
- 각종 자재가 적절하게 사용됐는지 확인한다.