좌포의 경매 이야기 - 2. 임대

[좌포]

경매에서 가장 무서운 놈이 누구일까요 ?

경매에서 가장 무서운 것이 무엇일까 ?

좌포의 경매이야기 – 1에서 아파트 임자에 대해서 언급을 했다.

이번에는 경매에서 가장 무서운 이야기를 해 볼까 한다.

그 중간에 입찰과 낙찰, 그리고 명도라는 주제가 있지만 일단 건너뛰고

가장 무서운 놈에 대해서 같이 생각해 보자.

경매를 1-2년 했다고 하는 사람들도 가장 걱정거리가 입찰가 산정이고, 그 다음에 명도를 꼽는다.

그것도 그럴것이 우리는 협상의 전문가가 아니기 때문에, 그리고 경매를 가르치는 학원이나 동회회 같은 곳에서도 협상의 기술 보다는 민사집행법이 어떻고 저쩌고 하면서 강제집행에 대해서 가르치고 이야기 하기 때문에 낙찰자 우위의 입장에서만 배우게 된다.

이렇게 가장 고민거리가 명도라고 하지만 저는 그렇게 생각하지 않는다.

경매를 하다 보면 명도는 어떻게든 해결이 된다. 그렇게 큰 소리 치던 소유자도 시간속에 장사 없다고 때가 되면 나간다. 물론 예외는 있다는 것을 잊지는 말자,

그렇게 힘들게 명도를 했지만 임대가 나가지 않으면 어떻게 될까 ?

고생 고생 해서 낙찰 받고 더 고생해서 돈 들여 명도를 했는데 임대가 되지 않으면 ???????

시기, 물건의 상태, 지역에 따라 임대가 바로 될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 그래서 가급적이면 점유자와 재계약을 하면 훨씬 좋다. 진짜 더 좋은 부분은 메라님이 자유게시판에 올려주신 “상당히 설득력있는 절세전략” 은 덤으로 얻어질 수 있다. 그 덤이란 세금이야기이다.

제가 지난 11월 하순에 공매로 낙찰을 받고 1월7일에 명도를 완료한 물건이 있습니다. 그 집을 3백2십만원 들여서 수리도 했지요. 그런데 지금까지 공실입니다.

2월에 낙찰 받은 물건이 하나 있습니다. 낙찰 받았을 때에는 기분이 아주 좋았지요. 계산을 해 보면 무피투자가 되는 물건입니다. 그런데 지금도 공실입니다.

2 임대는 장난이 아니다

​명도 끝나고 내부 사진을 찍어놓고, 부동산에 월세를 내놓았죠.

2000/40-45 와 1,500/30

물건 두 개는 가격차이가 크고 지역도 다릅니다.

부동산에서는 다음과 같이 말합니다.​

부동산 : 방 2개짜리 월세를 구하는 사람 중에 보증금 1500만 원에 놓을 수 업습니다. 더군다나 원룸이 많이 공급이 되어서요.

지역을 돌아다녀 보니 원룸건물이 많기는 하다.

그런데 세로 나온 아파트는 하나도 없다.

그런데 부동산 사장님은 500/35를 이야기 하면서 제가 내놓은 가격으로도 가능하다고 하더니 봄이 지난 지금은 어렵다고 말한다

금액이 큰 물건은 대출이 많아서 보증금 2천 만원을 받기가 어렵다고 하면서 계속 가격을 깍자고 말한다.

그 옆동네에 낙찰 받은 물건은 보증금 2천만 원에 43만원에 계약을 했건만 .......

소액투자를 하는 소자본 투자자들은 레버리지를 충분히 활용하지 못하면 경매를 졸업하게 된다. 보증금을 내려서 받으면 종자돈이 떨어지기 때문에 가급적이면 보증금을 많이 받아야 가능하기 때문에 부동산 사장님의 이야기를 무시하고 계속 버티는 것이다.

소액 투자자들은 월세를 조금 덜 받더라도 보증금을 1000만원 이상 받아야 하기 때문이다.

예전에 는 이런 일도 해 봤다.

매물 전단지를 만들어서 그 동네 모든 부동산에 돌렸다. 그리고 문어발 전단지를 만들어 동네 전봇대에, 버스 정류장에 모두 붙였다.

차 조수석에 풀통을 실고 다니면서 풀로 붙였던 적도 있었고, 그 뒤로는 청테이프로 붙일 때도 있었다.

청테이프로 붙일 “때에는 경매를 같이하는 친구들고 품앗이로 함께 다니면 넓은 지역에 전단지 작업을 할 수 있다. 이렇게 고생을 하고 전화가 많이 오길 기대했지만, 전화는 오지 않는다. 그래서 다음 날 가봤더니 전단지가 모두 없어져 버린 것이다. 경쟁자(?)들이 다 떼어 버린 것이다.

이렇게 고생을 하지만 세입자를 만나는 것은 쉽지가 않을 수 있다.

어제도 전화 한 통화를 받았다.

집이 어디예요 ?

얼마예요 ?

방은 몇 개예요 ?

친절하게 알려 주었지만 연락이 없어서 오늘 전화를 해 봤더니 너무나 멀어서 안 가봤단다.

3. 복음자리란 ?

저는 어릴 때 시골에서 자라고 컸다.

우리 식구가 할머니까지 포함해서 8식구인데 겨울이면 모두 한 방에서 잠을 잤다.

방 하나이지만 그 곳에서 꿈을 꾸며 커왔다.

방은 울퉁불퉁하고, 벽도 흙벽이고, 문 틈으로 바람은 얼마나 많이 들어오는지 ....

지금 생각하면 형편없는 집이었지만 어린 시절 그 곳에서 별을 보며 꿈을 키워왔다. 이처럼 보금자리란 상대적일 수 있지만 커가는 모든 어린이들에게는 소중한 꿈의 자리이다.

백마 탄 왕자가 키스 한 번 '쪽!' 해주자 공주는 식도에 걸린 사과도 튀어나오고 천년간의 잠에서도 깨어난다.

이런 일을 경험한 공주와 왕자는 대부분 오래오래 행복하게 잘 살았다고 하는데, 다달이 한 번씩 비슷한 대박이 터져줘서 평생을 행복하게 살았던 것일까?

이런 옛날 이야기들은 '대박'을 묘사한 후 "그 후로도 그들은 오래오래 행복하게 살았다."는 문장과 함께후닥닥 마무리된다. 얼마나 오래? 어떻게 행복하게? 나는 늘 그게 궁금했다. 공주같이 예쁜 드레스를 입고 결혼했던 내 친구들 중 절반은 그 행복이 너무나 짧게 끝났는데?

'사랑의 클라이맥스.

그후에도 왕자와 공주는 늘 뜨겁게 키스를 퍼부우며 로맨틱한 인생을 살았을까?'
나는 그걸 알고 싶었지만 동화는 한 번도 그 디테일한 행복스토리는 들려주지 않았다. 그 이유는 어쩌면 '오래오래 행복하게' 살았다는 것이 소소한 일상의 기록들이기 때문 아닐까? 이야기책에 굳이 쓰지 않아도 우리가 다 아는 시시콜콜한 일들이어서 아닐까? 오늘 저녁에는 왕자랑 요 앞에 새로 생긴 식당에서 외식을 했다. 아기가 처음으로 혼자 뒤집었다. 작아서 장롱 속에 처박아뒀던 옛날 드레스를 입어봤는데 잘 맞았다......

이런 흔하고 자잘한 행복의 이야기들 말이다.

- 서른다섯까지는 연습이다. (노진희. 2012년. 알투스)
매일 행복해지는 법. 반복되는 일상에서 행복찾기 놀이를 하자. 중에서

​어렵게 내 집에서 살아가는 가족의 일상을 생각해 본다.

그들만의 복음자리에서 미래를 설계하고, 가족의 안녕을 위해 오늘도 고단한 몸을 부리며 쉬는 공간,

알뜰 살뜰 없는 돈 아껴가며 미래를 설계하는 꿈의 자리.

먼 훗날 기억 속에 아련히 추억으로 남을 아이들의 꿈의 터전.

그 꿈이 내 집에서 이루어지고 있을 것이다..
경매에서 가장 무서운 놈이 임대이다.

그러다 보니 그 놈은 자기 값을 충분히 한다.
​​

새벽에 하얀 눈위를 걸어간 발자국 처럼 그들도 앞으로 다가올 미래에 차곡 차곡 자신의 발자욱을 그려볼 복음자리.

나는 오늘도 그 누군가에게 꿈의 복음자리를 만들어 준다.

[희빛]

남는게 많은 글입니다, 또한 깊은 생각도 하게 하는 글이네요. 글 감사합니다.^^

[좌포]

네.

[거재]

부동산경매에서 임대가 얼마나 중요한지 다시한번 깨닫게 되네요 좌포님~ 감사 ^^

[좌포]

고맙습니다

[올리브]

어려운 것이 한두가지가 아닙니다..^^

[좌포]

하다 보면 다 됩니다

[우진천하]

좋은 글 감사합니다

[좌포]

고맙습니다

[홈런]

잘 읽고 갑니다.

[메라]

집은 나를 비롯한 가족이라는 가장 행복한 단어를 행복하게 만드는 곳이죠^^
의미심장한 글 감사합니다.

[좌포]

고맙습니다

[가람]

좌포님 감사합니다~~~~~

[좌포]

나도 감솨.

[바람꽃]

경매란 무엇인가? 다시 한번 새기게 되는 글이네요.

[좌포]

경매의 순기능이 있지요.

[바바]

저도 1층 세놓을때 쉽게 나갈꺼라 생각했지만 그게 아니더라고요 4월말에 세입자가 들어왔어요 동네 부동산은 금액이 크지 않으니 돈도 별로 안되니 신경을 안쓰더라구요 교차로나 벼룩시장을 이용하는 것이 좋더라구요 낸지 2주만에 세입자가 들어왔어요 2개중에서 그 지역 가보면 지면이 많은 신문이 더 마니 보는 신문이더라구요 1개만 낼때에는 두꺼운 신문에 내면 될거 같아요 그리고 빨리 나가면 남은 기간동안을 다음 번 세 놓을때 사용할수도 있구요 유효기간은 신문마다 다르지만 2-3년정도 되더라구요

[좌포]

좋은 정보 감사합니다.

[일탈]

임대. 너무나도 중요합니다!
좌포님 ~좋은 글 감사합니다~!^_^

[좌포]

네.
그렇지요

[팝콘]

좋은글 감사합니다.
임대가 가장 무습긴 하네요.ㅠㅠ
언제나 나갈까? ㅎㅎ

[좌포]

그렇지요 ?

[윤실장]

좋은글 잘 보았습니다^&^

[좌포]

카페에서 윤실장님을 뵈니 기분이 좋습니다.

[푸른바다에서]

쉬운것이 없네요~~~

[좌포]

그래도 할만 합니다.
이런 맛도 있어야 하지요

[오름]

사실 임대안나가면 아무것도 안되는데..

[좌포]

네.
그렇지요.

[양곰]

좋은글 올려주셔서 고맙습니다.
다른 문제거리는 해결 할수 있는데 임대문제는
어렵네요. 저도 한군데가 삼개월째 공실이라 ...

[우진천하]

가슴에 와 닺네용!

[난이]

좋은글 감사합니다.1탄에 이어 2탄 많은것을 생각하게 되네요~~감사합니다~~

[스마트]

좋은 글 감사합니ㅏㄷ~

[미래로]

많은 것을 생각게 하네요. 감사합니다

[한스탭]

나도하고 싶습니다. ..... 그래서 이곳에서 고수님들의 글을 읽으면서 한계단식 올라가고자 합니다. 많은 지도와 글 바랍니다....

[미류나무]

어려움의 연속이네요
그래도 열심히 하겠습니다

[골든벨]

누군가의 보금자리를 찾아주는 마음으로 임장을 한다면 옥석을 가리는데 많은 도움이 될 듯합니다.
감사합니다~~^^

[숙주나물]

임대가 가장 어렵다는 말씀이 실감이됩니다.. 임대놓을 물건들이 도래하고 있어요.. 무섭네요ㄷㄷ
보증금을 일단 목표치에 받도록 노력하겠습니다! 좋은 말씀 감사합니다^^

[미래찾아]

아직 낙찰/매매를 하지 않아서 임장, 입찰, 명도 등만 생각했었는데,, 임대가 중요하다는 걸 되세겨 봅니다~~ 감사합니다^^

[부스타]

부동산 투자도 돈을 벌기위한건데 세월앞에 장사없고 임대를 빨리 놓아 공식률을 줄이고 그 돈으로 다시 재투자를 하고 이걸 해내야 하는것이겟죠

[지부로]

아련히 느끼고는 있었지만, 제일 무서운것이 임대이군요!
저도 보금자리를 찾아준다는 생각으로 물건을 골라봐야 하겠습니다. 감사합니다.